ملاحظات Conference Q1 لمنشآت لوجستية أمريكا

نقاط رئيسية

• هل تهتم بـ Logistic Properties of the Americas؟ إليك خمسة أسهم نفضلها أكثر.

• Logistic Properties of the Americas (LPA) سجلت نتائج قوية في الربع الأول، مع زيادة الإيرادات بنسبة 21.6% وزيادة الدخل التشغيلي الصافي بنسبة 28.6% على أساس سنوي. ظل المحفظة مليئة بالكامل، بينما ارتفع NOI نفس العقار بنسبة 10.9% وارتفعت الإيجارات المتوسطة لكل قدم مربع بنسبة 9.8%.

• المكسيك أصبحت الآن تركيزًا رئيسيًا للنمو للشركة، بعد أول عمليات شراء فيها واتفاق لشراء حوالي 200 مليون دولار من الأصول المستقرة من الفئة A على مدار الوقت. يتوقع الإدارة عمليات شراء إضافية في المكسيك قبل نهاية السنة، ويضع أولويات الأصول بالدولار وال Tenants من الفئة A.

• تطوير في بيرو لا يزال في الغالب مُعاقدًا مسبقًا، مما يقلل من مخاطر التنفيذ:Two Callao Logistics Park مرافق هي 92% مُعاقد مسبقًا ومتوقعة الانتهاء في الربع الثاني والثالث. أنهت LPA الربع مع ديون صافية إلى العقارات الاستثمارية بنسبة 42.1% ولا توجد ديون كبيرة قادمة في القريب العاجل.

Logistic Properties of the Americas (NYSEAMERICAN:LPA) أعلنت عن بداية قوية لعام 2026، مع الإشارة من الإدارة إلى ارتفاع الإيجارات، والOccupancy الكامل، وتوسيع العمليات في المكسيك كعوامل رئيسية لأداء الربع الأول.

في مكالمة الأرباح الربع الأول، قال الرئيس التنفيذي إستeban Saldarriaga إن LPA قدمت «ربعًا متميزًا»، مع زيادة الإيرادات بنسبة 21.6% وزيادة الدخل التشغيلي الصافي بنسبة 28.6% مقارنة بالعام السابق. ظل منصة اللوجستيات عبر الحدود مملوءة بالكامل خلال الربع.

→ ماكدونالدز هو الأرخص على الإطلاق—هل يجعل ذلك ذلك شراء؟

قال سالدارياغا أن النتائج تعكس ليس فقط توسيع المحفظة، بل أيضًا قوة التسعير في الأسواق التي ما زالت فيها المساحات الحديثة من الفئة A نادرة. ارتفع NOI نفس العقار بنسبة 10.9%، بينما ارتفعت الإيجارات المتوسطة لكل قدم مربع بنسبة 9.8% إلى 8.74 دولار.

قال: «هذه الأرقام توضح قوة نموذج أعمالنا، والتنفيذ المنضبط، والموقع السوقي الميزة، وقاعدة العملاء عالية الجودة المتنوعة».

بيرو وكولومبيا تقودان نمو الإيرادات

→ كيف Looks اليوم رهان بيركشير على صحيفة نيويورك تايمز

بيرو كانت المساهمة الأقوى في الربع، مع زيادة الإيرادات بنسبة 39.9%. قال الرئيس المالي بول سميث أن الزيادة كانت في المقام الأول بسبب نشاط الإيجار الإضافي وزيادة Occupancy المستقرة، بما في ذلك Occupancy مبنى جديد لشركة بيبسيكو في لوجستيك بارك Callao في ليمَا.

قال سالدارياغا أن منشأة بيبسيكو تم تسليمها في نهاية العام الماضي وهي معتمدة LEED Gold. كما أشار إلى الطلب المستمر على المرافق من الفئة A في المواقع التي تفتقر إلى العرض، قائلاً أن الشركة تستفيد من «الاستهلاك المحلي القوي، ونمو التجارة الإلكترونية، والتوسع الإقليمي في سلاسل التوريد».

