Comstock Holding Companies Conference: CHCI деталізує зростання за комісію, сплеск ParkX та нові центри обробки даних

Comstock позиціонує себе як оператор нерухомості з оплатою за послуги, з легкими активами та без боргу, який отримує регулярні комісії за управління активами, майном та паркуванням; у 2025 році компанія повідомила про дохід у розмірі 63 мільйонів доларів (+23%), чистий прибуток у розмірі 17 мільйонів доларів (+17%) та скоригований EBITDA у розмірі 13 мільйонів доларів (+16%), при цьому активи під управлінням зросли на 28% до 92 активів.
Його бізнес паркування та послуг з управління майном ParkX стрімко зріс: дохід ParkX зріс на 123%, розширившись до 34 гаражів під управлінням, 45 нових контрактів у 2025 році та регіональне покриття понад 75 об'єктів, тоді як стабілізовані комерційні та житлові портфелі були зайняті приблизно на 93%.
Ініціативи зростання включають платформу інституційних венчурних інвестицій та нову платформу центрів обробки даних (спільне підприємство в Оклахомі з Jericho Energy та розробка об'єкта в Середньоатлантичному регіоні), при цьому керівництво ставить ціль >30% ROIC за типовими угодами IVP та прогнозує дохід від комісій та розподілу прибутку на 2027–2030 роки; CHCI виділила оцінку скоригованого EBITDA у 6,4x порівняно із середнім показником 14,2x у конкурентів.
Керівники Comstock Holding Companies (NASDAQ:CHCI) окреслили бізнес-модель компанії, фінансові результати за 2025 рік та пріоритети зростання під час презентації, пов'язаної з інвестиційним пакетом за четвертий квартал 2025 року, який, за словами керівництва, доступний на веб-сайті компанії з відносин з інвесторами. Обговорення зосередилося на позиціонуванні Comstock як "платформи нерухомості з оплатою за послуги, з легкими активами та без боргу", що спеціалізується на змішаній забудові, орієнтованій на транзит, та послугах з управління майном у регіоні Вашингтона, округ Колумбія.
Reston Station та якірний портфель
Презентація розпочалася з огляду Reston Station у Північній Вірджинії, який керівництво описало як один з найвидатніших проектів розвитку, орієнтованих на транзит, у Середньоатлантичному регіоні. Компанія заявила, що очікується, що ширший проект Reston Station розшириться протягом наступних кількох років, охопивши приблизно 90 акрів навколо станції метро та включаючи приблизно 10 мільйонів квадратних футів забудови.
Comstock також виділив Loudoun Station, ще один масштабний проект змішаної забудови, розташований біля станції метро поблизу аеропорту Даллеса. Керівництво описало ці два проекти як найбільші проекти змішаної забудови, орієнтовані на транзит, у Середньоатлантичному регіоні, які разом займають близько 140 акрів поруч зі станціями метро в коридорі Даллеса.
Як Comstock заробляє гроші
Керівництво компанії наголосило, що бізнес-модель Comstock відрізняється від традиційних забудовників нерухомості, оскільки вона не покладається на будівництво проектів із боргом на балансі, а потім продаж активів. Натомість вона управляє, експлуатує та розробляє об'єкти від імені довгострокових власників активів і отримує регулярні комісії через контрактні угоди.
Керівництво описало три основні джерела регулярного доходу:
Комісії за управління активами, пов'язані з довгостроковими угодами, в яких Comstock виступає як операційний партнер, контролюючи стратегію, розробку та розгортання капіталу. Керівники вказали на угоду про управління активами 2022 року з Comstock Partners, яка охоплює "якірний портфель" і включає захист "витрати плюс" для CHCI.
Комісії за управління майном, отримані через вертикально інтегровані дочірні компанії (CHCI Commercial, CHCI Residential та ParkX Management), які займаються орендою, відносинами з орендарями, технічним обслуговуванням та експлуатацією будівель.
Комісії за паркування та послуги з управління майном через ParkX Management, яка надає послуги з управління паркуванням та такі послуги, як охорона, консьєрж, паркувальник, носильник та прибирання. Керівництво заявило, що ParkX розпочала свою діяльність у 2020 році з трьома гаражами і виросла до 34 гаражів під управлінням, надаючи послуги більш ніж на 75 об'єктах у регіоні.
На додаток до регулярного доходу, керівництво заявило, що компанія генерує "додаткові" комісії, пов'язані з транзакціями, такими як оренди, фінансування, рефінансування та етапи розробки. Вони були описані як епізодичні, але значні, в середньому понад 4 мільйони доларів щорічно з 2022 року, і очікується, що вони зростуть з розширенням портфеля.
Корпоративна структура: публічний оператор та приватний власник активів
Керівники приділили час поясненню організаційної структури Comstock, яка, за їхніми словами, є незвичною для цього сектору. Публічна компанія Comstock Holding Companies надає операційну команду, платформу та сервісні дочірні компанії. Активи якірного портфеля належать Comstock Partners, приватній компанії, описаній як "сімейний офіс-інвестор у нерухомість" без співробітників.
Керівництво заявило, що ця структура виключає активи якірного портфеля з балансу CHCI та підтримує профіль без боргу, на відміну від REIT та забудовників, які несуть активи та пов'язаний з ними борг. Засновник і генеральний директор Крістофер Клементе заявив, що він є контролюючим акціонером CHCI та керуючим партнером Comstock Partners. Керівництво також згадало стратегічного партнера Дуайта Шара, зазначивши, що і Клементе, і Шар є значними акціонерами CHCI та спільно володіють якірним портфелем через Comstock Partners, що, за словами компанії, узгоджує інтереси з публічними акціонерами.
