American Healthcare REIT Q1 Kazanç Açıklaması Özetleri

American Healthcare REIT, güçlü bir çeyreğin ardından 2026 yılı beklentilerini yükseltti. Toplam portföy aynı mağaza NOI'si %12,1 arttı ve normalize FFO hisse başına 0,50 ABD doları oldu, bu da yıllık bazda %31,6'lık bir artış anlamına geliyor.

Performans, sırasıyla %14,5 ve %19,7'lik aynı mağaza NOI büyümesi gösteren Trilogy entegre yaşlı bakım kampüsleri ve SHOP segmenti tarafından yönlendirildi. Bu büyüme, daha yüksek doluluk oranları ve marj genişlemesi ile desteklendi.

Şirket ayrıca aktif bir büyüme stratejisi ortaya koydu. Yılbaşından bu yana 249,2 milyon ABD doları tutarında satın alma işlemi tamamlandı, 650 milyon ABD dolarının üzerinde ödüllendirilmiş anlaşma boru hattında bulunuyor ve kredi kapasitesini artırıp kaldıraç oranını düşürerek daha güçlü bir bilanço elde edildi.

American Healthcare REIT (NYSE:AHR), Trilogy entegre yaşlı bakım kampüsü işi ve yaşlı konut işletme portföyündeki güçle desteklenen, çift haneli aynı mağaza net işletme geliri büyümesinin bir çeyreğini daha bildirdikten sonra 2026 yılı beklentilerini yükseltti.

Şirketin birinci çeyrek kazanç çağrısında, Yönetim Kurulu Başkanı, Geçici CEO ve Başkanı Jeffrey Hanson, REIT'in "temel metriklerde bir kez daha olağanüstü güçlü bir çeyrek" sunduğunu söyledi. Hanson, art arda dokuzuncu çeyrekte çift haneli aynı mağaza NOI büyümesi, devam eden satın alma faaliyetleri, daha güçlü bir bilanço ve artırılmış tam yıl rehberliği gösterdi.

Hanson ayrıca Şubat ayında bir sağlık sorunu yaşayan CEO ve Başkan Danny Prosky hakkında bir güncelleme sağladı. Hanson, Prosky'nin evde iyileşmekte olduğunu, yakın zamanda "son derece iyi giden" önemli bir tıbbi prosedürden geçtiğini ve sanal olarak yönetim kurulu toplantılarına katıldığını belirtti. Hanson, şirketin Prosky'nin dönüşü için henüz kesin bir zaman çizelgesi olmadığını ancak yakında daha fazla netlik beklediklerini söyledi.

Temel Segmentlerde Aynı Mağaza NOI Büyümesi Devam Ediyor

Operasyon Direktörü Gabe Willhite, birinci çeyrekte toplam portföy aynı mağaza NOI'sinin %12,1 arttığını ve bunun şirketin art arda dokuzuncu çeyrekte çift haneli büyüme olduğunu belirtti. Performansı uzun vadeli bakım talebine, sınırlı yeni yaşlı konut arzına, işletmeci kalitesine ve American Healthcare REIT platformunun dayanıklılığına bağladı.

Willhite, uzun vadeli bakımın temel kullanıcılarından biri olan 80 yaş ve üzeri nüfusun hızlanan bir hızla büyüdüğünü, yeni inşaatın birçok geliştirici için ekonomik olarak haklı çıkarılmasının zor olması nedeniyle yaşlı konut arz büyümesinin ise tarihi düşük seviyelere yakın kaldığını söyledi.

Trilogy olarak da bilinen şirketin Entegre Yaşlı Bakım Kampüsü segmenti, %14,5'lik aynı mağaza NOI büyümesi bildirdi. Aynı mağaza doluluk oranı ortalama %91,2 idi, bu da yıllık bazda yaklaşık 220 baz puanlık bir artış anlamına geliyor. Aynı mağaza geliri ise oran ve doluluk artışlarıyla %6,9 arttı. Willhite, Trilogy'nin kalite karışımının aynı mağaza bazında sakin günlerinin %75,5'ine ulaştığını ve bir önceki yıla göre yaklaşık 60 baz puan arttığını söyledi.

Willhite, Trilogy'nin aynı mağaza NOI marjlarının COVID'den bu yana ilk kez %20'yi aştığını belirterek bunu "başka bir önemli kilometre taşı" olarak nitelendirdi. Yaşlı konut işletme portföyünde veya SHOP'ta, aynı mağaza NOI %19,7 arttı. Aynı mağaza doluluk oranı ortalama %88,6 idi, bu da bir önceki yıla göre yaklaşık 255 baz puanlık bir artış anlamına geliyor. SHOP aynı mağaza NOI marjı yaklaşık 215 baz puan artarak %20,6'ya ulaştı.