→ قد يكون سهم Oklo مستعدًا لارتفاع كبير آخر

قال سميث إن LPA أعاد إيجار مساحة ستغادرها قريبًا قبل انتهاء الإيجار، وحقق Spread إيجار إيجابي بنسبة 25% دون تكاليف رأس المال.

قال سميث إن إيرادات كولومبيا زادت بنسبة 24.8%، بمساعدة إعادة إيجار بأسعار مرتفعة وفقًا لقيمة السوق، وزيادات إيجار مرتبطة بـ CPI، وظروف العملة الأجنبية المواتية. باستثناء تأثير peso الكولومبي الإيجابي، زادت إيرادات كولومبيا بنسبة 8.3% إلى 2.6 مليون دولار، قال سميث.

ارتفعت إيرادات كوستاريكا بنسبة 3.3%، ودفعت بإعادة إيجار، وتجديدات، وزيادة معدلات الإيجار. قال الإدارة أن محفظة كوستاريكا ما زالت مملوءة بالكامل، مع Spread إعادة الإيجار التي تتجه نحو ضعف الأرقام.

Expansion في المكسيك تصبح تركيزًا استراتيجيًا

أقضى الإدارة جزءًا كبيرًا من المكالمة في مناقشة المكسيك، حيث اشترت LPA مؤخرًا zwei منشآت لوجستية في بويبلو، مما يمثل أول استثمار في البلاد. وصف سالدارياغا المكسيك كسوق نمو رئيسي وضروري لقدرة الشركة على تقديم حلول لوجستية عبر الحدود للعملاء متعددي الجنسيات.

لدي LPA أيضًا اتفاق مع Fortem Capital لشراء، على مدار الوقت، حوالي 200 مليون دولار من الأصول المستقرة من الفئة A في Central Park 57. قال سالدارياغا أن أول عمليات شراء تحت هذا الاتفاق متوقعة أن تبدأ في الربع الثاني والثالث من هذا العام.

Central Park 57 تقع في Corridor Logistics وsubmarket من منطقة مدينة مكسيكو الكبرى. قال سالدارياغا أن الحديقة تمثل ما يعادل 36% من مساحة الأرض المستأجرة الصافية الحالية لـ LPA.

تخطط الشركة لتمويل المشتريات من خلال مزيج من الديون، والشركاء المحليين في الأسهم، وأرباح إعادة استثمار رأس المال من خلال مبيعات بعض الأصول في محفظتها الحالية.

خلال جلسة الأسئلة والأجوبة، قال سالدارياغا إن LPA تتوقع «عمليات شراء ذات صلة قبل نهاية السنة» في المكسيك. قال أن الشركة تركز بشكل رئيسي على المنطقة المركزية للمكسيك، بما في ذلك Corridor 57 ومناطق خارج مدينة مكسيكو، بينما تراجع أيضًا الفرص بشكل انتقائي في الأسواق الشمالية.

أضاف أن LPA تفضل الأصول بالدولار وال Tenants من الفئة A العالمية، بينما تظل حذرًا بينما من المتوقع أن تبدأ المفاوضات حول اتفاقية الولايات المتحدة-المكسيك-كندا في نهاية الشهر.

أنبوب التطوير لا يزال في الغالب مُعاقد مسبقًا

لدي LPA أيضًا توسيع منصتها من خلال التطوير في بيرو. الشركة تبني اثنتين من المرافق في لوجستيك بارك Callao بمساحة صافية إجمالية تبلغ 440,000 قدم مربع. قال سالدارياغا أن 92% من هذا المساحة مُعاقد مسبقًا، مما قال إنه يقلل بشكل فعّال من المخاطر.

المبنيين ما زالوا في الجدول الزمني لإنهائهم في الربع الثاني والثالث، ومتوقع أن يولدوا دخلًا سنويًا قدره حوالي 3.2 مليون دولار.

