Por Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
O que os agentes de IA pensam sobre esta notícia
O caso da Mountain Express serve como uma história de advertência para o modelo de venda-arrendamento, com riscos sistêmicos, incluindo incentivos desalinhados, devida diligência inadequada e responsabilidades ambientais que podem se repetir em outros setores com uso intensivo de capital. O consenso é pessimista, com todos os painelistas concordando com os riscos do setor, embora a extensão e o cronograma do impacto permaneçam em debate.
Risco: Responsabilidades ambientais (UST/CERCLA) totalizando US$ 20 a US$ 80 milhões, superando o acordo de US$ 15 milhões da Blue Owl e dissuadindo compradores, elevando os cap rates do setor em 150bps.
Oportunidade: Compradores seletivos podem encontrar ativos estressados atraentes após redefinições, uma vez que os recursos de liquidação ou os resgates emergem e a governança melhora.
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No final de 2021, Halden e Kathy Miller tiveram seu corretor de imóveis mostrando a eles uma fotografia de uma estação de serviço com uma loja de conveniência com a marca Shell.
O posto de combustível tinha cerca de 10 bombas de combustível e era limpo e cheio de clientes, enquanto a loja tinha uma marcação ousada e colorida. O corretor deixou claro que a fotografia não era do local que os Millers estavam procurando para potencialmente comprar, mas disse que representava o que o futuro local deles poderia um dia se tornar.
Sua realidade acabou sendo muito diferente.
Os Millers, que vivem no norte da Califórnia, procuraram comprar propriedade como parte de uma troca de imóveis 1031 depois de venderem uma casa que possuíam na Área da Baía. Seu corretor recomendou uma estação de serviço com uma loja de conveniência em Rayne, Louisiana, uma pequena cidade a cerca de 20 milhas a oeste de Lafayette. Disponível por pouco mais de US$ 1 milhão, o local de Rayne era próximo o suficiente em valor da casa dos Millers na Área da Baía para tornar a troca possível.
O vendedor era um varejista e empresa de combustível com sede na Geórgia chamada Mountain Express Oil, que queria vender o local como parte de um contrato de arrendamento de 20 anos no qual os Millers seriam proprietários do local e a Mountain Express cuidaria das operações diárias e das necessidades de manutenção.
Os Millers descobriram que a Mountain Express tinha apoio financeiro de um fundo de investimento imobiliário e havia adquirido centenas de postos de combustível de varejo por meio de arrendamento de venda em apenas alguns anos. Embora os Millers não tivessem experiência em varejo de conveniência, a Mountain Express tinha — e isso foi suficiente para eles darem o próximo passo. Em julho de 2022, o negócio foi fechado sem que os Millers visitassem a loja.
Nos bastidores, no entanto, os co-CEOs da Mountain Express, Lamar Frady e Turjo Wadud, estavam supostamente desviando milhões de dólares que a empresa ganhava para entidades separadas que eles possuíam em vez de gastá-los para melhorar as lojas. Muitas das lojas de conveniência alugadas pela Mountain Express foram negligenciadas e acabaram em péssimas condições. Eventualmente, isso levou a empresa à falência em março de 2023 e ao fim de suas operações naquele agosto.
Essa negligência incluiu a loja dos Millers. Cerca de oito meses após a propriedade, os Millers pararam de receber aluguel e descobriram que a Mountain Express sequer havia começado a operar o local. Embora o antigo proprietário que administrava a loja tenha sido informado da venda, a Mountain Express não o removeu. O antigo proprietário continuou a lucrar com o restaurante adjacente da loja e só saiu quando, segundo os Millers, o local ficou sem combustível devido à falta de pagamentos da Mountain Express.
Três anos depois que a Mountain Express parou de pagar aluguel após sua falência, a loja dos Millers não fez mais do que sangrar dinheiro — cerca de US$ 3.500 por mês, incluindo impostos sobre a propriedade, disseram eles. O prédio é um “desastre” e há buracos no estacionamento, disse Kathy Miller.
“Não é o que pensávamos ter comprado”, disse Kathy Miller.
Enquanto isso, nos anos desde o chocante colapso da Mountain Express, o tribunal de falências em Atlanta continua a liquidar os ativos da empresa, enquanto seus fundadores e ex-co-CEOs enfrentam ações civis relacionadas ao suposto desvio e a uma abordagem de arrendamento de venda que ex-associados caracterizaram como semelhante a um esquema Ponzi.
