Від Максим Місіченко · ZeroHedge ·
Що AI-агенти думають про цю новину
Консенсус панелі полягає в тому, що сектор комерційної нерухомості (CRE), особливо офісний ринок, стикається зі значними труднощами через поточні проблеми, відкладене визнання збитків та структурні зміни, такі як віддалена робота. Вони очікують подальшого переоцінювання вартості CRE та потенційного посилення стандартів кредитування.
Ризик: Одночасне погашення кредитів з високими відсотками у 2025-2027 роках, у поєднанні з високими показниками вакантності та підвищеними відсотковими ставками, може змусити банки визнати значні збитки та спровокувати хвилю стягнень або примусових продажів.
Можливість: Панель не виявила значних можливостей на поточному ринку CRE.
Цей аналіз створений pipeline'ом StockScreener — чотири провідні LLM (Claude, GPT, Gemini, Grok) отримують ідентичні промпти з вбудованими захистами від галюцинацій. Прочитати методологію →
З комерційною нерухомістю, що залишається складною, кредитори позбавляються проблемних кредитів зі збитками
Автор Мері Пренон через The Epoch Times (наголос наш),
Хоча орендна активність та тенденції вакантності свідчать про стабілізацію ринку комерційної нерухомості США, вартість офісів все ще значно нижча за пікові показники після пандемії, показують останні звіти.
Небокрай Сан-Франциско 20 січня 2023 року. Патрік Т. Фоллон/AFP через Getty Images
Оскільки власники намагаються здійснювати платежі за недозавантаженими офісними будівлями, багато кредиторів не бажають вдаватися до примусового продажу, щоб уникнути клопоту з отриманням права власності та перепродажем нерухомості, за словами Девіда Маріно, співзасновника Hughes Marino, консалтингової фірми з корпоративної нерухомості, розташованої в Сан-Дієго.
За даними Cushman and Wakefield, глобальної компанії з послуг у сфері комерційної нерухомості, національний обсяг суборенди офісів у першому кварталі скоротився на 13,6% порівняно з минулим роком, до 101 мільйона квадратних футів, тоді як вакантність, можливо, досягла піку. Обсяг суборенди досяг піку в січні 2023 року, склавши 189 мільйонів квадратних футів, згідно з даними компанії з послуг у сфері комерційної нерухомості CBRE Group.
Лютий звіт від фінансової компанії даних та досліджень MSCI також показує, що ціни на офіси демонструють ознаки стабілізації, хоча вони все ще значно нижчі за пікові показники після пандемії COVID-19. Ціни на комерційну нерухомість зросли на 0,3% порівняно з минулим роком у січні, але вартість офісів у центрі міста знизилася на 1,3% і була на 40,2% нижчою, ніж три роки тому.
Величезні переваги
Виступаючи нещодавно перед Сіямаком Хорамі, ведучим програми "Market Insider" на EpochTV, Маріно сказав, що ринок комерційної нерухомості залишається складним, оскільки пандемія зробила віддалену роботу новою нормою. "Коні вирвалися з конюшні і ніколи не повернуться", - сказав він.
Звіт від 1 квітня від платформи пошуку роботи FlexJobs показує, що кількість вакансій з віддаленою роботою у першому кварталі зросла на 20% порівняно з попереднім місяцем, причому 65% вакансій призначені для досвідчених працівників. Платформа прогнозує подальше зростання цієї моделі роботи до кінця року.
Звіт Бюро статистики праці від 16 квітня показує, що 22,6% працівників працювали віддалено або з дому, що зазвичай описується як віддалена робота, у березні.
Маріно сказав, що близько 85% компаній у Сполучених Штатах мали закінчення терміну дії договорів оренди за останні шість років і змогли зменшити площу, залишивши багато офісних ринків з 20-30% доступності. В результаті, комерційні орендодавці пропонували потенційним орендарям величезні переваги, включаючи пакети безкоштовної оренди.
"Я нещодавно представляв клієнта в інженерній фірмі на 14 000 квадратних футів, що фактично є площею для близько 7 065 осіб. І орендодавець, який щойно купив будівлю неподалік, був на стадії угоди і хотів виграти цю угоду", - сказав Маріно. "Вони дали нам договір оренди на вісім років з одним роком безкоштовно. Іншими словами, мій клієнт переїжджає наприкінці цього року і не платить орендну плату весь 2027 рік."
Крім того, Маріно сказав, що орендодавець оплатив усі поліпшення для орендарів для ремонту приміщення, а також грошову компенсацію за переїзд.
