Стенограма дзвінка щодо прибутків Acadia (AKR) за 1 квартал 2026 року

Джерело зображення: The Motley Fool.

ДАТА

Середа, 29 квітня 2026 року, 11:00 за східним часом

УЧАСНИКИ КОНФЕРЕНЦ-ДЗВІНКА

- Президент і головний виконавчий директор — Кеннет Ф. Бернштейн

- Виконавчий віце-президент і головний фінансовий директор — Джон Готфрід

- Виконавчий віце-президент, керівник відділу оренди — Олександр Дж. Левін

- Виконавчий віце-президент, головний інвестиційний директор — Реджинальд Лівінгстон

- Аналітик з управління орендою та належної перевірки — Ліннелл Рей

Потрібна цитата від аналітика Motley Fool? Напишіть на [email protected]

Повний транскрипт конференц-дзвінка

Ліннелл Рей: Доброго ранку, і дякую, що приєдналися до нас на конференц-дзвінку щодо прибутків Acadia Realty Trust за перший квартал 2026 року. Мене звати Ліннелл Рей, і я аналітик з управління орендою та належної перевірки. Перш ніж ми почнемо, будь ласка, пам’ятайте, що заяви, зроблені під час дзвінка, які не є історичними, можуть вважатися перспективними заявами в розумінні Закону про біржі цінних паперів 1934 року, і фактичні результати можуть суттєво відрізнятися від тих, що вказані в таких перспективних заявах, через різноманітні ризики та невизначеності, включаючи ті, що розкриті в останніх формах 10-K компанії та інших періодичних звітах до SEC.

Перспективні заяви дійсні лише на дату цього дзвінка, 29.04.2026, і компанія не бере на себе жодних зобов’язань щодо їх оновлення. Під час цього дзвінка керівництво може посилатися на певні фінансові показники, що не відповідають GAAP, включаючи кошти від операцій та чистий операційний дохід. Будь ласка, дивіться прес-реліз про прибутки Acadia Realty Trust, розміщений на її вебсайті, для звірки цих фінансових показників, що не відповідають GAAP, з найбільш порівнянними фінансовими показниками GAAP. Як тільки дзвінок стане відкритим для запитань, ми просимо вас обмежити перший раунд двома запитаннями на абонента, щоб дати кожному можливість взяти участь. Ви можете ставити додаткові запитання, знову вставши в чергу, і ми відповімо, наскільки дозволить час.

А тепер мені приємно передати слово Кеннету Ф. Бернштейну, президенту та головному виконавчому директору, який розпочне сьогоднішні виступи керівництва.

Кеннет Ф. Бернштейн: Дякую, Ліннелл. Чудова робота. Ласкаво просимо всіх. Як ви бачите в нашому прес-релізі, у нас був ще один сильний квартал у тому, що обіцяє бути дуже солідним роком, як щодо наших внутрішніх, так і зовнішніх ініціатив зростання. І хоча геополітичні події, безумовно, додали небажаної невизначеності світовій економіці, на щастя, завдяки сприятливим вітрам для роздрібної торгівлі під відкритим небом загалом, і ще більше для вуличної роздрібної торгівлі, ми спостерігаємо стабільно сильні результати, зумовлені сильним попитом з боку орендарів, сильною ефективністю орендарів та привабливими інвестиційними можливостями. Як команда обговорить детальніше, ми досягли 11% зростання прибутків порівняно з минулим роком, зумовленого майже 6% зростанням порівнянних магазинів.

І навіть при підвищеній невизначеності на ринках капіталу ми завершили транзакційну діяльність на суму понад 2,5 мільярда доларів, що складається з 600 мільйонів доларів нових інвестицій, 500 мільйонів доларів рекапіталізацій в рамках нашої платформи управління інвестиціями та нового кредитного fasilitas на 1,4 мільярда доларів. Тепер, оскільки я детально обговорював ключові рушії сприятливих вітрів у роздрібній торгівлі під відкритим небом на наших попередніх дзвінках, я дещо обмеж свою пояснення. Але коротко кажучи, наша стабільно сильна ефективність значною мірою зумовлена нашим портфелем вуличної роздрібної торгівлі, і зокрема п’ятьма ключовими факторами. По-перше, обмежена пропозиція, яка продовжує скорочуватися.