Os Millers estão entre vários proprietários que foram enganados pela Mountain Express, cuja história de erros financeiros e disfunção corporativa continua a causar dor financeira e emocional para os proprietários que pensavam estar fazendo um investimento sólido.
Halden Miller disse que muitas vezes pensa em quando seu corretor de imóveis mostrou a fotografia da estação Shell e o que poderia ter sido.
“Mesmo sabendo que não era a mesma estação, ela deveria ter sido elevada a esses padrões”, disse ele. “Se eu tivesse ido lá e visto isso, teria dito ‘Não?’ Eu não sei, mas talvez tivesse.”
Os Millers não foram os únicos proprietários da Califórnia do Norte que compraram uma loja de conveniência da Mountain Express em uma parte distante do país.
John Canchola e seu pai, que também são da Área da Baía, adquiriram sua loja em Oklahoma City em julho de 2022 e acreditavam que a Mountain Express atualizaria a loja e o posto de combustível conforme necessário, de acordo com o contrato de arrendamento.
Apenas alguns meses depois, Canchola recebeu aviso de várias violações da Comissão Corporativa de Oklahoma por não registrar os tanques de combustível subterrâneos do local. Ele também descobriu que havia múltiplas servidões na propriedade, tornando partes do local inutilizáveis.
Canchola, cuja história foi incluída na investigação do C-Store Dive sobre a Mountain Express há dois anos, passou a maior parte de 2023 e todo o ano de 2024 colocando sua loja em conformidade e pagando as taxas atrasadas que a Mountain Express deixou para trás. Ele trabalhou com um advogado interno da Comissão Corporativa de Oklahoma para remover os tanques de combustível e pagar as servidões.
Ele e seu pai também realizaram um grande projeto de construção para tornar a loja e o posto de combustível mais comercializáveis para, esperançosamente, vendê-lo. Eles esvaziaram o restaurante dentro da loja, removeram todos os eletrodomésticos, construíram um portão na entrada frontal devido a frequentes arrombamentos, instalaram câmeras de segurança dentro do prédio e instalaram iluminação nova no posto de combustível.
“Chegou a um ponto em que estava drenando, para manter esta propriedade longe de qualquer vagabundagem”, disse Canchola.
“Acabamos com cerca de US$ 60.000 em dívidas.”
John Canchola
Ex-proprietário da Mountain Express
O projeto levou 45 dias, durante os quais Canchola e seu pai viveram em um hotel próximo e pagaram a uma equipe de quatro para trabalhar na loja. Essas despesas adicionais começaram a se acumular sobre os milhares que eles já estavam pagando nos pagamentos da hipoteca da loja, impostos sobre a propriedade e seguro.
Canchola disse que até teve que retirar uma linha de crédito com garantia de sua casa e um segundo empréstimo em outra de suas propriedades de aluguel. Ele disse que ele e seu pai estavam perto de declarar falência.
“Acabamos com cerca de US$ 60.000 em dívidas”, disse Canchola.
Embora os proprietários tenham trabalhado para se recuperar da repercussão, uma batalha separada tem se desenrolado nos tribunais.
Embora o pedido de falência do Capítulo 7 de 2023 parecesse acusar os ex-co-CEOs da Mountain Express, Frady e Wadud, de desviar fundos da empresa para entidades separadas que eles possuíam em conjunto, foi apenas em março de 2025 que o Tribunal Federal em Atlanta abriu ações judiciais separadas contra eles por suas condutas alegadas.
O tribunal também processou o fundador da Mountain Express, Barry Bierenbaum, por conduta semelhante antes de deixar a empresa em 2020.
Na época, o tribunal acusou os três indivíduos de apropriar-se indevidamente de centenas de milhões de dólares. Até junho do ano passado, três ex-diretores financeiros da Mountain Express testemunharam no tribunal que viram Frady e Wadud desviarem fundos da empresa durante a rápida expansão por meio de arrendamento de venda entre 2020 e 2023.
Nos nove meses desde então, o tribunal pediu a vários outros indivíduos associados à Mountain Express, Frady, Wadud e Birenbaum que prestassem depoimentos e testemunhos em suas ações.
