Bản Ghi Cuộc Gọi Hội Nghị Q1 2026 của Highwoods (HIW)

Nguồn hình ảnh: The Motley Fool.

DATE

29 tháng 4, 2026

CALL PARTICIPANTS

- Tổng Giám đốc, Giám đốc Điều hành và Giám đốc — Theodore J. Klinck

- Phó Chủ tịch Điều hành và Giám đốc Điều hành — Brian M. Leary

- Phó Chủ tịch Điều hành và Giám đốc Tài chính — Brendan Maiorana

Cần trích dẫn từ một nhà phân tích của Motley Fool? Email [email protected]

Bản Ghi Cuộc Gọi Hội Nghị Toàn Bộ

Theodore J. Klinck: Cảm ơn, Brendan, và chào buổi sáng mọi người. Chúng tôi đã có một quý xuất sắc trong việc thực thi các sáng kiến trọng tâm. Khối lượng cho thuê rất mạnh mẽ trên cả danh mục đang vận hành và các dự án phát triển. Điều này thể hiện rõ qua mức tăng 50 điểm cơ sở trong tỷ lệ thuê danh mục đang vận hành và mức tăng 800 điểm cơ sở trong tỷ lệ thuê các dự án phát triển. Cả hai điều này sẽ mang lại tiềm năng tăng trưởng đáng kể về NOI, dòng tiền và FFO trong vài năm tới khi tỷ lệ lấp đầy tăng lên. Trong quý, chúng tôi đã đầu tư 108 triệu USD vào các tài sản hạng nhất, thuận tiện đi lại ở các vị trí BBD tại Dallas và Raleigh thông qua các liên doanh, và bán 42 triệu USD tài sản không cốt lõi tại Richmond.

Tất cả các hoạt động này cải thiện danh mục đầu tư của chúng tôi và củng cố thêm nền tảng để thúc đẩy tốc độ tăng trưởng và dòng tiền lên mức cao hơn một cách có ý nghĩa, và sẽ mang lại việc tạo ra giá trị dài hạn cho các cổ đông của chúng tôi. Ngay cả với hiệu suất mạnh mẽ trong quý, chúng tôi nhận thức được câu chuyện vĩ mô rằng những tiến bộ trong AI có thể làm thay đổi lực lượng lao động và do đó ảnh hưởng đến nhu cầu văn phòng dài hạn. Phạm vi các kết quả tiềm năng là rộng và đa dạng, và tại thời điểm này, có nhiều điều chưa chắc chắn. Tuy nhiên, những gì chúng tôi biết là khách hàng và người tiềm năng chưa giảm nhu cầu về không gian và đang cam kết dài hạn với các chiến lược văn phòng trực tiếp, và hoạt động trên danh mục đầu tư, các thị trường và các BBD của chúng tôi rất mạnh mẽ. Việc cho thuê rất ổn định trong quý. Hệ thống cho thuê của chúng tôi vẫn rất vững mạnh. Khối lượng không gian chất lượng cao trên các BBD của chúng tôi đang cạn kiệt và không có hoặc có rất ít nguồn cung mới trong tương lai gần. Xu hướng chuyển dịch sang chất lượng này tạo ra một bối cảnh thuận lợi mạnh mẽ cho việc tăng lợi nhuận và tăng trưởng tiền thuê, cả hai đều mà chúng tôi đã trải qua trong quý đầu tiên. Ngoài ra, khách hàng có tín dụng tốt sẵn sàng cam kết dài hạn, như được chứng minh qua thời hạn thuê trung bình có trọng số trên khối lượng thuê thế hệ thứ hai là 7,5 năm, dài hơn hơn một năm so với thời hạn thuê trung bình gần đây của chúng tôi. Hơn nữa, các xu hướng nhân khẩu học trên diện tích hoạt động của chúng tôi là thuận lợi, với việc chuyển địa điểm và mở rộng kinh doanh đang tăng tốc lại, thúc đẩy sự tăng trưởng dân số và việc làm lành mạnh.

