Acadia (AKR) 2026 İlk Çeyrek Kazanç Çağrısı Dökümü

Görüntü kaynağı: The Motley Fool.

TARİH

Çarşamba, 29 Nisan 2026, 11:00 ET

ÇAĞRI KATILIMCILARI

- Başkan ve İcra Kurulu Başkanı — Kenneth F. Bernstein

- İcra Başkan Yardımcısı ve Finans Direktörü — John Gottfried

- İcra Başkan Yardımcısı, Kiralama Başkanı — Alexander J. Levine

- İcra Başkan Yardımcısı, Yatırım Direktörü — Reginald Livingston

- Kira Yönetimi ve Durum Tespiti Analisti — Lynelle Ray

Motley Fool analistinden alıntı mı gerekiyor? [email protected] adresine e-posta gönderin

Tam Konferans Çağrısı Dökümü

Lynelle Ray: Günaydın ve Acadia Realty Trust'un 2026 ilk çeyrek kazanç konferans çağrısına katıldığınız için teşekkür ederiz. Adım Lynelle Ray ve kira yönetimi ve durum tespiti analistiyim. Başlamadan önce, çağrı sırasında yapılan ve geçmişe dönük olmayan ifadelerin 1934 tarihli Menkul Kıymetler Borsası Yasası anlamında ileriye dönük beyanlar olarak kabul edilebileceğini ve gerçek sonuçların, şirketin en son Form 10-K'larında ve SEC'e yapılan diğer periyodik başvurularında açıklananlar da dahil olmak üzere çeşitli riskler ve belirsizlikler nedeniyle bu tür ileriye dönük beyanlarla belirtilenlerden önemli ölçüde farklılık gösterebileceğini lütfen unutmayın.

İleriye dönük beyanlar yalnızca bu çağrının yapıldığı tarih olan 29/04/2026 itibarıyla geçerlidir ve şirket bunları güncelleme yükümlülüğü üstlenmez. Bu çağrı sırasında yönetim, faaliyetlerden elde edilen fonlar ve net işletme geliri dahil olmak üzere belirli GAAP dışı finansal ölçütlere atıfta bulunabilir. Bu GAAP dışı finansal ölçütlerin en doğrudan karşılaştırılabilir GAAP finansal ölçütleriyle mutabakatları için lütfen Acadia Realty Trust'un web sitesinde yayınlanan kazanç basın bültenine bakın. Sorular için çağrı açıldığında, herkesin katılım fırsatı bulması için ilk turda arayan başına iki soru ile sınırlı kalmanızı rica ediyoruz. Sıraya tekrar girerek daha fazla soru sorabilirsiniz ve zaman elverdiğince yanıtlayacağız.

Şimdi sözü, bugünkü yönetim konuşmalarını başlatacak olan Başkan ve İcra Kurulu Başkanı Kenneth F. Bernstein'a bırakmaktan memnuniyet duyarım.

Kenneth F. Bernstein: Teşekkürler Lynelle. Harika iş. Herkese hoş geldiniz. Basın bültenimizde de görebileceğiniz gibi, hem iç hem de dış büyüme girişimlerimiz açısından çok sağlam bir yıl olma yolunda ilerleyen bir dönemde yine güçlü bir çeyrek geçirdik. Jeopolitik olaylar küresel ekonomiye kesinlikle istenmeyen bir belirsizlik katmış olsa da, neyse ki, genel olarak açık hava perakendeciliği ve daha da önemlisi cadde perakendeciliği için olumlu rüzgarlar sayesinde, güçlü kiracı talebi, güçlü kiracı performansı ve cazip yatırım fırsatları tarafından yönlendirilen güçlü sonuçlar görmeye devam ediyoruz. Ekip daha ayrıntılı olarak tartışacağı için, %6'ya yakın aynı mağaza büyümesiyle desteklenen %11'lik yıllık bazda kazanç büyümesi sağladık.