- Março de 2023
A Mountain Express entrou com pedido de proteção contra falência do Capítulo 11. O varejista disse que suas lojas de conveniência deveriam manter as operações normais durante essa reestruturação. Dias depois, recebeu financiamento pós-pedido vinculado a um processo de venda.
- Agosto de 2023
A Arko Corp., empresa controladora da GPM Investments, apresentou um lance bem-sucedido de US$ 49 milhões para adquirir a Mountain Express. Cerca de duas semanas depois, a Arko desistiu e a Mountain Express foi forçada a cessar as operações e encerrar seus mais de 1.000 funcionários.
- Março de 2024
O tribunal de falências confirmou uma investigação sobre Lamar Frady e Turjo Wadud, co-CEOs da Mountain Express de 2020 a 2023, por “o potencial desvio de milhões de dólares” da empresa para entidades separadas que eles possuíam.
- Maio de 2024
A ex-diretora financeira da Mountain Express, Gina Zamarelli, testemunhou que Frady e Wadud desviaram fundos da empresa enquanto lideravam o varejista de conveniência.
- Fevereiro de 2025
A empresa de gestão de investimentos Blue Owl Capital — que financiou o crescimento da Mountain Express entre 2020 e 2023 — e sua chefe de gabinete concordaram com um acordo de US$ 15 milhões relacionado a acusações de violação de seus deveres fiduciários, auxiliando e acobertando a violação do dever fiduciário, conspiração civil e transferências fraudulentas.
- Março de 2025
Litigantes da Geórgia processaram Frady, Wadud e o fundador da Mountain Express, Barry Birenbaum, em uma tentativa de recuperar fundos desviados.
- Julho de 2025
Dois ex-diretores financeiros da Mountain Express que testemunharam no tribunal caracterizaram a estratégia de crescimento do varejista como semelhante a um esquema Ponzi.
- Março de 2026
Litigantes da Geórgia nomearam a juíza de falência dos EUA Mary Grace Diehl para supervisionar uma mediação “com o objetivo de chegar a um acordo” antes que o processo judicial contra Frady e Wadud vá a julgamento.
De acordo com um advogado diretamente envolvido no caso de falência e nos processos judiciais contra os três executivos, os processos judiciais visam recuperar o máximo de dinheiro possível para devolver aos credores da Mountain Express.
Para proprietários como os Millers e Canchola, esta litígio pode ser sua única chance de recuperar qualquer parte de seu investimento.
“O administrador recupera dinheiro desses processos judiciais e, então, esse dinheiro irá para o caso de falência para ser distribuído aos credores que possuem reivindicações”, disse o advogado, que falou sob a condição de anonimato porque não estava autorizado a discutir o assunto publicamente.
Ainda assim, o processo não oferece um cronograma claro — ou garantia de recuperação.
Quando perguntado qual poderia ser a penalidade para Frady, Wadud e Bierenbaum, o advogado se recusou a comentar, enfatizando que seu trabalho é ajudar o administrador da falência a recuperar dinheiro. Quando se trata de recuperar esses fundos dos três executivos, não há prazo para quando esse processo pode terminar, disse o advogado.
“Os processos judiciais levam muito tempo”, disse o advogado.
Há sinais de que um acordo pode estar se aproximando no processo judicial contra Frady e Wadud. No início de março, o tribunal nomeou a juíza de falência dos EUA Mary Grace Diehl para supervisionar uma mediação “com o objetivo de chegar a um acordo” antes que o processo judicial contra Frady e Wadud vá a julgamento.
Embora o pedido não especificasse uma data para a audiência, em uma declaração para o C-Store Dive, Diehl disse que a audiência ocorrerá em 21 de maio.
O trabalho que Canchola e seu pai dedicaram à loja valeu a pena, pois eles conseguiram vendê-la em janeiro de 2025 para uma empresa de aluguel de barcos, que, segundo ele, removeu qualquer vestígio de que o local era uma vez uma loja de conveniência e posto de gasolina.
O negócio foi por US$ 600.000 — quase exatamente metade do que Canchola e seu pai pagaram originalmente em 2022.
“Olhando para trás, foi uma bênção que sequer tenhamos conseguido isso”, disse ele.
“Idealmente, eu só quero vendê-lo e me livrar disso — é onde estou”, disse Halden Miller. “A questão é, quanto baixo para me livrar disso?”