Chúng tôi kiên quyết tin rằng các tài sản hạng nhất, thuận tiện đi lại ở các vị trí BBD, thuộc sở hữu của các chủ nhà có vốn hóa tốt, là những tài sản được định vị tốt nhất để nắm bắt nhu cầu tăng lên và cải thiện kinh tế. Chuyển sang nói về quý, chúng tôi đã có hiệu suất tài chính vững chắc với FFO là 0,84 USD trên mỗi cổ phiếu, và chúng tôi duy trì triển vọng cho cả năm. Hiệu suất cho thuê của chúng tôi rất xuất sắc. Chúng tôi đã ký 958.000 ft2 hợp đồng thuê thế hệ thứ hai, bao gồm hơn 300.000 ft2 hợp đồng thuê mới. Chúng tôi đã mang lại mức tăng trưởng thuê theo GAAP là 19,4% và mức tăng trưởng thuê lấy tiền mặt là 4,8%. Tiền thuê ròng hiệu quả ở mức cao thứ hai trong lịch sử công ty, và cao hơn 9% so với mức trung bình của năm quý trước. Các đợt mở rộng, mà chúng tôi tính là gia hạn, vượt mức thu hẹp với tỷ lệ gần hai so với một. Ngoài ra, chúng tôi đã ký 107.000 ft2 hợp đồng thuê thế hệ đầu tiên trên các dự án phát triển của chúng tôi. Khách hàng và người tiềm năng nhận ra rằng các khối lượng không gian văn phòng chất lượng cao, có vị trí BBD, thuộc sở hữu của các chủ nhà có vốn hóa tốt đang ngày càng cạn kiệt trên diện tích hoạt động của chúng tôi, điều này mang lại cho chúng tôi sức mạnh định giá mạnh mẽ trong các phân khúc thị trường tốt nhất. Chúng tôi đã đưa vào sử dụng hơn 200 triệu USD các dự án phát triển được thuê 87% trong quý. GlenLake III, bao gồm 203.000 ft2 văn phòng và 15.000 ft2 bán lẻ, hiện đã được thuê 94%. Ở bên kia đường, chúng tôi đã bàn giao GlenLake II Retail, được thuê 100% cho Crooked Hammock Brewery. Việc bổ sung 24.000 ft2 các lựa chọn ẩm thực và đồ uống đã nâng cao các tiện ích của GlenLake và bổ sung cho gần 1 triệu ft2 văn phòng mà chúng tôi có ở đây. Điều này đã hỗ trợ khả năng đẩy mạnh tiền thuê trên toàn bộ công viên này ở West Raleigh. Chúng tôi cũng đã đưa vào sử dụng Granite Park 6 ở Legacy BBD của Dallas. Tòa nhà văn phòng hạng nhất này có diện tích 422.000 ft2 hiện đã được thuê 80%. Chúng tôi cũng đã đạt được tiến độ tốt trong việc cho thuê đầy đủ hai dự án phát triển còn lại của chúng tôi. 23 Springs, dự án phát triển có diện tích 642.000 ft2 của chúng tôi tại Uptown Dallas, tiếp tục thu hút hoạt động mạnh mẽ với tỷ lệ thuê hiện tại là 83%, tăng từ 75% trong quý trước và 62% cách đây 12 tháng. Chúng tôi có triển vọng tốt để đưa tỷ lệ thuê tại 23 Springs lên mức 90%. Tại Westshore BBD của Tampa, dự án phát triển Midtown East có diện tích 143.000 ft2 của chúng tôi hiện đã được thuê 95%, tăng từ 76% trong quý trước và 39% cách đây 12 tháng. Thành phần văn phòng tại Midtown East đã được thuê 100%. Tổng cộng, các tài sản được đưa vào sử dụng trong quý đầu tiên và trong danh sách dự án phát triển còn lại của chúng tôi hiện có tỷ lệ thuê 86% nhưng chỉ có tỷ lệ lấp đầy 48%. Khi các hợp đồng thuê bắt đầu có hiệu lực, chúng tôi sẽ nắm bắt được sự tăng trưởng đáng kể về NOI, dòng tiền và FFO. Chúng tôi đang bắt đầu nhận được sự quan tâm từ các khách hàng theo hình thức xây dựng theo yêu cầu và các khách hàng neo lớn tiềm năng cho các dự án phát triển mới. Mọi thứ vẫn còn quá sớm và rất khó để nói liệu bất kỳ cuộc thảo luận nào trong số này có dẫn đến các dự án mới hay không, nhưng sự quan tâm tăng lên là đáng khích lệ và cho thấy tình trạng thiếu hụt hàng tồn kho mà các công ty phải đối mặt khi tìm kiếm các khối lượng không gian chất lượng cao lớn. Về mặt thanh lý, chúng tôi đã bán một danh mục không cốt lõi tại Richmond với giá 42 triệu USD. Như được phản ánh trong triển vọng của chúng tôi, chúng tôi kỳ vọng sẽ bán thêm khoảng 200 triệu USD tài sản không cốt lõi khác vào giữa năm nay và đang chào bán các tài sản khác. Chúng tôi tin rằng chúng tôi sẽ có thể tái đầu tư vốn từ việc thanh lý tài sản không cốt lõi và đất đai theo cơ sở trung hòa đòn bẩy để tăng cường dòng tiền và mang lại tốc độ tăng trưởng cao hơn. Như chúng tôi đã công bố tuần trước, chúng tôi cũng có thể sử dụng tiền thu được từ việc thanh lý tài sản không cốt lõi để mua lại tối đa 250 triệu USD cổ phiếu phổ thông đang lưu hành theo cơ sở trung hòa đòn bẩy. Chúng tôi tiếp tục đánh giá các cơ hội mua lại và các dự án phát triển được thuê trước rất cao; việc mua lại cổ phiếu là một lựa chọn triển khai vốn khác mà chúng tôi hiện có trong kho vũ khí. Trước khi chuyển cuộc gọi cho Brian, tôi muốn nhắc lại các ưu tiên mà chúng tôi đã nhấn mạnh trong những năm qua sẽ thúc đẩy việc tạo ra giá trị dài hạn cho các cổ đông. Thứ nhất, chúng tôi sẽ tiếp tục thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy hướng tới mức ổn định trong danh mục đang vận hành. Thứ hai, chúng tôi sẽ cung cấp và ổn định danh mục phát triển của chúng tôi. Thứ ba, chúng tôi sẽ cải thiện chất lượng danh mục và tốc độ tăng trưởng dài hạn của mình bằng cách thoái vốn khỏi các tài sản không cốt lõi, đòi hỏi nhiều vốn đầu tư (CapEx) ở các vị trí không phải BBD và đầu tư vào các tài sản có dòng tiền tốt hơn và tốc độ tăng trưởng dài hạn cao hơn. Và thứ tư, chúng tôi sẽ thực hiện tất cả những điều này trong khi duy trì một bảng cân đối kế toán mạnh mẽ và linh hoạt. Chúng tôi đã đạt được tiến độ có ý nghĩa trên từng ưu tiên này trong quý đầu tiên.

