Greystone Housing Impact Investors Q4 Earnings Call Highlights

Greystone змяняе стратэгію, каб выйдзі з астатку долі ў сумесных прадпрыемствах рынкавай стаўкі і пераразмясціць капітал у аблігацыі даходу, забяспечаныя іпотэкай (MRBs), каб атрымаць больш стабільны, падатковы выгадавы даход; кіраўніцтва кажа, што новая выплата ў памеры 0,14 даляра за акцыю ў квартал з'яўляецца ўстойлівай падчас пераарыентацыі.
Вынікі: кампанія паведаміла пра ўстойлівае чыстае знічанне ў памеры 2,6 мільёна даляраў (0,17 даляра за акцыю) у IV квартале, выкліканае прыкладна 7,4 мільёнамі даляраў зніжэнняў па арэндзе сумесных прадпрыемстваў, але атрымала стабільны CAD у памеры 2,8 мільёна даляраў (0,12 даляра за акцыю).
Аперацыйныя і балансавыя пазіцыі: пасля кварталу перадача чатырох аб'ектаў шматкліначнай нерухомасці ў Паўднёвай Караліне на баланс партнёрства, кніжная кошт на акцыю склаў 11,70 даляраў у параўнанні з цаной акцыі ў сакавіку ў памеры 5,87 даляра (~50% зніжэння), а ліквіднасць уключала 39,5 мільёна даляраў готоўкі плюс 49,2 мільёна даляраў, даступных па крэдытных лініях.
Гульнявыя моманты з перавагай над выдатнымі дывідэндамі
Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI) выкарыстаў тэлефонную канферэнцыю па выніках IV квартала 2025 года, каб азначыць стратэгію пераарыентацыі партфеля, паралельна з разглядам квартала, які ўключаў устойлівае чыстае знічанне, працяглыя зніжэнні па арэндзе ў інвестыцыях сумесных прадпрыемстваў рынкавай стаўкі і працэс перадачы чатырох аб'ектаў шматкліначнай нерухомасці ў Паўднёвай Караліне на баланс партнёрства пасля квартала.
Стратэгія: выхад з долі ў сумесных прадпрыемствах рынкавай стаўкі, пераразмяшчэнне ў падаткова-вызваленыя аблігацыі
Выканаўчы дырэктар Кен Рагозінскі сказаў, што партнёрства працягвае стратэгію "пераарыентацыі" свайго інвестыцыйнага партфеля шляхам выхаду са сваіх астатніх інвестыцый сумесных прадпрыемстваў рынкавай стаўкі і рэінвеставання вернутых сродкаў у "дадатковыя высокакаштоўныя інвестыцыі ў аблігацыі даходу, забяспечаныя іпотэкай, якія не плацяць падаткаў". Рагозінскі сказаў, што мэта складаецца ў тым, каб забяспечыць "доўгатэрміновы, стабільны, падатковы выгадавы даход" і доўгатэрміновую каштоўнасць для ўдзельнікаў.
Кіраўніцтва вылучыла тры ачаканыя перавагі большага выдзялення сродкаў у аблігацыі даходу, забяспечаныя іпотэкай (MRBs):
Больш стабільны даход, вызначаны чыстым працэнтным спадам, у параўнанні з даходамі сумесных прадпрыемстваў, якія прызнаюцца ў асноўным пры продажы нерухомасці.
Большая доля даходу, якая, як чакаецца, будзе вызвалена ад федэральнага падаходнага падатку ў доўгатэрміновай перспектыве, хаця кіраўніцтва адзначыла, што ў бліжэйшы час прыбытак ад продажу астатку долі сумесных прадпрыемстваў можа працягваць ствараць падаткавы даход.
Больш засяроджаная ўвага на тым, што кіраўніцтва называла "правераным класам актываў", ключавым для аперацый, выкарыстоўваючы сувязі Greystone з крэдытаваннем у сферы даступнага жылля, жылля для пажылых людзей і пасажырскіх транспартных сродкаў.