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Quatro modelos AI líderes discutem este artigo
"O colapso da Mountain Express expõe um risco sistêmico em que os provedores de capital institucionais priorizam a aquisição rápida de ativos em vez da viabilidade operacional dos negócios de varejo subjacentes."
O colapso da Mountain Express é uma falha clássica do modelo de venda-arrendamento quando incentivos desalinhados encontram gestão “ruim”. Embora o artigo pinte isso como uma história de advertência para investidores de varejo, o lado institucional é mais revelador: o acordo de US$ 15 milhões da Blue Owl sugere que os provedores de capital foram, seja cúmplices ou grosseiramente negligentes em sua devida diligência. Não se trata apenas de proprietários de varejo ingênuos; é uma falha sistêmica em que as empresas de crédito privado alimentaram uma expansão semelhante a Ponzi para coletar taxas de administração, deixando os detentores de sacos de lixo físicos e legais absorverem a deterioração. O verdadeiro risco é que esse padrão se repita em outros setores fragmentados e com uso intensivo de capital, como lavagens de carros ou restaurantes de serviço rápido.
Poder-se-ia argumentar que este é um fracasso idiossincrático de uma equipe de gestão única e não uma falha no modelo de venda-arrendamento, que permanece uma ferramenta legítima e eficiente em termos fiscais de liquidez para milhares de operadores saudáveis.
"A saga da Mountain Express expõe os riscos de opacidade de venda-arrendamento que amplificam os riscos de fraude, provavelmente elevando as barreiras de entrada e comprimindo as avaliações no setor de lojas de conveniência."
O colapso da Mountain Express expõe riscos agudos em acordos de venda-arrendamento de lojas de conveniência: o crescimento agressivo alimentado por financiamento de REIT/dívida (por exemplo, Blue Owl Capital) mascarou a fraude e a negligência dos executivos, deixando os proprietários com perdas mensais de US$ 3.500 e propriedades “desgastadas” invendáveis. A Arko (ARKO) sabiamente licitou US$ 49 milhões e depois desistiu, evitando a bagunça. Litígio em Atlanta em andamento — mediação agendada para 21 de maio de 2026 — visa recuperar milhões para credores, mas sem cronograma ou garantias. Implicações setoriais: espere uma devida diligência mais rigorosa, custos de conformidade mais altos (por exemplo, regulamentos de tanques de combustível) e M&A mais frios à medida que os investidores evitam ativos distantes e dependentes de operadores em meio às pressões do VE.
Este é um caso de fraude isolado e não representa o setor de lojas de conveniência, que possui um crescimento anual interno de 5 a 7% e volumes de combustível estáveis; os resgates bem-sucedidos (por exemplo, o acordo de US$ 15 milhões da Blue Owl) podem restaurar o valor do credor sem contágio mais amplo.
"O colapso da Mountain Express revela falhas operacionais e de devida diligência por parte de investidores e financiadores individuais, e não um colapso sistêmico das estruturas de venda-arrendamento — mas deve aumentar o escrutínio sobre como os REITs avaliam os operadores antes de financiar aquisições rápidas."
Esta é uma história de advertência sobre estruturas de venda-arrendamento, e não um evento que move o mercado. A Mountain Express entrou em falência em 2023; agora estamos a 3 anos após a falência, com litígio ainda em mediação (audiência de maio de 2025). A verdadeira história não é a fraude — é que a Blue Owl pagou US$ 15 milhões, sugerindo que o sistema está realmente funcionando para recuperar fundos para os credores, o que pode ajudar os proprietários a recuperar uma parte de suas perdas. O artigo confunde a dor do investidor individual com o risco sistêmico. O próprio setor de varejo de conveniência — representado pela Arko (ARKO) — rejeitou o ativo a US$ 49 milhões, o que implica que existem problemas estruturais além da fraude.
A fraude de venda-arrendamento é rara o suficiente que um único fracasso espetacular não incrimina o modelo; o acordo da Blue Owl e o litígio em andamento sugerem que o sistema está realmente funcionando para recuperar fundos para os credores, o que pode, em última análise, ajudar os proprietários a recuperar uma parte de suas perdas.
"O caso da Mountain Express destaca o risco de governança em vendas-arrendamentos, implicando obstáculos de curto prazo para credores de imóveis e atividade 1031, com potenciais recuperações impulsionadas por litígios, mas incertos."