Chúng tôi tin rằng sự tập trung vào bốn lĩnh vực này, kết hợp với bối cảnh cơ bản vững chắc trong các BBD cốt lõi của chúng tôi do nhu cầu lành mạnh và nguồn cung mới hạn chế, sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng đáng kể về dòng tiền và giá trị dài hạn trong vài năm tới. Brian?

Brian M. Leary: Cảm ơn, Ted, và chào buổi sáng mọi người. Kết quả hoạt động của chúng tôi tiếp tục phản ánh lợi thế của việc sở hữu các tài sản thuận tiện đi lại, có tiện ích ở các khu vực kinh doanh tốt nhất của các đô thị Vành Đai Nắng có tốc độ tăng trưởng cao. Các yếu tố cơ bản trên các thị trường của chúng tôi tiếp tục cải thiện, như được chứng minh qua tỷ lệ trống và diện tích cho thuê lại đang giảm. Tiền thuê đang tăng, kết hợp với các gói ưu đãi ổn định đã dẫn đến tiền thuê ròng hiệu quả cao hơn. Về mặt nguồn cung, những tài phẩm tốt nhất trong số tốt nhất và tốt nhất trong số phần còn lại đều có nhu cầu cao. Với việc xây dựng văn phòng ở mức thấp kỷ lục, hoặc không tồn tại trong nhiều thị trường, nguồn cung văn phòng mới đang khan hiếm. Với việc phá dỡ vượt quá việc bàn giao trên toàn quốc, xu hướng chuyển dịch sang chất lượng đã trở thành, trong nhiều trường hợp, một cuộc chạy nước rút toàn diện để tìm kiếm chất lượng, với người dùng chủ động yêu cầu gia hạn sớm để khóa vị trí và các điều khoản. Một chủ đề chung trên các thị trường của chúng tôi là tiền thuê văn phòng không thể so sánh được với khoản đầu tư của khách hàng vào con người của họ, và những môi trường và trải nghiệm xuất sắc mang lại kết quả vượt trội khi nhân viên của họ ở văn phòng và gắn kết tốt hơn. Khách hàng đang chọn các tòa nhà hạng A có vị trí tốt, có nhiều tiện ích, thuộc sở hữu của các chủ nhà có vốn hóa tốt và có các hoạt động lấy khách hàng làm trung tâm, và họ sẵn sàng trả tiền cho nó. Họ đang chuyển đến các đô thị tiếp tục giành chiến thắng về người và công ty với chất lượng cuộc sống cao nhất và quan điểm thuận lợi nhất cho doanh nghiệp.