Рагозінскі адзначыў, што партнёрства мае восем інвестыцый сумесных прадпрыемстваў рынкавай стаўкі, якія скончылі будаўніцтва і знаходзяцца ў стадыі здачы ў арэнду або стабілізацыі, а таксама дзве інвестыцыі сумесных прадпрыемстваў рынкавай стаўкі, якія з'яўляюцца патэнцыяльнымі будаўнічымі пляцоўкамі. Партнёры вывучаюць "лепшае і найбольш выкарыстоўваемае" для пляцовак, у тым ліку патэнцыйны продаж зямлі або пачатак будаўніцтва; астатнія абавязацельствы будуць скасаваны, калі зямля будзе прададзена.
Ён таксама сказаў, што партнёрства і яго рада прызнаюць, што патрабуецца час, каб вывесці капітал з інвестыцый сумесных прадпрыемстваў і ў MRBs, і што інвестыцыі сумесных прадпрыемстваў у цяперашні час уносяць "мінімальны даход" у перыяд утрымання. Паказальнік квартальнай выплаты ў памеры 0,14 даляра за акцыю, які кіраўніцтва назвала "новым", быў апісаны як устойлівы ў час пераарыентацыі.
Вынікі IV квартала: устойлівае чыстае знічанне, стабільны CAD
Фінансавы дырэктар Джэсі Курэй паведаміў пра чыстае знічанне ў памеры 2,6 мільёна даляраў або 0,17 даляра за акцыю (базавы і разбаўлены) за IV квартал, які скончыўся 31 снежня 2025 года. Партнёрства паведаміла пра Cash Available for Distribution (CAD) у памеры 2,8 мільёна даляраў або 0,12 даляра за акцыю, ня-GAAP паказчык.
Курэй сказаў, што значнай прычынай паведамленага ўстойлівага чыстага знічэння з'яўляецца доля партнёрства ў зніжэннях ад інвестыцый сумесных прадпрыемстваў, якія не з'яўляюцца Vantage, прыкладна ў памеры 7,4 мільёна даляраў або 0,32 даляра за акцыю. Ён падкрэсліў, што гэта не зніжэнне кошту або рэалізаваныя зніжэнні, а хутчэй зніжэнні, прызнаныя ў адпаведнасці з GAAP, якія звычайна ўзнікаюць падчас распрацоўкі і ранняй здачы ў арэнду. Курэй сказаў, што павялічэнне зніжэнняў эксплуатацыйных выдаткаў у IV квартале звязана з завяршэннем будаўніцтва чатырох аб'ектаў у 2025 годзе: Valage Senior Living at Carson Valley, The Jessam at Hays Farm, Freestone Greenville і Freestone Ladera.
Падчас сесіі пытанняў і адказаў Курэй больш падрабязна апісаў зніжэнні па арэндзе, сцвярджаючы, што прыкладна палова эксплуатацыйных зніжэнняў у IV квартале з'яўляецца не-капіталізаваным працэнтным даходжам, а другая палова - не-грашовай амортнізацыяй. Ён сказаў, што IV квартал часта з'яўляецца самым моцным ударам, таму што занятасць можа быць "на ўзроўні 10-ці %" неўзабаве пасля завяршэння будаўніцтва. Па меры павышэння занятасці кіраўніцтва чакае, што зніжэнні зменшацца і, магчыма, дасягнем перасячэння на аснове GAAP пры стабілізацыі.
Кніжная кошт, цана акцыі і ліквіднасць
Курэй сказаў, што кніжная кошт на акцыю склала 11,70 даляраў на 31 снежня 2025 года (разбаўлены паказчык), адзначаючы, што інвестыцыі сумесных прадпрыемстваў уключаны па чыстай номінальнай кошце і не ўключаюць патэнцыйны прыбытак пры продажы або аднаўленне GAAP эксплуатацыйных зніжэнняў, якія, як чакаецца, будуць адноўлены пры продажы.
Ён таксама прывёў цану акцыі партнёрства на 18 сакавіка, сцвярджаючы, што цана закрыцця акцыі на NYSE склала 5,87 даляра, што, па словах Курэя, складае прыкладна 50% зніжэнне да кніжнай кошты на акцыю на 31 снежня.
