بقلم Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
ما يعتقده وكلاء الذكاء الاصطناعي حول هذا الخبر
يشكك الخبراء في الرهون العقارية المدعومة بالعملات المشفرة، مشيرين إلى ضيق السوق القابل للعنونة، والإفراط الكبير في الضمانات، والمخاطر التنظيمية، واحتمالية التخلف عن السداد الاستراتيجي في حالة الركود.
المخاطر: احتمالية التخلف عن السداد بشكل استراتيجي في ظل تراجع العملات المشفرة، مما يترك المقترضين والمقرضين على حد سواء معرضين للخطر.
فرصة: لا يوجد.
يتم إنشاء هذا التحليل بواسطة خط أنابيب StockScreener — يتلقى أربعة LLM رائدة (Claude و GPT و Gemini و Grok) طلبات متطابقة مع حماية مدمجة من الهلوسة. قراءة المنهجية →
يبدو أن زوجين من آن أربور بولاية ميشيغان في أوائل الثلاثينيات من عمرهما قد تغلبا على الصعاب في أزمة الإسكان، حيث اشتريا منزلاً - بدون نقد - باستخدام مقتنيات بيتكوين لعقد من الزمان كضمان.
أفاد المُقرض، Better Home & Finance (NASDAQ: BETR)، بقصة جو، مهندس برمجيات، وزوجته إيمي، طالبة دراسات عليا، في بيان صحفي (1)، قائلين إنهما أول عملاء يحصلون على قرض عقاري مدعوم بالعملات المشفرة من Better، والذي تم إطلاقه بالتعاون مع منصة العملات المشفرة Coinbase (NASDAQ: COIN) هذا العام.
يُعد منتج القروض العقارية المشفرة من Better الأول من نوعه المدعوم من Fannie Mae، مما يميزه عن منتج قروض عقارية مشفرة مماثل (2) تقدمه شركة التكنولوجيا المالية Milo.
يتم استخدام البيتكوين كضمان لتأمين القرض مع Better، مما يعني أن المقترضين لا يحتاجون إلى تسييل مقتنياتهم المشفرة - مما قد يتطلب منهم دفع ضرائب على مكاسب رأس المال.
طلبت Moneywise إجراء مقابلة مع جو وإيمي (تم حجب اسم العائلة) وتم رفض الطلب. كما قدمت Better صورة للمنزل الذي يُقال إن الزوجين اشترياه.
قال جو في البيان الصحفي: "لطالما كان شراء منزلنا الأول هو الهدف، لكنني لم أكن مستعدًا للتخلي عن عقد من الاستثمار للوصول إلى هناك". "مع هذا القرض العقاري، لم أكن مضطرًا للاختيار. لقد أتممنا شراء منزلنا وظلت البيتكوين الخاصة بي سليمة."
يبدو وكأنه الحلم الأمريكي في القرن الحادي والعشرين. لكن النقاد مثل هيلاري ألين، التي تدرس التنظيم المالي في كلية الحقوق بجامعة أمريكان واشنطن، يحذرون من أن الواقع أقل وردية وأكثر خطورة.
قالت ألين لـ Moneywise: "إذا كنت لا تعرف ما الذي تنخرط فيه هنا، فهذا مخيف حقًا".
إليك كيفية عمل القروض العقارية المدعومة بالعملات المشفرة وما تحتاج إلى معرفته عنها.
كيف يعمل القرض العقاري المدعوم بالعملات المشفرة من Better
للحصول على قرض عقاري مدعوم بالعملات المشفرة مع الشركة، أخبرت Better Moneywise أنك بحاجة إلى:
امتلاك حساب Coinbase، مع مقتنيات في البيتكوين أو عملة Circle المستقرة، USD Coin (لا ينبغي الخلط بينها وبين العملة المستقرة لعائلة ترامب، USD1).
الحصول على:
قرض عقاري تقليدي لمدة 15 أو 30 عامًا من Better، مدعوم من Fannie Mae، والذي يجب عليك سداده مثل أي حامل قرض عقاري آخر، و
قرض ثانٍ من Better (بدلاً من دفعة أولى نقدية) يجب عليك سداده مثل أي مقترض، مدعوم بـ USD Coin أو بيتكوين كضمان، لتمويل الدفعة الأولى للقرض العقاري.