Willhite, şirketin yılın başlarında doluluk oranını artırmak ve ilkbahar ve yaz talebi arttıkça piyasa oranlarını yönetmek de dahil olmak üzere "dinamik gelir ve gider yönetimi" ile SHOP işini yönettiğini söyledi.

Satın Alma Boru Hattı Genişliyor

Yatırım Direktörü Stefan Oh, American Healthcare REIT'in yılbaşından bu yana tamamı SHOP segmentinde olmak üzere 249,2 milyon ABD doları tutarında satın alma işlemi gerçekleştirdiğini söyledi. Yaklaşık 162,8 milyon ABD doları birinci çeyrekte tamamlandı. Bu rakam, daha önce duyurulan ve yaklaşık 117,5 milyon ABD doları tutarındaki beş Kaliforniya ve Missouri topluluğu ile yaklaşık 45,3 milyon ABD doları tutarındaki iki Kansas mülkünü içeriyor. Çeyrek sonrasında şirket, Georgia ve Güney Carolina'da yaklaşık 86,4 milyon ABD doları tutarında altı ek SHOP varlığı satın aldı.

Oh, şirketin yatırım sürecinin varlıklardan önce işletmecileri değerlendirmeyle başladığını, bakım kalitesi, işletme geçmişi ve pazar bilgisine odaklandığını söyledi. Şirketin faaliyetlerinin çoğunun, kendisine bilgi avantajı sağladığını belirttiği gayri resmi veya sınırlı süreç kanallarından geldiğini söyledi.

Oh, halihazırda tamamlanmış satın almalara ek olarak, American Healthcare REIT'in henüz kapanmamış 650 milyon ABD dolarının üzerinde ödüllendirilmiş anlaşması olduğunu belirtti. Bu anlaşmaların 2026 sonundan çok önce kapanmasını beklediklerini söyledi. Soru-cevap oturumu sırasında Oh, boru hattının "neredeyse tamamen SHOP'ta" olduğunu, yaklaşık %80'inin mevcut işletmecileri ve %20'sinin yeni işletmecileri içerdiğini söyledi. 650 milyon ABD doları tutarındaki boru hattının çoğunluğunun ikinci çeyreğin sonuna kadar, geri kalanının ise üçüncü çeyrekte kapanması bekleniyor.

Oh ayrıca, şirketin devam eden geliştirme boru hattının beklenen maliyetinin yaklaşık 173,9 milyon ABD doları olduğunu ve bunun yaklaşık 52,4 milyon ABD dolarının finanse edildiğini söyledi. Boru hattı öncelikli olarak Trilogy kampüs genişletmeleri ve bağımsız yaşam villa projelerinden oluşuyor.

Güçlü Birinci Çeyreğin Ardından Rehberlik Yükseltildi

Finans Direktörü Brian Peay, birinci çeyrek normalize fonlardan operasyonların hisse başına 0,50 ABD doları olduğunu, bu rakamın önceki yılın aynı çeyreğindeki hisse başına 0,38 ABD dolarından %31,6 daha fazla olduğunu söyledi. Peay, sonuçların temel olarak çift haneli aynı mağaza NOI büyümesi ve 2025'te tamamlanan 950 milyon ABD doları tutarındaki satın almalardan elde edilen katkılardan kaynaklandığını belirtti.

Şirket, 2026 yılı tam yıl aynı mağaza NOI büyümesi rehberliğini %9 ila %12 aralığına yükseltti. Peay, orta noktada bu beklentinin, çift haneli toplam portföy aynı mağaza NOI büyümesinin art arda üçüncü yılını ima ettiğini söyledi.

Trilogy aynı mağaza NOI büyüme rehberliği: %11 ila %15

SHOP aynı mağaza NOI büyüme rehberliği: %15 ila %19

Ayakta tedavi tıbbi aynı mağaza NOI büyüme rehberliği: %0 ila %2

Üçlü net kira mülkü aynı mağaza NOI büyüme rehberliği: %2 ila %3

American Healthcare REIT ayrıca 2026 yılı tam yıl NFFO rehberliğini hisse başına 2,03 ila 2,09 ABD dolarına yükseltti, bu da orta noktada 0,04 ABD doları artış anlamına geliyor. Peay, bunun 2025'e göre NFFO hisse başına %20 büyüme anlamına geleceğini söyledi. Rehberliğin, çağrı tarihi itibarıyla tamamlanmış yalnızca işlemler ve sermaye piyasası faaliyetlerini içerdiğini belirtti.

Bilanço ve Sermaye Piyasası Faaliyetleri

Peay, 31 Mart 2026 itibarıyla net borcun yıllıklandırılmış EBITDA'ya oranının 3,0 kat olduğunu, bunun da 2025 sonundaki 3,4 katın altında olduğunu söyledi. Birinci çeyrek ve ikinci çeyreğin başlarında şirket, piyasadaki programı kapsamında ileriye dönük satış sözleşmeleri imzalayarak yaklaşık 8,1 milyon hisseyi 412,7 milyon ABD doları brüt gelirle satmak üzere anlaştı.