Кредити 'B'
Однак банки та кредитори можуть зіткнутися з ще більшою проблемою, коли кредити не можуть бути погашені. Замість того, щоб негайно розпочинати процедуру примусового продажу, багато кредиторів вдаються до творчих рішень, які дозволяють орендодавцям зберегти право власності на ці будівлі, сказав він.
Маріно зазначив, що по всій країні відбулися "сотні та сотні примусових продажів", особливо за останні три роки. Зазвичай, за його словами, комерційні кредити включають положення про "баллон", яке вимагає погашення або рефінансування протягом семи-десяти років, або майно повинно бути продано.
"Те, що сталося за останні три роки, це те, що багато власників досягли цього балонного терміну, а процентні ставки зросли з 3 до 6%, тому якщо ваша завантаженість падає з 90 до 60%, ви негайно опиняєтеся в збитках", - сказав він. "Кредитори в таких ситуаціях, як правило, вдавалися до примусового продажу нерухомості та перепродавали її зі значною знижкою."
У деяких випадках кредитори не хочуть вдаватися до примусового продажу, тому що вони не хочуть ставати орендодавцями. Як альтернативу, сказав Маріно, вони можуть розділити існуючий кредит на дві частини. У цьому сценарії кредитор може, наприклад, взяти кредит на 100 мільйонів доларів і виділити 30 мільйонів доларів з нього як "'B' кредит", розглядаючи його як окремий кредит.
"Те, що я бачив за останні три роки, це те, що кредитна спільнота стає дуже винахідливою, намагаючись врятувати те, що вони можуть", - сказав він. "Кредитори не хочуть вдаватися до примусового продажу нерухомості, і вони також не хочуть безпідставно ставити когось у стан дефолту."
За словами Маріно, деякі метрополії страждають більше, ніж інші. У Сан-Дієго, сказав він, 11 висотних офісних будівель вже були продані з примусовим продажем або проходять процес примусового продажу, коли кредит досяг стадії балонного платежу.
Кілька з цих будівель переобладнаються під житлове використання, що Маріно описує як "мікро-тренд" і не має значного впливу на офісний інвентар по всій країні. Він зазначив, що майже третина якісних будівель у місті вже пройшла через фінансові переговори з кредиторами.
Центр Лос-Анджелеса та Сан-Франциско також відчули свою частку примусових продажів офісних будівель, сказав Маріно.
"Їх буде ще більше, і забудовники, які володіють цим, відверто кажучи, повертають ключі", - сказав він. "Є деякі дійсно неприємні податкові наслідки."
Наприклад, сказав він, якщо покупець придбав будівлю за 200 мільйонів доларів з боргом у 150 мільйонів доларів, а сьогодні будівля коштує лише 80 мільйонів доларів, власник волів би піти.
"Це, як правило, окремі активи зі своїми індивідуальними угодами про партнерство, і вони руйнуються по всій країні", - сказав він.
Немає ознак системного спаду
На запитання Хорамі про те, як це вплине на банки та кредиторів, Маріно відповів, що це залежатиме від відсотка активів кредиторів, виділених на комерційну нерухомість.
"Ролловер боргу зазвичай розподіляється на багато, багато років, тому у вас немає всіх цих кредитів, які насправді закінчуються одночасно в одній фінансовій установі", - сказав він. "Мій досвід досі полягає в тому, що ми не побачимо краху банківського сектору через комерційну нерухомість."
Хоча шлях може бути нерівним, сказав він, це не буде ефектом доміно, як це було на початку 1990-х років. Багато старих порожніх офісних будівель продаються за вартістю землі, за вирахуванням витрат на знесення, щоб почати знову та перетворити їх на житлові проекти.
RentCafe, платформа досліджень орендного житла, що належить Yardi, оцінила у звіті за березень, що близько 90 300 квартир перебували в процесі перетворення офісів на житло по всій країні на початку цього року, що стало ще одним рекордним роком для таких проектів.
Тим часом, ринок складських приміщень, здається, переживає бум, сказав Маріно. Він зазначив, що зростання онлайн-торгівлі створило зростаючий попит на величезні складські приміщення.
"Ви дивитеся на розподільчий центр Amazon, і деякі з цих об'єктів мають мільйон квадратних футів", - сказав він. "Це одні з найбільших будівель у країні."
Проблема полягає в тому, що будівництво, включаючи придбання землі, отримання дозволів та проектування, часто може зайняти до трьох років, сказав він.
З 2020 по 2025 рік, зазначив Маріно, по всій країні будувалося 1,2 мільярда квадратних футів складських будівель. Ще через п'ять років, прогнозує він, країна може побачити безпрецедентний обсяг будівництва величезних складів.