Ve sermaye piyasalarındaki artan belirsizliğe rağmen, 600 milyon dolarlık yeni yatırımlar, yatırım yönetimi platformumuzdaki yeniden sermayelendirmelerden 500 milyon dolar ve yeni 1,4 milyar dolarlık kurumsal borçlanma tesisinden oluşan 2,5 milyar doların üzerinde işlem faaliyeti gerçekleştirdik. Şimdi, açık hava perakendeciliğindeki olumlu rüzgarların temel itici güçlerini önceki çağrılarımızda ayrıntılı olarak tartıştığım için, açıklamamı biraz sınırlayacağım. Ancak kısaca, devam eden güçlü performansımız en çok cadde perakende portföyümüz ve daha spesifik olarak beş temel faktör tarafından yönlendiriliyor. Birincisi, giderek küçülen sınırlı arz.

İkinci ve muhtemelen daha önemlisi, perakendecilerin toptan veya dijital kanallara bu kadar yoğun güvenmek yerine kendi fiziksel lokasyonlarına sahip olmaya devam eden odaklanmaları nedeniyle artan talep. Üçüncü olarak, dayanıklı bir tüketici, özellikle cadde lokasyonlarımızdaki üst düzey alışveriş yapanlar sayesinde güçlü kiracı performansı. Dördüncü olarak, cadde lokasyonlarımızı yeniden kiralamada göreceli olarak daha hafif sermaye harcamaları. Ve son olarak, hem daha yüksek sözleşmeli büyüme hem de daha sık piyasa değerine göre ayarlama fırsatları nedeniyle cadde lokasyonlarımızda daha güçlü yıllık gelir artışı. Bu devam eden olumlu rüzgarlar, sağlam bir iç üst çizgi büyümesi sağlamamıza ve bu büyümenin hem kazanç büyümesi hem de net varlık değeri büyümesi açısından alt çizgiye ulaşmasına olanak tanıyor. Alexander J.

Levine, geçen çeyrekteki ilerlememizi ve neden yakın gelecekte üstün büyüme sağlamaya devam etmek için konumlandığımızı tartışacak. Ve bu iç büyümeyi tamamlayarak ve bu istikrarlı büyümeyi gelecekte de sürdürebilmemizi sağlayarak dış büyüme girişimlerimiz var. Reginald Livingston, geçen çeyrekteki satın alma faaliyetlerimizi, hem bilanço içi satın almalarımız hem de yatırım yönetimi platformumuz aracılığıyla hedeflerimize ulaşmaya devam ettiğimizi tartışacak. Ancak birkaç gözlemde bulunmama izin verin. Geçen yıl perakendeye olan yatırımcı ilgisinin arttığını gördüğümüz için, açık hava perakendeciliğinin çoğu formatı için rekabet arttı.

Ancak piyasaya çıkan anlaşmaların hacmi de arttı. Bu nedenle artan rekabete rağmen satın alma hedeflerimize ulaşmayı bekliyoruz. Ve şirketi memnuniyetle karşılarken, hedeflenen getirilerimizi elde etmek için mevcut getiriyi satın almak biraz daha zorlaştı. Bu nedenle, cadde perakende yatırım fırsatlarına gelince, rekabetçi olsa da, diğer formatlara göre hala daha az kalabalık bir alan ve daha az yetenekli alıcı var. Hala hem kazançlara hem de net varlık değerine ilk günden itibaren katkı sağlayan yeterli sayıda cazip yatırım görüyoruz. Ve beceri setimizi ve ilişkilerimizi kullanarak bu değeri ortaya çıkarabileceğimiz yakın vadeli değer yaratma fırsatlarına sahip yatırımlara en çok odaklanıyoruz.

