ชายชาวแอริโซนาขายบ้าน 2 หลังได้เงิน 744,000 ดอลลาร์ — จากนั้นแพ้คดีในศาลและต้องเสียภาษี 255,000 ดอลลาร์ ผู้ขายทุกคนควรรู้

การขายบ้านอาจมาพร้อมกับสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่เอื้อเฟื้อที่สุดในประมวลกฎหมายภาษีของสหรัฐอเมริกา — แต่คำตัดสินล่าสุดของศาลภาษีเป็นเครื่องเตือนใจที่ชัดเจนว่านี่ไม่ใช่กรณีในทุกสถานการณ์
ในคดี Pesarik v. Commissioner ผู้จัดการด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ขายอสังหาริมทรัพย์ 2 แห่งในปี 2020 ด้วยมูลค่ารวม 743,800 ดอลลาร์ (1) — ซึ่งเขาซื้อมาในราคา 424,750 ดอลลาร์ และเชื่อว่าเขาไม่ต้องเสียภาษีกำไรใดๆ ตามรายงานของ Wall Street Journal
ผู้พิพากษาศาลภาษีสูงสุด Patrick Urda ตัดสินเป็นอย่างอื่น: Jeffrey Pesarik ต้องเสียภาษีจากรายได้ที่ไม่ได้รายงานจำนวน 255,281 ดอลลาร์ บวกกับค่าปรับและดอกเบี้ย เขาไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่าบ้านหลังหนึ่งมีคุณสมบัติเป็นที่อยู่อาศัยหลักของเขา และยังไม่สามารถยืนยันส่วนใหญ่ของต้นทุนการปรับปรุงที่อ้างสิทธิ์สำหรับบ้านอีกหลังได้
คดีนี้แสดงให้เห็นถึงสิ่งที่อาจเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายสันนิษฐานว่าตนมีคุณสมบัติได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ตนไม่ได้มีสิทธิ์หรือไม่ได้จัดทำเอกสารไว้จริง
ผู้ขายหลายคน “สันนิษฐานว่า IRS จะไม่ถามคำถาม” CPA Eric Bronnenkant จาก Edelman Financial Engines กล่าวกับ Wall Street Journal (2)
การยกเว้นการขายบ้านภายใต้มาตรา 121 ของประมวลกฎหมายภาษีอนุญาตให้ผู้ขายที่มีคุณสมบัติยกเว้นกำไรจากการขายบ้านได้สูงสุด 250,000 ดอลลาร์ หากยื่นแบบโสด หรือสูงสุด 500,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสที่ยื่นแบบร่วมกัน นี่เป็นสิทธิประโยชน์ที่สำคัญ แต่มีเงื่อนไขที่เข้มงวด (3)
ตามข้อมูลของ IRS เพื่อให้มีคุณสมบัติ คุณต้องเป็นเจ้าของและอาศัยอยู่ในบ้านนั้นเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณอย่างน้อย 2 ใน 5 ปีก่อนการขาย คุณสามารถเคลมได้เพียงครั้งเดียวทุกๆ 2 ปี หากคุณเป็นเจ้าของบ้านมากกว่าหนึ่งหลัง IRS ระบุว่าการยกเว้นจะใช้กับที่อยู่อาศัยหลักของคุณเท่านั้น — ไม่ใช่บ้านพักตากอากาศ บ้านเช่า หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (4)
แม้ว่า Pesarik จะมีคุณสมบัติตามระยะเวลาการเป็นเจ้าของบ้านในรัฐแมสซาชูเซตส์ของเขา ปัญหาคือการพิสูจน์ว่ามันเป็นบ้านหลักของเขาจริงๆ
