Digital Realty Trust ไตรมาสที่ 1 ไฮไลท์การประชุมผู้ถือหุ้น

Digital Realty รายงาน "การเริ่มต้นที่แข็งแกร่งเป็นประวัติการณ์" ในปี 2026 ด้วยไตรมาสที่มีการจองสูงสุดเป็นอันดับสอง ซึ่งรวมถึงสัญญาเช่า AI แบบ hyperscale ขนาด 200 MW ที่ใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีมาใน Charlotte และการจองการเชื่อมต่อแบบ 0-1 MW ที่เป็นประวัติการณ์ รวมเป็นสัญญาเช่าใหม่กว่า 700 ล้านดอลลาร์ (423 ล้านดอลลาร์ที่ส่วนของ DLR) และลูกค้าใหม่ 116 ราย

Core FFO เพิ่มขึ้นเป็น 2.04 ดอลลาร์ใน Q1 (เพิ่มขึ้น 15% YoY) และผู้บริหารได้ปรับเพิ่มการคาดการณ์ Core FFO ปี 2026 ขึ้น 0.10 ดอลลาร์ เป็นช่วง 8.00–8.10 ดอลลาร์ ในขณะที่ Same‑Capital Cash NOI เติบโต 7.9% (2.5% ในสกุลเงินคงที่) แม้จะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่สูงขึ้น

โครงการพัฒนาและ backlog เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ—1.2 GW อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (61% pre‑leased) และ backlog เป็นประวัติการณ์ที่ 1.8 พันล้านดอลลาร์ (1.0 พันล้านดอลลาร์ที่ส่วนของ DLR)—เนื่องจาก leverage ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบหลายปีที่ 4.7x และบริษัทอ้างถึงความจุประมาณ 10 พันล้านดอลลาร์เพื่อรองรับการพัฒนาแบบ hyperscale โดยมีเป้าหมาย net CapEx ที่ 3.5–4.0 พันล้านดอลลาร์ และคาดว่าจะมีการจำหน่าย/เงินทุน JV 500 ล้านดอลลาร์–1 พันล้านดอลลาร์

3 ธีมการลงทุนหลักที่จะครองปี 2026

Digital Realty Trust (NYSE:DLR) รายงานสิ่งที่ผู้บริหารอธิบายว่าเป็น "การเริ่มต้นที่แข็งแกร่งเป็นประวัติการณ์" ในปี 2026 ซึ่งขับเคลื่อนโดยการให้เช่าที่แข็งแกร่งทั้งในส่วนของการวางศูนย์ข้อมูลแบบ colocation ที่เน้นการเชื่อมต่อและการติดตั้งแบบ hyperscale ขนาดใหญ่ ในการประชุมผลประกอบการไตรมาสแรกปี 2026 ของบริษัท ผู้บริหารได้เน้นย้ำถึงไตรมาสที่มีการจองสูงสุดเป็นอันดับสองในประวัติศาสตร์ของบริษัท การเพิ่มขึ้นของโครงการพัฒนาที่เป็นประวัติการณ์ และการคาดการณ์ Core FFO เต็มปีที่สูงขึ้น

ไฮไลท์การให้เช่า: การเชื่อมต่อที่เป็นประวัติการณ์และสัญญาเช่า hyperscale ขนาด 200 MW

Jordan Sadler รองประธานอาวุโสฝ่ายนักลงทุนสัมพันธ์ภาครัฐและเอกชนกล่าวว่าบริษัทได้ส่งมอบ "ไตรมาสที่มีการจองสูงสุดเป็นอันดับสองตลอดกาล" รวมถึง "สัญญาเช่าเมกะวัตต์ที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของบริษัท" พร้อมกันนี้ยังสร้าง "สถิติรายไตรมาสอีกครั้งในการเชื่อมต่อแบบ 0-1 MW+"

เข้าถึงผลกำไรโครงสร้างพื้นฐาน AI ปี 2026 ด้วย ETF ที่เติบโตสูงนี้

Andy Power ประธานและ CEO กล่าวว่าสภาวะความต้องการยังคงแข็งแกร่ง เนื่องจากลูกค้าต้องเผชิญกับ "ข้อกำหนดด้านพลังงาน ประสิทธิภาพ และการเชื่อมต่อที่ซับซ้อนมากขึ้นเรื่อยๆ" เขาชี้ให้เห็นถึงข้อจำกัดต่างๆ เช่น "ความพร้อมของพลังงาน ความเสี่ยงด้านแรงงานและห่วงโซ่อุปทาน และความกังวลของชุมชน" ซึ่งเขากล่าวว่ากำลังขยายช่องว่างระหว่าง "ความต้องการทางทฤษฎีและความจุที่สามารถใช้งานได้"