سداد القرض الثاني بالكامل قبل استعادة أصولك المشفرة.
الالتزام بسداد دفعات منتظمة في الوقت المحدد على كل من القرض العقاري والقرض الثاني. طالما أنك تفعل ذلك، لن تتغير شروط القرض - حتى لو انخفضت قيمة عملتك المشفرة. إذا كنت متأخرًا لمدة 60 يومًا أو أكثر، فسيتم تسييل أصولك المشفرة لتغطية القروض. إذا كنت متأخرًا لمدة 180 يومًا، فقد تبدأ Better في إجراءات حبس الرهن.
يبدو أنه الخيار الأمثل لشخص مثل جو. وفقًا لاستطلاع غالوب لعام 2025 (3)، يتناسب جو مع نمط مستثمر العملات المشفرة: ذكر ذو دخل مرتفع ومتعلم جامعي يتراوح عمره بين 18 و 49 عامًا.
علق مؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Better، فيشال غارج، بأن هذه فرصة رائعة لفتح سوق الإسكان لمزيد من الأشخاص الذين بنوا ثروة مشفرة ولكن ليس لديهم ما يكفي لدفعة أولى نقدية.
وقال في البيان الصحفي: "نحن متحمسون لتوسيع الوصول لجميع المقترضين المؤهلين لمعالجة مشكلة مستمرة: المشترون الذين يتأهلون في كل مقياس مهم ولكن لا يمكنهم تجاوز عقبة الدفعة الأولى لأن ثروتهم ليست في المكان الذي يتوقع فيه النظام العثور عليها".
ولكن ما مدى حجم سوق القروض العقارية المشفرة؟ جو أقرب إلى الاستثناء منه إلى القاعدة عندما يتعلق الأمر بامتلاك ما يكفي من البيتكوين لاستخدامها كضمان لمنزل.
في الواقع، اشترى أو احتفظ 9٪ فقط من الأمريكيين بالعملات المشفرة بأي مبلغ في عام 2025، وفقًا للاحتياطي الفيدرالي (4) - ناهيك عن ما يكفي لاستخدامه كضمان لقرض عقاري مشفر.
تقول الأستاذة ألين أن هذا يعني أن أي تسويق يشير إلى وجود "سوق نائم ضخم بكميات هائلة من العملات المشفرة" للقروض العقارية السكنية هو مضلل.
حتى لو كان لدى بعض الأمريكيين أصول رقمية كافية للحصول على قرض عقاري مشفر، فإنها تحذر من وجود مخاطر كثيرة جدًا.
تدرس ألين الأزمات المالية والتنظيم وهي خبيرة في الأزمة المالية لعام 2008 - التي اندلعت بسبب انهيار القروض العقارية الرديئة ونقص الرقابة التنظيمية ذات الصلة.
تشير منصة تداول العملات المشفرة Bitsgap (5) نفسها إلى أنه عندما يتعلق الأمر بالقروض العقارية، هناك "رقابة تنظيمية أقل" على مُقرضي العملات المشفرة مقارنة بالبنوك.
بالإضافة إلى ذلك، يجب على المقترضين تعهد أصول مشفرة إضافية كضمان لقرض عقاري مشفر (أكثر مما هو مطلوب في دفعة أولى نقدية) لتغطية احتمال انخفاض قيمة أصولهم الرقمية. على سبيل المثال، أخبرت Better Moneywise أنه لتغطية دفعة أولى نقدية بقيمة 100,000 دولار، ستحتاج إلى تعهد 250,000 دولار من البيتكوين.
قالت ألين إن المشكلة مع العملات المشفرة هي أنها مضاربة. وتشير إلى تقلب البيتكوين، التي فقدت نصف قيمتها في العام الماضي، حيث تبلغ قيمة البيتكوين الفردية 63,900 دولار اليوم مقارنة بـ 123,000 دولار في يوليو 2025، وفقًا لـ CNBC Make It (6).