ผู้พิพากษาตั้งข้อสังเกตว่าเขาไม่มีการยื่นภาษีของรัฐแมสซาชูเซตส์หรือใบขับขี่ในรัฐนั้น และใบแจ้งหนี้บัตรเครดิตของเขาส่งไปยังตู้ ป.ณ. ในรัฐนิวแฮมป์เชียร์ ใบขับขี่ที่เขาใช้เป็นบัตรประจำตัวมาจากรัฐแอริโซนา การใช้สาธารณูปโภคไม่ได้แสดงถึงการพำนักอาศัยในรัฐแมสซาชูเซตส์อย่างสม่ำเสมอ ดังนั้นศาลจึงปฏิเสธการยกเว้น ทำให้เขาต้องเสียกำไรที่ต้องเสียภาษีมากกว่า 137,000 ดอลลาร์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นเพียงแห่งเดียว (2)
ที่เกี่ยวข้อง: วิธีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของบ้าน
นี่คือจุดที่ผู้ขายหลายคนติดขัด IRS ไม่ได้ดูแค่โฉนดที่ดิน IRS Publication 523 อธิบายการทดสอบ “ข้อเท็จจริงและสถานการณ์” : บ้านหลักโดยทั่วไปคือที่ที่คุณใช้เวลาส่วนใหญ่ แต่ปัจจัยอื่นๆ ก็มีความสำคัญเช่นกัน — เช่น ที่อยู่ทางไปรษณีย์ ใบขับขี่ การลงทะเบียนผู้มีสิทธิเลือกตั้ง ที่อยู่บัญชีธนาคาร และการเป็นสมาชิกองค์กรท้องถิ่น
หากคุณแบ่งเวลาอยู่ระหว่างอสังหาริมทรัพย์สองแห่ง คุณต้องสามารถแสดงหลักฐาน — ด้วยเอกสารจริง — ว่าแห่งใดเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณด้วยบันทึกที่สอดคล้องกัน (5)
อ่านเพิ่มเติม: 5 การเคลื่อนไหวทางการเงินที่จำเป็นเมื่อคุณออมเงินได้ 50,000 ดอลลาร์
อ่านเพิ่มเติม: เศรษฐีรุ่นเยาว์กำลังทิ้งหุ้น ทำไมผู้สูงอายุจึงควรใส่ใจ
แม้เมื่อการยกเว้นไม่สามารถนำมาใช้ได้ หรือเมื่อกำไรเกินกว่าวงเงินยกเว้น ผู้ขายสามารถลดกำไรที่ต้องเสียภาษีได้โดยการเพิ่มต้นทุนพื้นฐานที่ปรับปรุงแล้ว
IRS อธิบายว่าต้นทุนพื้นฐานที่ปรับปรุงแล้วของคุณเริ่มต้นด้วยราคาซื้อของคุณและเพิ่มขึ้นด้วยการปรับปรุงทุนที่มีคุณสมบัติ เช่น หลังคาใหม่ พื้นที่เพิ่มเติม ห้องใต้ดินที่ตกแต่งแล้ว หรือระบบที่อัปเกรด (6) การซ่อมแซมและบำรุงรักษาตามปกติไม่นับรวม เฉพาะงานที่เพิ่มมูลค่า ยืดอายุการใช้งานของบ้าน หรือปรับให้เข้ากับการใช้งานใหม่ (7)
Pesarik พยายามใช้สิ่งนี้กับอสังหาริมทรัพย์ในรัฐนิวแฮมป์เชียร์ของเขา โดยอ้างว่ามีการปรับปรุงประมาณ 82,000 ดอลลาร์ในบ้านที่เขาซื้อมาในราคา 30,000 ดอลลาร์และขายไปในราคา 187,000 ดอลลาร์ ซึ่งจะช่วยลดกำไรที่ต้องเสียภาษีของเขาได้อย่างมาก แต่ศาลปฏิเสธส่วนใหญ่ของมัน บันทึกของเขา รวมถึงใบแจ้งยอดบัตรเครดิตจากร้านค้าปรับปรุงบ้านและสเปรดชีต ไม่เพียงพอที่จะพิสูจน์ว่างานใดที่ทำไปหรือมีคุณสมบัติหรือไม่ (2)
