ไฮไลท์การประชุมทางโทรศัพท์เกี่ยวกับผลประกอบการไตรมาส 1 ของ W.P. Carey

ปรับเพิ่มแนวทางการดำเนินงานตลอดทั้งปี: ฝ่ายบริหารเพิ่มแนวทางการดำเนินงานด้านปริมาณการลงทุนขึ้น $250 ล้านดอลลาร์เป็นช่วง $1.5–$2.0 พันล้านดอลลาร์ และปรับเพิ่ม AFFO ต่อหุ้นในปี 2026 เป็น $5.16–$5.26 (การเติบโตประมาณ 4.8% ที่จุดกึ่งกลาง); AFFO ในไตรมาส 1 อยู่ที่ $1.30 เพิ่มขึ้น 11.1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

แหล่งที่มาของการทำข้อตกลงที่แข็งแกร่งและมุมมองของอัตราผลตอบแทน: W.P. Carey ได้ดำเนินการลงทุนเสร็จสิ้นประมาณ $680 ล้านดอลลาร์ YTD โดยมีมากกว่า $0.5 พันล้านดอลลาร์อยู่ในขั้นสูงและมี "ความชัดเจน" มากกว่า $1 พันล้านดอลลาร์ ข้อตกลงที่ปิดการขายแล้วมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 7.2% YTD และบริษัทคาดว่าจะมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 7.5% สำหรับปี 2026

กิจกรรมตลาดทุนและสภาพคล่องที่แข็งแกร่ง: บริษัทเข้าถึงทุนประมาณ $2 พันล้านดอลลาร์ (รวมถึงการเสนอขายตราสารหนี้ยูโร 1 พันล้านดอลลาร์และการขายหุ้นล่วงหน้า) สิ้นสุดไตรมาสด้วยสภาพคล่องประมาณ $2.8 พันล้านดอลลาร์ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 3.1% และมีความผูกพันชำระคืนในระยะใกล้ที่จำกัด

W.P. Carey (NYSE:WPC) รายงานผลประกอบการไตรมาสแรกของปี 2026 ซึ่งฝ่ายบริหารกล่าวว่าสะท้อนให้เห็นถึง "การดำเนินงานที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องทั่วทั้งธุรกิจ" นำโดยกิจกรรมการลงทุนและการดำเนินงานในตลาดทุนซึ่งบริษัทเชื่อว่าได้ระดมทุนล่วงหน้าสำหรับแผนการเติบโตในปีนี้ไว้เป็นส่วนใหญ่แล้ว

เจสัน ฟ็อกซ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกล่าวว่า REIT แห่งนี้กำลังปรับเพิ่มแนวทางการดำเนินงานตลอดทั้งปีสำหรับทั้งปริมาณการลงทุนและเงินทุนจากการดำเนินงานที่ปรับแล้ว (AFFO) ต่อหุ้น โดยอ้างถึงข้อตกลงที่ดำเนินการเสร็จสิ้นตลอดปีจนถึงปัจจุบัน "ท่อส่งที่แข็งแกร่งมาก" และ "มุมมองที่เป็นประโยชน์มากขึ้นสำหรับการสูญเสียรายได้เช่าที่คาดการณ์ไว้"

ฟ็อกซ์กล่าวว่า W. P. Carey ได้ดำเนินการลงทุนเสร็จสิ้นประมาณ $680 ล้านดอลลาร์ในปี 2026 และมี "ข้อตกลงมากกว่าครึ่งพันล้านดอลลาร์ที่อยู่ในขั้นสูง" รวมถึง "การขายเช่าซื้อพอร์ตโฟลิโออุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่อยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการปิดการขาย" โดยรวมแล้ว เขากล่าวว่าบริษัทมี "ความชัดเจนมากกว่า $1 พันล้านดอลลาร์ในการลงทุน" เมื่อนำแหล่งที่มาของการทำข้อตกลงและโครงการก่อสร้างที่คาดว่าจะส่งมอบในปีนี้มาคำนวณ