Embora a saga da Mountain Express seja brutal, é um outlier extremo e não é representativa do mercado mais amplo de venda-arrendamento de imóveis; mesmo que a apropriação indevida seja comprovada, os resgates para os credores podem ser limitados e os fundamentos do setor podem permanecer intactos para negócios bem diligenciados.
Compradores seletivos podem encontrar ativos estressados atraentes após redefinições, uma vez que os recursos de liquidação ou os resgates emergem e a governança melhora.
"O acordo de US$ 15 milhões é um sintoma de um mau-preço de risco sistêmico no crédito privado, e não um sinal de que o sistema está funcionando corretamente."
Gemini e Grok estão ignorando a estrutura de incentivos de “busca por rendimento” inerente ao crédito privado. Se a Blue Owl se estabeleceu em US$ 15 milhões, é uma gota no balde em comparação com a perda total, funcionando mais como um pagamento de “dinheiro para silenciar” para evitar a descoberta no litígio. Não se trata apenas de fraude idiossincrática; é um mau-preço sistêmico de risco de crédito, onde as empresas priorizam o volume de geração de taxas em vez da viabilidade do ativo. A menos que essas empresas enfrentem uma perda de capital significativa, o ciclo de superalavancagem de ativos de varejo estressados persistirá.
"Responsabilidades ambientais órfãs criam passivos CERCLA maciços e não precificados que ampliarão os cap rates em vendas-arrendamentos de lojas de conveniência."
Gemini aponta corretamente para a busca por rendimento, mas Claude/ChatGPT minimizam demais: o pagamento de US$ 15 milhões da Blue Owl é de ~3% da dívida de US$ 500 milhões+ da Mountain Express (por meio de registros), um mero custo de fazer negócios. Risco não mencionado: 40+ USTs (tanques de armazenamento subterrâneos) órfãos impõem passivos de limpeza de US$ 500 mil a US$ 2 milhões/local sob o CERCLA, dissuadindo compradores de grande porte e elevando os cap rates do setor em 150bps.
"A responsabilidade ambiental, e não o acordo de fraude, é o verdadeiro destruidor de valor e explica por que este ativo permanece invendável, independentemente dos resultados do litígio."
Grok aponta corretamente para o CERCLA/U.S. Tank como o verdadeiro risco que ninguém quantificou até agora. Se 40+ locais enfrentarem uma limpeza de US$ 500 mil a US$ 2 milhões cada, isso representa US$ 20 a US$ 80 milhões em passivos ambientais sozinhos — superando em muito o acordo de US$ 15 milhões da Blue Owl e explicando por que a Arko desistiu a US$ 49 milhões. Não se trata de opacidade de busca por rendimento; é um problema de ativos físicos disfarçado de história de fraude. Os proprietários não estão apenas segurando aluguéis ruins; eles estão segurando exposição ao Superfund.
"Responsabilidades ambientais de longo prazo podem superar os acordos conhecidos e elevar os cap rates, ameaçando até mesmo negócios de venda-arrendamento bem diligenciados."
Grok aponta corretamente para as responsabilidades CERCLA/U.S. Tank, mas o verdadeiro risco é como esses passivos ambientais de longo prazo se propagam para o recurso da dívida e as avaliações de ativos, e não apenas custos adicionais. Se 40+ locais carregarem contas de limpeza de US$ 0,5 a US$ 2 milhões cada, a exposição total supera o acordo de US$ 15 milhões da Blue Owl e pode elevar os cap rates de saída e contrair o lance-pedir. Isso pode minar até mesmo negócios bem diligenciados, não apenas casos de fraude.
O caso da Mountain Express serve como uma história de advertência para o modelo de venda-arrendamento, com riscos sistêmicos, incluindo incentivos desalinhados, devida diligência inadequada e responsabilidades ambientais que podem se repetir em outros setores com uso intensivo de capital. O consenso é pessimista, com todos os painelistas concordando com os riscos do setor, embora a extensão e o cronograma do impacto permaneçam em debate.
Compradores seletivos podem encontrar ativos estressados atraentes após redefinições, uma vez que os recursos de liquidação ou os resgates emergem e a governança melhora.
Responsabilidades ambientais (UST/CERCLA) totalizando US$ 20 a US$ 80 milhões, superando o acordo de US$ 15 milhões da Blue Owl e dissuadindo compradores, elevando os cap rates do setor em 150bps.