Peay, çağrı anında şirketin, tam fiziksel mutabakat varsayıldığında yaklaşık 527,4 milyon ABD doları brüt gelir temsil eden henüz mutabakatı sağlanmamış ileriye dönük sözleşmeleri olduğunu söyledi. Ayrıca American Healthcare REIT'in çeyrek sonrasında kredi tesisini tadil ettiğini, teminatsız dönen kredi tesisinin kapasitesini 600 milyon ABD dolarından 800 milyon ABD dolarına çıkardığını ve vadesini Nisan 2030'a uzattığını, iki adet altı aylık uzatma seçeneğiyle birlikte belirtti. Çağrı anında revolver üzerinde herhangi bir bakiye bulunmuyordu.

Sermaye kaynakları hakkında bir analistin sorusuna yanıt veren Peay, şirketin elde tutulan kazançları en ucuz öz sermaye biçimi olarak gördüğünü, ayrıca daha küçük, daha az stratejik varlıkların elden çıkarılmasına, ATM programına ve mevcut kredi tesisi kapasitesine işaret ettiğini söyledi. Şirketin "borcun EBITDA'ya oranının 3x seviyesinde olmasından memnun olduğunu" ve işi "esas olarak yatırım kredisi dereceli oranlarla" yürütmeye kararlı olduğunu belirtti.

Yönetim, İşletmeci Stratejisini ve Arz Kısıtlamalarını Vurguluyor

Soru-cevap oturumu sırasında analistler, Trilogy'nin büyümesi, marjları, geliştirme planları ve SHOP satın alma ortamına odaklandılar. Willhite, Trilogy'nin yüksek doluluk oranları, oran yönetimi ve seçici Medicare Advantage ilişkilerinden faydalandığını söyledi. Önerilen %2,4'lük CMS oranının "sürpriz olmadığını" ve işletmecinin özel ödeme ve Medicare Advantage ilişkilerini yönetme yeteneği göz önüne alındığında, Trilogy'nin vasıflı hemşirelik oranı büyümesi için bir taban olarak nitelendirdiğini söyledi.

Willhite ayrıca Trilogy'nin Wisconsin'deki geliştirme stratejisinin, Trilogy'nin entegre modelinin satın alınan varlıklar aracılığıyla kopyalanmasının zor olması nedeniyle öncelikli olarak geliştirme üzerine odaklanmasının muhtemel olduğunu söyledi. Trilogy'nin yılda üç ila dört yeni kampüs inşa etme taahhüdünde bulunduğunu ve Wisconsin büyümesinin mevcut eyaletlerdeki fırsatların yanı sıra artımlı olması beklendiğini söyledi.

SHOP satın alımları konusunda Oh, anlaşma faaliyetlerinin yüksek olduğunu ve American Healthcare REIT'in hala yeniden inşa maliyetinin altında alım yaptığını söyledi. Disiplinli değerleme yoluyla istikrarlı getirilerin hala %7 seviyesinde kaldığını, ancak anlaşmaya bağlı olarak sermaye oranlarının son bir yılda genel olarak 25 ila 50 baz puan arttığını söyledi.

Peay, şirketin ayakta tedavi tıbbi varlıklarının bir kısmını, özellikle de küçük ve yavaş büyüyen binaları satmaya devam ettiğini, ancak çeşitlendirilmiş bir sağlık hizmeti yatırım stratejisine bağlı kaldığını söyledi. Şu anda satın almaların SHOP'a odaklandığını, bu durumun zamanla ayakta tedavi tıbbının toplam portföydeki payını azaltacağını belirtti.

American Healthcare REIT (NYSE:AHR) Hakkında

American Healthcare REIT, Inc (NYSE: AHR), Amerika Birleşik Devletleri genelinde sağlıkla ilgili gayrimenkulleri satın alma, sahip olma ve yönetmeye odaklanmış halka açık bir gayrimenkul yatırım ortaklığıydı. Şirketin portföyü, yaşlı konut toplulukları, vasıflı hemşirelik tesisleri, tıbbi ofis binaları ve ayakta tedavi merkezlerini kapsıyordu. Tüm bu tesisler, istikrarlı ve öngörülebilir kira geliri sağlamak üzere tasarlanmış uzun vadeli net kira veya üçlü net kira yapıları altında işletiliyordu.

Yerleşik sağlık hizmeti işletmecileriyle ortaklık kurma stratejisi izleyen American Healthcare REIT, yaşlanan nüfus ve ayakta tedavi hizmetlerine artan talep gibi demografik eğilimlerden yararlanmak amacıyla hem büyük metropol alanlarda hem de yüksek büyüme gösteren ikincil pazarlardaki mülkleri hedefliyordu.