ในไตรมาสนี้ Digital Realty ได้ลงนามสัญญาเช่าใหม่กว่า 700 ล้านดอลลาร์ หรือ 423 ล้านดอลลาร์ในส่วนของบริษัท Power กล่าว บริษัทมีรายได้จากการให้เช่าในกลุ่มผลิตภัณฑ์การเชื่อมต่อแบบ 0-1 MW+ เป็นประวัติการณ์ที่ 98 ล้านดอลลาร์ และเพิ่มลูกค้าใหม่ 116 ราย Power ตั้งข้อสังเกตว่า 21% ของการจองแบบ 0-1 MW เป็นความต้องการที่เกี่ยวข้องกับ AI

5 หุ้นโครงสร้างพื้นฐาน AI ที่ขับเคลื่อนการเติบโตในยุคต่อไป

ในการให้เช่าแบบ hyperscale Power กล่าวว่าบริษัทได้ลงนามสัญญาเช่าเดี่ยวที่ใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีมา: การติดตั้งแบบ AI inference ขนาด 200 MW กับ "hyperscaler ระดับ double-A" ใน Charlotte เขาอธิบายว่าเป็นโครงการติดตั้งแบบ hyperscale ครั้งแรกของ Digital Realty ในตลาดนั้น ซึ่งเสริมกับศูนย์กลางการเชื่อมต่อที่บริษัทดำเนินการและกำลังขยายตัวใน Uptown Charlotte Power ยังกล่าวด้วยว่า Digital Realty ได้ลงนามสัญญาเช่า 10+ MW ใน Dallas, São Paulo และ Tokyo ในระหว่างไตรมาส

Backlog และการเริ่มสัญญาเช่าสนับสนุนการมองเห็นระยะยาว

Matt Mercier CFO กล่าวว่าสัญญาเช่าที่ลงนามในไตรมาสแรกคิดเป็นรายได้ค่าเช่ารายปี 707 ล้านดอลลาร์ที่ 100% หรือ 423 ล้านดอลลาร์ในส่วนของ Digital Realty Backlog ทั้งหมดของบริษัทแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 1.8 พันล้านดอลลาร์ หรือ 1 พันล้านดอลลาร์ในส่วนของ Digital Realty เนื่องจากยอดจองใหม่เกินกว่า 204 ล้านดอลลาร์ของการเริ่มสัญญาเช่าในช่วงไตรมาส

Mercier ได้สรุปกำหนดการเริ่มสัญญาเช่าที่บริษัทกำลังเห็น:

544 ล้านดอลลาร์ของสัญญาเช่าที่กำหนดให้เริ่ม "ค่อนข้างสม่ำเสมอตลอดทั้งปีนี้"

247 ล้านดอลลาร์ที่กำหนดให้เริ่มในปี 2027

242 ล้านดอลลาร์ที่จะเริ่มในปี 2028 และหลังจากนั้น

เมื่อถูกถามเกี่ยวกับระยะเวลาระหว่างการลงนามและการเริ่มสัญญาเช่าที่ยาวนานขึ้น Mercier กล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงนี้ส่วนใหญ่เกิดจากสัญญาเช่า 200 MW ที่เป็นประวัติการณ์ของบริษัทใน Charlotte ซึ่ง "เพิ่งเริ่มต้น" และจะส่งมอบ "ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง เริ่มตั้งแต่ปีหน้าจนถึงปี 2028"

ผลประกอบการทางการเงิน: Core FFO เพิ่มขึ้น; Same-Capital NOI ได้รับแรงกดดันจาก OpEx

Sadler กล่าวว่า Digital Realty มี Core FFO 2.04 ดอลลาร์ต่อหุ้นในไตรมาสแรก Mercier กล่าวว่า Core FFO 2.04 ดอลลาร์ต่อหุ้นเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบปีต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงการเริ่มสัญญาเช่าและ "รายได้ค่าธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้นที่เกี่ยวข้องกับการเติบโตของแพลตฟอร์มเงินทุนส่วนตัวเชิงกลยุทธ์ของเรา"

Mercier ยังรายงานการเติบโตของ Same-Capital Cash NOI ที่ 7.9% เมื่อเทียบปีต่อปี ในสกุลเงินคงที่ Same-Capital Cash NOI เพิ่มขึ้น 2.5% ซึ่งเขาอธิบายส่วนใหญ่มาจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงปีก่อน