บทเรียน: การปรับปรุงทุนทุกครั้งควรมีเอกสารประกอบด้วยสัญญา ใบอนุญาต ใบแจ้งหนี้ และใบเสร็จรับเงิน จัดเก็บในไฟล์เฉพาะตั้งแต่เริ่มเป็นเจ้าของ
ความสูญเสียของ Pesarik ไม่ได้หยุดอยู่แค่ภาษีย้อนหลัง
ศาลได้กำหนดค่าปรับที่เกี่ยวข้องกับความถูกต้อง 20% สำหรับการชำระภาษีต่ำกว่ากำหนดเนื่องจากความประมาทและระบุภาระภาษีต่ำกว่าความเป็นจริง เขาโต้แย้งว่าภาวะทางการแพทย์จำกัดความสามารถในการปฏิบัติตามกฎ แต่ศาลพบว่าเขาไม่สามารถแสดงให้เห็นว่ามันส่งผลกระทบต่อภาระภาษีของเขาจริงๆ (2)
การยกเว้นการขายบ้านเป็นหนึ่งในสิทธิประโยชน์ที่มีค่าที่สุดในประมวลกฎหมายภาษี คดี Pesarik ไม่ควรทำให้คุณลังเลที่จะเคลมหากคุณมีคุณสมบัติ แต่เป็นเครื่องเตือนใจให้ทำอย่างถูกต้อง พร้อมบันทึกเพื่อพิสูจน์ ก่อนที่คุณจะขาย ตรวจสอบให้แน่ใจว่า:
ยืนยันว่าคุณมีคุณสมบัติจริง
บ้านที่คุณขายตรงตามเกณฑ์การเป็นเจ้าของและการใช้งานสองในห้าปีหรือไม่? คุณสามารถพิสูจน์ได้หรือไม่? หากคุณแบ่งเวลาอยู่ระหว่างอสังหาริมทรัพย์ ให้บันทึกที่อยู่อาศัยหลักของคุณอย่างสม่ำเสมอ ไม่ใช่แค่เมื่อการขายใกล้เข้ามา
ทราบขีดจำกัด
การยกเว้นสามารถใช้ได้เพียงครั้งเดียวทุกๆ 2 ปี และกำไรใดๆ ที่เกินกว่า 250,000 ดอลลาร์ หรือ 500,000 ดอลลาร์ จะต้องเสียภาษี สำหรับบ้านหลังที่สอง บ้านเช่า และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การยกเว้นจะไม่นำมาใช้ (4)
ติดตามการปรับปรุงที่มีคุณสมบัติทุกรายการ
ต้นทุนพื้นฐานที่ปรับปรุงแล้วของคุณจะเพิ่มขึ้นตามการปรับปรุงทุน และต้นทุนพื้นฐานที่สูงขึ้นหมายถึงกำไรที่ต้องเสียภาษีที่ลดลง (6) เก็บใบเสร็จรับเงินที่ลงวันที่ ใบแจ้งหนี้ของผู้รับเหมา และบันทึกใบอนุญาตสำหรับทุกโครงการ
อย่าลืมค่าใช้จ่ายในการขาย
ค่าคอมมิชชั่น ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย และค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมอื่นๆ ก็สามารถลดกำไรที่ต้องเสียภาษีของคุณได้ — แต่เฉพาะเมื่อคุณมีเอกสารประกอบ (5)
เข้าร่วมผู้อ่านกว่า 250,000 คน และรับเรื่องราวที่ดีที่สุดและบทสัมภาษณ์พิเศษจาก Moneywise ก่อนใคร — ข้อมูลเชิงลึกที่คัดสรรและส่งมอบรายสัปดาห์ สมัครสมาชิกเลย
เราพึ่งพาเฉพาะแหล่งข้อมูลที่ผ่านการตรวจสอบและรายงานจากบุคคลที่สามที่น่าเชื่อถือ สำหรับรายละเอียด โปรดดูหลักจริยธรรมและแนวทางของเรา
Tax Notes (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
บทความนี้ให้ข้อมูลเท่านั้นและไม่ควรถือเป็นคำแนะนำ มีให้โดยไม่มีการรับประกันใดๆ