Hala yakın vadede bize %6'nın üzerinde getiri sağlayan, ancak birkaç hareketli parça gerektiren anlaşmalar buluyoruz. Ve ekibimiz değer artırıcı becerilerini ve ilişkilerini kullanmaktan hiç çekinmediği için bu değişim memnuniyetle karşılanıyor. Yatırım yönetimi platformumuz için de durum aynı. Birkaç yıl önce Fon V yatırım dönemimizde başarılı bir şekilde yaptığımız gibi, sadece istikrarlı varlıklar satın alarak fırsatçı getiriler elde etme yeteneği giderek zorlaşıyor; bu nedenle geçen yılki son yatırımlarımız çok daha değer artırıcı odaklı oldu ve bu odağın devam etmesini bekliyoruz.

Ve yatırım yönetimi faaliyetlerimize gelince, aslında artan kurumsal sermaye havuzuyla işbirliği yapabilir ve bu artan ilgiyi kullanabiliriz. Yani sadece onlara yenilmek zorunda değiliz; onlara da katılabiliriz. Ve açık olmak gerekirse, hem REIT hem de yatırım yönetimi satın almalarımızla ilgili olarak, yatırımlarımızın ilk günden itibaren kazançlara ve net varlık değerine katkı sağlamasını ve satın alınan her 200 milyon dolarlık varlık için bir sent FFO elde etmesini sağlamak hedefimizdir.

Reggie, en son faaliyetlerimizin hem hacim hem de katkı açısından hedeflerimizi nasıl karşıladığını ve ardından eşit derecede önemli olarak, gelecekte de üstün büyümeyi sürdürmek için nasıl tohumlar ektiğimizi anlatacak. Son olarak, John Gottfried bilanço metriklerimizi ve bol miktarda kuru barut ve çeşitli sermaye kaynaklarıyla hem iç hem de dış büyümeyi nasıl sürdürebileceğimizi anlatacak. Sonuç olarak, cadde perakende yatırım tezimiz işe yarıyor. Gördüğümüz iç ve dış fırsatlar, birkaç yıllık sağlam üst çizgi büyümesi sağlamak ve ardından bu büyümenin alt çizgiye inmesini sağlamak için net bir görüş sağlıyor.

Ardından, bol bilanço kapasitesi ile önümüzdeki heyecan verici fırsatlardan yararlanabileceğimiz bir konumdayız. Ekibin devam eden sıkı çalışması için teşekkür etmek istiyorum. Ve bununla birlikte, sözü AJ'ye bırakıyorum.

Alexander J. Levine: Teşekkürler Ken. Herkese günaydın. Bu nedenle, öncelikle yüksek büyüme gösteren caddelerimizdeki eğilimler ve performansa odaklanarak iç büyüme hakkında bir güncelleme sunmak istiyorum. Ardından, San Francisco ve North Michigan Avenue gibi toparlanması yavaş olan ancak önemli ölçüde yükseliş potansiyeli taşıyan bazı pazarlara değineceğim ve Dallas'taki Henderson Avenue hakkında bir güncelleme ile bitireceğim. Genel olarak, hem REIT portföyü hem de yatırım yönetimi platformumuzdaki kiralama faaliyetlerinde yine güçlü bir çeyrek geçirdik. İlk çeyrekte imzalanan toplam kira hacmi, payımızda ek 3,5 milyon dolardı.

Yeni kiralamalar için ilerlemiş müzakere aşamasındaki boru hattımızı, önceki çeyreğe göre net 2,5 milyon dolar artışla 11,5 milyon dolara çıkardık. Kiraları imzaladıkça, boru hattını hızla yeniden dolduruyoruz ve hatta daha fazlasını. Ken'in belirttiği gibi, tarihsel olarak güçlü arz-talep dinamiği ve caddelerimizde alışveriş yapan dayanıklı yüksek gelirli tüketici sayesinde, bu yılın geri kalanı ve sonrası için benzer sonuçlar elde edebileceğimize dair tüm işaretler var. Hızlanan kiralama hızına ek olarak, yüksek büyüme gösteren caddelerimizdeki piyasa kiralarında da istikrarlı bir artış görüyoruz.