Đây là danh mục của Highwoods Properties, Inc., đây là đội ngũ của Highwoods Properties, Inc., và đây là các thị trường Vành Đai Nắng và BBD của chúng tôi. Bắt đầu với Dallas, Vùng đô thị vẫn là một trong những điểm đến hàng đầu của quốc gia cho các trụ sở chính và mở rộng, điều này không có gì ngạc nhiên khi xét rằng đây là thành phố số một của Tạp chí Site Selection cho việc chuyển trụ sở chính và là tiểu bang được Tạp chí Chief Executive coi là tiểu bang tốt nhất cho doanh nghiệp trong 21 năm liên tiếp. Từ năm 2018 đến 2024, Dallas đã đón khoảng 100 trụ sở chính, với 11 trụ sở chính nữa vào năm 2025.

Vùng đô thị tiếp tục thu hút các công ty đa dạng trong các lĩnh vực dịch vụ tài chính và chuyên nghiệp, sản xuất tiên tiến, hậu cần và khoa học đời sống, tìm kiếm một vị trí trung tâm, môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp và nguồn lao động dồi dào. Câu chuyện vĩ mô đó nhất quán với các yếu tố cơ bản về văn phòng mà bạn thấy trong dữ liệu môi giới của quý I. Theo Cushman & Wakefield, DFW đã ghi nhận 117.000 ft2 hấp thu ròng dương trong năm 2026, quý thứ năm liên tiếp có số dương, với gần 340.000 ft2 hấp thu dương trong hạng A khi hạng B tiếp tục mất không gian. Danh mục Dallas của chúng tôi nằm ở Uptown, Legacy và Preston Center, là phân khúc thị trường chặt chẽ nhất trong khu vực với tỷ lệ trống dưới 6% và là nơi đặt một trong những vụ mua lại mới nhất của chúng tôi, The Terraces.

Các BBD này nằm ngay trên lộ trình của nhu cầu. Việc định giá theo thị trường mà chúng tôi đang nhận được thông qua cho thuê thế hệ thứ hai, cả tại McKinney & Olive và The Terraces, là đáng kể, tạo ra biên lợi nhuận thuê theo GAAP là 27%. Chuyển sang Charlotte, thành phố ngày càng được công nhận là một trung tâm chiến lược được xác nhận bằng các quyết định quan trọng trên báo chí. Trong số 104 đô thị mà Cushman & Wakefield theo dõi, Charlotte đứng đầu về tăng trưởng việc làm. Để đáp ứng điều đó, và sau cuộc gọi thu nhập gần đây nhất của chúng tôi vào tháng Hai, ba tổ chức tài chính toàn cầu đã đưa ra các thông báo tuyển dụng mới quan trọng.

Đã có một trụ sở tại SouthPark BBD của Charlotte, nơi chúng tôi có gần 800.000 ft2, JPMorgan gần đây đã công bố kế hoạch cho một trung tâm khu vực cuối cùng với 1.000 việc làm, trong đó 400 người sẽ được thuê vào năm 2028. Hai công ty mới tham gia thị trường bao gồm Capital Group với kế hoạch có trụ sở mới tại Uptown, với 600 nhân viên mới, và sau một cuộc tìm kiếm trên toàn quốc, Sumitomo Mitsui Banking Group, một trong những ngân hàng lớn nhất của Nhật Bản, đã chọn Uptown làm trụ sở thứ hai tại Hoa Kỳ, tạo ra 2.000 việc làm vào năm 2032, với mức lương trung bình cho 2.000 việc làm này dự kiến sẽ vượt quá 165.000 USD một năm.

Bối cảnh vĩ mô này hoàn toàn phù hợp với các yếu tố cơ bản về văn phòng trong quý I; CBRE ghi nhận khoảng 410.000 ft2 hấp thu ròng dương trong quý đầu tiên và tổng khối lượng cho thuê khoảng 1,4 triệu ft2, tăng gần 74% so với cùng kỳ năm trước, với khoảng 70% khối lượng đó trong các tòa nhà hạng A. Tại Uptown, mẫu số (năng lực cung) đang thu hẹp khi hàng triệu ft2 không gian văn phòng đang được đưa ra khỏi hàng tồn kho để chuyển đổi thành nhà ở, khách sạn và bán lẻ. Nhu cầu mạnh mẽ đối với không gian chất lượng cao và nguồn cung mới hạn chế đang tạo ra một môi trường thuận lợi cho chủ nhà để thúc đẩy các yếu tố cơ bản cho thuê. Các tài sản Charlotte của chúng tôi đang được hưởng lợi trực tiếp từ nhu cầu này, đó là lý do tại sao chúng tôi đang thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ về tiền thuê và tiền thuê ròng hiệu quả tại Charlotte.