Результати 2025 року та операційні показники
Фінансовий директор Кріс Гатрі повідомив, що за повний 2025 рік Comstock отримав дохід у розмірі 63 мільйонів доларів, що на 23% більше, і чистий прибуток у розмірі 17 мільйонів доларів, що на 17% більше. Скоригований EBITDA склав 13 мільйонів доларів, що на 16% більше. Активи під управлінням зросли до 92 активів, що на 28% більше порівняно з попереднім роком.
Керівництво також деталізувало структуру доходу за 2025 рік, зазначивши:
44% від управління активами
23% від ParkX
19% від управління майном
14% від додаткових комісій
В операційному плані Comstock заявив, що його стабілізований комерційний портфель був зайнятий на 93%, і що він уклав вісім комерційних договорів оренди в четвертому кварталі на загальну суму понад 400 000 квадратних футів, а за весь рік було орендовано 600 000 квадратних футів. Житловий керований портфель також був описаний як зайнятий на 93%. Дохід ParkX зріс на 123% порівняно з попереднім роком, і компанія заявила, що вона додала 45 нових контрактів у 2025 фінансовому році, включаючи 19 у четвертому кварталі.
Компанія також зазначила, що її найновіша розкішна житлова вежа в Reston Station почала здаватися в четвертому кварталі 2025 року і, як очікується, буде повністю здана до другого кварталу 2026 року.
Платформи зростання: інституційні венчурні інвестиції та центри обробки даних
Окрім якірного портфеля, керівництво описало "платформу інституційних венчурних інвестицій" (IVP), призначену для поєднання операційних можливостей Comstock з інституційним капіталом. Керівники заявили, що типові транзакції IVP передбачають внесок CHCI 5% - 10% власного капіталу, при цьому інституційний партнер надає більшу частину власного капіталу, а кредитор надає боргове фінансування. Comstock заявив, що отримує комісії за придбання при закритті угоди, регулярні комісії за управління активами та майном, додаткові комісії за транзакції з часом та підвищений інтерес при виході, якщо ефективність перевищує порогові показники. Керівництво оцінило прибутковість інвестованого капіталу CHCI за "типовою угодою IVP" понад 30%.
Остання угода IVP компанії була описана як придбання транзитно-орієнтованої житлової будівлі на понад 400 одиниць у Роквіллі, штат Меріленд, завершена з Benefit Street Partners, дочірньою компанією Franklin Templeton.
Керівництво також оголосило про запуск платформи центрів обробки даних, описуючи її як розширення інституційної платформи, зосередженої на можливостях спільного підприємства. Керівники окреслили два напрямки:
Оклахома: спільне підприємство з Jericho Energy Ventures, що передбачає отримання дозволів на землю для великомасштабного кампусу центрів обробки даних, використовуючи контроль Jericho над приблизно 18 000 акрів підземних земель та пов'язаних з ними прав на мінерали та енергію. Керівництво відзначило електроенергію з природного газу "за лічильником" як потенційну перевагу та зазначило невеликі початкові капітальні інвестиції в Jericho Energy Ventures для узгодження інтересів.
Середньоатлантичний регіон: угода про управління активами з дочірньою компанією Comstock Partners для надання послуг з розробки центрів обробки даних для ділянок, що належать Comstock Partners, описаних як такі, що знаходяться "на шляху розширення центрів обробки даних". Керівництво заявило, що метою є надання повністю оформлених, готових до підключення до електромережі ділянок, і що вони ведуть переговори про угоду купівлі-продажу з розробником кампусу центрів обробки даних, очікувану в 2027 році, при цьому CHCI отримуватиме частку прибутку після продажу землі та додатковий дохід від розробки на основі комісій з 2027 по 2030 рік.
У заключних зауваженнях керівництво підтвердило свою думку про те, що Comstock торгується зі знижкою порівняно з конкурентами, посилаючись на мультиплікатор скоригованого EBITDA у 6,4x станом на 31 грудня 2025 року порівняно із середнім показником 14,2x для групи конкурентів, яку компанія перерахувала, і підкреслюючи баланс CHCI без боргу. Керівники заявили, що компанія очікує подальшого зростання з розширенням керованого портфеля та поставкою проектів, що будуються та знаходяться в розробці, до 2030 року та надалі.
Про Comstock Holding Companies (NASDAQ:CHCI)
Comstock Holding Companies, Inc (NASDAQ: CHCI) — це диверсифікована холдингова компанія, яка через свою основну операційну дочірню компанію зосереджується на проектуванні, будівництві та експлуатації систем волоконно-оптичних мереж у Сполучених Штатах. Компанія надає рішення для високопродуктивного підключення для постачальників широкосмугових послуг, включаючи оренду темного волокна, послуги довжини хвилі, транспортування та підключення "останньої милі". Співпрацюючи з операторами зв'язку, кабельними операторами та муніципальними організаціями, Comstock використовує свою мережеву інфраструктуру для підтримки житлових, комерційних та інституційних клієнтів, які потребують масштабованої, надійної пропускної здатності.
Після продажу свого будівельного підрозділу в 2013 році Comstock зосередив свій капітал та ресурси на розширенні своєї волоконно-оптичної мережі в окремих регіональних ринках.