Choice Properties Real Estate Investment Trust Q1 Earnings Call Highlights

First Capital acquisition: Choice และ partner KingSett ตกลงซื้อ First Capital REIT เป็นเงินประมาณ CAD 9.4 พันล้าน โดย Choice คาดว่าจะได้รับสินทรัพย์ค้าปลีกของ First Capital ประมาณ CAD 5 พันล้าน และเรียกการซื้อขายครั้งนี้ว่าเป็นโอกาสเชิงกลยุทธ์ที่หาได้ยากในการเสริมสร้างพอร์ตโฟลิโอ

ความแข็งแกร่งในการดำเนินงาน: อัตราการเช่าพื้นที่ของพอร์ตโฟลิโอคงที่ที่ 98.1% (ค้าปลีก 97.9%, อุตสาหกรรม 98.6%) โดยค่าเช่าเฉลี่ยที่ 21.8% ช่วยขับเคลื่อนการเติบโตของเงินสด NOI ของสินทรัพย์เดิม 3%

การเงินและแนวโน้ม: Q1 FFO อยู่ที่ CAD 196 ล้าน (CAD 0.271/หน่วย, +2.7% YoY) และ IFRS NAV เพิ่มขึ้นเป็น CAD 14.53/หน่วย; โดยไม่รวมการซื้อขาย First Capital Choice ยืนยันแนวทางการเติบโตของเงินสด NOI ของสินทรัพย์เดิม 2–3% และ diluted FFO/unit ของ CAD 1.08–1.10 สำหรับปีนี้

ผู้บริหาร Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) เน้นย้ำถึงอัตราการเช่าพื้นที่ที่แข็งแกร่ง ค่าเช่าที่สูง และการเติบโตของเงินสด NOI ของสินทรัพย์เดิมอย่างต่อเนื่อง ในระหว่างการประชุมผลประกอบการไตรมาสแรกของปี 2026 ขณะเดียวกันก็ทบทวนการเข้าซื้อกิจการที่ประกาศไว้ก่อนหน้านี้ ซึ่งเกี่ยวข้องกับ First Capital REIT ว่าเป็น “การเปลี่ยนแปลง”

การซื้อขาย First Capital ถูกมองว่าเป็นโอกาสเชิงกลยุทธ์ที่หาได้ยาก

ประธานและ CEO Rael Diamond เริ่มต้นด้วยการกลับไปที่ธุรกรรมสำคัญที่ประกาศเมื่อสองสัปดาห์ก่อน ในวันที่ 16 เมษายน Choice Properties และ partner KingSett Capital ตกลงที่จะเข้าซื้อ First Capital REIT เป็นเงินประมาณ CAD 9.4 พันล้าน ที่ปิดการซื้อขาย Diamond กล่าวว่า Choice คาดว่าจะได้รับสินทรัพย์ค้าปลีกของ First Capital ประมาณ CAD 5 พันล้าน โดย KingSett จะเข้าซื้อสินทรัพย์ที่เหลือ

“โอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและขนาดนี้หาได้ยากมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินทรัพย์เหล่านั้นที่สอดคล้องกับกลยุทธ์ของเราอย่างใกล้ชิด” Diamond กล่าว โดยเสริมว่าการเข้าซื้อกิจการ “เสริมสร้างพอร์ตโฟลิโอของเราและทำให้ Choice เป็น REIT ชั้นนำของแคนาดา” ผู้บริหารกล่าวว่าจะให้ข้อมูลอัปเดตเกี่ยวกับความคืบหน้าของการทำธุรกรรมตลอดทั้งปี

อัตราการเช่าพื้นที่คงที่ ค่าเช่าที่สูง ช่วยขับเคลื่อนการเติบโตของเงินสด NOI ของสินทรัพย์เดิม

Diamond กล่าวว่าอัตราการเช่าพื้นที่ในไตรมาสแรกยังคง “แข็งแกร่ง” ที่ 98.1% ได้รับการสนับสนุนจาก “กิจกรรมการต่อสัญญาที่ยอดเยี่ยม” และค่าเช่าเฉลี่ยที่ 21.8% ซึ่งมีส่วนช่วยในการเติบโตของเงินสด NOI ของสินทรัพย์เดิม 3% เขาบอกว่า REIT เห็น “กิจกรรมที่ดีต่อสุขภาพทั้งในตลาดค้าปลีกและอุตสาหกรรม” ในขณะที่ยังคงเติมเต็มพื้นที่ค้าปลีกและขับเคลื่อนการเติบโตของอุตสาหกรรมในอัตราการเช่าพื้นที่เกือบเต็ม