По-друге, і, ймовірно, найважливіше, зростаючий попит через постійну увагу рітейлерів до наявності власних фізичних локацій, а не до надмірної залежності від оптових чи цифрових каналів. По-третє, сильна ефективність орендарів завдяки стійкому споживачеві, особливо покупцям вищого класу в наших вуличних локаціях. По-четверте, відносно легкі капітальні витрати при переукладанні договорів оренди на вуличних локаціях. І, нарешті, сильніше щорічне зростання доходу в наших вуличних локаціях, як завдяки вищому контрактному зростанню, так і завдяки частішим можливостям перегляду ринкових цін. Ці постійні сприятливі вітри дозволяють нам досягати стабільного внутрішнього зростання виручки, і це зростання впливає на прибуток як у вигляді зростання прибутків, так і зростання чистої вартості активів. Олександр Дж.

Левін обговорить наш прогрес за минулий квартал і чому ми готові продовжувати забезпечувати вище зростання в осяжному майбутньому. А доповнюючи це внутрішнє зростання та забезпечуючи, щоб ми могли продовжувати забезпечувати це стабільне зростання далеко в майбутнє, є наші зовнішні ініціативи зростання. Реджинальд Лівінгстон обговорить нашу придбання діяльність за останній квартал, де ми продовжуємо досягати наших цілей як щодо придбань вуличної роздрібної торгівлі на нашому балансі, так і щодо виконання наших зобов’язань через нашу платформу управління інвестиціями. Але дозвольте мені зробити кілька спостережень. Оскільки ми спостерігали зростання інтересу інвесторів до роздрібної торгівлі за останній рік, конкуренція зросла для більшості форматів роздрібної торгівлі під відкритим небом.

Але також зросла кількість угод, що виходять на ринок. Тому, навіть при зростанні конкуренції, ми очікуємо, що зможемо досягти наших цілей придбання. І хоча ми вітаємо компанію, стало трохи складніше просто купувати існуючу прибутковість для досягнення наших цілей прибутковості. Тому, що стосується інвестиційних можливостей у вуличній роздрібній торгівлі, хоча вони конкурентні, це все ще менш переповнене поле, ніж в інших форматах, з меншою кількістю кваліфікованих покупців. Ми все ще бачимо достатньо привабливих інвестицій, які є приростними з першого дня як для прибутків, так і для чистої вартості активів. І ми найбільше зосереджені на інвестиціях, де є можливості створення вартості в найближчій перспективі, де ми можемо використовувати наші навички та відносини для розкриття цієї вартості.

Ми все ще знаходимо угоди, які дозволяють нам отримати прибутковість понад 6% у найближчій перспективі, але вимагають кількох додаткових рухомих частин. І оскільки наша команда ніколи не вагалася використовувати свої навички доданої вартості та відносини, цей зсув вітається. Те ж саме стосується нашої платформи управління інвестиціями. Можливість досягти спекулятивної прибутковості, просто купуючи стабільні активи, як ми успішно робили під час інвестиційного періоду нашого Фонду V кілька років тому, стає все складніше; отже, наші останні інвестиції за останній рік були набагато більш орієнтовані на додану вартість, і ми очікуємо, що ця орієнтація збережеться.

І що стосується нашої діяльності з управління інвестиціями, ми можемо фактично співпрацювати зі зростаючим пулом інституційного капіталу та використовувати цей зростаючий інтерес. Тому нам не потрібно просто перемагати їх; ми можемо приєднатися до них. І щоб бути зрозумілим, що стосується придбань як нашого REIT, так і платформи управління інвестиціями, наша мета полягає в тому, щоб наші інвестиції були приростними для прибутків та чистої вартості активів з першого дня, і щоб досягти одного цента FFO на кожні 200 мільйонів доларів придбаних активів.

Реджі розповість, як наша остання діяльність відповідає нашим цілям як за обсягом, так і за приростом, а потім, що так само важливо, як ми закладаємо основи для подальшого вищого зростання в майбутньому. Потім, нарешті, Джон Готфрід розповість про показники нашого балансу та про те, як ми позиціонуємо себе для подальшого стимулювання як внутрішнього, так і зовнішнього зростання з великою кількістю готових коштів та різноманітними джерелами капіталу. Отже, підсумовуючи, наша інвестиційна теза щодо вуличної роздрібної торгівлі працює. Внутрішні та зовнішні можливості, які ми бачимо, забезпечують чітку перспективу для забезпечення стабільного багаторічного зростання виручки, а потім і для того, щоб це зростання впливало на прибуток.

