Comstock Holding Companies Conference: CHCI แจกแจงการเติบโตตามค่าธรรมเนียม, ParkX พุ่ง และศูนย์ข้อมูลใหม่

Comstock วางตำแหน่งตัวเองเป็นผู้ดำเนินการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นค่าธรรมเนียม, มีสินทรัพย์น้อย และปลอดหนี้ ซึ่งได้รับรายได้ค่าธรรมเนียมการจัดการสินทรัพย์, การจัดการทรัพย์สิน และการจัดการที่จอดรถอย่างต่อเนื่อง ในปี 2025 รายงานรายได้ 63 ล้านดอลลาร์ (+23%), กำไรสุทธิ 17 ล้านดอลลาร์ (+17%) และ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้ว 13 ล้านดอลลาร์ (+16%) โดยมีสินทรัพย์ภายใต้การจัดการเพิ่มขึ้น 28% เป็น 92 รายการ
ธุรกิจบริการที่จอดรถและทรัพย์สิน ParkX พุ่งสูงขึ้น โดยรายได้ ParkX เพิ่มขึ้น 123%, เติบโตเป็น 34 อาคารจอดรถภายใต้การจัดการ, สัญญาใหม่ 45 ฉบับในปี 2025 และครอบคลุมพื้นที่มากกว่า 75 แห่ง ในขณะที่พอร์ตโฟลิโอเชิงพาณิชย์และที่พักอาศัยที่มีเสถียรภาพมีการเช่าประมาณ 93%
ความคิดริเริ่มในการเติบโต ได้แก่ แพลตฟอร์มร่วมทุนสถาบัน และแพลตฟอร์มศูนย์ข้อมูลใหม่ (ร่วมทุน Oklahoma กับ Jericho Energy และการพัฒนาพื้นที่ Mid‑Atlantic) โดยผู้บริหารตั้งเป้า ROIC >30% สำหรับดีล IVP ทั่วไป และคาดการณ์รายได้ค่าธรรมเนียมและส่วนแบ่งกำไรตั้งแต่ปี 2027–2030; CHCI เน้นการประเมินมูลค่าที่ 6.4x EBITDA ที่ปรับปรุงแล้ว เทียบกับค่าเฉลี่ยของคู่แข่งที่ 14.2x
ผู้บริหารจาก Comstock Holding Companies (NASDAQ:CHCI) ได้สรุปโมเดลธุรกิจของบริษัท ผลประกอบการทางการเงินปี 2025 และลำดับความสำคัญของการเติบโต ในระหว่างการนำเสนอที่เชื่อมโยงกับเอกสารนักลงทุนไตรมาสที่สี่ปี 2025 ซึ่งผู้บริหารกล่าวว่ามีให้ดาวน์โหลดบนเว็บไซต์นักลงทุนสัมพันธ์ของบริษัท การสนทนาเน้นไปที่การวางตำแหน่งของ Comstock ในฐานะแพลตฟอร์มการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ "เน้นค่าธรรมเนียม, มีสินทรัพย์น้อย, ปลอดหนี้" โดยมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาแบบผสมผสานที่มุ่งเน้นการขนส่งสาธารณะ และบริการทรัพย์สินในภูมิภาค Washington, D.C.