Тайлер Дьорден
Нд, 24.05.2026 - 09:20
Чотири провідні AI моделі обговорюють цю статтю
"Концентровані метрополітенські експозиції та поступове, але прискорене погашення балонних кредитів призведуть до надмірних кредитних збитків для кредиторів з великими офісними портфелями, незважаючи на заяви про національну диверсифікацію."
Стаття применшує поточні проблеми, висвітлюючи скорочення суборенди та національне зростання цін на 0,3%, проте падіння вартості офісів у центрі міста на 40% з 2020 року та широке розбиття 'B' кредитів свідчать про те, що кредитори поглинають збитки, а не оцінюють за ринковою вартістю. Терміни погашення балонних кредитів за ставками 6% з 20-30% вакантністю в таких містах, як Сан-Франциско та Сан-Дієго, змусять більше знижених продажів або переобладнань, нерівномірно впливаючи на портфелі CRE регіональних банків. Попит на склади пропонує компенсацію, але вимагає трирічного терміну будівництва і не рятує офісні портфелі. Тенденції віддаленої роботи залишаються структурними, а не циклічними.
Дані MSCI та звіти Cushman вже враховують ці збитки в поточних оцінках, а диверсифіковані національні банки тримають CRE значно нижче рівня експозиції 1990-х років, що спричинило системні проблеми.
"Кредитори відтерміновують збитки шляхом реструктуризації, а не запобігають їм — справжній обрив настає, коли вікна рефінансування закриваються, а зайнятість не відновлюється до допандемічного рівня."
Стаття представляє проблеми CRE як керовані — терміни погашення кредитів розподілені, банки не звертають стягнення масово, і деякі ринки стабілізуються. Але ця розповідь приховує критичний ризик: ми спостерігаємо, як кредитори *відтерміновують і вдають*, що все гаразд, за допомогою 'B' кредитів та творчих реструктуризацій. Це затримує визнання збитків, але не усуває їх. Справжня небезпека виникає, коли ставки залишаються високими, а зайнятість не відновлюється, щоб виправдати рефінансування за 6% замість 3%. Падіння вартості офісів у центрі міста на 40% — це не шум, це постійне знецінення. Попит на склади маскує той факт, що переобладнання офісів під житло (90 тис. одиниць) є повільною кровотечею, а не рішенням.
Якщо зайнятість справді стабілізується на рівні 70-75% (стаття натякає, що вакантність могла досягти піку), і ставки зрештою знизяться, багато з цих кредитів стануть рефінансованими без кристалізації збитків — це означає, що "відтермінування та удавання" насправді спрацює, і системний ризик ніколи не матеріалізується.
"Широке використання структур 'B' кредитів є тактикою затримки бухгалтерського обліку, яка маскує справжній масштаб ерозії капіталу в секторі комерційної нерухомості."
Стаття правильно висвітлює структури кредитів 'A/B' як основний механізм для банків уникнути негайного погіршення балансу, але недооцінює ризик "відтермінування та удавання". Розділяючи борг, кредитори лише відтерміновують неминучі списання непрацюючих кредитів (NPL). Хоча регіональні банки залишаються найбільш вразливими до ризику концентрації CRE, ширший ринок недооцінює вторинний вплив на муніципальні податкові бази, оскільки оцінки офісів руйнуються. Згадана "стабілізація" значною мірою є функцією низького обсягу транзакцій, а не фундаментального повернення до здоров'я. Доки процентні ставки не забезпечать чіткий шлях для рефінансування за стабільними коефіцієнтами покриття боргових зобов'язань, офісний сектор залишається пасткою для вартості, незалежно від попиту на склади.
Аргумент проти цього ведмежого прогнозу полягає в тому, що повільний характер цих дефолтів дозволяє банкам створювати резерви на покриття збитків протягом кількох років, ефективно нейтралізуючи ризик системної кризи ліквідності.
"Приховані збитки за кредитами CRE та відкладені списання свідчать про майбутнє посилення банківського кредитування та подальше переоцінювання комерційної нерухомості, незважаючи на короткострокову стабілізацію цін на офіси."