ฝ่ายบริหารเพิ่มแนวทางการดำเนินงานด้านปริมาณการลงทุนตลอดทั้งปีขึ้น $250 ล้านดอลลาร์เป็นช่วง $1.5 พันล้านดอลลาร์ถึง $2.0 พันล้านดอลลาร์ ฟ็อกซ์กล่าวว่าบริษัทคาดว่าจะมี "อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 7.5%" สำหรับข้อตกลงที่ปิดการขายแล้ว แหล่งที่มาของการทำข้อตกลง และโครงการก่อสร้างที่ส่งมอบในปี 2026 และกล่าวว่าคาดว่าจะ "คงอยู่ในระดับนั้น" ตลอดทั้งปี

ฟ็อกซ์เพิ่มเติมว่าข้อตกลงที่ปิดการขายแล้วมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 7.2% YTD ซึ่งเขาให้เหตุผลว่าเป็นเพราะการจับจังหวะเวลาและการผสมผสานที่เอียงไปทาง "ข้อตกลงที่ให้อัตราผลตอบแทนสูงที่สุดบางส่วนของเราในครึ่งแรกของปี" เขายังกล่าวด้วยว่ากิจกรรมการลงทุนต้นปีมีน้ำหนักไปทางยุโรปและแคนาดา ซึ่งบริษัทได้รับหนี้สินที่มีต้นทุนต่ำกว่าในไตรมาสนี้ ช่วยรักษาช่องว่างผลตอบแทนที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับ "อัตราผลตอบแทนเมื่อเข้าไปลงทุน"

ตามประเภทของสินทรัพย์ ฟ็อกซ์กล่าวว่าประมาณ 60% ของปริมาณการลงทุนในไตรมาสแรกไปสู่สินทรัพย์คลังสินค้าและอุตสาหกรรม โดยค้าปลีกคิดเป็นประมาณ 40% เนื่องจากการขายเช่าซื้อกับ Go Auto สำหรับพอร์ตโฟลิโอศูนย์จำหน่ายรถยนต์ในพื้นที่แวนคูเวอร์ ฟ็อกซ์กล่าวว่า Go Auto เป็นกลุ่มศูนย์จำหน่ายรถยนต์ที่ใหญ่เป็นอันดับสองในแคนาดาและปัจจุบันอยู่ใน 25 อันดับแรกของผู้เช่าของ W. P. Carey ตามรายได้เช่าฐานรายปี (ABR)

สำหรับข้อตกลงขนาดใหญ่ ฟ็อกซ์กล่าวว่าข้อตกลงในช่วง $200 ล้านดอลลาร์ถึง $300 ล้านดอลลาร์เป็นส่วนหนึ่งของกระแสการดำเนินงานของบริษัทตามขนาด และสังเกตว่ามี "การขายเช่าซื้ออุตสาหกรรมที่ใหญ่กว่า" อีกแห่งหนึ่งในสหรัฐอเมริกาที่คาดว่าจะปิดการขายภายในไม่กี่สัปดาห์

โครงการก่อสร้างและ Carey Tenant Solutions

ฟ็อกซ์กล่าวว่าบริษัทได้ดำเนินการโครงการก่อสร้าง 4 โครงการมูลค่า $68 ล้านดอลลาร์ในไตรมาส และมีโครงการก่อสร้าง 11 โครงการมูลค่าประมาณ $280 ล้านดอลลาร์ที่จะส่งมอบใน 12 เดือนข้างหน้า เขากล่าวว่าโครงการเหล่านี้ให้อัตราผลตอบแทน "สูงขึ้นแบบเพิ่มขึ้น" เมื่อเทียบกับการลงทุน YTD และระดับแนวทางการดำเนินงานตลอดทั้งปีที่คาดการณ์ไว้ และอธิบายว่าเป็นแหล่งที่มาของการทำข้อตกลงแบบกรรมสิทธิ์เฉพาะที่สามารถขยายระยะเวลาสัญญาเช่าและเพิ่มความสำคัญของสินทรัพย์สำหรับผู้เช่า

เมื่อถูกถามเกี่ยวกับแพลตฟอร์ม Carey Tenant Solutions ฟ็อกซ์กล่าวว่าโครงการที่เน้นการก่อสร้างเหล่านี้—การสร้างตามความต้องการ การขยาย และการพัฒนาขึ้นใหม่—เป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจของ W. P. Carey ที่ได้รับการยอมรับมาแล้ว แต่ได้รับการสร้างแบรนด์อย่างเป็นทางการมากขึ้นเพื่อสนับสนุนการเข้าถึงผู้เช่าในวงกว้าง เขากล่าวว่าบริษัทได้ดำเนินการโครงการดังกล่าว "ประมาณ $200 ล้านดอลลาร์ต่อปี" โดยเฉลี่ยในอดีต และมีโครงการมูลค่าประมาณ $280 ล้านดอลลาร์ที่กำลังดำเนินการอยู่ โดยประมาณ $180 ล้านดอลลาร์คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2026 บวกกับท่อส่งโครงการที่มีศักยภาพที่กำลังดำเนินการอยู่

