Bởi Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
Các tác nhân AI nghĩ gì về tin tức này
Mountain Express-saken tjener som en advarselshistorie for salgs- og leiemodellen, med systemiske risikoer inkludert dårlige insentiver, utilstrekkelig due diligence og miljøansvar som kan gjenta seg i andre kapitalintensive sektorer. Konsensus er bearish, med alle paneldeltakere enige om sektorens risikoer, selv om omfanget og tidslinjen for virkningen fortsatt er diskutert.
Rủi ro: Miljøansvar (UST/CERCLA) som summerer seg til 20–80 millioner dollar, overgår Blue Owls 15 millioner dollar forlik og avskrekker kjøpere, og øker sektor-cap rates med 150 bps.
Cơ hội: Selektive kjøpere kan fortsatt finne distressed eiendeler attraktive etter tilbakestillinger, når forliksbeløp eller tilbakeføringer dukker opp og styringen forbedres.
Phân tích này được tạo bởi đường dẫn StockScreener — bốn LLM hàng đầu (Claude, GPT, Gemini, Grok) nhận các lời nhắc giống hệt nhau với các biện pháp bảo vệ chống ảo tưởng tích hợp. Đọc phương pháp →
Denne historien ble opprinnelig publisert på C-Store Dive. For å motta daglige nyheter og innsikt, abonner på vårt gratis daglige C-Store Dive nyhetsbrev.
Sent i 2021 viste Halden og Kathy Millers eiendomsmegler dem et bilde av en Shell-merket bensinstasjon med en nærbutikk.
Forgården hadde omtrent 10 drivstoffpumper og var ren og full av kunder, mens butikken hadde dristig og fargerik branding. Megleren var tydelig på at bildet ikke var av beliggenheten Millers så på for å potensielt kjøpe, men sa at det representerte hva deres fremtidige sted en dag kunne bli.
Deres virkelighet ville vise seg å være svært forskjellig.
Millers, som bor i Nord-California, ønsket å kjøpe eiendom som en del av en 1031 eiendomstransaksjon etter at de solgte et hjem de eide i Bay Area. Megleren deres anbefalte en bensinstasjon med en nærbutikk i Rayne, Louisiana, en liten by omtrent 20 miles vest for Lafayette. Tilgjengelig for litt over 1 million dollar, var Rayne-stedet nært nok i verdi til Millers Bay Area-hjem til å gjøre transaksjonen mulig.
Selgeren var en Georgia-basert forhandler og drivstoffselskap kalt Mountain Express Oil, som ønsket å selge beliggenheten som en del av en 20-årig salgs- og leieavtale der Millers ville eie stedet og Mountain Express ville håndtere den daglige driften og vedlikeholdsbehovene.
Millers lærte at Mountain Express hadde økonomisk støtte fra en eiendomsinvesteringsfond og hadde ervervet hundrevis av detaljhandelstanksteder via salgs- og leieavtaler på bare noen få år. Selv om Millers ikke hadde erfaring med nærbutikkhandel, hadde Mountain Express – og det var nok for dem til å trykke på knappen. I juli 2022 ble avtalen avsluttet uten at Millers noen gang besøkte butikken.
Bak kulissene siphonet imidlertid Mountain Express' med-daglig leder, Lamar Frady og Turjo Wadud, angivelig millioner av dollar selskapet tjente inn i separate enheter de eide i stedet for å bruke det på å forbedre butikkene. Mange av nærbutikkene Mountain Express leide ut, ble forsømt og endte opp i en elendig tilstand. Til slutt førte dette til at selskapet gikk konkurs i mars 2023 og opphørte driften i august samme år.
Den forsømmelsen inkluderte Millers' butikk. Omtrent åtte måneder inn i eierskapet sluttet Millers å motta leie og fikk vite at Mountain Express aldri engang hadde startet driften av beliggenheten. Selv om den tidligere eieren som drev butikken ble informert om salget, fjernet ikke Mountain Express dem. Den tidligere eieren fortsatte å ta profitt fra restauranten ved siden av butikken og forlot bare da, ifølge Millers, stedet gikk tom for drivstoff på grunn av manglende betalinger fra Mountain Express.