ในตลาดค้าปลีก Choice รายงานอัตราการเช่าพื้นที่ 97.9% โดยมีการต่อสัญญา 364,000 ตารางฟุต และการเช่าพื้นที่ใหม่ 97,000 ตารางฟุตที่ดำเนินการในช่วงไตรมาสนี้ ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับการต่อสัญญาคือ 17.2% นำโดยภูมิภาค Atlantic และ Ontario และผู้บริหารสังเกตว่าผลลัพธ์ได้รับอิทธิพลจากการต่อสัญญาหนึ่งครั้ง Diamond กล่าวว่าอัตราส่วนนี้ “ขับเคลื่อนเป็นหลักจากการต่อสัญญา 28,000 ตารางฟุต” ซึ่งอธิบายว่าเป็นตลาดการต่อสัญญาครั้งแรกใน 15 ปีสำหรับผู้เช่ารายนั้น ซึ่งจ่ายค่าเช่าต่ำกว่าตลาด หากไม่รวมการต่อสัญญาครั้งนี้ อัตราส่วนค้าปลีกเฉลี่ยจะอยู่ที่ 13.2%

อัตราการรักษาลูกค้าอยู่ที่ 75.8% ซึ่ง Diamond อธิบายว่าเป็นผลมาจากระยะเวลาสิ้นสุดของ Toys “R” Us สองแห่ง และการสิ้นสุดเชิงกลยุทธ์แยกต่างหากที่เติมเต็มพื้นที่ใหม่ด้วยค่าเช่าที่สูงขึ้น รวมประมาณ 50,000 ตารางฟุต หากไม่รวมการสิ้นสุดเหล่านี้ เขาบอกว่าอัตราการรักษาจะอยู่ที่ประมาณ 85% Diamond เพิ่มเติมว่าพื้นที่มากกว่าครึ่งหนึ่งที่ถูกเว้นวรรคในช่วงไตรมาสนี้มีข้อตกลงที่ได้รับความมุ่งมั่นแล้วซึ่งคาดว่าจะเริ่มขึ้นในช่วงปลายปีนี้ และ Choice กำลังอยู่ใน “การเจรจาต่อรองค่าเช่าขั้นสูง” เพื่อเติมเต็มพื้นที่ Toys “R” Us ที่ถูกเว้นวรรค

ริเริ่มสร้างมูลค่าได้รับการเน้นย้ำ รวมถึงการปรับปรุงใหม่ที่ Bloor และ Dundas

ผู้บริหารยังหารือเกี่ยวกับกิจกรรมสร้างมูลค่าค้าปลีก รวมถึงการปรับปรุงใหม่ที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงใหม่ที่ Bloor และ Dundas Diamond กล่าวว่า Loblaw ได้เว้นวรรคพื้นที่คลังสินค้า 90,000 ตารางฟุตในอดีต Zehrs ในเดือนมีนาคม และ Choice กำลังปรับปรุงทรัพย์สินเพื่อแนะนำ Shoppers Drug Mart แห่งใหม่และ GoodLife พร้อมกับการลงทุนของ Loblaw ในการแปลง No Frills

Diamond กล่าวว่าความคิดริเริ่มนี้คาดว่าจะสร้างเงินสด NOI เพิ่มเติมประมาณ CAD 2 ล้าน ณ จุดที่มั่นคงในช่วงครึ่งหลังของปี 2027 และสร้างมูลค่าเพิ่มเติมรวมประมาณ CAD 25 ล้าน เขาเสริมว่าการฟื้นฟูนี้ไม่ได้นำเสนอภาระผูกพันค่าเช่าเพิ่มเติมที่จะส่งผลกระทบต่อแผนการปรับปรุงใหม่ในระยะยาว