ในการตอบคำถามเกี่ยวกับสาเหตุของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่สูงขึ้น Mercier กล่าวว่าเป็น "ผลมาจากฐานค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ต่ำ" ในไตรมาสปีก่อน ซึ่งเกิดจากการซ่อมแซมและบำรุงรักษาและแรงงาน เขากล่าวว่าบริษัทคาดว่าสิ่งนี้จะ "เริ่มคงที่" ในช่วงสามไตรมาสถัดไป และคงการคาดการณ์ทั้งปีสำหรับการเติบโตของ Same-Capital Cash NOI ที่ 4% ถึง 5% ในสกุลเงินคงที่

Mercier ยังกล่าวถึงความเสี่ยงด้านพลังงานท่ามกลางความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ โดยกล่าวว่าบริษัทมีความเสี่ยงทางเศรษฐกิจโดยตรงจำกัด เนื่องจาก "ประมาณ 90%" ของค่าสาธารณูปโภคได้รับการชดเชยจากลูกค้า สำหรับส่วนที่เหลือ เขากล่าวว่าไฟฟ้าส่วนใหญ่ถูกทำ hedging ล่วงหน้าจนถึงปี 2026 และหลังจากนั้น และสัญญาหลายฉบับอนุญาตให้ปรับราคาได้

โครงการพัฒนาเพิ่มขึ้น; ที่ดินเพิ่มขึ้น

Sadler กล่าวว่าโครงการพัฒนาเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าเป็น 1.2 GW ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และโครงการนี้มีการ pre-leased 61% ที่ผลตอบแทนเฉลี่ยคาดการณ์ที่ 11.4% Mercier กล่าวว่าบริษัทได้ส่งมอบความจุใหม่ 63 MW ในไตรมาสนี้ ซึ่ง 84% เป็น pre-leased และเริ่มความจุใหม่ประมาณ 464 MW ซึ่งเกือบ 50% เป็น pre-leased

ณ สิ้นไตรมาส Mercier กล่าวว่าโครงการศูนย์ข้อมูลรวมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมีมูลค่าประมาณ 16.5 พันล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นมากกว่า 60% จากสิ้นปี โดยเกือบ 80% อยู่ในทวีปอเมริกา เขากล่าวเสริมว่า Charlotte และ Atlanta "แซงหน้า" Dallas และ Chicago เนื่องจากโครงการพัฒนาหลายร้อยเมกะวัตต์ที่เปิดใช้งานในตลาดเหล่านั้น

Greg Wright ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุน ได้กล่าวถึงการขยายที่ดินของบริษัท รวมถึงที่ดินต่อเนื่อง "กว่า 870 เอเคอร์" ในเขตมหานครแอตแลนตา Wright กล่าวว่าบริษัทยังคงดำเนินการเกี่ยวกับทางเลือกด้านพลังงานกับบริษัทสาธารณูปโภค และจะให้คำแนะนำเพิ่มเติมในภายหลัง Mercier ยังกล่าวถึงที่ดินขนาด 30 เอเคอร์ใน Hillsboro ซึ่งคาดว่าจะรองรับความจุ IT 160 MW เพิ่มเติมจากที่ประกาศไปก่อนหน้านี้ 85 MW

เมื่อถูกถามเกี่ยวกับความจุระยะยาว Power กล่าวว่าบริษัทมีศูนย์ข้อมูลที่ดำเนินการอยู่ประมาณ 3 GW ในปัจจุบัน และ "อีก 6 GW ที่เราเป็นเจ้าของในปัจจุบัน" นอกเหนือจากฐานการดำเนินงาน โดยมี 1.2 GW อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

กลยุทธ์เงินทุน, leverage, และการคาดการณ์ปี 2026 ที่ปรับปรุงใหม่

Mercier กล่าวว่า leverage ลดลงเหลือ 4.7x debt-to-Adjusted EBITDA ณ สิ้นไตรมาส ซึ่งเขาเรียกว่าระดับต่ำสุดในรอบหลายปี โดยได้รับการสนับสนุนจากการเติบโตของ Adjusted EBITDA และเงินทุนที่เก็บไว้เนื่องจากอัตราการจ่าย FFO ลดลงเหลือ 64% เขากล่าวว่าบริษัทได้เสร็จสิ้นกองทุนศูนย์ข้อมูล hyperscale สหรัฐฯ มูลค่า 3.25 พันล้านดอลลาร์ในเดือนมีนาคม และกล่าวว่า Digital Realty มี "ความจุประมาณ 10 พันล้านดอลลาร์เพื่อสนับสนุนการพัฒนาและลงทุนในศูนย์ข้อมูล hyperscale" พร้อมกับ "เงินสดสำรองเพิ่มเติมที่สำคัญ" ภายในกองทุนร่วมพัฒนา hyperscale มูลค่ากว่า 8 พันล้านดอลลาร์

