Транскрипція квартальної звітності Highwoods (HIW) за I квартал 2026 року

Джерело зображення: The Motley Fool.

DATE

29 квітня 2026 року

CALL PARTICIPANTS

- Президент, головний виконавчий директор і директор — Theodore J. Klinck

- Виконавчий віце-президент і головний операційний директор — Brian M. Leary

- Виконавчий віце-президент і головний фінансовий директор — Brendan Maiorana

Потрібна цитата від аналітика Motley Fool? Напишіть на [email protected]

Full Conference Call Transcript

Theodore J. Klinck: Дякую, Brendan, і доброго ранку всім. Ми мали чудовий квартал, успішно реалізовуючи свої ключові ініціативи. Обсяг укладення договорів був високим як для діючих, так і для розвиваючихся об’єктів. Це очевидно з підвищенням ставки зайнятості нашого діючого портфеля на 50 базисних пунктів і підвищенням ставки зайнятості наших розвиваючихся об’єктів на 800 базисних пунктів. Обидва ці показники забезпечать значний потенційний зростання NOI, грошових потоків і FFO протягом наступних кількох років по мірі зростання рівня зайнятості. Під час кварталу ми інвестували $108 мільйонів у об’єкти преміум-класу, зручні для добирання, у локаціях BBD у Далласі та Рейлі через спільні підприємства, і продали $42 мільйони некорисних об’єктів у Річмонді.

Уся ця діяльність покращує наш портфель і подальше закріплює основу для значного підвищення темпу зростання та грошових потоків і призведе до створення довгострокової вартості для наших акціонерів. Навіть із нашим сильним результатом у кварталі ми визнаємо загальний наратив, згідно з яким розвиток AI може змінити робочу силу і, отже, вплинути на довгостроковий попит на офісні приміщення. Діапазон потенційних результатів широкий і різноманітний, і на даний момент є багато невизначеності. Проте те, що ми знаємо, полягає в тому, що клієнти та потенційні клієнти не зменшили апетиту до простору і укладають довгострокові зобов’язання щодо своїх офісних стратегій, а діяльність у нашому портфелі, наших ринках і наших BBD є сильною. У кварталі укладення договорів було стабільним.

Наші перспективи щодо укладення залишаються сильними. Якість простору у наших BBDів виснажується, і у передбачуваній перспективі очікується мало або взагалі немає нових пропозицій. Ця динаміка «втечі до якості» створює сильні передумови для зростання прибутків і ставок оренди, яких ми вже досягли у першому кварталі. Крім того, платоспроможні клієнти готові укладати довгострокові зобов’язання, що підтверджується нашим середньозваженим терміном оренди при укладанні договорів другого покоління — 7,5 років, що більш ніж на рік довше, ніж наш недавній середній термін оренди. Крім того, демографічні тенденції в межах нашого досягаемості є сприятливими: переміщення та розширення бізнесу знову прискорюються, забезпечуючи здоровий демографічний і робочий зростання.

Ми щиро віримо, що високоякісні, зручні для добирання об’єкти у локаціях BBD, належні добре капіталізованим власникам, найкраще підходять для задоволення зростаючого попиту та покращення економіки. Переходячи до кварталу, ми продемонстрували стабільні фінансові результати: FFO $0,84 на акцію, і ми підтримали наш прогноз на рік. Наші результати щодо укладання були чудовими. Ми підписали 958 тис. кв. футів договорів другого покоління, у тому числі понад 300 тис. кв. футів нових договорів. Ми досягли зростання орендної плати за GAAP на 19,4% і зростання грошової орендної плати на 4,8%. Чисті ефективні оренди були другими найвищими в історії компанії і на 9% вищими, ніж середня за попередні п’ять кварталів. Розширення, які ми включаємо як пролонгації, перевершили скорочення майже у два рази.

Крім того, ми підписали 107 тис. кв. футів договорів першого покоління в рамках наших розвиваючихся об’єктів. Клієнти та потенційні клієнти розуміють, що блоки високоякісних офісних приміщень у локаціях BBD із добре капіталізованими власниками стають дефіцитними в межах нашого досягаемості, що дає нам сильну цінову потужність у найкращих субринках. Ми ввели в експлуатацію об’єкти на суму понад $200 мільйонів із зайнятістю 87% під час кварталу. GlenLake III, що складається з 203 тис. кв. футів офісу та 15 тис. кв. футів роздрібної торгівлі, тепер зайнято на 94%. Протилежно розташований GlenLake II Retail, який ми ввели в експлуатацію, повністю зайнятий компанією Crooked Hammock Brewery. Додавання 24 тис. кв. футів опцій харчування та напоїв підвищує пропозиції GlenLake і доповнює майже 1 мільйон кв. футів офісу, який у нас тут є.