Tre år etter at Mountain Express sluttet å betale leie etter konkursen, har Millers' butikk bare tappet penger – omtrent 3 500 dollar hver måned, inkludert eiendomsskatt, sa de. Bygningen er et "vrak" og det er hull i asfalten på parkeringsplassen, sa Kathy Miller.
"Det er ikke det vi trodde vi kjøpte i det hele tatt," sa Kathy Miller.
I mellomtiden, i årene siden Mountain Express' sjokkerende kollaps, fortsetter konkursretten i Atlanta å likvidere selskapets eiendeler, mens grunnleggeren og tidligere med-daglig ledere står overfor sivile søksmål knyttet til den påståtte siphonen og en salgs- og leieavtale tilnærming som tidligere ansatte har karakterisert som lik en Ponzi-ordning.
Millers er blant mange utleiere som ble villedet av Mountain Express, hvis historie om økonomiske feil og selskapsdysfunksjon fortsetter å forårsake økonomisk og emosjonell smerte for eierne som trodde de gjorde en fornuftig investering.
Halden Miller sier at han ofte tenker tilbake på da eiendomsmegleren deres viste bildet av Shell-stasjonen og hva det kunne ha blitt.
"Selv om jeg visste at det ikke var samme stasjon, skulle den oppgraderes til disse standardene," sa han. "Hvis jeg hadde vært der og sett den, ville jeg ha sagt 'Nei?' Jeg vet ikke, men jeg kunne ha gjort det."
Millers var ikke de eneste utleierne fra Nord-California som kjøpte en Mountain Express-nærbutikk i en fjern del av landet.
John Canchola og hans far, som også er basert i Bay Area, ervervet sin butikk i Oklahoma City i juli 2022, og trodde at Mountain Express ville oppdatere butikken og forgården etter behov, i henhold til leieavtalen.
Bare noen få måneder senere mottok Canchola beskjed om flere overtredelser fra Oklahoma Corporation Commission for manglende registrering av beliggenhetens underjordiske drivstofftanker. Han fikk også vite at det var flere avkall på eiendommen, noe som gjorde deler av stedet ubrukelige.
Canchola, hvis historie ble inkludert i C-Store Dives undersøkelse om Mountain Express for to år siden, brukte mesteparten av 2023 og hele 2024 på å få butikken i samsvar og betale de misligholdte gebyrene som Mountain Express etterlot seg. Han jobbet med en intern advokat ved Oklahoma Corporation Commission for å fjerne drivstofftankene og betalte avkallene.
Han og hans far gjennomførte også et stort byggeprosjekt for å gjøre butikken og forgården mer markedsførbar for å forhåpentligvis selge den. De fjernet restauranten inne i butikken, fjernet alle apparater, bygde en port ved inngangen på grunn av hyppige innbrudd, installerte sikkerhetskameraer inne i bygningen og installerte ny belysning i forgården.
"Det kom til et punkt der det tømte, for å holde denne eiendommen borte fra all hjemløshet," sa Canchola.
"Vi brukte nesten rundt 60 000 dollar i gjeld."
John Canchola
Tidligere Mountain Express-utleier
Prosjektet tok 45 dager, i løpet av hvilken Canchola og hans far bodde på et hotell i nærheten og betalte en mannskap på fire for å jobbe med butikken. Disse ekstra utgiftene begynte å hope seg opp i tillegg til de tusenvis de allerede betalte i butikkens boliglånsbetalinger, eiendomsskatt og forsikring.
Canchola sa at han til og med måtte ta opp en egenkapitallinje fra huset sitt og et andre lån på en annen av sine utleieeiendommer. Han sa at han og hans far var nær ved å søke konkurs.
"Vi var ferdige med å bruke nesten rundt 60 000 dollar i gjeld," sa Canchola.
Mens utleiere har jobbet med å komme seg etter ettervirkningene, har en separat kamp pågått i retten.
Selv om 2023 Chapter 7-fileringen tilsynelatende anklaget Mountain Express' tidligere med-daglig ledere, Frady og Wadud, for å siphone midler fra selskapet inn i separate enheter de eide sammen, var det først i mars 2025 at den føderale retten i Atlanta åpnet separate søksmål mot dem for deres påståtte forseelser.