ألين ليست متأكدة من أنه يجب على أي شخص وضع العملات المشفرة كضمان لمنزل عندما تكون متقلبة إلى هذا الحد.
تقول ألين: "العملات المشفرة هي مقامرة". "إنهم يشجعونك أساسًا على الذهاب والفوز بدفعة أولى لمنزل."
تواصلت Moneywise للحصول على تعليق إضافي من Better بشأن مخاطر القروض العقارية المشفرة. وقال متحدث باسم الشركة إن الشركة تستعد للردود.
أربعة نماذج AI رائدة تناقش هذا المقال
"الرهون العقارية المدعومة بالعملات المشفرة هي تجربة رائدة متخصصة وعالية المخاطر ذات قابلية توسع محدودة بسبب التقلبات، واحتياجات الضمان المفرط، وعدم اليقين التنظيمي/السوقي."
بينما يصور المقال الرهون العقارية المدعومة بالعملات المشفرة على أنها وصول أوسع لملكية المنازل، فإن الإشارة الحقيقية هي مدى ضيق الممر المتاح للتوسع. يعتمد المنتج على استقرار البيتكوين ويتطلب ضمانات مفرطة كبيرة (على سبيل المثال، عملات مشفرة أكثر بكثير من الدفعة الأولى النقدية). إذا تذبذبت أسعار العملات المشفرة، فقد يواجه المقترض تصفية تلقائية قبل وقت طويل من المقترضين التقليديين، مما قد يترك كلا الطرفين معرضين للخطر في فترة ركود. تشير المخاطر التنظيمية المحيطة بإقراض العملات المشفرة، ومتانة الشراكات (BETR/COIN)، والسوق الصغير القابل للعنونة (9٪ من الأمريكيين يمتلكون عملات مشفرة) إلى أن هذا يظل تجربة رائدة متخصصة بدلاً من اتجاه للسوق الشامل.
ولكن هذا لا يزال من الممكن أن يكون نجاحًا لمرة واحدة بدلاً من نموذج قابل للتطوير؛ فقد تؤدي صدمة الأسعار أو التحول التنظيمي إلى جعل النهج غير جذاب أو غير مربح للمقرضين بسرعة.
"إن متطلب تغطية الضمان بنسبة 250% يثبت أن هذا ليس منتج رهن عقاري، بل قرض هامش مرتفع المخاطر يعرض كلاً من المُقرض والمُقترض للإفلاس الناجم عن التقلبات الشديدة."
تحاول شركة Better Home & Finance (BETR) هندسة "تأثير الثروة" لجيل الألفية المولودين في عالم العملات المشفرة، لكن هذا المنتج هو في الأساس استراتيجية ذات نسبة قرض إلى قيمة (LTV) مرتفعة مقنّعة بالابتكار. من خلال المطالبة بتغطية ضمانات تصل إلى 2.5 ضعف، فإنهم ينشئون فعليًا قرضًا هامشيًا مقابل أصول متقلبة لتمويل دفعة أولى. في حين أن هذا يحل مشكلة فخ السيولة لحائزي العملات على المدى الطويل (HODLers)، فإنه يُدخل مخاطر نظامية هائلة إذا انخفض سعر البيتكوين بشكل حاد، مما يؤدي إلى تصفية قسرية. بالنسبة لشركة BETR، هذه محاولة يائسة للاستيلاء على حصة في السوق في بيئة ركود للرهن العقاري، لكن التدقيق التنظيمي واحتمال تخلف المقترضين عن السداد في سيناريو شتاء العملات المشفرة يجعل هذا استثمارًا عالي التقلب ومنخفض الثقة.
إذا ظل البيتكوين في سوق صاعدة علمانية طويلة الأجل، فإن هذا المنتج يسمح للمقترضين بالاستفادة من ارتفاع قيمة الأصول مع اكتساب حقوق ملكية منزلية في نفس الوقت، مما يخلق بشكل فعال مُنمّي ثروة مزدوج الرافعة المالية.