Şu anda SoHo, Upper Madison Avenue, M Street, Armitage Avenue ve Melrose Place dahil olmak üzere birçok caddemizde yeni kiralamalar, adil piyasa yenilemeleri ve mevcut kiraların piyasa değerine göre yeniden ayarlanması müzakereleri yürütüyoruz. Bunların hepsi birkaç yıldır çift haneli kira artışı yaşayan pazarlar ve bu yeni anlaşmaları imzalama konusunda başarılı olursak, bu %40'ın biraz üzerinde ağırlıklı ortalama bir fark anlamına gelecektir. Unutmayın, cadde kiraları %3 sözleşmeli büyüme oranına sahiptir. Yani 5 yıllık %3'lük büyümenin ardından %40'lık bir fark, bu süre zarfında kiraların %60'a yaklaştığı anlamına gelir. İşte biz buna "tüm farklar eşit yaratılmaz" derken bunu kastediyoruz.

Şimdi, caddelerimizde gördüğümüz sektör lideri büyümeye ek olarak, San Francisco ve Chicago'daki North Michigan Avenue gibi toparlanmanın erken aşamalarında olan tarihsel olarak güçlü pazarlar etrafında da inancımızı oluşturmaya devam ediyoruz. Son güncellememizde, 2025'in başından bu yana iki varlığımızda LA Fitness Club Studio ve T&T Supermarkets ile yaklaşık 90 bin metrekarelik yeni kira sözleşmesi imzaladığımızı bildirmişti. Son güncellememizden bu yana ve ilk çeyreğin sonunda, Sprouts Farmers Market'ı imzalayarak ek 25 bin metrekare ekledik; bu şirket, 555 9th Street'teki Trader Joe's ve Club Studio'ya katılacak.

Ve T&T ve Club Studio gibi, bu San Francisco'daki ilk mağazaları olacak. Açıkça ortaya çıkan şey, kiracıların San Francisco'nun toparlanmasına olan inançlarının güçlendiği. Ve hala kiralanacak 70 bin metrekarelik alan ve bazı katkı sağlayan mevcut kira ayarlama fırsatları ile, iki San Francisco merkezimizdeki önemli ölçüde kalan gömülü değeri ortaya çıkarabileceğimize dair artan bir güven kazanıyoruz. Şimdi San Francisco'nun hemen arkasında, istikrarlı bir iyileşme görmeye devam eden ve kesinlikle toparlanmanın yeşil filiz aşamasını aşmış olan North Michigan Avenue var.

Daha gidilecek yolumuz var, ancak yaya trafiği 2019 öncesi seviyelere döndü ve bu yılın başından bu yana kiracı talebinde belirgin bir artış görüldü. Geçen yıl boyunca Mango, Aritzia, Uniqlo ve American Eagle gibi üst düzey markaların yeni mağaza açılışlarını ve yeni kira sözleşmelerini gördük ve en son olarak 830 North Michigan Avenue'daki 60 bin metrekarelik Candy Hall of Fame. Buna rağmen kiralar hala önceki zirve seviyelerinin %50 altında. North Michigan Avenue ikonik, yeri doldurulamaz bir cadde ve toparlanmanın hızlanmaya devam edeceğine ve hızlandığında bu yükselişi yakalamak için iyi bir konumda olacağımıza eminiz.

Ve son olarak, Dallas'taki Henderson Avenue hakkında bir güncelleme ile bitireceğim. Hatırlatmak gerekirse, Henderson'daki vizyon, günümüzün en çok aranan perakendecilerinin bir karışımıyla küratörlüğünü yapılmış, canlı, yürünebilir bir cadde yaratmak ve dinamik ve tanınabilir F&B ile desteklemek—Chicago'daki Armitage Avenue, New York'taki Bleecker Street, LA'deki Melrose Place ve DC'deki M Street gibi caddelerde işe yarayan en iyileri karıştırmak. Kısacası, Dallas'ın ilk ve tek gerçek cadde perakende alışveriş deneyimi. Cadde şimdiden harika bir başlangıç yaptı; Tecovas ve Warby Parker gibi kiracılar, kiraların ikiye katlanmasını haklı çıkaracak satışlar üretiyor.