Retten saksøkte også Mountain Express-grunnlegger Barry Bierenbaum for lignende oppførsel før han forlot selskapet i 2020.
På den tiden anklaget retten de tre individene for å ha misbrukt hundrevis av millioner dollar. Ved forrige juni vitnet tre tidligere finansdirektører i Mountain Express i retten om at de var vitne til Fradys og Waduds siphoning under selskapets raske salgs- og leieavtale-spree mellom 2020 og 2023.
I de ni månedene som har gått siden den gang, har retten bedt flere andre personer som er knyttet til Mountain Express, Frady, Wadud og Birenbaum om å avgi innskudd og vitnesbyrd om deres handlinger.
- Mars 2023
Mountain Express søkte konkursbeskyttelse etter kapittel 11. Detaljhandelsselskapet sa at nærbutikkene forventes å opprettholde normal drift i løpet av denne omorganiseringen. Dager senere mottok den etter-konkursfinansiering knyttet til en salgsprosess.
- August 2023
Arko Corp., morselskap til GPM Investments, sendte et vellykket bud på 49 millioner dollar for å kjøpe Mountain Express. Omtrent to uker senere trakk Arko seg, og Mountain Express ble tvunget til å opphøre med driften og avslutte sine over 1000 ansatte.
- Mars 2024
Konkursretten bekreftet en undersøkelse av Lamar Frady og Turjo Wadud, med-daglig ledere i Mountain Express fra 2020 til 2023, for "potensiell siphoning av millioner av dollar" fra selskapet inn i separate enheter de eide.
- Mai 2024
Mountain Express Oils tidligere finansdirektør, Gina Zamarelli, vitnet om at Frady og Wadud siphonet selskapets midler mens de ledet bekvemmelighetsbutikkforhandleren.
- Februar 2025
Investeringsforvaltningsfirmaet Blue Owl Capital – som finansierte Mountain Express' vekst mellom 2020 og 2023 – og hans sjef for stab ble enige om et forlik på 15 millioner dollar knyttet til anklager om å ha brutt sine plikter, bistå og medvirke til brudd på plikter, sivilsammensvorning og uredelige overføringer.
- Mars 2025
Litigatorer i Georgia saksøkte Frady, Wadud og Mountain Express-grunnlegger Barry Birenbaum i et forsøk på å få tilbake siphonet midler.
- Juli 2025
To flere tidligere finansdirektører i Mountain Express som vitnet i retten karakteriserte forhandlerens vekststrategi som lik en Ponzi-ordning.
- Mars 2026
Georgia-litigatorer utnevnte konkursrettsdommer Mary Grace Diehl til å overvåke en mekling "med mål om å nå en forlik" før søksmålet mot Frady og Wadud går til rettssak.
I følge en advokat som er direkte involvert i konkursaken og søksmålene mot de tre topplederne, tar søksmålene sikte på å få tilbake så mye penger som mulig for å returnere til Mountain Express' kreditorer.
For utleiere som Millers og Canchola kan dette søksmålet være deres eneste sjanse til å få tilbake en del av investeringen sin.
"Kurator henter penger fra disse søksmålene, og deretter vil disse pengene gå inn i konkursaken for å bli distribuert til kreditorer som holder krav," sa advokaten, som ønsket å snakke på betingelse av anonymitet fordi de ikke var autorisert til å diskutere saken offentlig.
Likevel gir prosessen ingen klar tidslinje – eller garanti for gjenoppretting.
Da han ble spurt om hva straffen kan være for Frady, Wadud og Bierenbaum, nektet advokaten å kommentere, og understreket at deres jobb er å hjelpe konkurskurator med å hente penger. Når det gjelder å få tilbake disse midlene fra de tre topplederne, er det ingen tidsramme for når den prosessen kan ende, sa advokaten.
"Rettsforfølgelser tar lang tid," sa advokaten.
Det er tegn på at en forlik kan nærme seg i søksmålet mot Frady og Wadud. Tidlig i mars utnevnte retten konkursrettsdommer Mary Grace Diehl til å overvåke en mekling "med mål om å nå en forlik" før søksmålet går til rettssak.