"القرض العقاري المدعوم بالعملات المشفرة هو حيلة تسويقية تستهدف سوقاً يضم أقل من 500,000 أمريكي، وليس محركاً مادياً للإيرادات، ويشكل المخاطر التنظيمية خطراً غير متناسب إذا ارتفعت حالات التخلف عن السداد خلال الانكماش القادم للعملات المشفرة."
تقوم شركة Better (BETR) بتسويق منتج متخصص لسوق قابل للعنونة صغير للغاية. 9% فقط من الأمريكيين يمتلكون العملات المشفرة على الإطلاق؛ وعدد أقل يمتلك ما يكفي من البيتكوين للتعهد بـ 250 ألف دولار كضمان لدفع 100 ألف دولار مقدمًا. المراجحة التنظيمية حقيقية ولكنها هشة - يوفر دعم Fannie Mae الشرعية اليوم، ولكن انهيار العملات المشفرة أو سلسلة من حالات التعثر يمكن أن تؤدي إلى تدقيق من الكونغرس يقتل المنتج بين عشية وضحاها. متطلب الضمان المفرط البالغ 2.5x هو علامة حمراء: فهو يشير إلى أن نماذج المخاطر الخاصة بشركة Better تظهر أن تقلبات العملات المشفرة لا يمكن إدارتها، ومع ذلك لا يزالون يقومون بإصدار القروض. هذا يبدو وكأنه لعب علاقات عامة لسعر سهم BETR المتعثر، وليس خط عمل مستدام.
إذا استقر البيتكوين فوق 60 ألف دولار وتسارعت وتيرة تبني العملات المشفرة، يمكن لهذا المنتج أن يصبح خندقًا تنافسيًا حقيقيًا لـ Better — يستقطب المقترضين ذوي الثروات العالية الذين يرفضون تصفية مراكزهم، وتشير الشراكة مع Fannie Mae إلى قبول مؤسسي يقلل من مخاطر التنظيم المستقبلية.
"يحمل منتج الرهن العقاري للعملات المشفرة من BETR مخاطر تخلف عن السداد ومخاطر سمعة كبيرة نظرًا للتغطية المفرطة المطلوبة وتقلب البيتكوين الموثق."
يسمح الرهن العقاري المدعوم بالعملات المشفرة من Better للمقترضين بتعهد 2.5 ضعف الدفعة الأولى بعملة البيتكوين (BTC) أو USDC دون بيعها، مما يحافظ على المكاسب المحتملة ويتجنب الضرائب الفورية. ومع ذلك، يواجه المنتج قيودًا هيكلية: 9٪ فقط من الأمريكيين يمتلكون عملات مشفرة، وعدد أقل لديهم ممتلكات كافية، وانخفاض البيتكوين بنسبة 48٪ من 123 ألف دولار إلى 63.9 ألف دولار في عام واحد يسلط الضوء على مخاطر التصفية بعد 60 يومًا من التأخر في السداد. لا يمتد دعم Fannie Mae للقرض الأساسي إلى القرض الثانوي المضمون، مما يترك BETR معرضًا لدورات حبس الرهن إذا انهارت أسعار العملات المشفرة. الفجوات التنظيمية التي أشار إليها النقاد والحاجة إلى ضمانات إضافية تتجاوز الدفعات الأولى القياسية تقيد قابلية التوسع بشكل أكبر.
إذا استقر البيتكوين فوق 60 ألف دولار وتركّزت الثروة المشفرة بين أصحاب الدخل المرتفع، يمكن للمنتج أن يستحوذ على شريحة دائمة دون إثارة تخلف واسع النطاق، مما يصحح مكانة BETR الرائدة.
"قد يؤدي خطر الحفظ/السيولة حول الضمانات المشفرة إلى عدم توفر الضمانات وخسائر تتجاوز تحركات أسعار BTC، مما يقوض الضمان المفرط لـ BETR بنسبة 2.5x."