SVP of Leasing and Operations David Muallim กล่าวกับนักวิเคราะห์ว่าการปรับปรุงที่ Bloor และ Dundas มาจากผู้เช่ารายใหม่ที่เข้ามาในพื้นที่ที่เคยใช้ชั่วคราว “Loblaw กำลังจ่ายค่าเช่ารวมเพื่อใช้พื้นที่เป็นการชั่วคราว” Muallim กล่าว โดยเสริมว่าได้เติมเต็มพื้นที่ด้วย Shoppers และ GoodLife

Muallim ยังกล่าวถึงวิธีการทำธุรกรรม “right-sizing” ของ Loblaw ว่าผู้เช่ารายใหม่จากบริษัทอื่น ๆ จ่ายค่าเช่าตามตลาด และการชำระเงินจากการสิ้นสุดของ Loblaw “มีปัจจัยในการคำนวณต้นทุนการเช่าและส่วนต่างระหว่างค่าเช่าที่ Loblaw จ่ายและค่าเช่าตามตลาดที่ผู้เช่ารายใหม่จ่าย”

อุตสาหกรรมยังคงเกือบเต็มที่ อุปทานขนาดใหญ่ใน GTA กำลังลดลง

ในตลาดอุตสาหกรรม Diamond กล่าวว่าอัตราการเช่าพื้นที่ ณ สิ้นไตรมาสคือ 98.6% REIT ดำเนินการต่อสัญญา 103,000 ตารางฟุตในอัตรา 46.2% โดยขับเคลื่อนเป็นหลักโดยพอร์ตโฟลิโอ Alberta และ Atlantic อัตราการรักษาอุตสาหกรรมอยู่ที่ 56.6% ซึ่ง Diamond กล่าวว่าเป็นผลมาจาก non-renewal ขนาด 73,000 ตารางฟุตใน Edmonton ซึ่ง Choice ไม่สามารถรองรับความต้องการในการเติบโตของลูกค้าได้

Choice ยังดำเนินการเช่าพื้นที่ใหม่ 24,000 ตารางฟุตใน Alberta และ Ontario ในอัตราค่าเช่าสูงกว่าอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในปัจจุบันประมาณ 40% Diamond กล่าว ใน Greater Toronto Area เขาชี้ให้เห็นถึงอุปทานที่มีคุณภาพสูงและขนาดใหญ่ในอุตสาหกรรมที่กำลังลดลง และกล่าวว่าเมื่อ Choice ก้าวไปสู่เฟสต่อไปของ Choice Caledon Business Park REIT คาดว่าจะ “เป็นตัวเลือกเดียวที่พร้อมใช้งาน” สำหรับพื้นที่ใหม่ที่มีขนาดมากกว่า 750,000 ตารางฟุตในตลาดในปีหน้า

Muallim บอกกับนักวิเคราะห์ว่าเนื่องจากความแข็งแกร่งของตลาดค้าปลีก Choice คาดว่าจะ “ค่าเช่าที่สูง” แต่คาดว่าอัตราส่วนจะอยู่ใน “ช่วงตัวเลขสองหลักต่ำ” ในช่วงที่เหลือของไตรมาส โดยสังเกตว่าการต่อสัญญาบางส่วนผูกติดกับอัตราคงที่ในสัญญาเช่าเก่า

FFO เพิ่มขึ้น NAV ขยับขึ้น; แนวโน้มได้รับการยืนยันโดยไม่รวมผลกระทบจากการเข้าซื้อกิจการ

Chief Financial Officer Erin Johnston รายงานผลประกอบการเงินสดไตรมาสแรก CAD 196 ล้าน หรือ CAD 0.271 ต่อหน่วยที่ diluted เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว Johnston กล่าวว่าการเพิ่มขึ้นนี้เกิดจากการเติบโตของเงินสด NOI ทั้งหมด 4.2% ซึ่งรวมถึงการมีส่วนร่วมจากการเติบโตของสินทรัพย์เดิม การเข้าซื้อกิจการสุทธิ การพัฒนาใหม่ และรายได้จากการยกเลิกสัญญาเช่าที่สูงขึ้น ปัจจัยที่ชดเชย ได้แก่ รายได้จากการลงทุนที่ลดลง ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจากการปรับโครงสร้างหนี้ ค่าใช้จ่าย G&A ที่สูงขึ้น และรายได้ค่าธรรมเนียมที่ลดลง

