Arizona'lı adam iki evini 744 bin dolara sattı — sonra mahkemede kaybetti ve 255 bin dolar vergi borçlandı. Her satıcının bilmesi gerekenler

Bir evi satmak, ABD vergi kanunundaki en cömert vergi indirimlerinden biriyle gelebilir — ancak yakın tarihli bir Vergi Mahkemesi kararı, bunun her durumda geçerli olmadığına dair keskin bir hatırlatmadır.
Pesarik v. Commissioner davasında, bir gayrimenkul yöneticisi 2020'de iki mülkü toplam 743.800 dolara sattı (1) — Wall Street Journal'ın haberine göre, başlangıçta 424.750 dolara aldığı ve vergi kazancı borçlu olmadığına inandığı mülkler.
Vergi Mahkemesi Baş Yargıcı Patrick Urda aksine karar verdi: Jeffrey Pesarik, beyan edilmemiş gelir üzerinden 255.281 dolara, artı ceza ve faiz ücretlerine vergi borçluydu. Bir evin ana ikametgahı olarak nitelendirildiğini kanıtlayamadı ve diğerinin iddia edilen iyileştirme maliyetinin çoğunu da belgeleyemedi.
Dava, satıcıların gerçekten hak etmedikleri veya belgelendirmedikleri vergi indirimlerinden yararlandıklarını varsaydıklarında neler olabileceğini gösteriyor.
Birçok satıcı, "IRS'in soru sormayacağını varsayıyor," dedi Edelman Financial Engines'dan CPA Eric Bronnenkant, Wall Street Journal'a (2).
Vergi kanununun 121. Bölümü kapsamındaki konut satışı istisnası, uygun satıcıların tek başına beyanname verenler için 250.000 dolara kadar, evli çiftlerin ortak beyanname verenler için ise 500.000 dolara kadar karı istisna etmelerine olanak tanır. Bu önemli bir indirimdir, ancak katı koşulları vardır (3).
IRS'e göre, hak kazanmak için, satışt an önceki beş yılın en az iki yılında evi sahibi olmanız ve ana ikametgahınız olarak kullanmış olmanız gerekir. Bunu yalnızca iki yılda bir talep edebilirsiniz. Birden fazla evin sahibiyseniz, IRS istisnanın yalnızca ana ikametgahınız için geçerli olduğunu belirtir — tatil evi, kiralık veya yatırım mülkü için değil (4).
Pesarik, Massachusetts'teki evi için sahiplik zaman çizelgesini karşılarken, sorun bunun gerçekten ana evi olduğunu kanıtlamaktı.
Yargıç, Massachusetts vergi beyannamesinin veya eyalet içi ehliyetinin olmadığını ve kredi kartı faturalarının New Hampshire'daki bir posta kutusuna gittiğini belirtti. Kimlik olarak kullandığı ehliyet Arizona'dandı. Elektrik kullanımı tutarlı Massachusetts ikametini kanıtlamadı. Bu nedenle mahkeme istisnayı reddetti, bu da yalnızca o mülk için 137.000 doların üzerinde vergilendirilebilir bir kazanç kaybetmesine neden oldu (2).
İlgili: Ev sahibi olmadan gayrimenkule nasıl yatırım yapılır
Birçok satıcının takıldığı nokta burasıdır. IRS sadece tapuya bakmaz. IRS Yayın 523, bir "olaylar ve koşullar" testi sunar: Ana ev genellikle en çok zaman geçirdiğiniz yerdir, ancak diğer faktörler de önemlidir — posta adresiniz, ehliyetiniz, seçmen kaydınız, banka hesabı adresiniz ve yerel kuruluşlara üyeliğiniz gibi.
İki mülk arasında zaman geçiriyorsanız, tutarlı kayıtlarla — gerçek kağıt izleriyle — hangisinin birincil ikametgahınız olduğunu gösterebilmeniz gerekir (5).
Daha Fazla Oku: 50.000 $ biriktirdikten sonra yapmanız gereken 5 temel para hamlesi
Daha Fazla Oku: Genç milyonerler hisse senetlerini bırakıyor. Neden yaşlı Amerikalılar dikkat etmeli
İstisna geçerli olmadığında veya kazanç istisna sınırını aştığında bile, satıcılar ayarlanmış maliyet tabanlarını yükselterek vergilendirilebilir kazançları azaltabilirler.
