Kilroy Realty (KRC) 2026 Birinci Çeyrek Kazançlar Transkripti

Görsel kaynağı: The Motley Fool.

TARİH

Salı, 28 Nisan 2026 saat 13.00 ET

KATILIMCILAR

- Başkan ve İcra Direktörü — Angela Aman

- Yatırım Şefi — Eliott Trencher

- Yönetici Başkan Yardımcısı, Kiralama ve İş Geliştirme — Robert Paratte

- Kıdemli Başkan Yardımcısı, Finans ve Muhasebe — Jeffrey Kuehling

Tam Konferans Çağrı Transkripti

Angela Aman: Teşekkürler, Doug. Ve bugün bizimle katılan herkese teşekkür ederim. Son birkaç çeyrekte, Batı Kıyısı pazarlarındaki temeller anlamlı bir şekilde iyileşti. Ofise dönüş ivmesi yoğunlaştıkça, büyük kullanıcıların alan rasyonelleştirmeleri azaldı ve yapay zeka ekosistemi, hızla büyüyen yeni şirketlerden ve köklü oyuncular gibi her ikisinden de alan talebinde bir canlanmaya katkıda bulunan önemli yeni iş kurma ve büyüme yarattı. Portföyümüzde ve faaliyet gösterdiğimiz pazarlarda görülen son kiracı davranışları, şirketlerin büyümesini geliştirmek ve yetenekli ekiplerini artırmak için yapay zekayı kullanmaya çalışan, teknolojik değişimler etrafında yapıcı bir dinamikle işaret ediyor, sadece maliyetleri yönetmek için otomasyon yapmıyor.

Bu arka plana karşı, ekibimizin disiplinli uygulaması, 2017'den beri gördüğümüz en güçlü birinci çeyrek kiralama sonuçlarımızı sağladı, toplam verimlilik yaklaşık 568 bin metrekareydi, bu da geçen yılki birinci çeyrek performansımızdan iki katından fazla ve bu bizi yıl sonu ortalama doluluk oranımızı 25 baz puan artırma konumuna getiriyor. Önemlisi, henüz devreye alınmamış imzalanmış kiralar şimdi önümüzdeki yıllarda gerçekleştirilecek sözleşmeli olarak yükümlü yıllık temel kira olarak yaklaşık 78 milyon dolar temsil ediyor ve gelecekteki büyüme konusunda önemli bir görünürlük sağlıyor.

Bölgelerimizdeki birkaç önemli noktaya değinecek olursak, yapay zeka inovasyon ekosisteminin merkezi olan San Francisco'da, pazar koşulları ilk çeyrekte 3 milyon metrekareden fazla kiralama ile 2020 öncesi çeyreklik ortalamaların %10'undan fazla olmasına rağmen, üçüncü pozitif net emilim çeyreğini yaşayarak sıkılaşıyor ve bu da bizi Bay Area portföyümüzde geniş tabanlı talebi kullanmak için iyi bir konuma getiriyor. San Francisco CBD'sinde, özellikle SoMa alt pazarındaki varlıklarımızda önemli bir ivme gördük. 201 Third'da, yıl sonu 2024'te %26 olan kira oranımız bu çeyrekte %80'in üzerine yükseldi.

Hem Tubi hem de Harvey AI gibi daha büyük formatlı kullanıcılar hem de çeşitli daha küçük formatlı kullanıcılar da dahil olmak üzere geniş bir büyüyen kiracı yelpazesinden talep yakaladık. Hatırlayacağınız gibi, 2025'te Harvey AI, 201 Third'da 93 bin metrekare kiraladı, bu çeyrekte 62 bin metrekarelik bir genişleme imzaladı ve doluluk Nisan 2026'da, kiralama sözleşmesinin yürütülmesinden bir ay sonra gerçekleşti.

Orijinal kiralama sözleşmesinin yürütülmesinden bir yıl içinde gerçekleşen bu önemli genişleme, hem bir dizi hızla büyüyen yapay zeka şirketi için gördüğümüz etkileyici büyüme yörüngelerine hem de gayrimenkul kararlarıyla ilgili genellikle istikrarlı bir disiplin uygulamalarına işaret ediyor, yalnızca işin mevcut ihtiyaçları tarafından gerekli olduğunda alan alıyorlar. Buna ek olarak, ekibimiz 201 Third'da yaratıcı ve disiplinli bir özel süit programının konuşlandırılması yoluyla pazarda büyük bir pay yakaladı ve yakın zamanda inşa edilen beş özel süitimizin tamamı tamamlandığında kiralanmıştır. Ayrıca, diğer temel Bay Area alt pazarlarında da güçlü talep yaşadığımızdan memnunuz.