Це підтримало нашу здатність підвищувати ставки в цьому парку у Вест-Рейлі. Ми також ввели в експлуатацію Granite Park 6 у локації Legacy BBD у Далласі. Цей об’єкт офісу преміум-класу площею 422 тис. кв. футів зайнятий на 80%. Ми також зробили значний прогрес у укладанні договорів щодо двох наших залишкових розвиваючихся об’єктів. 23 Springs, наш проєкт розвивання площею 642 тис. кв. футів у районі Uptown у Далласі, продовжує привертати сильну активність із рівнем зайнятості тепер 83%, порівняно з 75% минулого кварталу та 62% дванадцять місяців тому. Ми маємо хороші перспективи підвищити рівень зайнятості на 23 Springs до 90%. У локації Westshore BBD у Тампі наш об’єкт розвивання Midtown East площею 143 тис. кв. футів тепер зайнятий на 95%, порівняно з 76% минулого кварталу та 39% дванадцять місяців тому.

Офісна частина в Midtown East зайнята повністю. У підсумку об’єкти, введені в експлуатацію протягом першого кварталу, і наші залишки розвиваючихся об’єктів зайняті на 86%, але лише на 48% зайняті. По мірі набуття чинності договорами ми зможемо відчути значний зростання NOI, грошових потоків і FFO. Ми починаємо отримувати запити щодо будівництва під замовлення та значних якірних перспектив для потенційного нового розвитку. Занадто рано говорити, чи призведуть будь-які з цих обговорень до нових проєктів, але зростаючий інтерес є обнадійливим і свідчить про обмежений інвентар, з яким стикаються компанії під час пошуку великих блоків високоякісного простору. На стороні виведення з експлуатації ми продали некорисний портфель у Річмонді за $42 мільйони.

Як зазначено в нашому прогнозі, ми очікуємо продати приблизно $200 мільйонів додаткових некорисних активів до середини цього року і виставляємо на продаж інші активи. Ми віримо, що зможемо переінвестувати капітал від продажу некорисних активів і земельних ділянок на нейтральній для левериджу основі, що додатково зміцнить наші грошові потоки і призведе до вищого зростання. Як ми оголосили на минулому тижні, ми також можемо використати кошти від виведення з експлуатації некорисних активів для викупу до $250 мільйонів непогашених акцій звичайних на нейтральній для левериджу основі. Ми продовжуємо оцінювати можливості поглинання та високопопередньо укладених договорів щодо розвиваючихся об’єктів; викуп наших акцій є ще однією опцією розміщення капіталу, яка тепер є в нашому арсеналі.

Перш ніж передати слово Браяну, я хочу повторити пріоритети, які ми висвітлювали протягом останніх кількох років і які призведуть до створення довгострокової вартості для наших акціонерів. По-перше, ми продовжимо підвищувати рівень зайнятості у нашому діючому портфелі до стабільних рівнів. По-друге, ми забезпечимо реалізацію та стабілізацію нашого портфеля розвиваючихся об’єктів. По-третє, ми покращимо якість нашого портфеля та довгостроковий темп зростання шляхом відходу від некорисних, інтенсивних з точки зору капітальних витрат активів у не-BBD локаціях та інвестування в об’єкти з кращими грошовими потоками та вищим довгостроковим темпом зростання. І по-четверте, ми зробимо все це, підтримуючи сильний і гнучкий баланс. Ми досягли значного прогресу щодо кожного з цих пріоритетів протягом першого кварталу.

Ми віримо, що зосередження уваги на цих чотирьох напрямках, у поєднанні із сильним фундаментальним фоном у наших ключових BBD через здоровий попит і обмежену нову пропозицію, призведе до значного зростання грошових потоків і довгострокової вартості протягом наступних кількох років. Брайан?

