Чоловік продав два будинки за $744 тис. — потім програв у суді та заборгував податки на $255 тис. Що повинен знати кожен продавець

Продаж будинку може супроводжуватися одним із найщедріших податкових пільг у податковому законодавстві США — але нещодавнє рішення Податкового суду є суворим нагадуванням про те, що це не завжди так.
У справі Pesarik проти Commissioner, менеджер з нерухомості продав два об'єкти у 2020 році за загальну суму $743 800 (1) — об'єкти, за які він спочатку заплатив $424 750, і на які, на його думку, він не повинен сплачувати податки на приріст капіталу, згідно з повідомленням Wall Street Journal.
Головний суддя Податкового суду Патрік Урда вирішив інакше: Джеффрі Песарік заборгував податки на $255 281 незадекларованого доходу, плюс штрафи та пені. Він не зміг довести, що один будинок кваліфікується як його основне місце проживання, а також не зміг підтвердити значну частину заявленої бази поліпшень іншого.
Ця справа показує, що може статися, коли продавці припускають, що вони мають право на податкові пільги, які вони насправді не заробили або не задокументували.
Багато продавців "припускають, що IRS не ставитиме запитань", — сказав CPA Ерік Бронненкант з Edelman Financial Engines Wall Street Journal (2).
Виключення щодо продажу житла згідно з Розділом 121 податкового кодексу дозволяє продавцям, які відповідають вимогам, виключати до $250 000 прибутку від продажу житла, якщо вони подають декларацію як самотні особи, або до $500 000 для подружніх пар, які подають декларацію спільно. Це значна пільга, але вона має суворі умови (3).
Згідно з IRS, щоб отримати право на пільгу, ви повинні володіти будинком і проживати в ньому як у своєму основному місці проживання щонайменше два з п'яти років, що передують продажу. Ви можете претендувати на неї лише раз на два роки. Якщо ви володієте більше ніж одним будинком, IRS визначає, що виключення застосовується лише до вашого основного місця проживання — а не до будинку для відпочинку, орендованого житла або інвестиційної нерухомості (4).
Хоча Песарік дотримався термінів володіння своїм будинком у Массачусетсі, проблема полягала в доведенні того, що це справді був його основний будинок.
Суддя зазначив, що він не мав податкових декларацій штату Массачусетс або водійських прав штату, а його рахунки за кредитними картками надходили на абонентську скриньку в Нью-Гемпширі. Водійські права, які він використовував як посвідчення особи, були з Аризони. Використання комунальних послуг не підтверджувало постійного проживання в Массачусетсі. Таким чином, суд відмовив у виключенні, що призвело до оподатковуваного приросту понад $137 000 лише на цьому об'єкті (2).
Пов'язано: Як інвестувати в нерухомість, не будучи орендодавцем
Саме тут багато продавців потрапляють у пастку. IRS не просто дивиться на документ про право власності. Публікація IRS 523 викладає тест "факти та обставини": основний будинок — це, як правило, місце, де ви проводите найбільше часу, але враховуються й інші фактори — такі як ваша поштова адреса, водійські права, реєстрація виборця, адреса банківського рахунку та членство в місцевих організаціях.
Якщо ви розділяєте час між двома об'єктами, ви повинні мати можливість продемонструвати — за допомогою реальних паперових слідів — який з них є вашим основним місцем проживання, з послідовними записами (5).
Читайте далі: 5 важливих фінансових кроків, які потрібно зробити після заощадження $50 000
Читайте далі: Молоді мільйонери відмовляються від акцій. Чому старші американці повинні звернути увагу
Навіть коли виключення не застосовується, або коли приріст перевищує ліміт виключення, продавці можуть зменшити оподатковуваний приріст, збільшивши свою скориговану вартість бази.
IRS пояснює, що ваша скоригована база починається з вашої купівельної ціни та зростає з кваліфікованими капітальними поліпшеннями, такими як новий дах, додаткова площа, завершений підвал або модернізовані системи (6). Поточний ремонт та обслуговування не враховуються, лише роботи, які додають вартість, подовжують термін служби будинку або адаптують його до нового використання (7).
Песарік спробував використати це на своєму об'єкті в Нью-Гемпширі, заявивши приблизно $82 000 на ремонт будинку, який він купив за $30 000 і продав за $187 000. Це суттєво зменшило б його оподатковуваний приріст. Але суд відхилив більшу частину цього. Його записи, включаючи виписки з кредитних карток з магазинів товарів для дому та електронну таблицю, не були достатніми, щоб довести, яка робота була виконана або чи кваліфікується вона (2).
Висновок: Кожне капітальне поліпшення повинно бути задокументоване контрактами, дозволами, рахунками-фактурами та квитанціями, організованими в окремій папці з першого дня володіння.
Збитки Песаріка не обмежилися податками за минулі періоди.
Суд наклав 20% штраф за точність на його недоплату через недбалість та суттєве заниження податкового зобов'язання. Він стверджував, що стан здоров'я обмежував його здатність дотримуватися вимог, але суд встановив, що він не зміг довести, що це насправді вплинуло на його податкові зобов'язання (2).
Виключення щодо продажу житла є однією з найцінніших пільг у податковому законодавстві. Справа Песаріка не повинна відмовляти вас від її заявки, якщо ви відповідаєте вимогам, але вона слугує нагадуванням про те, щоб робити це правильно, з записами для доведення. Перед продажем переконайтеся, що ви:
Підтвердьте, що ви дійсно відповідаєте вимогам
Чи відповідає будинок, який ви продаєте, тесту на володіння та використання два з п'яти років? Чи можете ви це довести? Якщо ви розділяєте час між об'єктами, послідовно документуйте своє основне місце проживання, а не тільки тоді, коли наближається продаж.
Знайте ліміти
Виключення може використовуватися лише раз на два роки, і будь-який приріст понад $250 000 або $500 000 є оподатковуваним. Для другого житла, орендованого житла та інвестиційної нерухомості виключення не застосовується (4).
Відстежуйте кожне кваліфіковане поліпшення
Ваша скоригована база зростає з капітальними поліпшеннями, а вища база означає нижчий оподатковуваний приріст (6). Зберігайте датовані квитанції, рахунки-фактури від підрядників та записи про дозволи для кожного проекту.
Не забувайте про витрати на продаж
Комісійні, юридичні збори та інші витрати на транзакції також можуть зменшити ваш оподатковуваний приріст — але тільки якщо ви їх задокументували (5).
Приєднайтеся до понад 250 000 читачів і першими отримуйте найкращі статті та ексклюзивні інтерв'ю від Moneywise — чіткі інсайти, куровані та доставлені щотижня. Підпишіться зараз.
Ми покладаємося лише на перевірені джерела та надійну сторонню звітність. Детальніше див. у наших редакційних етичних нормах та рекомендаціях.
Tax Notes (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
Ця стаття надає лише інформацію і не повинна розглядатися як порада. Вона надається без будь-яких гарантій.