Downtown Redwood City'deki Crossing 900'de, çeyrek içinde mevcut bir alt kiracı ile 27 bin metrekarelik doğrudan bir kiralama tamamladık ve bu da nakit temel kira artışını %40'ın üzerine çıkararak bu toplu taşıma araçlarına erişilebilir, yürüme mesafesinde ve iyi donatılmış alt pazarda yüksek kaliteli, iyi konumlanmış alanlara yönelik derin talebi vurguluyor. Seattle'da, son birkaç yıldır Bellevue'da gördüğümüz güç, yakın vadeli kiralama ve kira artışı için yeniden ele geçirdiğimiz alanı ideal bir şekilde konumlandırıyor. Buna ek olarak, geçen çeyrekte tartıştığımız Denny Regrade alt pazarındaki ivme daha da hızlandı ve yakın zamanda yeniden konumlandırılan projemiz West 8th'e fayda sağladı.

Geçen yılın dördüncü çeyreğinde West 8th'de yaklaşık 74 bin metrekarelik yeni kiralama yürütülmesinin ardından, bu proje için yılbaşından bu yana ek 76 bin metrekarelik yeni kiralama imzalamaktan memnunuz, bunlardan General Motors ile ilk çeyrekte imzalanan 43 bin metrekarelik bir kiralama ve ikinci çeyreğin başlarında SoFi ile imzalanan 33 bin metrekarelik bir kiralama bulunmaktadır.

Ek tenant tartışmaları devam ederken, gelecekteki boru hattı hakkında iyi bir görünürlüğe sahibiz ve bu, bu varlığın gücünü ve rekabet gücünü yansıtıyor ve son zamanlardaki tadilatlar ve geliştirilmiş olanak teklifleri, kiracıların rezonansını sürdürüyor ve mülkün büyüyen pazar talebinin anlamlı bir payını yakalamasını sağlıyor. Los Angeles'ta, portföyümüzdeki kiralama faaliyetleri son bir yılda anlamlı bir şekilde iyileşti ve son on iki ayda üretkenlik yaklaşık %66 arttı ve bu da genel pazarın kademeli olarak sürekli iyileşmesini ve son iki yılda LA'da yaptığımız önemli portföy yeniden konumlandırma çalışmalarını yansıtıyor.

Bölgede özellikle dikkat çeken, Long Beach'teki Arrow, savunma ve havacılık gereksinimlerinde yerel pazarın yeniden canlanmasıyla birlikte bir tur aktivitesi artışı görüyor. Culver City'deki Blackwelder, teknoloji ve yapay zeka şirketleri de dahil olmak üzere çok çeşitli kullanıcılar arasında aktivite hızlanması yaşıyor. Ve Beverly Hills'deki yakın tarihli bir satın alma olan Maple Plaza, özellikle orijinal beklentilerimizin ötesinde, finansal hizmetler ve medya ve eğlence sektörlerinden geniş tabanlı güçlü talebi yaşamaya devam ediyor.

Bilim hayatında, KOP2, daha geniş Güney San Francisco pazarından daha iyi performans gösteriyor ve projenin özel olarak tasarlanmış bilim hayatı alanı ve birinci sınıf olanak teklifleri, son birkaç yılda herhangi bir zamanda olduğundan daha yüksek bir eğilim gösteren karar vericilerle rezonans sağlıyor. Çeyreğin sonunda, Olema Pharmaceuticals ile 38 bin metrekarelik bir kiralama sözleşmesi imzaladık ve bu da projenin %49'luk doluluk oranına ulaşmasını sağladı. Çoklu kiracılı binanın kalan doluluk oranını tamamlamak için fırsatları değerlendirirken aynı zamanda kalan tam bina fırsatı için birkaç büyük formatlı kullanıcıyla da görüşmelerimiz sağlam bir boru hattı olarak devam ediyor ve bu da proje içindeki en belirgin konumda premium manzaralar ve en önde gelen konum sunan KOP ikinci fazının en cazip teklifini temsil ediyor.

Sermaye tahsisine dönersek, birinci çeyrekte, birinci elden olmayan ve stratejik olmayan varlıkların satışları yoluyla cazip fiyatlı sermaye toplamaya devam ettik, uzun vadeli hedefimiz şirketin nakit akışı akışının dayanıklılığını ve büyüme profilini artırmaktır. Dönem içinde, San Diego'daki iki ofis mülkiyetini, Kilroy Sabre Springs ve Del Mar Tech Center'ı, toplam brüt gelirler 146 milyon dolara satarak gerçekleştirdik. Her iki durumda da, bu varlıklar, iyi konumlanmış, yüksek kaliteli gayrimenkul için sahip kullanıcılar arasında pazarlardaki tutarlı talepten faydalandı ve paydaşlarımız için son derece verimli bir uygulama sağladı.