Selv om innleveringen ikke spesifiserte en dato for meklingen, sa Diehl i en uttalelse til C-Store Dive at høringen vil finne sted 21. mai.
Arbeidet Canchola og hans far la ned i butikken lønte seg, da de var i stand til å selge den i januar 2025 til et båtutleiefirma, som han sa fjernet alle spor av at beliggenheten en gang var en bensinstasjon og nærbutikk.
Akkurat halvparten av det Canchola og hans far opprinnelig betalte tilbake i 2022 var avtalt for 600 000 dollar.
"Når jeg ser tilbake, var det en velsignelse at vi i det hele tatt fikk det," sa han.
"Ideelt sett vil jeg bare selge det og komme meg ut av det – det er der jeg er. Spørsmålet er, hvor lavt må jeg gå for å komme meg ut av det?"
Halden Miller
Nåværende utleier for en nærbutikk og bensinstasjon som tidligere ble leid ut av Mountain Express
Canchola sier at han fortsatt er kjøper og selger av eiendom, men "ikke like aggressivt lenger." Han understreket at Mountain Express-opplevelsen har gitt ham en ny forståelse av eiendom. Hver gang en megler e-poster ham om en eiendom, sørger han for at han gjør ytterste due diligence, fra jordprøver til å sjekke for avkall.
"Du stoler på at folk der ute og disse store selskapene vil gjøre det rette, og før du vet ordet av det, blir du sabotert av dårlige aktører som dette," sa han.
For Millers er det fortsatt ingen klar vei ut.
Paret sin butikk står tom. De har utallige ganger forsøkt å selge den, men kan ikke fordra de lave tilbudene de mottar på grunn av butikkens elendige tilstand og tilknytning til Mountain Express. Halden Miller sier at megleren deres har brakt over 30 potensielle kjøpere til bordet, men alle bleknet "av en eller annen grunn."
Halden Miller sier at de har mottatt tilbud fra eiendomsselskaper om å bli leietakere for butikken, men erfaringen med Mountain Express har gjort ham forsiktig med å bli utleier igjen, og frykter at leien igjen vil bli ubetalt.
"Ideelt sett vil jeg bare selge det og komme meg ut av det," sa han. "Spørsmålet er, hvor lavt må jeg gå for å komme meg ut av det?"
Anbefalt lesning
Bốn mô hình AI hàng đầu thảo luận bài viết này
"Mountain Express-kollapsen avslører en systemisk risiko der institusjonelle kapitalleverandører prioriterer raskt eiendomsanskaffelse fremfor den operasjonelle levedyktigheten til de underliggende detaljvirksomhetene."
Mountain Express-kollapsen er et skoleeksempel på en feiling av salgs- og leiemodellen når dårlige insentiver møter "dårlig aktør"-ledelse. Selv om artikkelen fremstiller dette som en advarselshistorie for detaljinvestorer, er den institusjonelle siden mer fortellende: Blue Owls 15 millioner dollar forlik for "å bistå og medvirke" antyder at kapitalleverandørene enten var medskyldige eller grovt uaktsomme i sin due diligence. Dette er ikke bare en historie om naive utleiere; det er et systemisk feil hvor private kredittselskaper drev en rask ekspansjon for å samle inn administrasjonsgebyrer, og etterlot detaljhandelsbag-holdere til å absorbere den fysiske og juridiske forfalten. Den virkelige risikoen er at dette mønsteret gjentar seg i andre fragmenterte, kapitalintensive sektorer som bilvask eller hurtigmatrestauranter.
Man kan argumentere for at dette er en idiosynkratisk feiling av et enkelt ledelsesteam snarere enn en feil i salgs- og leiemodellen, som forblir et legitimt, skatteeffektivt likviditetsverktøy for tusenvis av sunne operatører.
"Mountain Express' saga understreker hvor salgs- og leieavtale-opasitet forsterker svindelrisikoer, sannsynligvis øker barrierer for å komme inn og komprimerer verdsettelser i c-store-sektoren."