Reston Station และพอร์ตโฟลิโอหลัก
การนำเสนอเริ่มต้นด้วยภาพรวมของ Reston Station ใน Northern Virginia ซึ่งผู้บริหารอธิบายว่าเป็นหนึ่งในการพัฒนาที่มุ่งเน้นการขนส่งสาธารณะที่โดดเด่นที่สุดใน Mid-Atlantic บริษัทกล่าวว่าการพัฒนา Reston Station ในวงกว้างคาดว่าจะขยายตัวในช่วงหลายปีข้างหน้าเพื่อครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 90 เอเคอร์รอบสถานีรถไฟใต้ดิน และรวมถึงพื้นที่พัฒนาประมาณ 10 ล้านตารางฟุต
Comstock ยังเน้นย้ำถึง Loudoun Station ซึ่งเป็นการพัฒนาแบบผสมผสานขนาดใหญ่อีกแห่งที่ตั้งอยู่ที่สถานีรถไฟใต้ดินใกล้กับสนามบิน Dulles ผู้บริหารอธิบายว่าการพัฒนาทั้งสองแห่งนี้เป็นการพัฒนาแบบผสมผสานที่มุ่งเน้นการขนส่งสาธารณะที่ใหญ่ที่สุดใน Mid-Atlantic ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 140 เอเคอร์ติดกับสถานีรถไฟใต้ดินใน Dulles Corridor
Comstock กล่าวว่าสร้างรายได้อย่างไร
ผู้บริหารของบริษัทเน้นย้ำว่าโมเดลธุรกิจของ Comstock แตกต่างจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม เนื่องจากไม่ได้พึ่งพาการสร้างโครงการด้วยหนี้สินในงบดุลแล้วขายสินทรัพย์ แต่เป็นการจัดการ, ดำเนินงาน และพัฒนาทรัพย์สินในนามของเจ้าของสินทรัพย์ระยะยาว และได้รับค่าธรรมเนียมอย่างต่อเนื่องผ่านข้อตกลงตามสัญญา
ผู้บริหารอธิบายถึงแหล่งรายได้ประจำหลักสามประเภท:
ค่าธรรมเนียมการจัดการสินทรัพย์ที่ผูกติดกับข้อตกลงระยะยาว ซึ่ง Comstock ทำหน้าที่เป็นหุ้นส่วนการดำเนินงาน ดูแลกลยุทธ์ การพัฒนา และการจัดสรรเงินทุน ผู้บริหารชี้ให้เห็นถึงข้อตกลงการจัดการสินทรัพย์ปี 2022 กับ Comstock Partners ซึ่งครอบคลุม "พอร์ตโฟลิโอหลัก" และรวมถึงการป้องกัน "ต้นทุนบวก" สำหรับ CHCI
ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สินที่ได้รับผ่านบริษัทย่อยที่รวมเข้าด้วยกัน (CHCI Commercial, CHCI Residential และ ParkX Management) ซึ่งจัดการการเช่า, ความสัมพันธ์กับผู้เช่า, การบำรุงรักษา และการดำเนินงานอาคาร
ค่าธรรมเนียมบริการที่จอดรถและทรัพย์สินผ่าน ParkX Management ซึ่งให้บริการจัดการที่จอดรถและบริการ เช่น การรักษาความปลอดภัย, พนักงานต้อนรับ, บริการรับจอดรถ, พนักงานยกกระเป๋า และงานทำความสะอาด ผู้บริหารกล่าวว่า ParkX เริ่มต้นในปี 2020 ด้วยโรงจอดรถสามแห่ง และเติบโตเป็น 34 โรงจอดรถภายใต้การจัดการ โดยให้บริการที่ทรัพย์สินมากกว่า 75 แห่งในภูมิภาค
นอกเหนือจากรายได้ประจำ ผู้บริหารกล่าวว่าบริษัทสร้างรายได้ "เสริม" ที่ผูกติดกับธุรกรรม เช่น การเช่า, การจัดหาเงินทุน, การปรับโครงสร้างหนี้ และเหตุการณ์สำคัญในการพัฒนา สิ่งเหล่านี้ถูกอธิบายว่าเป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเป็นครั้งคราวแต่มีความสำคัญ โดยมีค่าเฉลี่ยมากกว่า 4 ล้านดอลลาร์ต่อปีตั้งแต่ปี 2022 และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเมื่อพอร์ตโฟลิโอกว้างขึ้น
โครงสร้างองค์กร: ผู้ดำเนินการสาธารณะและเจ้าของสินทรัพย์ส่วนตัว
ผู้บริหารใช้เวลาอธิบายโครงสร้างองค์กรของ Comstock ซึ่งพวกเขาอ้างว่าไม่ธรรมดาสำหรับภาคส่วนนี้ บริษัทมหาชน Comstock Holding Companies ให้ทีมปฏิบัติการ แพลตฟอร์ม และบริษัทย่อยบริการ สินทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโอหลักเป็นของ Comstock Partners ซึ่งเป็นนิติบุคคลที่ถือครองส่วนตัว ซึ่งอธิบายว่าเป็น "นักลงทุนสำนักงานครอบครัวในอสังหาริมทรัพย์" โดยไม่มีพนักงาน