ผลประกอบการ การเติบโตของรายได้เช่า และประสิทธิภาพของพอร์ตการลงทุน

โทนี ซานโซน ประธานเจ้าหน้าที่การเงินรายงานว่า AFFO ต่อหุ้นในไตรมาส 1 อยู่ที่ $1.30 เพิ่มขึ้น $0.13 หรือ 11.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า เธอให้เหตุผลว่าการเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านั้นมาจากกิจกรรมการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูง และกล่าวว่าบริษัทได้ดำเนินการลงทุนเสร็จสิ้น $2.8 พันล้านดอลลาร์นับตั้งแต่ต้นปี 2025

สะท้อนถึงมุมมองที่ปรับปรุงใหม่ของการลงทุนและสมมติฐานการสูญเสียรายได้เช่าที่คาดการณ์ไว้ที่ต่ำลง ซานโซนกล่าวว่า W. P. Carey ปรับเพิ่มแนวทางการดำเนินงาน AFFO ต่อหุ้นในปี 2026 เป็น $5.16 ถึง $5.26 ซึ่งเธอกล่าวว่าหมายถึงการเติบโต 4.8% ที่จุดกึ่งกลาง

สำหรับการเติบโตของรายได้เช่า ซานโซนกล่าวว่ารายได้เช่าแบบร้านเดิมที่มีสัญญาเพิ่มขึ้น 2.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าในไตรมาสแรก โดยมีการปรับขึ้นตามสัญญาและการปรับตามดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) เฉลี่ย 2.4% สำหรับตลอดทั้งปี เธอกล่าวว่าบริษัทยังคาดว่าจะมีการเติบโตของรายได้เช่าแบบร้านเดิมที่มีสัญญา "ในระดับหลัก 2%" สำหรับตลอดทั้งปี

การเติบโตของรายได้เช่าแบบครอบคลุม ซึ่งรวมถึงการทำสัญญาเช่าใหม่ การเก็บเงินเช่า ส่วนที่ว่าง และการปรับโครงสร้างสัญญาเช่า อยู่ที่ 1% ในไตรมาสแรก ซึ่งซานโซนกล่าวว่าเป็นผลมาจาก "ส่วนที่ว่าง" เป็นส่วนใหญ่ เธอกล่าวว่าการเติบโตแบบครอบคลุมอาจผันผวน แต่ในอดีตมักจะตามหลังรายได้เช่าแบบมีสัญญาประมาณ 100 เบสิสพอยต์โดยเฉลี่ย

อัตราการครอบครองสินทรัพย์สิ้นสุดไตรมาสอยู่ที่ 98.1% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสที่สี่ และซานโซนกล่าวว่าคาดว่าจะดีขึ้นอีกเมื่อบริษัททำสัญญาเช่าใหม่หรือจำหน่ายสินทรัพย์ที่ว่างอยู่

ฝ่ายบริหารยังเน้นย้ำถึงกิจกรรมการทำสัญญาเช่า ซานโซนกล่าวว่าการทำสัญญาเช่าใหม่ในไตรมาสแรกทำให้เกิดการเรียกคืนรายได้เช่าโดยรวม 103% ของรายได้เช่าก่อนหน้าบน 1.4% ของ ABR ของพอร์ตการลงทุน และเพิ่มระยะเวลาสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเพียงเล็กน้อยกว่าห้าปี