Mountain Express-kollapsen avslører akutte risikoer i c-store salgs- og leieavtaler: aggressiv vekst drevet av REIT/gjeld finansiering (f.eks. Blue Owl Capital) skjulte lederbedrageri og forsømmelse, og etterlot utleiere som Millerne med 3 500 dollar/måned tap og uselgelige "vrak"-eiendommer. Arko (ARKO) var klokt nok til å by 49 millioner dollar og trakk seg deretter, og unngikk rotet. Pågående Atlanta-rettssaker – mekling planlagt til 21. mai 2026 – tar sikte på å få tilbake millioner for kreditorer, men ingen tidslinje eller garantier. Sektorimplikasjon: forvent strammere due diligence, høyere samsvarskostnader (f.eks. drivstofftankregler) og nedkjølt M&A ettersom investorer unngår fjerne, operatøravhengige eiendeler midt i EV-trykk.
Dette er en isolert svindel sak midt i en motstandsdyktig c-store sektor som skryter av 5-7 % årlig salgsvekst og stabile drivstoffvolumer; vellykkede tilbakeføringer (f.eks. Blue Owls 15 millioner dollar forlik) kan gjenopprette kreditorverdi uten bredere smitte.
"Mountain Express-kollapsen avslører operasjonelle og due diligence-feil fra individuelle investorer og långivere, ikke et systemisk sammenbrudd i salgs- og leieavtale strukturer – men det bør øke granskningen av hvordan REITs verifiserer operatører før de finansierer raske oppkjøpsspree."
Dette er en advarselshistorie om salgs- og leieavtale strukturer, ikke en markedsbevegelseshendelse. Mountain Express kollapset i 2023; vi er nå 3 år etter konkursen med rettssaker fortsatt i mekling (mai 2025 høring). Den virkelige historien er ikke svindelen – det er at Blue Owl betalte 15 millioner dollar, noe som er en liten kostnad sammenlignet med det totale tapet, og fungerer mer som en "hysje"-utbetaling for å unngå oppdagelse i rettssaker. Dette er ikke bare en idiosynkratisk svindel; det er en systemisk feilprising av kredittrisiko der selskaper prioriterer volum som genererer gebyrer fremfor den underliggende eiendomsmessige levedyktigheten. For utleiere som Millerne, kan gjenoppretting av tap være usikkert, men artikkelen forveksler individuell investors smerte med systemisk risiko. Bekvemmelighetsdetaljhandelssektoren – representert av Arko (ARKO) – avviste eiendelen til 49 millioner dollar, noe som antyder at disse beliggenhetene har strukturelle problemer utover svindel.
Salgs- og leieavtale svindel er sjelden nok til at en spektakulær feiling ikke fordømmer modellen; Blue Owls forlik og pågående rettssaker antyder at systemet faktisk fungerer for å hente tilbake midler for kreditorer, noe som kan bidra til å utleiere gjenopprette deler av sine tap.
"Mountain Express-saken fremhever styringsrisiko i salgs- og leieavtaler, noe som antyder kortsiktige motvinde for CRE-långivere og 1031-aktivitet, med usikre, men potensielle tilbakeførings-drevne gjenopprettinger."
Selv om Mountain Express-saken er brutal, er det stort sett en uteligger i den private CRE salgs- og leieavtale plassen. Artikkelen fremhever styringsfeil og rettssakskonsekvenser som kan kjøle långiveres og utleieres entusiasme for fjerne butikkjøp. Min lesning: kortsiktige implikasjoner er bearish for sektorens finansieringsmetrikker – høyere cap rates, strammere lånevilkår, mer due diligence og tregere 1031-aktivitet – før meningsfulle gjenopprettinger fra tilbakeføringer materialiseres. Imidlertid er risikoen for det bredere energidetaljhandelsøkosystemet ikke systemisk, men idiosynkratisk: når forliksbeløp eller tilbakeføringer dukker opp, kan noen deler av tapene gjenvinnes for kreditorer, noe som muliggjør en langsom vei tilbake til normalitet hvis styringen forbedres. Oppsiden er at selektive kjøpere fortsatt kan finne distressed eiendeler attraktive etter tilbakestillinger.
