Người đàn ông Arizona bán hai nhà với giá 744.000 đô la — sau đó thua kiện và nợ thuế 255.000 đô la. Những gì mọi người bán nhà cần biết

Bán nhà có thể đi kèm với một trong những khoản miễn thuế hào phóng nhất trong bộ luật thuế của Hoa Kỳ — nhưng phán quyết gần đây của Tòa án Thuế là một lời nhắc nhở sắc bén rằng điều này không đúng trong mọi tình huống.
Trong vụ Pesarik kiện Ủy viên, một người quản lý bất động sản đã bán hai tài sản vào năm 2020 với tổng giá 743.800 đô la (1) — các tài sản ban đầu ông đã trả 424.750 đô la, và ông tin rằng mình không nợ thuế lãi vốn, theo một câu chuyện trên Wall Street Journal.
Thẩm phán Tòa án Thuế Patrick Urda đã phán quyết khác: Jeffrey Pesarik nợ thuế trên 255.281 đô la thu nhập không khai báo, cộng với tiền phạt và lãi. Ông đã không chứng minh được một ngôi nhà đủ điều kiện là nơi cư trú chính của mình, và cũng không chứng minh được phần lớn chi phí cải tạo đã yêu cầu đối với ngôi nhà kia.
Vụ án cho thấy điều gì có thể xảy ra khi người bán giả định rằng họ đủ điều kiện được miễn thuế mà họ chưa thực sự kiếm được hoặc ghi lại.
Nhiều người bán "cho rằng IRS sẽ không hỏi câu hỏi", CPA Eric Bronnenkant của Edelman Financial Engines nói với Wall Street Journal (2).
Khoản miễn thuế bán nhà theo Mục 121 của bộ luật thuế cho phép người bán đủ điều kiện được miễn tới 250.000 đô la lợi nhuận từ việc bán nhà nếu khai báo độc thân, hoặc tới 500.000 đô la cho các cặp vợ chồng khai báo chung. Đây là một khoản miễn thuế đáng kể, nhưng nó đi kèm với các điều kiện nghiêm ngặt (3).
Theo IRS, để đủ điều kiện, bạn phải sở hữu và sống trong nhà như nơi cư trú chính của mình trong ít nhất hai trong số năm năm ngay trước khi bán. Bạn chỉ có thể yêu cầu khoản miễn này một lần mỗi hai năm. Nếu bạn sở hữu nhiều hơn một ngôi nhà, IRS quy định khoản miễn thuế chỉ áp dụng cho nơi cư trú chính của bạn — không phải nhà nghỉ dưỡng, nhà cho thuê hoặc bất động sản đầu tư (4).
Trong khi Pesarik đáp ứng thời hạn sở hữu đối với ngôi nhà ở Massachusetts của mình, vấn đề là chứng minh đó thực sự là nhà chính của ông.
Thẩm phán lưu ý rằng ông không có hồ sơ thuế Massachusetts hoặc giấy phép lái xe ở bang này, và hóa đơn thẻ tín dụng của ông được gửi đến hộp thư bưu điện ở New Hampshire. Giấy phép lái xe ông sử dụng để nhận dạng là của Arizona. Việc sử dụng tiện ích không chứng minh được nơi cư trú nhất quán ở Massachusetts. Do đó, tòa án đã từ chối khoản miễn thuế, khiến ông phải chịu khoản lãi chịu thuế hơn 137.000 đô la chỉ riêng đối với tài sản đó (2).
Liên quan: Cách đầu tư vào bất động sản mà không cần làm chủ nhà
Đây là nơi nhiều người bán bị vướng mắc. IRS không chỉ đơn giản xem xét giấy tờ sở hữu. Ấn phẩm 523 của IRS nêu rõ bài kiểm tra "sự kiện và hoàn cảnh": Ngôi nhà chính nói chung là nơi bạn dành nhiều thời gian nhất, nhưng các yếu tố khác cũng được tính đến — như địa chỉ thư từ, giấy phép lái xe, đăng ký cử tri, địa chỉ tài khoản ngân hàng và tư cách thành viên trong các tổ chức địa phương.
Nếu bạn chia thời gian giữa hai bất động sản, bạn cần có khả năng chứng minh — bằng các giấy tờ thực tế — bất động sản nào là nơi cư trú chính của bạn với các hồ sơ nhất quán (5).
Đọc thêm: 5 bước tài chính thiết yếu cần thực hiện sau khi bạn tiết kiệm được 50.000 đô la
Đọc thêm: Những triệu phú trẻ đang từ bỏ cổ phiếu. Tại sao những người Mỹ lớn tuổi nên lưu ý
Ngay cả khi khoản miễn thuế không áp dụng, hoặc khi lợi nhuận vượt quá giới hạn miễn thuế, người bán vẫn có thể giảm lợi nhuận chịu thuế bằng cách tăng cơ sở chi phí đã điều chỉnh của họ.