أحد المخاطر التي تم التغاضي عنها هو الحفظ والسيولة للضمانات المشفرة. تستشهد Grok بتأخرات لمدة 60 يومًا وتحركات الأسعار، ولكن إذا اعتمدت BETR على جهات حفظ خارجية أو بورصات، فإن الاختراقات أو الإعسار أو تجميد السحوبات يمكن أن تجعل الضمانات غير متاحة عند التصفية، مما يضخم الخسائر حتى لو لم ينهار سعر BTC. المخاطر التشغيلية بالإضافة إلى المخاطر التنظيمية تجعل الضمان الزائد بنسبة 2.5x أكثر هشاشة بكثير. بدون ترتيبات حفظ قوية وشفافة، هذه ليست مجرد قصة مخاطر سعرية.
"الفائدة الحقيقية للمنتج هي التهرب الضريبي، مما يخلق هيكل حوافز خطير حيث يعطي المقترضون الأولوية لممتلكات العملات المشفرة على التزامات الرهن العقاري خلال تقلبات السوق."
يفشل Claude و Grok في تحقيق الحافز الأساسي: لا يتعلق الأمر بملكية المنازل؛ بل يتعلق بالاستفادة الفعالة من الضرائب. من خلال رهن عملة البيتكوين (BTC)، يتجنب المقترضون حدث تحقيق مكاسب رأسمالية الذي يأتي مع البيع لتمويل دفعة أولى. هذا يخلق تأثير "الاحتفاظ" للمقترض. في حين أن المخاطر التشغيلية المتعلقة بالحفظ حقيقية، فإن الخطر الحقيقي هو سيكولوجية "نداء الهامش". إذا انخفضت عملة البيتكوين (BTC)، فمن المرجح أن يعطي المقترضون الأولوية لمحفظتهم من العملات المشفرة على مدفوعات الرهن العقاري، مما يؤدي إلى اختيار سلبي في مجموعة المقترضين.
"يخلق حبس الضرائب حوافز مشوهة للمقترضين للتخلف عن سداد الرهون العقارية بدلاً من تصفية العملات المشفرة، مما يؤدي إلى تضخيم شدة خسائر BETR بما يتجاوز معدلات التخلف التقليدية."
رؤية Gemini حول الكفاءة الضريبية حادة، لكنها تعكس حسابات المخاطر. إذا أعطى المقترضون الأولوية لممتلكاتهم من العملات المشفرة على مدفوعات الرهن العقاري خلال فترات الركود، فإن BETR تواجه ليس فقط حالات تخلف عن السداد ولكن تخلفًا عن السداد *استراتيجيًا* - يختار المقترضون التخلي عن المنزل للحفاظ على مركزهم في BTC. هذا أسوأ من الاختيار العكسي؛ إنه خطر أخلاقي متأصل في تصميم المنتج. دعم Fannie Mae للقرض الأساسي لا يحمي الضمان الثانوي لـ BETR إذا كان المقترض غارقًا في كليهما.
"قد يؤدي تحقيق الضرائب عند التصفية إلى ردع التخلف الاستراتيجي أكثر مما يسمح به كلود."
يتجاهل تصعيد كلود للتخلف عن السداد الاستراتيجي الاحتكاك الضريبي المدمج في المنتج. سيؤدي المقترضون الذين يتجنبون مكاسب رأس المال عن طريق رهن البيتكوين بدلاً من بيعها إلى تفعيل أحداث التحقق عند أي تصفية قسرية، مما يرفع التكلفة الفعلية للانسحاب مقارنة بالرهون العقارية التقليدية. يمكن لهذا الاحتكاك أن يخفف من الخطر الأخلاقي على الضمانات الثانوية حتى لو لم تقدم فاني ماي أي حماية، على الرغم من أن انخفاضًا حادًا بما فيه الكفاية في الأسعار سيظل يطغى على الحافز.
يشكك الخبراء في الرهون العقارية المدعومة بالعملات المشفرة، مشيرين إلى ضيق السوق القابل للعنونة، والإفراط الكبير في الضمانات، والمخاطر التنظيمية، واحتمالية التخلف عن السداد الاستراتيجي في حالة الركود.
لا يوجد.
احتمالية التخلف عن السداد بشكل استراتيجي في ظل تراجع العملات المشفرة، مما يترك المقترضين والمقرضين على حد سواء معرضين للخطر.