Ve caddedeki perakendelerimizin %80'i şimdiden rezerve edilmişken, yeni kiralamalarımız tam da bunu yapıyor. Taahhüt eden tüm markaların isimlerini açıklayamam, ancak size bir fikir vermek gerekirse, proje Rag & Bone gibi ulusal olarak tanınan markaların sağlıklı bir karışımını içerecek; bu marka Highland Park Village'dan taşınıyor, ayrıca Gizio, Cami ve Margaux gibi diğer yüksek büyüme gösteren caddelerimizde başarıya ulaşmış daha genç markalardan oluşan bir koleksiyon da var. Ve alanımızın yaklaşık %10'unu Teksas'a daha yerel ve otantik markalar için ayırıyoruz.

Prince Street Pizza, Papa Bagels ve Salt N’ Stir dondurması gibi eğlenceli, yüksek hacimli F&B ekleyin ve iyi küratörlü, yürünebilir bir caddenin yapısını elde edersiniz. Özetle, anahtar çıkarım, son birkaç çeyrektir sürekli olarak yüksek düzeyde kiralama faaliyetine rağmen, hem piyasa değerine göre ayarlama fırsatı hem de yüksek büyüme gösteren caddelerimizin devam eden kiralanması hem de daha yakın zamanda güçlü bir toparlanma belirtileri göstermeye başlayan pazarlara erişim açısından önümüzde anlamlı bir yol olduğunu görmeye devam etmemizdir. Her zamanki gibi, ekibin sıkı çalışması için teşekkür etmek istiyorum. Ve bununla birlikte, sözü Reggie'ye bırakıyorum.

Reginald Livingston: Teşekkürler AJ ve herkese günaydın. İki konuyu ele alacağım: ilk çeyrek ve nisan ayına kadar olan işlem faaliyetlerimiz ve ardından piyasada gördüklerimiz hakkında bazı görüşler paylaşacağım. İşlem cephesinde, bu yıl şimdiye kadar inanılmaz derecede yoğunduk. Ülkenin önde gelen lüks perakende koridorlarından ikisinde yer edinirken, 1 milyar doların üzerinde satın alma ve yeniden sermayelendirme işlemi gerçekleştirdik, katkı ve büyüme eşiklerimizi karşılarken ve yılın geri kalanı için yüksek düzeyde bir faaliyeti sürdürecek bir boru hattı oluşturduk. Şimdi bazı detaylara bakalım. Daha önce duyurulmamış satın almalarla başlayalım.

Çeyrek sonunda, REIT portföyümüz içinde, 225 Worth'u 43 milyon dolara satın alarak Worth Avenue, Palm Beach'teki ilk yatırımımızı yaptık. Bu cadde, ülkenin en yeri doldurulamaz lüks perakende koridorlarından biridir ve güçlü performans gösteren kiracılık, üst düzey müşteri tabanı ve sınırlı arz dahil olmak üzere devam eden kira artışı için tüm unsurlara sahiptir. Tesis Gucci, Jay McLaughlin ve G4'ü barındırıyor ve yakın gelecekte faydalanacağımız anlamlı bir piyasa değerine göre ayarlama fırsatı sunuyor. Worth konusundaki inancımız bu tek varlığın ötesine geçiyor.

Bu koridorda aktif bir boru hattımız var ve oradaki stratejimiz diğer pazarlarda uyguladıklarımıza benziyor: temel bir pozisyon edinmek, ölçek oluşturmak ve zaman içinde getirileri artırmak için yoğunlaşmanın faydalarını etkinleştirmek. Çeyrek sonrası, yine REIT portföyümüzde, 4 ve 28 Newbury'yi 109 milyon dolara devraldık. Bu varlıklar