IRS giải thích rằng cơ sở đã điều chỉnh của bạn bắt đầu bằng giá mua của bạn và tăng lên với các cải tiến vốn đủ điều kiện, như mái nhà mới, diện tích tăng thêm, tầng hầm hoàn thiện hoặc hệ thống nâng cấp (6). Sửa chữa và bảo trì thông thường không được tính, chỉ những công việc làm tăng giá trị, kéo dài tuổi thọ sử dụng của ngôi nhà hoặc điều chỉnh nó cho mục đích sử dụng mới (7).
Pesarik đã cố gắng sử dụng điều này đối với bất động sản ở New Hampshire của mình, yêu cầu khoảng 82.000 đô la cải tạo trên một ngôi nhà mà ông đã mua với giá 30.000 đô la và bán với giá 187.000 đô la. Điều đó lẽ ra đã làm giảm đáng kể lợi nhuận chịu thuế của ông. Nhưng tòa án đã bác bỏ phần lớn. Hồ sơ của ông, bao gồm các sao kê thẻ tín dụng từ các cửa hàng cải tạo nhà và một bảng tính, không đủ để chứng minh công việc nào đã được thực hiện hoặc liệu nó có đủ điều kiện hay không (2).
Bài học: Mọi cải tiến vốn phải được ghi lại bằng hợp đồng, giấy phép, hóa đơn và biên lai, được tổ chức trong một tệp riêng biệt ngay từ ngày đầu sở hữu.
Những tổn thất của Pesarik không dừng lại ở việc nợ thuế.
Tòa án đã áp dụng khoản phạt 20% liên quan đến độ chính xác đối với khoản thiếu thanh toán của ông do sơ suất và khai báo sai lệch đáng kể nghĩa vụ thuế của mình. Ông lập luận rằng tình trạng sức khỏe đã hạn chế khả năng tuân thủ của ông, nhưng tòa án nhận thấy ông đã không chứng minh được rằng nó thực sự ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế của ông (2).
Khoản miễn thuế bán nhà là một trong những khoản miễn thuế có giá trị nhất trong bộ luật thuế. Vụ án Pesarik không nên khiến bạn nản lòng khi yêu cầu khoản miễn này nếu bạn đủ điều kiện, nhưng nó đóng vai trò như một lời nhắc nhở phải thực hiện đúng cách, với các hồ sơ để chứng minh. Trước khi bạn bán, hãy chắc chắn rằng:
Xác nhận bạn thực sự đủ điều kiện
Ngôi nhà bạn đang bán có đáp ứng bài kiểm tra sở hữu và sử dụng hai trong năm năm không? Bạn có thể chứng minh điều đó không? Nếu bạn chia thời gian giữa các bất động sản, hãy ghi lại nơi cư trú chính của bạn một cách nhất quán, không chỉ khi việc bán sắp diễn ra.
Biết giới hạn
Khoản miễn thuế chỉ có thể được sử dụng một lần mỗi hai năm, và bất kỳ khoản lãi nào vượt quá giới hạn 250.000 đô la hoặc 500.000 đô la đều phải chịu thuế. Đối với nhà thứ hai, nhà cho thuê và bất động sản đầu tư, khoản miễn thuế không áp dụng (4).
Theo dõi mọi cải tiến đủ điều kiện
Cơ sở đã điều chỉnh của bạn tăng lên với các cải tiến vốn, và cơ sở cao hơn có nghĩa là lợi nhuận chịu thuế thấp hơn (6). Giữ biên lai có ghi ngày tháng, hóa đơn nhà thầu và hồ sơ giấy phép cho mỗi dự án.
Đừng quên chi phí bán hàng
Hoa hồng, phí pháp lý và các chi phí giao dịch khác cũng có thể giảm lợi nhuận chịu thuế của bạn — nhưng chỉ khi bạn đã ghi lại chúng (5).
Tham gia cùng hơn 250.000 độc giả và nhận các câu chuyện hay nhất và các cuộc phỏng vấn độc quyền của Moneywise trước tiên — những hiểu biết rõ ràng được tuyển chọn và gửi hàng tuần. Đăng ký ngay.
Chúng tôi chỉ dựa vào các nguồn đã được kiểm chứng và báo cáo của bên thứ ba đáng tin cậy. Để biết chi tiết, xem nguyên tắc đạo đức và hướng dẫn biên tập của chúng tôi.
Tax Notes (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
Bài viết này chỉ cung cấp thông tin và không nên được hiểu là lời khuyên. Nó được cung cấp mà không có bất kỳ bảo đảm nào.