การจำหน่ายสินทรัพย์ เครดิต และตลาดทุน

การขายสินทรัพย์ในไตรมาสแรกสร้างเงินสดจากการขายขั้นต้น $163 ล้านดอลลาร์ รวมถึงการขายทรัพย์สินห้องเก็บของแบบเปิดดำเนินการที่เหลือ 11 แห่งเป็นเงิน $75 ล้านดอลลาร์ ซานโซนกล่าวว่าสิ่งนี้ทำให้การถอนตัวของบริษัทออกจากธุรกิจห้องเก็บของแบบเปิดดำเนินการเสร็จสมบูรณ์ สร้างเงินสดจากการขายขั้นต้นรวมประมาณ $860 ล้านดอลลาร์ที่อัตราผลตอบแทนเฉลี่ย "ต่ำกว่า 6%" ซึ่งได้นำไปลงทุนใหม่ในข้อตกลงที่ให้ผลตอบแทนสูงขึ้น

สำหรับแผนการจำหน่ายสินทรัพย์ในอนาคต บรูคส์ กอร์ดอน หัวหน้าฝ่ายการจัดการสินทรัพย์กล่าวว่าบริษัทกำลังรักษาความยืดหยุ่นด้วยช่วงการจำหน่ายสินทรัพย์ตลอดทั้งปีที่ $250 ล้านดอลลาร์ถึง $750 ล้านดอลลาร์ เขากล่าวว่า W. P. Carey กำลังประเมินโรงแรมไม่กี่แห่งและทรัพย์สินที่พักนักศึกษาแห่งหนึ่งสำหรับการจำหน่ายที่อาจเกิดขึ้นในครึ่งหลังของปี 2026 หรือในปีถัดไป

ประสิทธิภาพด้านเครดิตถูกอธิบายว่ามีเสถียรภาพ ซานโซนกล่าวว่าไม่มี "การเปลี่ยนแปลงสำคัญด้านเครดิต" ใหม่ในปีนี้ ทำให้บริษัทลดสมมติฐานการสูญเสียรายได้เช่าที่คาดการณ์ไว้ที่ฝังอยู่ในแนวทางการดำเนินงานเป็น $8 ล้านดอลลาร์ถึง $12 ล้านดอลลาร์ จากเดิมที่ $10 ล้านดอลลาร์ถึง $15 ล้านดอลลาร์ กอร์ดอนเพิ่มเติมว่า Hellweg ยังคงเป็นการสัมผัสที่อยู่ในรายชื่อเฝ้าติดตามที่ใหญ่ที่สุดที่ประมาณ 1% ของ ABR และ "ลดลงอย่างรวดเร็ว" และอ้างถึง Cornerstone—ประมาณ 60 เบสิสพอยต์ของ ABR—ว่าเป็นผู้เช่ารายอื่นที่อยู่ในรายชื่อเฝ้าติดตาม โดยกล่าวว่าบริษัทคาดว่า Cornerstone จะปรับโครงสร้างในบางจุด แต่ไม่คาดว่าจะมีผลกระทบเนื่องจาก "ทรัพย์สินที่สำคัญมาก"

W. P. Carey ยังระบุถึงกิจกรรมตลาดทุนที่สำคัญ ซานโซนกล่าวว่าบริษัทเข้าถึงทุนประมาณ $2 พันล้านดอลลาร์ในไตรมาสแรก รวมถึงการเสนอขายตราสารหนี้ยูโรระยะยาวที่ไม่มีหลักประกันมูลค่า 1 พันล้านดอลลาร์ในส่วนของยูโร 500 ล้านดอลลาร์สองส่วนที่มีอัตราดอกเบี้ย 3.25% (ระยะเวลาห้าปี) และ 3.75% (ระยะเวลาเก้าปี) เธอกล่าวว่าเงินจากการขายตราสารหนี้ถูกนำไปใช้เพื่อชำระหนี้พันธบัตรยูโรที่ครบกำหนดในเดือนเมษายน ชำระเงินกู้ยืมระยะยาวยูโร 215 ล้านดอลลาร์ และเพิ่มสภาพคล่อง

นอกจากนี้ ซานโซนกล่าวว่าบริษัทได้แก้ไขข้อตกลงเครดิต โดยแทนที่เงินกู้ยืมระยะยาวยูโรด้วยเงินกู้ยืมระยะยาวดอลลาร์แคนาดาใหม่ที่มีอัตราดอกเบี้ยรวมประมาณ 3.1% เพื่อสนับสนุนการลงทุนในแคนาดา และปรับปรุงตารางการกำหนดราคาของวงเงินหมุนเวียน (revolver) ขึ้น 5 เบสิสพอยต์ ในส่วนของหุ้น เธอกล่าวว่า W. P. Carey ได้ขายหุ้น 6.9 ล้านหุ้นแบบล่วงหน้าเพื่อรับเงินสดจากการขายขั้นต้น $497 ล้านดอลลาร์ และปิดการขายหุ้น 3.45 ล้านหุ้นเพื่อรับเงินสดจากการขายสุทธิ $247 ล้านดอลลาร์ เหลือหุ้น 9.7 ล้านหุ้นที่จะปิดการขาย ซึ่งแสดงถึงเงินสดจากการขายสุทธิที่คาดการณ์ไว้ $653 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นเดือนมีนาคม