Çeyreğin sonunda, Hollywood'daki iki konut varlığımızın satışını tamamladık, Columbia Square Living ve Jardine, toplam brüt gelirler $[inaudible] idi ve bu da yılbaşından bu yana yaklaşık 350 milyon dolarlık işletme mülkiyetinin satışını sağladı ve bu da orijinal yıl sonu hedefimizi aştı. Konut satışları, konut portföyümüz için bütüncül bir varlık yönetimi stratejisinin uygulanmasının ardından geldi ve bu da elden çıkarma zamanında önemli bir marj genişlemesi ve önemli ölçüde daha iyi bir değerleme ile sonuçlandı. İşlemden sonra, konut maruziyetimiz artık daha geniş One Paseo kampüsünün perakende ve ofis bileşenleriyle önemli sinerjilere sahip bir uzun vadeli holding olarak gördüğümüz One Paseo Living ile sınırlıdır ve burada sürekli olarak rekor düzeyde ticari kiralar elde etmeye devam ediyoruz.

Birinci çeyrekteki satışlardan elde edilen gelirlerle, sermaye piyasalarındaki son oynaklıktan yararlanarak hisse senetlerimizi ortalama 30,80 dolardan yaklaşık 73 milyon dolar geri satın aldık. Ve Nisan ayında, Temmuz ayında vadesi dolacak özel yerleşim notlarının 50 milyon dolarlık kısmını tamamen geri ödedik. Geleceğe bakıldığında, mevcut portföyümüzden cazip fiyatlı sermaye toplama fırsatlarını aramaya devam ederken aynı zamanda bize sunulan tüm yeniden tahsis alternatiflerini araştıracağız. Dün gece yayınlanan açıklamada, aynı zamanda Downtown Redwood City'de birinci sınıf, büyük ölçüde önceden kiralanmış A sınıfı ofis mülkünün geliştirilmesi için bir ortak girişim kurduğumuzu da duyurduk.

Bu karmaşık işlem uzun bir süredir gündemdeydi ve platformumuzun, ortağımız ve projenin demirbaş kiracısıyla önemli bir koordinasyon gerektiriyordu. 1900 Broadway, Kilroy Realty Corporation portföyünün en güçlü alt pazarlarından biri olan Downtown Redwood City'de yer alıyor ve tamamen yetkilendirilmiş 250 bin metrekarelik bir ofis projesi. Zaman içinde, Kilroy Realty Corporation pazardaki derin içgörülerimiz, güçlü yerel ilişkilerimiz ve kanıtlanmış geliştirme yetkinliğimiz sayesinde bu gayrı resmi fırsattan yararlanma konusunda eşsiz bir konumdaydı. Bu faktörler, ortağımızın, Lane Partners ve demirbaş kiracımızın, Cooley'in bu anlaşmayı bir araya getirme yeteneğine olan güvenini artırdı. Gelecek yıl inşaata başlammayı ve Cooley'nin 2030'un başlarında işgal etmesini bekliyoruz. Proje için toplam beklenen maliyet 330 ila 350 milyon dolar arasında ve payımız tamamlanma üzerine %97 olacaktır. İstikrarlı getirilerin düşük ila orta 9'lar aralığında olması bekleniyor.

Çağrıyı devretmeden önce, Flower Mart projesi hakkındaki birkaç yorum yapmak istiyorum. Jeffrey bir an sonra gider harcaması sermayeleştirme varsayımlarımızı, yılın dördüncü çeyreğine kadar devam eden sermayeleştirme yansıtacak şekilde revize ettiğimizi açıklayacaktır. Daha önce de belirttiğimiz gibi, mevcut onaylarımızı korurken ve geliştirirken Flower Mart projesini yeniden tasarlamak ve yeniden hayata döndürmek için San Francisco Şehri ile çalışıyoruz. Mevcut planlama kodu gereksinimlerinden rahatlama sağlamak için çeşitli kullanımların daha geniş bir karışımını geliştirmek için esneklik aramanın yanı sıra, mevcut geliştirme anlaşmasını değiştirmek ve uzun vadeli esnekliğimizi ve seçeneklerimizi artıracağımıza inandığımız alternatif bir yaklaşım kullanarak özel kullanım bölgesi oluşturmak için de çalışıyoruz, ancak alternatif onay süreci ek zaman alacaktır. Bu sürecin yılın sonlarında tamamlanmasını bekliyoruz ve bu zamanın sonunda gider sermayeleştirmenin sona ereceğini varsayıyoruz. Flower Mart'ta izlediğimiz yolun hissedarlar için mümkün olan en iyi sonucu vereceğine yüksek derecede ikna olmuş durumdayız ve her zaman olduğu gibi, süreç ilerledikçe sizi bilgilendirmeye devam edeceğiz.

Sonuç olarak, tüm Kilroy Realty Corporation ekibine neredeyse işimizin her alanında inanılmaz derecede yoğun bir çeyrek için teşekkür etmek istiyorum. Çabalarınız tüm paydaşlarımız için anlamlı değer yaratıyor ve sürekli enerjiniz ve hevesiniz için minnettarım. Eliott?