สำหรับปี 2026 Sadler และ Mercier กล่าวว่าบริษัทได้ปรับเพิ่มการคาดการณ์ Core FFO ต่อหุ้นขึ้น 0.10 ดอลลาร์ เป็นช่วง 8.00 ถึง 8.10 ดอลลาร์ ซึ่ง Mercier กล่าวว่าสะท้อนถึงการดำเนินการที่ดีกว่าที่คาดไว้ในช่วงต้นปี และบ่งชี้ถึงการเติบโต 9% ที่จุดกึ่งกลางเมื่อเทียบกับปี 2025 Mercier ยังกล่าวว่าบริษัทได้เพิ่มการคาดการณ์ส่วนต่างการต่อสัญญาเช่าเงินสดเป็น 6.5% ถึง 8.5% และคาดว่า net CapEx (หลังหักส่วนร่วมของพันธมิตร) อยู่ที่ 3.5 พันล้านดอลลาร์ถึง 4.0 พันล้านดอลลาร์ เขายังยืนยันความคาดหวังสำหรับการหมุนเวียนสินทรัพย์ โดยมีการจำหน่ายและเงินทุน JV 500 ล้านดอลลาร์ถึง 1 พันล้านดอลลาร์ในช่วงปลายปี

ในส่วน Q&A Power และ CTO Chris Sharp ได้หารือเกี่ยวกับความต้องการที่เกี่ยวข้องกับ AI และการเปลี่ยนแปลงการออกแบบศูนย์ข้อมูล Power กล่าวว่าเขาไม่เห็น "ความแตกต่างอย่างมาก" ในด้านเศรษฐศาสตร์ระหว่าง AI และกรณีการใช้งาน hyperscale ก่อนหน้านี้ และกล่าวว่าสัญญา hyperscale โดยทั่วไปมีอายุ 15 ปีพร้อมส่วนเพิ่ม "แน่นอน 3% หรืออาจจะสูงกว่านั้น" Sharp กล่าวว่าความต้องการได้ "เปลี่ยนจากโครงการนำร่องไปสู่การผลิต" และเน้นย้ำถึงพอร์ตโฟลิโอ "ที่ไม่ขึ้นกับปริมาณงาน" ของบริษัท ซึ่งรวมถึงการเชื่อมต่อที่หนาแน่นและความใกล้ชิดกับเมือง เพื่อรองรับปริมาณงานที่เน้นการอนุมาน

ในคำกล่าวปิด Power กล่าวว่าผลประกอบการไตรมาสแรกของบริษัทช่วยเพิ่มความชัดเจนในการเติบโตระยะยาว ในขณะที่ Digital Realty ยังได้ขยายเครือข่ายการเชื่อมต่อในบางส่วนของเมดิเตอร์เรเนียนและ APAC และเพิ่มที่ดินสำหรับการพัฒนาแบบ hyperscale "ทั้งหมด...ในขณะที่ลด leverage ของเราลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบหลายปี"

เกี่ยวกับ Digital Realty Trust (NYSE:DLR)

Digital Realty Trust, Inc (NYSE: DLR) เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของ จัดหา และดำเนินการศูนย์ข้อมูลแบบ carrier-neutral และให้บริการโซลูชัน colocation และ interconnection ที่เกี่ยวข้อง บริษัทมุ่งเน้นไปที่โรงงานขนาดใหญ่ที่สำคัญต่อภารกิจ ซึ่งสนับสนุนความต้องการโครงสร้างพื้นฐานทางกายภาพของผู้ให้บริการคลาวด์ องค์กร ผู้ให้บริการเครือข่าย และบริษัทเนื้อหา ข้อเสนอของ Digital Realty ได้รับการออกแบบมาเพื่อเปิดใช้งานโครงสร้างพื้นฐาน IT ที่ปลอดภัย เชื่อถือได้ และพร้อมใช้งานสูง โดยเน้นที่ความหนาแน่นของพลังงาน การระบายความร้อน และความปลอดภัยทางกายภาพ

ชุดผลิตภัณฑ์ของ Digital Realty ครอบคลุมพื้นที่ศูนย์ข้อมูลแบบ wholesale, โรงงานแบบ turnkey build-to-suit และห้อง colocation แบบ retail ซึ่งเสริมด้วยบริการ interconnection ที่ช่วยให้ลูกค้าสามารถสร้างการเชื่อมต่อแบบส่วนตัวและสาธารณะกับเครือข่าย cloud on-ramps และพันธมิตรในระบบนิเวศอื่นๆ