ซานโซนกล่าวว่าบริษัทสิ้นสุดไตรมาสด้วยสภาพคล่องประมาณ $2.8 พันล้านดอลลาร์ และสังเกตว่ามีความผูกพันชำระคืนหนี้สินในปี 2026 ที่เหลือน้อยมาก โดยมีพันธบัตรสหรัฐฯ มูลค่า $350 ล้านดอลลาร์ที่ครบกำหนดในเดือนตุลาคม เธอรายงานว่ามีอัตราดอกเบี้ยหนี้สินเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 3.1% สำหรับไตรมาส และอัตราส่วนหนี้สินสุทธุต่อ EBITDA ที่ปรับแล้ว 5.3 เท่า (รวมหุ้นที่ขายล่วงหน้าที่ยังไม่ได้ปิดการขาย) (5.7 เท่า โดยไม่รวม)

สำหรับผลตอบแทนผู้ถือหุ้น ซานโซนกล่าวว่า W. P. Carey เพิ่มเงินปันผลรายไตรมาส 4.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าเป็น $0.93 ต่อหุ้นในเดือนมีนาคม โดยมีอัตราส่วนการจ่ายเงินปันผลอยู่ที่ 72%

ฟ็อกซ์กล่าวว่าฝ่ายบริหารไม่ได้เห็นการชะลอตัวของกิจกรรมการทำข้อตกลงเนื่องจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ในระยะหลัง และบอกกับนักวิเคราะห์ว่าบริษัทไม่ได้สังเกตเห็นผลกระทบต่อพอร์ตการลงทุนในยุโรปจากเหตุการณ์ทางเศรษฐกิจมหภาคระดับโลก โดยอ้างถึงการกระจายความเสี่ยงและฐานผู้เช่าที่เขาบรรยายว่าประกอบด้วยบริษัทขนาดใหญ่เป็นส่วนใหญ่

มองไปข้างหน้า ฟ็อกซ์กล่าวว่า W. P. Carey คาดว่าจะปรับปรุงแนวทางการดำเนินงานการลงทุนเมื่อปีก้าวหน้า และแสดงความมั่นใจในศักยภาพการระดมทุนต่อเนื่องเมื่อพิจารณาจากสภาพคล่องและตำแหน่งหุ้นล่วงหน้า เขายังกล่าวด้วยว่าบริษัทยังคงมั่นใจว่ากำลังอยู่ในเส้นทางที่จะส่งมอบ "ผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้นรวมเป็นตัวเลขสองหลักอีกครั้งในปี 2026" ก่อนการขยายตัวของมูลค่าหลายเท่า

เกี่ยวกับ W.P. Carey (NYSE:WPC)

W. P. Carey Inc เป็นกองทรัสต์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบเน็ตลีส์ที่หลากหลาย โดยเชี่ยวชาญด้านทรัพย์สินพาณิชยกรรมผู้เช่ารายเดียว บริษัทจัดโครงสร้างธุรกรรมเช่าซื้อและการสร้างตามความต้องการเพื่อให้การเงินสัญญาเช่าเน็ตระยะยาวในหลากหลายประเภทสินทรัพย์ รวมถึงอาคารอุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน ศูนย์ค้าปลีก และสถานที่จัดเก็บของ โดยการใช้สัญญาเช่าเน็ตสามชั้น W. P. Carey โอนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ค่าภาษี และความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาให้กับผู้เช่า สร้างกระแสรายได้ที่มั่นคงและคาดการณ์ได้สำหรับนักลงทุน

ก่อตั้งขึ้นในปี 1973 โดย William Polk Carey บริษัทได้ขยายธุรกิจทั้งแบบอินทรีย์และผ่านการควบรวมและซื้อกิจการเชิงกลยุทธ์