Johnston กล่าวว่าผลลัพธ์รวมถึงรายการที่ไม่เกิดขึ้นซ้ำ รวมถึงรายได้จากการยกเลิกสัญญาเช่าเพิ่มเติมประมาณ CAD 1.9 ล้านเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว และรายได้จากการลงทุนที่ลดลง CAD 3.2 ล้านที่เกี่ยวข้องกับการลดการจ่ายเงินปันผลของ Allied โดยไม่รวมรายการเหล่านี้ เธอ กล่าวว่าการเติบโตของ FFO ต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 3.5%

ผลประกอบการเงินสดที่ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ CAD 0.247 ต่อหน่วย ลดลง 0.8% จากปีที่แล้ว เนื่องจากค่าใช้จ่ายเงินทุนในการบำรุงรักษาที่สูงขึ้น—อธิบายว่าเป็น “เกี่ยวข้องกับช่วงเวลา”—ชดเชยการเติบโตของ FFO อัตราส่วนการจ่ายเงินปันผล AFFO คือ 78%

เงินสด NOI ของสินทรัพย์เดิมเพิ่มขึ้น CAD 7.5 ล้าน หรือ 3% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว เงินสด NOI ของสินทรัพย์เดิมค้าปลีกเพิ่มขึ้น CAD 6 ล้าน (3.2%) อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น CAD 3 ล้าน (6.2%) และแบบผสม/ที่อยู่อาศัยลดลงประมาณ CAD 1.5 ล้าน (15.4%) ส่วนใหญ่เนื่องจากแรงจูงใจด้านภาษีทรัพย์สินก่อนหน้า

Choice รายงานมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ IFRS CAD 14.53 ต่อหน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ CAD 67 ล้าน หรือ 0.7% จากสิ้นปี Johnston กล่าวว่าการเพิ่มขึ้นนี้สะท้อนถึงการมีส่วนร่วมสุทธิจากการดำเนินงาน CAD 51 ล้าน และกำไรสุทธิจากมูลค่าที่เป็นธรรมของสินทรัพย์ลงทุน CAD 66 ล้าน ซึ่งถูกชดเชยบางส่วนโดยการขาดทุนจากมูลค่าที่เป็นธรรม CAD 49 ล้านในการลงทุนของ Choice ใน Allied Properties ซึ่งถูกบันทึกตามมูลค่าที่เป็นธรรมเป็นระยะ ๆ ภายใต้ IFRS การได้รับกำไรจากมูลค่าที่เป็นธรรมของสินทรัพย์ลงทุน “ขับเคลื่อนเป็นหลักโดยพอร์ตโฟลิโอค้าปลีก” รวมถึงการปรับเปลี่ยนอัตราส่วนราคาต่อกำไรใน Ontario, Quebec และ British Columbia ที่ได้รับการสนับสนุนจากแบบประเมินภายนอกและผลลัพธ์การเช่า เธอ กล่าว

ในด้านหนี้สินและสภาพคล่อง Johnston กล่าวว่า Choice รักษา “งบดุลชั้นนำของอุตสาหกรรม” โดยมีสภาพคล่องประมาณ CAD 1.6 พันล้าน และทรัพย์สินที่ไม่มีภาระหนี้สินประมาณ CAD 14 พันล้าน อัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA คือ 7 เท่า ไม่เปลี่ยนแปลงจากสิ้นปี และเธอ กล่าวว่าไม่มีกิจกรรมทางการเงินหรือการครบกำหนดชำระหนี้ที่สำคัญในช่วงไตรมาสนี้

Johnston ยังให้รายละเอียดการพัฒนาที่เสร็จสมบูรณ์: การปรับปรุงค้าปลีกสองครั้งรวม 22,000 ตารางฟุตในอัตราผลตอบแทนแบบผสม 8.9% รวมถึง Shoppers Drug Mart ขนาด 17,000 ตารางฟุตใน Renfrew, Ontario (7.5% yield) และสัญญาเช่าที่ดินขนาด 5,000 ตารางฟุตให้กับผู้เช่า QSR ใน Ottawa (42% yield)