Паводле ліквіднасці Курэй сказаў, што партнёрства рэгулярна кантралюе сваю здольнасць фінансаваць інвестыцыйныя абавязацельствы і абараняцца ад патэнцыяльных падзей дэлеверыджвання запасаў. На 31 снежня ў яго было 39,5 мільёна даляраў неабмежаваных наяўных грошай і эквівалентаў і 49,2 мільёна даляраў даступных сродкаў па абяспечаных крэдытных лініях. Ён дадаў, што значная колькасць інвестыцый павінны саспець у першай палове 2026 года, што пасля пагашэння звязаных з імі крэдытных фінансаванняў павінна забяспечыць дадатковую ліквіднасць. Кіраўніцтва заявіла, што сучасная ліквіднасць дастаткова для задавальнення сучасных фінансавых абавязацельстваў.
Эфектыўнасць дэбетавага партфеля і дзеянні па перадачы ў Паўднёвай Караліне
Курэй сказаў, што дэбетавы інвестыцыйны партфель склаў 1,28 мільярда даляраў на 31 снежня, што складае 85% ад агульных актываў. У партфелі было 83 MRB у 12 штатах з канцэнтрацыяй у Каліфорніі, Тэхасе і Паўднёвай Караліне, а таксама чатыры крэдытныя пазыкі дзяржаўнага эмітента, якія фінансуюць даступнае шматкліначнае будаўніцтва ў Каліфорніі.
Падчас IV квартала партнёрства выдзяліла прыкладна 38,7 мільёна даляраў абавязацельстваў, звязаных з MRB і крэдытамі дзяржаўнага эмітента, якія нівелююцца выкупамі і выплатамі ў памеры прыкладна 12,1 мільёна даляраў. Курэй сказаў, што незадавальненыя будучыя фінансавыя абавязацельствы па MRB, крэдытах дзяржаўнага эмітента і звязаных з імі інвестыцыях складаюць 11,6 мільёна даляраў на 31 снежня (без уліку звязаных з імі паступленняў па крэдытах і выключаючы інвестыцыі, якія, як чакаецца, перададуцца ў сумеснае крэдытнае прадпрыемства з BlackRock), і што гэтыя абавязацельствы, як чакаецца, будуць фінансаваны на працягу прыкладна 12 месяцаў.
Курэй сказаў, што ўсе інвестыцыі ў MRB і крэдыты дзяржаўнага эмітента былі сучаснымі па асноўных і працэнтных плацельшчыках на 31 снежня. Фізічная занятасць стабілізаванага партфеля MRB складала 86,7% на канец квартала, у параўнанні з 87,8% на 30 верасня. Ён прыпісваў гэтаму зніжэнню больш высокай незанятасці ў аб'ектах Тэхаса з-за павышанай прапановы шматкліначнай нерухомасці і сказаў, што кіраўніцтва чакае, што занятасць адновіцца па меры змяншэння новых даставак і паглынання адзінак.
Курэй таксама абмясавіў чатыры інвестыцыі ў MRB у Паўднёвай Караліне, якія не выканалі прадуманыя аперацыйныя ўзроўні, у тым ліку тры MRB для нефільтравых непрыбытковых арганізацый 501(c)(3) і чацвёртую нерухомасць, The Ivy Apartments (таксама вядомую як Century Plaza Apartments). Ён сказаў, што ў студзені і лютым 2026 года партнёрства завершыла працэдуры перадачы правоў уласнасці ў якасці замены выкупу ў дачыненні да гэтых аб'ектаў. Арыгінальныя MRB былі выкуплены, звязаныя трасты фінансавання аблігацый з варыянтам падаўжэння былі спынены, і партнёрства цяпер непасрэдна валодае падсталяванай нерухомасцю з іпатэчнай пазыкай, прадастаўленай двума банкамі. Кіраўніцтва заявіла, што аб'екты будуць эксплуатавацца трэцяй партыйнай кампаніяй па кіраванні нерухомасцю пад наглядам партнёрства з дапамогай каманды карпаратыўнага кіравання актывамі Greystone, і вынікі будуць прадстаўлены ў сегменце MF Properties.
У адказ на пытанне аб уліковым уплыве Курэй сказаў, што кампанія яшчэ завяршае ўлік для нерухомасці і прывёў першапачатковую аснову ацэнкі ў памеры "прыкладна 112–150 мільёнаў даляраў", спасылаючыся на 120 мільёнаў даляраў MRB мінус раней зафіксаванае зніжэнне кошту. Рагозінскі сказаў, што кіраўніцтва лічыць, што аб'екты "добра размешчаны" і ў "добрай рынку", і сказаў, што партнёрства мае намер засяродзіцца на стабілізацыі аперацый і, у канчатковым рахунку, на імкненні вярнуць сваю аснову, хаця ён сказаў, што было занадта рана, каб надаваць час прадажу.