ผู้บริหารกล่าวว่าโครงสร้างนี้ทำให้สินทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโอหลักอยู่นอกงบดุลของ CHCI และสนับสนุนโปรไฟล์ปลอดหนี้ ซึ่งแตกต่างจาก REITs และผู้พัฒนาที่ถือครองสินทรัพย์และหนี้สินที่เกี่ยวข้อง Founder และ CEO Christopher Clemente กล่าวว่าเขาเป็นผู้ถือหุ้นควบคุมของ CHCI และหุ้นส่วนผู้จัดการของ Comstock Partners ผู้บริหารยังอ้างถึงหุ้นส่วนเชิงกลยุทธ์ Dwight Schar โดยระบุว่าทั้ง Clemente และ Schar เป็นผู้ถือหุ้น CHCI รายใหญ่ และเป็นเจ้าของร่วมในพอร์ตโฟลิโอหลักผ่าน Comstock Partners ซึ่งบริษัทกล่าวว่าเป็นการจัดแนวแรงจูงใจกับผู้ถือหุ้นสาธารณะ
ผลประกอบการปี 2025 และตัวชี้วัดการดำเนินงาน
ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน Chris Guthrie รายงานว่าสำหรับทั้งปี 2025 Comstock มีรายได้ 63 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 23% และกำไรสุทธิ 17 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 17% EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วรายงานอยู่ที่ 13 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 16% สินทรัพย์ภายใต้การจัดการเพิ่มขึ้นเป็น 92 รายการ เพิ่มขึ้น 28% เมื่อเทียบเป็นรายปี
ผู้บริหารยังได้ให้รายละเอียดส่วนผสมรายได้ปี 2025 โดยอ้างอิง:
44% จากการจัดการสินทรัพย์
23% จาก ParkX
19% จากการจัดการทรัพย์สิน
14% จากค่าธรรมเนียมเสริม
ในด้านการดำเนินงาน Comstock กล่าวว่าพอร์ตโฟลิโอเชิงพาณิชย์ที่มีเสถียรภาพมีการเช่า 93% และได้ดำเนินการเช่าเชิงพาณิชย์ 8 รายการในไตรมาสที่สี่ รวมพื้นที่กว่า 400,000 ตารางฟุต โดยมีการเช่า 600,000 ตารางฟุตสำหรับทั้งปี พอร์ตโฟลิโอที่พักอาศัยภายใต้การจัดการก็ถูกอธิบายว่ามีการเช่า 93% เช่นกัน รายได้ ParkX เพิ่มขึ้น 123% เมื่อเทียบกับปีก่อน และบริษัทกล่าวว่าได้เพิ่มสัญญาใหม่ 45 ฉบับในปีงบประมาณ 2025 รวมถึง 19 ฉบับในไตรมาสที่สี่
บริษัทยังระบุด้วยว่าอาคารที่พักอาศัยหรูแห่งใหม่ล่าสุดที่ Reston Station เริ่มส่งมอบในไตรมาสที่สี่ของปี 2025 และคาดว่าจะส่งมอบทั้งหมดภายในไตรมาสที่สองของปี 2026
แพลตฟอร์มการเติบโต: การร่วมทุนสถาบันและศูนย์ข้อมูล
นอกเหนือจากพอร์ตโฟลิโอหลัก ผู้บริหารได้อธิบาย "แพลตฟอร์มการร่วมทุนสถาบัน" (IVP) ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อจับคู่ความสามารถในการดำเนินงานของ Comstock กับเงินทุนสถาบัน ผู้บริหารกล่าวว่าธุรกรรม IVP ทั่วไปเกี่ยวข้องกับการที่ CHCI ลงทุน 5% ถึง 10% ของส่วนของผู้ถือหุ้น โดยหุ้นส่วนสถาบันเป็นผู้จัดหาเงินทุนส่วนใหญ่ และเงินกู้ยืมจากผู้ให้กู้ Comstock กล่าวว่าได้รับค่าธรรมเนียมการได้มาเมื่อปิดธุรกรรม, ค่าธรรมเนียมการจัดการสินทรัพย์และทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง, ค่าธรรมเนียมธุรกรรมเสริมเมื่อเวลาผ่านไป และส่วนแบ่งผลกำไรเมื่อขายออกไปหากผลการดำเนินงานเกินกว่าอัตราขั้นต่ำ ผู้บริหารประเมินผลตอบแทนจากการลงทุนของ CHCI ใน "ดีล IVP ทั่วไป" เกินกว่า 30%