เมื่อมองไปข้างหน้า Johnston ยืนยันแนวโน้มของ REIT ในขณะที่ไม่รวมผลกระทบที่ไม่แน่นอนต่อเวลาและผลกระทบทางการเงินจากการซื้อขาย First Capital Choice คาดการณ์อัตราการเช่าพื้นที่ที่มั่นคง การเติบโตของเงินสด NOI ของสินทรัพย์เดิม 2% ถึง 3% และ FFO ที่ diluted ต่อหน่วย CAD 1.08 ถึง CAD 1.10 สำหรับปีนี้ เธอ กล่าวว่าการเติบโตของผลกำไรคาดว่าจะ “ลดลงเล็กน้อยในช่วงสองไตรมาสข้างหน้า” เนื่องจากการลบความได้เปรียบที่เกี่ยวข้องกับการเข้าซื้อกิจการ การกำหนดเวลาของรายได้จากการยกเลิกสัญญาเช่า และการลดการจ่ายเงินปันผลของ Allied แต่เสริมว่าบริษัทยังคงอยู่ในเส้นทางที่จะบรรลุผลกำไรทั้งปี

ในการตอบสนองต่อคำถามของนักวิเคราะห์ ผู้บริหารกล่าวว่ารายได้จากการยกเลิกสัญญาเช่าในปี 2026 “เกี่ยวข้องกับ right-sizing ของ Loblaws เป็นหลัก” สอดคล้องกับปีที่ผ่านมา โดยส่วนใหญ่คาดว่าจะเกิดขึ้นใน Q3 และ Q4 Muallim กล่าวว่า Choice กำลังวางแผนสำหรับสถานที่ right-sizing ของ Loblaw ประมาณสี่แห่งในปี 2026 และการลดลงประมาณ 30,000 ตารางฟุตถือเป็น “มาตรฐานค่อนข้าง” ขึ้นอยู่กับไซต์

Diamond บอกกับนักวิเคราะห์ว่ากิจกรรมการเข้าซื้อกิจการนอกเหนือจากการเข้าซื้อกิจการ First Capital คาดว่าจะ “เบามาก” ในปีนี้ แม้ว่า Choice อาจ “ตัดแต่ง” เล็กน้อยก่อนปิดการซื้อขาย เกี่ยวกับศักยภาพของ Synergy ที่เกี่ยวข้องกับพอร์ตโฟลิโอ First Capital Johnston กล่าวว่าแนวทางการทำกำไรเบื้องต้นรวมถึงต้นทุนเพิ่มเติมในการขยายแพลตฟอร์ม รวมถึงบุคลากรระดับองค์กรเพิ่มเติมและทีมเช่าเพิ่มเติม แต่ REIT “ไม่ได้สร้างแบบจำลอง Synergy เพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับแพลตฟอร์ม” Diamond เสริมว่า Choice กำลังมองว่าเป็นการทำธุรกรรมด้านสินทรัพย์มากกว่า

Diamond ปิดท้ายด้วยการกล่าวว่าธุรกิจและพอร์ตโฟลิโออยู่ใน “สภาพที่ยอดเยี่ยม” และบริษัทคาดว่าจะให้ข้อมูลอัปเดตเพิ่มเติมในช่วงฤดูร้อนนี้

เกี่ยวกับ Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN)

Choice Properties Real Estate Investment Trust ลงทุน บริหารจัดการ และพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกและพาณิชย์ทั่วแคนาดา พอร์ตโฟลิโอของบริษัทประกอบด้วยศูนย์การค้าส่วนใหญ่ที่ยึดอยู่ด้วยซูเปอร์มาร์เก็ตและซูเปอร์มาร์เก็ตแบบสแตนด์อโลน โดยอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่อยู่ใน Ontario และ Quebec ตามด้วย Alberta, Nova Scotia, British Columbia และ New Brunswick Choice Properties สร้างรายได้ส่วนใหญ่จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้เช่า บริษัทมีผู้เช่าหลักคือผู้ค้าปลีกขนาดใหญ่ Loblaw Companies ซึ่งมีส่วนร่วมกับค่าเช่าทั้งหมดจำนวนมาก