Потім, з достатньою потужністю балансу, ми знаходимося в позиції, щоб скористатися захоплюючими можливостями, які перед нами відкриваються. Я хотів би подякувати команді за їхню постійну наполегливу працю. І на цьому я передаю слово Ей Джей.

Олександр Дж. Левін: Дякую, Кен. Доброго ранку всім. Отже, я хотів би почати з оновлення щодо внутрішнього зростання з акцентом на тенденції та ефективність наших високоприбуткових вулиць. Потім я торкнуся деяких наших ринків, що повільніше відновлюються, з значним потенціалом зростання, а саме Сан-Франциско та Північної Мічиганської Авеню, і закінчу оновленням щодо Хендерсон Авеню в Далласі. Загалом, ще один сильний квартал оренди по всіх напрямках — вуличної, приміської — як у портфелі REIT, так і на нашій платформі управління інвестиціями. Загальний обсяг підписаних договорів оренди в 1 кварталі склав додатково 3,5 мільйона доларів за нашою часткою.

Ми збільшили наш портфель нових договорів оренди на стадії просунутих переговорів до 11,5 мільйонів доларів, що є чистим збільшенням майже на 2,5 мільйона доларів порівняно з попереднім кварталом. Коли ми підписуємо договори оренди, ми швидко поповнюємо портфель, і навіть більше. Як зазначив Кен, завдяки історично сильній динаміці попиту та пропозиції та стійкому споживачеві з високим доходом, який робить покупки на наших вулицях, усі ознаки вказують на те, що ми зможемо досягти подібних результатів до кінця цього року і далі. На додаток до прискорення темпів оренди, ми також спостерігаємо стабільне зростання ринкових орендних ставок на наших високоприбуткових вулицях.

Наразі ми ведемо переговори щодо нових договорів оренди, поновлення за ринковою вартістю та перегляду орендних ставок за існуючими договорами на кількох наших вулицях, включаючи Сохо, Верхню Медісон Авеню, М-стріт, Армітаж Авеню та Мелроуз Плейс. Це всі ринки, які зазнали кілька років двозначного зростання орендної плати, і, якщо нам вдасться підписати ці нові угоди, це призведе до зваженого середнього спреду трохи більше 40%. Тепер пам’ятайте, що вуличні договори оренди мають 3% контрактного зростання. Отже, 40% спред після п’яти років 3% зростання означає, що орендна плата зросла майже на 60% за цей період. Це те, що ми маємо на увазі, коли говоримо, що не всі спреди створені однаково.

Тепер, на додаток до лідируючого в секторі зростання, яке ми спостерігаємо на наших вулицях, ми також продовжуємо зміцнювати переконання щодо історично сильних ринків, які перебувають на ранніх стадіях відновлення, таких як Сан-Франциско та Північна Мічиганська Авеню в Чикаго. Під час нашого останнього оновлення ми повідомили, що з початку 2025 року ми підписали близько 90 тисяч квадратних футів нових договорів оренди в наших двох активах з LA Fitness Club Studio та T&T Supermarkets. З моменту нашого останнього оновлення, і після закінчення першого кварталу, ми додали ще 25 тисяч квадратних футів, підписавши Sprouts Farmers Market, який приєднається до Trader Joe’s та Club Studio за адресою 555 9th Street.

І, як і T&T та Club Studio, це буде їхній перший магазин у Сан-Франциско. Що стало зрозумілим, так це те, що орендарі зміцнюють свою впевненість щодо відновлення Сан-Франциско. І з ще 70 тисячами квадратних футів площі, що залишилися для оренди, на додаток до деяких приростних можливостей перегляду орендних ставок за існуючими договорами, ми отримуємо зростаючу впевненість у тому, що ми зможемо продовжувати розкривати значну залишену вбудовану вартість у наших двох центрах Сан-Франциско. Тепер, відразу за Сан-Франциско, йде Північна Мічиганська Авеню, яка продовжує демонструвати стабільне покращення і, безумовно, вийшла за межі фази "зелених паростків" відновлення.