Змяшанасць фінансавання, адчувальнасць да працэнтных ставак і фон рынку
Курэй паведаміў пра выдатныя фінансаванні ў памеры прыкладна 1,02 мільярда даляраў на 31 снежня, практычна незменныя ў параўнанні з 30 верасня. Ён сказаў, што тры з чатырох катэгорый фінансавання запасаў уладкованы так, каб чысты даход ад працэнтаў, як правіла, быў абаронены ад кароткатэрміновых змяненняў працэнтных ставак, што складае 802 мільёна даляраў або 79% ад агульнага фінансавання запасаў. Астатняя катэгорыя - фіксаваныя стаўкі актываў з зменлівымі стаўкамі запасаў без азначанага хеджавання - складала прыкладна 217 мільёна даляраў або 21%, уключаючы прыкладна 150 мільёнаў даляраў, звязаных з інвестыцыямі, якія павінны саспець да мая 2026 года, якія, як чакаецца, скарачаюць нехеджаваны перыяд.
Курэй таксама падаў зводны аналіз адчувальнасці партнёрства да працэнтных ставак, сцвярджаючы, што павышэнне стаўкі на 100 пунктаў асновы зменшыць чысты даход ад працэнтаў у наяўных грашовых сродках на 1,1 мільёна даляраў (прыкладна 0,049 даляра за акцыю), а зніжэнне стаўкі на 100 пунктаў асновы павялічыць чысты даход ад працэнтаў на ту ж суму. Ён сказаў, што партнёрства лічыць сябе ў значнай ступені абароненым ад значных ваганняў чыстага даходу ад працэнтаў.
Рагозінскі сказаў, што муніцыпальны аблігацыйны рынак ЗША аднавіўся ў другой палове 2025 года, з даходнасцю індэкса высокага класа ў 4,3% і даходнасцю індэкса з нізкім даходным узроўнем у 2,5% за год. Ён прывёў 582 мільярда даляраў муніцыпальных выпускаў у 2025 годзе і агульны аб'ём сродкаў у памеры 49 мільярдаў даляраў. Ён таксама сказаў, што Кангрэс і прэзідэнт Трамп падпісалі законапраект аб выдзягленні HUD, які цалкам фінансуе праграмы дэпартамента на астатнюю частку бягучага федэральнага фінансавага года, і што праграма падатковых крэдытаў на жыллё для нізкадаходных сем'яў пачынае карэктавацца ў адпаведнасці з новымі правіламі ў "Адным вялікім прыгожым законапраекце".
Падчас сесіі пытанняў і адказаў кіраўніцтва сказала, што рашэнні аб выплатах залежаць ад таго, як хутка можна пераразмясціць долю сумесных прадпрыемстваў у MRBs, і Рагозінскі сказаў, што рада можа разгледзець выкуп акцый у залежнасці ад часу і працэдур, хаця ён сказаў, што не хоча гаварыць ад імя савета. Кіраўніцтва таксама адзначыла, што інсайдэры падпадаюць пад гандлёвыя абмежаванні і перыяды забароны, дадаўшы, што нядаўняя дзейнасць інсайдэраў была пакупкай, а не продажам.
Пра Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI)
Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI) з'яўляецца публічна гандлючай інвестыцыйнай кампаніяй у нерухомасць, якая засяроджана на фінансаванні і захаванні даступнага і ўстойлівага арэнднага жылля ў Злучаных Штатах. Як першы ў краіне REIT з сацыяльным уздзеянням, прысвечаны жыллю, GHI імкнецца даставіць стабільны, доўгатэрміновы грашовы паток сваім акцыянерам, а таксама падтрымаць недастаткова абслугоўваныя супольнасці праз стратэгічнае размяшчэнне капіталу.
Кампанія аказвае паслугі па арыенціроўцы, андеррайтингу і кіраванні дыверсіфікаваным партфелем іпатэчных крэдытаў, забяспечаных аб'ектамі шматкліначнай жылой нерухомасці, з акцэнтам на працоўнае, даступнае і змяшанае жыллё.