ธุรกรรม IVP ล่าสุดของบริษัทถูกอธิบายว่าเป็นการได้มาซึ่งอาคารอพาร์ตเมนต์ที่มุ่งเน้นการขนส่งสาธารณะกว่า 400 ยูนิตใน Rockville, Maryland ซึ่งดำเนินการร่วมกับ Benefit Street Partners ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ Franklin Templeton
ผู้บริหารยังได้ประกาศเปิดตัวแพลตฟอร์มศูนย์ข้อมูล โดยอธิบายว่าเป็นส่วนขยายของแพลตฟอร์มสถาบันที่มุ่งเน้นโอกาสในการร่วมทุน ผู้บริหารได้ร่างสองแนวทาง:
Oklahoma: การร่วมทุนกับ Jericho Energy Ventures เกี่ยวกับการขออนุญาตก่อสร้างที่ดินสำหรับศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่ โดยใช้ประโยชน์จากการควบคุมที่ดินประมาณ 18,000 เอเคอร์และสิทธิในแร่และพลังงานที่เกี่ยวข้องของผู้ถือหุ้น Jericho ผู้บริหารเน้นย้ำถึงพลังงานก๊าซธรรมชาติแบบ "behind-the-meter" เป็นข้อได้เปรียบที่เป็นไปได้ และระบุถึงการลงทุนเงินทุนเริ่มต้นเล็กน้อยใน Jericho Energy Ventures เพื่อจัดแนวแรงจูงใจ
Mid-Atlantic: ข้อตกลงการจัดการสินทรัพย์กับบริษัทย่อยของ Comstock Partners เพื่อให้บริการพัฒนาศูนย์ข้อมูลสำหรับที่ดินที่ Comstock Partners เป็นเจ้าของ ซึ่งอธิบายว่าอยู่ใน "เส้นทางของการขยายตัวของศูนย์ข้อมูล" ผู้บริหารกล่าวว่าเป้าหมายคือการส่งมอบพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตและพร้อมสำหรับพลังงานอย่างสมบูรณ์ และกำลังเจรจาสัญญาซื้อขายกับผู้พัฒนาศูนย์ข้อมูล ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2027 โดย CHCI จะได้รับส่วนแบ่งกำไรเมื่อขายที่ดินและรายได้ค่าธรรมเนียมการพัฒนาเพิ่มเติมตั้งแต่ปี 2027 ถึง 2030
ในการกล่าวปิด ผู้บริหารย้ำถึงมุมมองของตนว่า Comstock กำลังซื้อขายในราคาที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับคู่แข่ง โดยอ้างอิงจากตัวคูณ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้ว 6.4x ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2025 เทียบกับค่าเฉลี่ย 14.2x สำหรับกลุ่มคู่แข่งที่บริษัทระบุ และเน้นย้ำงบดุลปลอดหนี้ของ CHCI ผู้บริหารกล่าวว่าบริษัทคาดการณ์การเติบโตอย่างต่อเนื่องเมื่อพอร์ตโฟลิโอภายใต้การจัดการขยายตัว และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและในแผนงานจะส่งมอบไปจนถึงปี 2030 และหลังจากนั้น
เกี่ยวกับ Comstock Holding Companies (NASDAQ:CHCI)
Comstock Holding Companies, Inc (NASDAQ: CHCI) เป็นบริษัทโฮลดิ้งที่หลากหลาย ซึ่งผ่านบริษัทย่อยหลัก ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับการออกแบบ ก่อสร้าง และดำเนินงานระบบเครือข่ายใยแก้วนำแสงในสหรัฐอเมริกา บริษัทนำเสนอโซลูชันการเชื่อมต่อความจุสูงแก่ผู้ให้บริการบรอดแบนด์ รวมถึงการให้เช่าใยแก้วนำแสงเปล่า, บริการความยาวคลื่น, การส่งสัญญาณ และการเชื่อมต่อแบบ "last-mile" ด้วยการร่วมมือกับผู้ให้บริการเครือข่าย ผู้ให้บริการเคเบิล และหน่วยงานเทศบาล Comstock ใช้ประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานเครือข่ายเพื่อสนับสนุนลูกค้าทั้งที่พักอาศัย, เชิงพาณิชย์ และสถาบันที่ต้องการแบนด์วิดท์ที่ปรับขนาดได้และเชื่อถือได้
หลังจากการขายแผนกสร้างบ้านในปี 2013 Comstock ได้มุ่งเน้นเงินทุนและทรัพยากรในการขยายเครือข่ายใยแก้วนำแสงไปยังตลาดภูมิภาคที่เลือก