IRS, ayarlanmış maliyet tabanınızın satın alma fiyatınızla başladığını ve yeni bir çatı, eklenen metrekare, bitmiş bir bodrum katı veya yükseltilmiş sistemler gibi nitelikli sermaye iyileştirmeleriyle arttığını açıklar (6). Rutin onarımlar ve bakımlar sayılmaz, yalnızca değeri artıran, evin kullanışlı ömrünü uzatan veya yeni bir kullanıma uyarlayan işler sayılır (7).
Pesarik, New Hampshire'daki mülkü için bunu kullanmaya çalıştı, 30.000 dolara aldığı ve 187.000 dolara sattığı bir evde yaklaşık 82.000 dolarlık tadilat talep etti. Bu, vergilendirilebilir kazancını önemli ölçüde azaltacaktı. Ancak mahkeme bunun çoğunu reddetti. Ev geliştirme mağazalarından alınan kredi kartı ekstreleri ve bir elektronik tablo dahil olmak üzere kayıtları, ne kadar iş yapıldığını veya nitelikli olup olmadığını kanıtlamak için yeterli değildi (2).
Ders: Her sermaye iyileştirmesi, sahipliğin ilk gününden itibaren özel bir dosyada organize edilmiş sözleşmeler, izinler, faturalar ve makbuzlarla belgelenmelidir.
Pesarik'in kayıpları geçmiş vergi borçlarıyla sınırlı kalmadı.
Mahkeme, ihmal ve vergi yükümlülüğünü önemli ölçüde eksik beyan etmesi nedeniyle ödeme eksikliği üzerinden %20'lik bir doğrulukla ilgili ceza uyguladı. Tıbbi bir durumun uyumluluk yeteneğini sınırladığını savundu, ancak mahkeme bunun vergi yükümlülüklerini gerçekten etkilediğini gösteremediğini buldu (2).
Konut satışı istisnası, vergi kanunundaki en değerli indirimlerden biridir. Pesarik davası, hak kazanıyorsanız bunu talep etmekten sizi caydırmamalıdır, ancak bunu doğru bir şekilde, kanıtlayacak kayıtlara sahip olarak yapmanız gerektiğini hatırlatır. Satmadan önce şunlardan emin olun:
Gerçekten hak kazandığınızı onaylayın
Sattığınız ev, iki-beş yıllık sahiplik ve kullanım testini karşılıyor mu? Bunu kanıtlayabilir misiniz? Mülkler arasında zaman geçiriyorsanız, bir satış ufukta göründüğünde değil, birincil ikametgahınızı tutarlı bir şekilde belgeleyin.
Sınırları bilin
İstisna yalnızca iki yılda bir kullanılabilir ve 250.000 $ veya 500.000 $'lık üst sınırı aşan herhangi bir kazanç vergilendirilir. İkinci evler, kiralar ve yatırım mülkleri için istisna geçerli değildir (4).
Nitelikli her iyileştirmeyi takip edin
Ayarlanmış maliyet tabanınız sermaye iyileştirmeleriyle artar ve daha yüksek bir maliyet tabanı daha düşük bir vergilendirilebilir kazanç anlamına gelir (6). Her proje için tarihli makbuzları, müteahhit faturalarını ve izin kayıtlarını saklayın.
Satış maliyetlerini unutmayın
Komisyonlar, yasal ücretler ve diğer işlem maliyetleri de vergilendirilebilir kazancınızı azaltabilir — ancak yalnızca bunları belgelendirdiyseniz (5).
250.000'den fazla okuyucuya katılın ve Moneywise'ın en iyi hikayelerini ve özel röportajlarını ilk siz alın — her hafta net bilgilerle derlenmiş ve teslim edilmiş. Şimdi abone olun.
Yalnızca doğrulanmış kaynaklara ve güvenilir üçüncü taraf raporlamasına güveniyoruz. Ayrıntılar için editoryal etik ve yönergelerimize bakın.
Tax Notes (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
Bu makale yalnızca bilgi sağlar ve tavsiye olarak yorumlanmamalıdır. Herhangi bir garanti olmaksızın sağlanır.