Brian M. Leary: Дякую, Теду, і доброго ранку всім. Наші операційні результати продовжують відображати перевагу володіння об’єктами, зручними для добирання, із зручностями у найкращих ділових районах високозростаючих метрополій Півдня. Фундаментальні показники в наших ринках продовжують покращуватися, що підтверджується зниженням рівня вакантних приміщень та зменшенням обсягу саблейз-площі. Оренди зростають, що в поєднанні із стабільними пільговими пакетами призвело до вищих чистих ефективних оренд. Що стосується пропозиції, найкраще з найкращих і найкраще з решти знаходяться у високому попиті. З оскільки будівництво офісів знаходиться на історичних мінімумах або взагалі не існує у багатьох ринках, нових офісних пропозицій не вистачає.

З оскільки знесення перевершує поставки по всій країні, «втеча до якості» стала, у багатьох випадках, повною «втечею до якості», коли користувачі активно надають запити на дострокове продовження, щоб зафіксувати локацію та умови. Загальна тема в наших ринках полягає в тому, що оренда офісів відіграє другорядну роль порівняно з інвестиціями компанії у своїх співробітників, і що виняткові середовища та досвід забезпечують найкращі результати, коли їхні співробітники перебувають в офісі та взаємодіють. Клієнти обирають добре розташовані, високо забезпечені будівлі класу А із добре капіталізованими власниками та орієнтованими на клієнта операціями, і вони готові платити за це. Вони переїжджають до метрополій, які продовжують вигравати людей та компанії з найвищою якістю життя та найбільш сприятливими для бізнесу перспективами.

Це портфель Highwoods Properties, Inc., це команда Highwoods Properties, Inc., і це наші ринки Півдня та BBD. Починаючи з Далласа, метрополія залишається одним із найкращих напрямків для штаб-квартир корпорацій та розширень, що не має бути несподіванкою, враховуючи, що це місто №1 для переміщення штаб-квартир за версією Site Selection Magazine та знаходиться у штаті, який Chief Executive Magazine визнав найкращим для бізнесу 21 рік поспіль. З 2018 по 2024 рік Даллас привернув близько 100 штаб-квартир, із 11 більше в 2025 році.

Регіон продовжує привертати різноманітні компанії у сфері фінансових та професійних послуг, передового виробництва, логістики та біотехнологій, які шукають центрального розташування, сприятливий для бізнесу клімат та глибокий ринок праці. Цей макроекономічний наратив узгоджується з офісними фундаменталами, які ви бачите у даних брокерів за I квартал. За даними Cushman & Wakefield, DFW зафіксувала 117 тис. кв. футів позитивної чистої абсорбції в 2026 році, що стало її п’ятим поспіль кварталом із позитивною абсорбцією, із майже 340 тис. кв. футів позитивної абсорбції в класі А, тоді як клас В продовжує втрачати простір. Наш портфель у Далласі розташований у районах Uptown, Legacy та Preston Center, який є найжорсткішим субринком у регіоні із рівнем вакантності менше 6% і є домівкою для одного з наших останніх придбань, The Terraces.

Ці BBD знаходяться прямо на шляху попиту. Оцінка до ринкової вартості, яку ми реалізуємо за допомогою укладення договорів другого покоління, як у McKinney & Olive, так і в The Terraces, є значною і генерує розкиди орендної плати за GAAP на 27%. Переходячи до Шарлотти, місто все більше визнається як стратегічний хаб, що підтверджується ключовими корпоративними рішеннями. Серед 104 метрополій, які відстежує Cushman & Wakefield, Шарлотта посіла перше місце за зростанням зайнятості. У зв’язку з цим і після нашого останнього квартального звіту в лютому три глобальні фінансові інституції зробили важливі нові оголошення про роботу.

Вже маючи встановлену базу в BBD SouthPark Шарлотти, де у нас майже 800 тис. кв. футів, JPMorgan недавно оголосив про плани створення регіонального хабу на 1000 робочих місць, із яких 400 буде найнято до 2028 року. Два нові гравці на ринку включають запланований новий дім Capital Group у районі Uptown із 600 новими співробітниками, а після загальнонаціонального пошуку Sumitomo Mitsui Banking Group, один із найбільших банків Японії, також обрав Uptown для свого другого штаб-квартири в США, створюючи 2000 робочих місць до 2032 року, із середньою заробітною платою для цих 2000 робочих місць понад $165 000 на рік.