Нам ще далеко до кінця, але трафік відвідувачів повернувся до рівня до 2019 року, і з початку цього року спостерігається помітне зростання попиту з боку орендарів. За останній рік ми спостерігали відкриття нових магазинів та підписання нових договорів оренди від провідних брендів, таких як Mango, Aritzia, Uniqlo та American Eagle, а найостанніше — Candy Hall of Fame площею 60 тисяч квадратних футів за адресою 830 North Michigan Avenue. Навіть так, орендна плата все ще на 50% нижча, ніж була на попередньому піку. Північна Мічиганська Авеню — це культова, незамінна вулиця, і ми впевнені, що відновлення буде продовжувати прискорюватися, і коли це станеться, ми будемо добре позиціоновані, щоб отримати цю вигоду.

І, нарешті, я закінчу оновленням щодо Хендерсон Авеню в Далласі. Нагадаю, що бачення Хендерсон полягає у створенні жвавої, пішохідної вулиці, курованої сумішшю найпопулярніших сьогодні рітейлерів та доповненої динамічною та впізнаваною F&B — поєднання найкращого з того, що працювало на таких вулицях, як Армітаж Авеню в Чикаго, Блікер-стріт у Нью-Йорку, Мелроуз Плейс у Лос-Анджелесі та М-стріт у Вашингтоні. Коротше кажучи, перший і єдиний справжній досвід шопінгу на вулиці в Далласі. Вулиця вже чудово стартувала, з такими орендарями, як Tecovas та Warby Parker, які демонструють продажі, що вже дозволяють подвоїти орендну плату.

І з 80% нашої роздрібної торгівлі на вулиці, яка вже зайнята, наші нові договори оренди роблять саме це. Я не можу розкрити назви всіх брендів, які взяли зобов'язання, але щоб дати вам уявлення, проект складатиметься зі здорової суміші національно визнаних орендарів, таких як Rag & Bone, який переїжджає з Highland Park Village, разом із колекцією молодших брендів, які мали успіх на деяких наших інших високоприбуткових вулицях, таких як Gizio, Cami та Margaux. І ми залишаємо близько 10% нашого простору для брендів, які є більш місцевими та автентичними для Техасу.

Додайте до цього кілька веселих, високоприбуткових F&B, таких як Prince Street Pizza, Papa Bagels та Salt N’ Stir ice cream, і ви отримаєте добре куровану, пішохідну вулицю. Отже, підсумовуючи, ключовий висновок полягає в тому, що, незважаючи на стабільно високий рівень орендної активності за останні кілька кварталів, ми продовжуємо бачити значний потенціал попереду, як з точки зору можливостей перегляду ринкових цін, так і постійного заповнення наших високоприбуткових вулиць, а також використання ринків, які нещодавно почали демонструвати ознаки сильного відновлення. Як завжди, я хотів би подякувати команді за їхню наполегливу працю. І на цьому я передаю слово Реджі.

Реджинальд Лівінгстон: Дякую, Ей Джей, і доброго ранку всім. Я розповім про дві речі: нашу транзакційну діяльність за 1 квартал і до квітня, а потім поділюся деякими міркуваннями щодо того, що ми бачимо на ринку. Щодо транзакцій, ми були неймовірно зайняті з початку року. Ми закрили понад 1 мільярд доларів у придбаннях та рекапіталізаціях, отримали плацдарми на двох провідних коридорах розкоші в країні, досягаючи наших порогів приросту та зростання та створюючи портфель, який повинен підтримувати високий рівень активності протягом решти року. Отже, давайте розглянемо деякі деталі. Починаючи з придбань, про які раніше не оголошувалося.

Наприкінці кварталу, в рамках нашого портфеля REIT, ми зробили нашу першу інвестицію на Ворт Авеню в Палм-Біч, придбавши 225 Ворт за 43 мільйони доларів. Ця вулиця є одним з найбільш незамінних коридорів розкоші в країні, і вона має всі інгредієнти для подальшого зростання орендної плати, включаючи сильних орендарів, клієнтів вищого класу та обмежену пропозицію. Актив містить Gucci, Jay McLaughlin та G4, і має значну можливість перегляду ринкових цін, яку ми використаємо в найближчому майбутньому. Наша впевненість у Ворт виходить за межі цього окремого активу.

Ми маємо активний портфель у цьому коридорі, і наша стратегія там дзеркально відображає те, що ми реалізували на інших ринках: придбати фундаментальну позицію, нарощувати масштаб та активувати переваги концентрації для стимулювання прибутковості з часом. Після закінчення кварталу, також у нашому портфелі REIT, ми закрили 4 та 28 Ньюбері за 109 мільйонів доларів. Ці активи є