Dette er en ekstrem uteligger og ikke representativt for det bredere salgs- og leiemarkedet; selv om misbruk er bevist, kan gjenopprettinger til kreditorer være begrensede, og sektorens fundamentale forhold kan forbli intakt for godt undersøkte avtaler.
"De 15 millioner dollar forliket er et symptom på systemisk risikomisprising i privat kreditt, ikke et tegn på at systemet fungerer riktig."
Gemini og Grok ignorerer insentivstrukturen for å jage avkastning som er iboende i privat kreditt. Hvis Blue Owl forlikte seg for 15 millioner dollar, er det en liten del sammenlignet med Mountain Express' 500 millioner dollar gjeld (per innleveringer), og fungerer mer som en "hysje"-utbetaling for å unngå oppdagelse i rettssaker. Dette er ikke bare en idiosynkratisk svindel; det er en systemisk feilprising av kredittrisiko der selskaper prioriterer volum som genererer gebyrer fremfor eiendelsnivå levedyktighet. Inntil disse selskapene møter meningsfull kapitalnedgang, vil syklusen med overbelåning av distressed detaljhandelseiendeler vedvare.
"Forlatte drivstofftanker skaper massive, upriste CERCLA-ansvar som vil utvide cap rates på c-store salgs- og leieavtaler."
Gemini peker riktig på avkastningsjakt, men Claude/ChatGPT nedtoner for mye: Blue Owls 15 millioner dollar er ~3 % av Mountain Express' 500 millioner dollar gjeld (per innleveringer), bare kostnad for å drive virksomhet. Unnomsnittlig risiko: 40+ forlatte UST-er (underjordiske lagringstanker) belaster utleiere med 500 000–2 millioner dollar EPA-opprydding under CERCLA, og avskrekker alle unntatt kjøpere med dype lommer og øker sektor-cap rates med 150 bps.
"Miljøansvar, ikke svindel forlik, er den virkelige verdidestrueret og forklarer hvorfor denne eiendommen forblir uselgbar uavhengig av rettssaksresultater."
Groks UST/CERCLA-poeng er den mest vesentlige risikoen som ingen kvantifiserte før nå. Hvis 40+ steder står overfor 500 000–2,0 millioner dollar i oppryddingskostnader hver, er det 20–80 millioner dollar i miljøansvar alene – som overgår Blue Owls 15 millioner dollar forlik og forklarer hvorfor Arko trakk seg til 49 millioner dollar. Dette er ikke avkastningsjakt-opasitet; det er et eiendelsproblem som er forkledd som en svindelhistorie. Utleiere holder ikke bare dårlige leieavtaler; de holder Superfund-eksponering.
"Miljømessige etterutgifter kan overgå kjente forlik og løfte cap rates, og true selv godt undersøkte salgs- og leieavtaler."
Groks UST/CERCLA-poeng er den virkelige risikoen, men den virkelige risikoen er hvordan disse miljømessige etterutgiftene kaskaderer til långiveres tilbakeføring og eiendelsverdsettelser, ikke bare kicker-kostnader. Hvis 40+ steder har 0,5–2,0 millioner dollar i oppryddingsregninger, er den totale eksponeringen større enn Blue Owls 15 millioner dollar forlik og kan presse exit-cap rates høyere og krympe bud-spørsmål. Det kan undergrave selv godt undersøkte avtaler, ikke bare svindelsaker.
Mountain Express-saken tjener som en advarselshistorie for salgs- og leiemodellen, med systemiske risikoer inkludert dårlige insentiver, utilstrekkelig due diligence og miljøansvar som kan gjenta seg i andre kapitalintensive sektorer. Konsensus er bearish, med alle paneldeltakere enige om sektorens risikoer, selv om omfanget og tidslinjen for virkningen fortsatt er diskutert.
Selektive kjøpere kan fortsatt finne distressed eiendeler attraktive etter tilbakestillinger, når forliksbeløp eller tilbakeføringer dukker opp og styringen forbedres.
Miljøansvar (UST/CERCLA) som summerer seg til 20–80 millioner dollar, overgår Blue Owls 15 millioner dollar forlik og avskrekker kjøpere, og øker sektor-cap rates med 150 bps.