Цей макроекономічний наратив ідеально узгоджується з офісними фундаменталами за I квартал; CBRE зазначила близько 410 тис. кв. футів позитивної чистої абсорбції за перший квартал та загальний обсяг укладення договорів близько 1,4 мільйона кв. футів, що майже на 74% більше, ніж за аналогічний період минулого року, із приблизно 70% цього обсягу в будівлях класу А. У районі Uptown знаменник зменшується, оскільки мільйони квадратних футів офісної площі виводяться з інвентарю для перебудови на житлові, готелі та роздрібні об’єкти. Сильний попит на простір високої якості та обмежена нова пропозиція створюють орієнтовану на власника орендну середу для підвищення орендних показників. Наші активи у Шарлотті безпосередньо відносять вигоду від цього попиту, через що ми бачимо сильне зростання ставок і чистих ефективних оренд у Шарлотті.

У Рейлі довгострокова історія внутрішньої міграції та органічного зростання залишається незмінною. Останні оцінки перепису показують, що метрополія Рейлі є однією із 10 найшвидшозростаючих у країні між 2024 і 2025 роками, а в масштабах штату Північна Кароліна посіла перше місце за внутрішньою чистою міграцією і третє загалом за приростом населення за той самий період, додавши оцінку 146 000 мешканців. Звіт CBRE з питань технологій зазначив, що район Рейлі також щорічно випускає майже 5000 випускників технологічних спеціальностей, що підтверджує стійкий потік кваліфікованих робочих кадрів. Офісні фундаментали відображають цю силу в найкращих ділових районах, і наша команда була зайнятою протягом кварталу, укладаючи понад 200 тис. кв. футів простору другого покоління.

Наші два нові розробки в GlenLake пропонують суміш використання і зайняті на 95%, а Block 83, наша недавня змішана придбання JV у CBD Рейлі, зайнята на 97%, що безпосередньо відповідає напрямкам, де найсильніша внутрішня міграція та корпоративний попит. Закінчуючи в Нашвіллі, де сильний демографічний зростання та диверсифікована економіка продовжують привертати брендових роботодавців, лише минулого місяця Starbucks оголосив про плани відкриття південно-східного корпоративного офісу у центрі Нашвілля за $100 мільйонів для 2000 співробітників, з яких деякі переїдуть із Сіэтлу, а решта — нові найняті в Нашвіллі.

Офісні дані за перший квартал показують, що попит зосереджений на нових або щойно обладнаних вузлах класу А, і наші 287 тис. кв. футів квартального укладання договорів із середньозваженим терміном оренди 9,8 років і розкиди орендної плати готівкою та за GAAP 9,4% і 26,5% відповідно підтверджують ці дані. У всьому нашому досягаемості ми узгоджуємо капітал із метрополіями та субринками, які продовжують вигравати людей, робочі місця та корпоративні інвестиції. Ми переконуємося, що наш портфель і наші співробітники готові забезпечувати нашим клієнтам та їхнім командам зручні для добирання досвіди. Наш успіх у цьому кварталі підтримує цю стратегію, і ми впевнені, що вона продовжить служити нам добре. Брендан?

Brendan Maiorana: Дякую, Брайан. У першому кварталі ми отримали чистий прибуток $31,3 мільйона, або $0,29 на акцію, і FFO $94 мільйона, або $0,84 на акцію. У кварталі було включено прибуток від продажу майна $17 мільйонів від нашого виведення з експлуатації у Річмонді, який був включений у чистий прибуток, але не включений у FFO. Під час кварталу ми отримали плату за термін у неконсолідованому спільному підприємстві в розмірі $2,2 мільйона, або $0,02 на акцію, від клієнта, який переїхав із McKinney & Olive до 23 Springs, і ми продали нашу частку в компанії з надання брокерських послуг третій стороні, що призвело до прибутку $1,4 мільйона. Обидва ці показника були включені в FFO і враховані в нашому оригінальному прогнозі FFO.

В іншому випадку у кварталі не було незвичайних статей. Можливо, ви помітили деякі незначні зміни до нашого додаткового пакета, який ми випустили вчора, і ми вважаємо, що вони полегшать визначення нашої частки NOI спільного підприємства. Ми також виділили Даллас як окремий ринок, оскільки тепер у нас є три діючі об’єкти в Далласі, що збільшиться до чотирьох після стабілізації