Vàng, Nợ Và Sự Sụp Đổ Không Thể Tránh Khỏi Của Thị Trường Bất Động Sản Toàn Cầu

Vàng, Nợ Và Sự Sụp Đổ Không Thể Tránh Khỏi Của Thị Trường Bất Động Sản Toàn Cầu

Authored by Brandon Smith via Alt-Market.us

Có lẽ cuộc thảo luận kinh tế nổi bật nhất hiện nay là nỗi sợ hãi rằng phần lớn mọi người đã bị loại khỏi thị trường nhà đất trong suốt phần đời còn lại, bất kể họ sống ở quốc gia nào. Thế hệ Z và thậm chí cả thanh thiếu niên thế hệ Alpha đã lên kế hoạch cho một tương lai mà việc mua nhà là không thể. Những người đang mua nhà đang nhắm đến hiệu quả chi phí và họ mua nhà một mình (ưu tiên tiết kiệm và sở hữu nhà hơn là hôn nhân).

Đây là chủ đề cho một bài viết khác nhưng nó đại diện cho một sự đảo ngược trong hành vi tiêu dùng truyền thống; một sự thay đổi lớn cần được xem xét vì nó phản ánh những cuộc đấu tranh kinh tế và xã hội lớn hơn.

Cuộc đấu tranh này không chỉ xảy ra ở Mỹ; trên khắp thế giới phương Tây, từ Úc đến Canada đến hầu hết châu Âu, mọi người đang đối mặt với lạm phát giá nhà tồi tệ nhất trong nhiều thập kỷ và họ đang cố gắng tìm cách thích ứng.

Nói như vậy, giống như trong vật lý, có những quy luật chuyển động vẫn áp dụng cho thị trường bất kể sự can thiệp của chính phủ hay ngân hàng trung ương. Cái gì đi lên thì cuối cùng cũng phải đi xuống. Đã có một sự phát triển thú vị trong năm qua, đặc biệt là về phía người bán trong phương trình bất động sản, và nó báo hiệu những thay đổi lớn trong tương lai gần.

Do đại dịch, sự hoảng loạn di dời, các gói kích thích Covid và người mua là các tập đoàn, giá cả đã tăng vọt trên diện rộng và chi phí trung bình của một ngôi nhà đã tăng vọt 50% hoặc hơn từ năm 2019 đến năm 2024.

Một phần lớn của việc mua nhà này bao gồm những người cố gắng thoát khỏi các quy định hà khắc của các bang xanh, nhưng cũng có rất nhiều nhà đầu cơ cố gắng chơi thị trường và kiếm lợi nhanh chóng với kỳ vọng rằng giá sẽ tiếp tục tăng. Thay vào đó, nhu cầu đã sụt giảm và có rất ít người mua để đáp ứng nguồn cung.

Các tìm kiếm trên Google về "không thể bán nhà của tôi" đã đạt mức cao nhất mọi thời đại vào tháng trước, vượt qua đỉnh điểm của cuộc khủng hoảng năm 2008. Doanh số bán nhà đã giảm 32% từ năm 2020 đến năm 2026 trong khi nguồn cung tăng vọt. Các nhà môi giới bất động sản đã cảnh báo về một sự chậm lại lớn, với nhiều người bán từ chối nhìn nhận tình hình và cắt giảm giá khi họ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua quan tâm.

Lý do cho sự bế tắc và thị trường đóng băng phần lớn là do nợ. Năm 2008, cuộc khủng hoảng do các khoản vay thế chấp dễ dàng cho những người không có thu nhập để trang trải chi phí liên quan đến các khoản thế chấp ARM, lãi suất tăng dần theo thời gian. Hàng triệu ngôi nhà đã được bán cho những người không có thu nhập để mua và họ đã vỡ nợ cùng một lúc, làm sụp đổ hệ thống và các sản phẩm phái sinh gắn liền với nó.

Ngày nay, hàng triệu chủ nhà bị mắc kẹt với lãi suất thế chấp cực thấp từ những năm trước. Bán nhà sẽ có nghĩa là từ bỏ khoản vay 3% và thay thế nó bằng một khoản vay gần 6,5%. Vì vậy, họ không bán.