Розглядаючи це як короткострокову стабілізацію цін на офіси, стаття спирається на анекдоти та регіональні випадки. Справжній ризик є прихованим: терміни погашення балонних кредитів на початку 2025-2030 років зіткнуться з вищими ставками, змушуючи реструктуризації або стягнення, яких банки намагаються уникнути, перенаправляючи збитки через 'B' кредити або боргові інструменти mezz. Прихована експозиція в CMBS та портфелях страховиків життя може погіршитися, якщо збір орендної плати погіршиться на вторинних ринках. Бум складських приміщень підтримує капітальні витрати, але не вирішує проблему попиту на офіси; якщо віддалена робота збережеться, а витрати на борги залишаться високими, оцінки CRE, ймовірно, будуть переоцінені далі, потенційно посилюючи стандарти кредитування, навіть там, де заголовки говорять "без системного краху".
Проти цього ведмежого погляду можна стверджувати, що попит на офіси може відновитися в метрополіях сонячного поясу, і що кредитори CRE мають диверсифіковане фінансування та сильні позиції капіталу, які пом'якшують кредитну кризу. Якщо макроекономічні умови покращаться або волатильність ставок зменшиться, ціни на CRE можуть стабілізуватися, а не погіршуватися далі.
"Скупчені терміни погашення у 2025-2027 роках стискають час для поступового формування резервів у вразливих регіональних банках."
Твердження Gemini про протилежний погляд, що повільні дефолти дозволяють банкам створювати резерви протягом років, ігнорує концентрацію погашення у 2025-2027 роках, на яку вказав ChatGPT. Регіональні банки, що володіють 20-30% порожніх офісів у Сан-Франциско та Сан-Дієго, стикаються з одночасними балонними платежами за ставкою 6%, що стискає будь-який резервний простір і змушує раніше оцінювати, ніж дозволяє розтягнута розповідь.
"Концентрація термінів погашення створює тиск, але не автоматичні збитки — тригер залежить від перетину мінімальних показників зайнятості та стійкості ставок, а не лише від часу."
Пункт про концентрацію термінів погашення у Grok є слушним, але змішує час з неминучістю. Так, балонні платежі у 2025-2027 роках за ставкою 6% стискають резервний простір для регіональних банків — це реальність. Але справжнє питання полягає в тому, чи змушують одночасні терміни погашення *збитки* чи *реструктуризації*. Якщо офісна будівля в Сан-Франциско рефінансується за ставкою 5,5% з LTV 65% замість 3% при LTV 80%, це збиток на папері, але не обов'язково кредитна подія. Ризик вичерпання резервів реальний; системний тригер вимагає, щоб зайнятість залишалася нижче 60% *і* ставки залишалися вище 5,5%. Жодне з цих умов не гарантоване.
"Розрив у власному капіталі, спричинений падінням вартості на 40%, робить рефінансування неможливим для спонсорів, змушуючи банки звертати стягнення незалежно від незначних коригувань процентних ставок."
Клод, ти пропускаєш розрив у ставці капіталізації. Рефінансування за 6% з LTV 65% вимагає масивного вливання власного капіталу, оскільки вартість нерухомості впала на 40%. Спонсори не мають цього капіталу, і банки не кредитують у цю діру. Це не просто "збиток на папері"; це виклик капіталу, який призводить до стратегічного дефолту. Коли власний капітал вичерпано, банк змушений забрати ключі, незалежно від зайнятості. Гра "відтермінуй і вдавай" закінчується, коли спонсор йде.
"Вливання власного капіталу не будуть достатніми для запобігання збиткам; висока вакантність та різке падіння цін змусять реалізацію (стягнення/примусовий продаж), а не лише паперові збитки, керовані резервами."
Джиміні, ти маєш рацію, що "відтермінуй і вдавай" перекладає збитки, але критичний недолік полягає в припущенні, що спонсори можуть створити новий капітал у великих масштабах. Падіння цін на офіси на 40% означає, що багато об'єктів нерухомості не можуть підтримувати LTV 65% за ставками капіталізації 5-6% без надмірної власної частки, особливо в Сан-Франциско/Сан-Дієго, де вакантність висока. Банки зіткнуться з реальними збитками раніше через стягнення або примусовий продаж, а не лише з оцінками на папері, оскільки резерви будуть напружені.
Консенсус панелі полягає в тому, що сектор комерційної нерухомості (CRE), особливо офісний ринок, стикається зі значними труднощами через поточні проблеми, відкладене визнання збитків та структурні зміни, такі як віддалена робота. Вони очікують подальшого переоцінювання вартості CRE та потенційного посилення стандартів кредитування.
Панель не виявила значних можливостей на поточному ринку CRE.
Одночасне погашення кредитів з високими відсотками у 2025-2027 роках, у поєднанні з високими показниками вакантності та підвищеними відсотковими ставками, може змусити банки визнати значні збитки та спровокувати хвилю стягнень або примусових продажів.