Tại Raleigh, câu chuyện dài hạn về di cư và tăng trưởng hữu cơ vẫn còn nguyên vẹn. Các ước tính dân số gần đây cho thấy khu vực đô thị Raleigh là một trong 10 khu vực tăng trưởng nhanh nhất nước giữa năm 2024 và 2025, và trên toàn tiểu bang, Bắc Carolina đứng đầu về di cư nội địa ròng và đứng thứ ba về mức tăng dân số chung trong cùng kỳ, bổ sung ước tính 146.000 cư dân. Báo cáo công nghệ của CBRE lưu ý rằng khu vực Raleigh cũng tạo ra gần 5.000 cử nhân công nghệ mỗi năm, củng cố một đường ống nhân tài bền vững. Các yếu tố cơ bản về văn phòng phản ánh sức mạnh đó trong các khu vực kinh doanh tốt nhất, và đội ngũ của chúng tôi đã bận rộn trong quý, ký hơn 200.000 ft2 không gian thế hệ thứ hai. Hai dự án phát triển mới của chúng tôi tại GlenLake cung cấp một hỗn hợp các loại hình sử dụng và hiện đã được thuê 95%, và Block 83, vụ mua lại liên doanh hỗn hợp gần đây của chúng tôi, được thuê 97% tại CBD của Raleigh, hoàn toàn phù hợp với nơi cả di cư và nhu cầu doanh nghiệp mạnh mẽ nhất. Kết thúc tại Nashville, nơi sự tăng trưởng dân số mạnh mẽ và nền kinh tế đa dạng tiếp tục thu hút các nhà tuyển dụng mang tính biểu tượng, chỉ tháng trước Starbucks đã công bố kế hoạch 100 triệu USD để mở một văn phòng công ty khu vực Đông Nam tại Downtown Nashville cho 2.000 nhân viên, với một số người chuyển từ Seattle và phần còn lại là nhân viên mới tại Nashville.

Dữ liệu văn phòng cho quý đầu tiên cho thấy nhu cầu tập trung vào các nút hạng A mới hơn hoặc vừa được cải tạo tiện ích, và 287.000 ft2 khối lượng cho thuê hàng quý của chúng tôi với thời hạn thuê trung bình có trọng số là 9,8 năm, và biên lợi nhuận thuê lấy tiền mặt và theo GAAP lần lượt là 9,4% và 26,5%, là minh chứng cho dữ liệu này. Trên toàn bộ diện tích hoạt động, chúng tôi đang điều chỉnh vốn với các đô thị và phân khúc thị trường tiếp tục giành chiến thắng về người, việc làm và đầu tư doanh nghiệp. Chúng tôi đang đảm bảo danh mục đầu tư và con người của mình sẵn sàng cung cấp các trải nghiệm thuận tiện đi lại cho khách hàng và đội ngũ của họ. Thành công của chúng tôi trong quý này hỗ trợ chiến lược này, và chúng tôi tự tin rằng nó sẽ tiếp tục phục vụ tốt cho chúng tôi. Brendan?

Brendan Maiorana: Cảm ơn, Brian. Trong quý đầu tiên, chúng tôi đã đạt được lợi nhuận ròng là 31,3 triệu USD, tương đương 0,29 USD trên mỗi cổ phiếu, và FFO là 94 triệu USD, tương đương 0,84 USD trên mỗi cổ phiếu. Quý bao gồm khoản lợi nhuận từ việc bán tài sản trị giá 17 triệu USD từ việc thanh lý tại Richmond được đưa vào lợi nhuận ròng nhưng không được đưa vào FFO. Trong quý, chúng tôi đã nhận được một khoản phí dài hạn tại một liên doanh không hợp nhất với số tiền ròng là 2,2 triệu USD, tương đương 0,02 USD trên mỗi cổ phiếu, từ một khách hàng chuyển từ McKinney & Olive sang 23 Springs, và chúng tôi đã bán cổ phần của mình trong một công ty dịch vụ môi giới bên thứ ba, mang lại khoản lợi nhuận 1,4 triệu USD. Hai khoản mục này được đưa vào FFO và đã được tính vào triển vọng FFO ban đầu của chúng tôi.

Không có khoản mục bất thường nào khác trong quý. Bạn có thể đã nhận thấy một số thay đổi nhỏ đối với gói bổ sung mà chúng tôi đã phát hành hôm qua mà chúng tôi tin rằng sẽ giúp dễ dàng hơn trong việc tính toán phần chia sẻ NOI của liên doanh. Chúng tôi cũng đã chia Dallas thành một thị trường riêng biệt bây giờ khi chúng tôi có ba tài sản đang vận hành tại Dallas, con số này sẽ tăng lên bốn khi ổn định.