Ngoài ra, quá nhiều chủ nhà đã mua vào đỉnh điểm của cơn sốt đại dịch và đỉnh điểm của giá cả. Bây giờ họ đang mắc kẹt cố gắng bán những ngôi nhà trị giá 250.000 đô la với giá 600.000 đô la, và những ngôi nhà trị giá 500.000 đô la với giá hơn một triệu đô la. Bán với chiết khấu sâu về cơ bản sẽ giống như tích lũy thêm nợ.

Vấn đề là, KHÔNG AI muốn mua một ngôi nhà với giá 600.000 đô la khi họ biết rằng nó sẽ chỉ có giá trị 250.000 đô la trong vài năm tới. Cuối cùng, các nhà đầu cơ sẽ là người gánh chịu hậu quả và chỉ còn hai lựa chọn - Đưa những ngôi nhà dư thừa của họ vào thị trường cho thuê, hoặc, cắt giảm giá đáng kể và chấp nhận thua lỗ. Tôi tin rằng điều này sẽ bắt đầu xảy ra với tốc độ nhanh hơn trong vòng một năm tới, ngay cả khi có sự can thiệp của chính phủ hoặc ngân hàng trung ương.

Kích thích lạm phát sẽ không cứu được thị trường nhà đất lần này.

Điều này có nghĩa là tổn thất đáng kể về vốn chủ sở hữu nhà và tổng tài sản ròng của dân số, chưa kể đến sự sụt giảm mạnh về các khoản vay thế chấp và thanh khoản tín dụng. Ít khả năng tiếp cận tín dụng hơn có nghĩa là người tiêu dùng chậm lại. Trong trường hợp người mua là các tập đoàn và ngân hàng, một gói kích thích có thể bảo vệ họ, nhưng không phải công dân bình thường.

Nơi nào không có thanh khoản, nơi đó có sự sụp đổ. Hiện tại tiền dường như đang lưu thông với tốc độ lành mạnh, nhưng điều này phần lớn là ở thị trường chứng khoán, vốn không đại diện cho một nền kinh tế ổn định. Cổ phiếu không phải là chỉ báo hàng đầu về khủng hoảng; chúng luôn đến muộn. Do đó, cổ phiếu sẽ không báo hiệu sự sụp đổ trong tương lai của thị trường nhà đất, cũng như chúng sẽ không nhận thấy sự thắt chặt người mua đang diễn ra ngay bây giờ.

Liệu sự sụt giảm cuối cùng này có thể được quản lý không? Có, ở một mức độ nào đó, nhưng không phải ở cấp độ toàn cầu, chỉ ở cấp độ quốc gia. Và, ngay cả khi đó, nó cũng sẽ không thay đổi kết quả cuối cùng, đó là tổn thất hữu hình về thanh khoản và sự gia tăng nợ.

Đối với những người đang chờ đợi để mua nhà, đây có thể là tin tốt. Việc giảm giá 30% đến 50% là có thể và đã quá hạn. Tuy nhiên, người mua có thể sẽ chờ đợi cơn bão qua đi cho đến khi họ nghĩ rằng giá đã chạm đáy. Trong thời gian chờ đợi, có nguy cơ rủi ro hệ thống sau khủng hoảng đối với thị trường chứng khoán và tín dụng. Các nhà đầu tư sẽ tìm kiếm một giải pháp thay thế an toàn.

Điều này đưa chúng ta đến một xu hướng đã phát triển trong vài năm qua mà chúng ta chưa thấy kể từ cuộc khủng hoảng năm 2008-2012. Cuộc khủng hoảng đó trùng hợp với sự tăng vọt lịch sử của vàng và bạc và mô hình tương tự đang nổi lên trở lại. Trong những khoảng thời gian hẹp của sự không chắc chắn gia tăng, bất động sản có thể không còn đại diện cho một nơi an toàn để mọi người gửi tiền của họ. Khi thị trường hoảng loạn và các tài sản hữu hình khác suy giảm, kim loại quý trở thành khoản đầu tư được ưa chuộng.

Bất chấp những biến động mạnh trong vài tháng qua, vàng vẫn tăng 270% kể từ năm 2019 và có khả năng tiếp tục tăng ngay cả khi thị trường nhà đất giảm. Lý do rất đơn giản: Nợ tiêu dùng tiếp tục tăng bất chấp các biện pháp can thiệp của ngân hàng trung ương và lãi suất tăng. Các biện pháp này được cho là nhằm giảm vay tiêu dùng, nhưng điều đó đã không xảy ra.

Và, khi nợ tăng, giá trị kim loại quý chắc chắn sẽ tăng (lạm phát thông qua kích thích không cần thiết phải có mặt, nhưng thường là vậy).

Nợ nhà ở Mỹ đã tăng vọt 38% kể từ năm 2019. Nợ thẻ tín dụng tiêu dùng của Mỹ đã tăng 35% kể từ năm 2019. Nợ quốc gia của Mỹ đã tăng 71% kể từ năm 2019. Bất động sản từng cung cấp một nơi trú ẩn an toàn cho các thị trường bị ảnh hưởng bởi nợ, nhưng điều này đang kết thúc. Có rất ít nơi an toàn còn lại trong môi trường này. NẾU thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng (như có thể xảy ra), kim loại quý là một trong những thành trì an ninh cuối cùng.

Chắc chắn có một xu hướng tương quan đang diễn ra, dường như phản ánh cuộc khủng hoảng 2008-2012. Mỗi khi giá nhà ở Mỹ giảm hoặc chậm lại mạnh, giá vàng và bạc thường tăng.

Như đã lưu ý, không chỉ Mỹ đang đối mặt với sự sụp đổ của thị trường nhà đất. Các báo cáo cho thấy tình hình thậm chí còn tồi tệ hơn ở Canada, Úc, Vương quốc Anh và hầu hết châu Âu. Ở Canada, ví dụ, những người cánh tả từ Mỹ đã tìm kiếm nơi cư trú thay thế để "thoát khỏi chế độ Trump" nhưng lại phải quay trở lại trong tuyệt vọng sau khi đối mặt với chi phí nhà ở chưa từng có.

Ở Vương quốc Anh, nhà ở cho người có thu nhập trung bình gần như không tồn tại, ngay cả khi họ muốn thuê. Ở Úc, giá nhà trung bình khoảng 700.000 đô la Úc (ở Mỹ, giá nhà trung bình là 415.000 đô la Mỹ). Thực sự không có cách nào thoát khỏi xu hướng này trừ khi bạn muốn sống ở một nước thứ ba. Và, trớ trêu thay, những người đó không quá vui mừng khi thấy người phương Tây di chuyển vào sân sau của họ ngay bây giờ.

Ngoài các điều kiện lạm phát cho người mua nhà, còn có sự xâm nhập hàng loạt của người di cư bất hợp pháp vào phương Tây trong thập kỷ qua và điều này đã ăn vào thị trường cho thuê và đẩy giá lên cao hơn. Việc trục xuất có thể giúp giảm bớt một số áp lực, nhưng điều này cũng sẽ đóng vai trò là chất xúc tác để đẩy nhanh sự mất giá của nhà ở. Đối với chủ nhà, nên dự kiến ​​sẽ có sự suy giảm đáng kể về vốn chủ sở hữu.

Cuối cùng, nỗi đau là cần thiết; điều gì đó phải xảy ra. Cần phải có một sự hòa giải nợ và nền kinh tế cần phải "uống thuốc" (một sự kiện giảm phát). Hiện tại, việc mua nhà đã ổn định sau nhiều năm suy giảm, nhưng chúng ta vẫn còn một chặng đường dài để đi trước khi cung và cầu cân bằng.

Có nghi ngờ rằng các ngân hàng trung ương, được xây dựng hoàn toàn dựa trên chủ nghĩa can thiệp Keynes, sẽ cho phép điều này xảy ra mà không có sự can thiệp. Họ cuối cùng sẽ can thiệp với nhiều gói kích thích hơn, điều này, một lần nữa, có nghĩa là giá trị vàng và bạc ngày càng tăng. Hiện tại, động thái thông minh cho những người muốn mua bất động sản (hoặc bảo vệ khoản tiết kiệm của họ) là thuê nhà cho đến khi quá trình này diễn ra, và có lẽ đầu tư vào kim loại quý trong thời gian chờ đợi như một biện pháp phòng ngừa rủi ro.

Chủ nhà cũng nên nghĩ đến việc đầu tư một phần tiền tiết kiệm vào kim loại quý để bù đắp tổn thất do giá trị tài sản giảm mạnh. Hiện trạng đang chín muồi cho một trận động đất.

Tyler Durden
Fri, 05/08/2026 - 22:35