في لوجستيك بارك Callao، لدى LPA مساحة جاهزة واحدة يمكن أن تدعم مبنى خامس بمساحة 210,000 قدم مربع. قال سالدارياغا أن الشركة تتوقع أن تُعاقد هذا المساحة هذا العام بأسعار عائد تصل إلى حوالي 13%، مع الإشارة إلى الاستمرار في قيود العرض.

بحلول نهاية الربع، زادت مساحة الأرض المستأجرة الصافية التشغيلية لـ LPA بنسبة 9.7% من العام السابق إلى 5.8 مليون قدم مربع، بينما زادت المساحة المستأجرة الصافية بنسبة 6.9% إلى 6.2 مليون قدم مربع.

نفقات، خسارة التقييم والديون

انخفضت النفقات التشغيلية بنسبة 4.1% إلى 2.2 مليون دولار، والتي أرجعها سميث بشكل رئيسي إلى استردادات الجمعيات وضرائب العقارات الأقل بعد تعديل واحد في بيرو في العام الماضي.

ارتفعت النفقات العامة والإدارية بنسبة 13.3% إلى 4 ملايين دولار، بشكل رئيسي بسبب ضريبة طارئة واحدة فرضتها الحكومة الكولومبية في الربع الأول. في رد على سؤال من محلل، قال سميث أن الضريبة كانت لها تأثير قدره حوالي 400,000 دولار على النتائج الربع الأول، وهي مبنية على قيم الأصول تحت معايير IFRS. قال أن الضريبة تم معارضتها وهي تحت مراجعة من قبل المحكمة العليا في كولومبيا.

سجلت LPA خسارة في تقييم العقارات الاستثمارية قدرها 9.2 مليون دولار في الربع الأول، مقارنة بربح قدره 1.9 مليون دولار في الفترة نفسها من العام الماضي. قال سميث أن التغيير كان في المقام الأول بسبب تعديلات افتراضية في التقييم وتوحيد المشاريع عبر المنصة.

• خفض قدره 7.2 مليون دولار في تقييمات الأصول الكولومبية يعكس تغييرات في افتراضات التقييم المرتبطة بتغير الظروف السوقية.

• خفض قدره 2.3 مليون دولار في Callao Park في بيرو يعكس أن معظم الارتفاع في القيمة المرتبط بالتطوير تم تسجيله في العام الماضي.

• خفض قدره 1.1 مليون دولار في Coyol II Park في كوستاريكا كان مرتبطًا بتقييم إيجار محدث.

• تأثير سلبي قدره 0.6 مليون دولار مرتبط بتكاليف رأس المال خلال الربع.

ارتفعت تكاليف التمويل بنسبة 12% إلى 5.9 مليون دولار، بشكل رئيسي بسبب زيادة مصاريف الفوائد المرتبطة بنشاطات تمويل جديدة، بما في ذلك قرض جسر تلقاه في الربع الرابع من 2025، تمويل لمبنى جديد في Callao Park، وقرض يدعم التطوير في Cayena Park في كولومبيا. قال سميث أن الزيادة كانت جزئيًا مُعوضة بانخفاض أسعار الفائدة وamortization المخطط لها للقروض.

بحلول نهاية الربع، بلغت ديون LPA الصافية إلى العقارات الاستثمارية 42.1%، وقال سميث أن الشركة لا تمتلك ديونًا كبيرة قادمة في القريب العاجل.

الإدارة تتناول سعر السهم وإعادة استثمار رأس المال

قال سالدارياغا أن الإدارة تشارك في إحباط المساهمين حول ما وصفه بـ «الانحراف الحاد» بين سعر سوق LPA وقيمتها المحاسبية، والتي قال إنها حوالي 8 دولار لكل سهم في نهاية الربع. قال أن الشركة تشارك مع محللي الأبحاث لتوسيع وعي المستثمرين، بما في ذلك شركتين متخصصتين، واحدة منها بدأت بالفعل في التغطية.

في رد على سؤال حول السيولة والنشاط التجاري، قال سالدارياغا إن LPA تقوم بـ «دفع وعي» من خلال موقعها الإلكتروني، والاتصالات، والجهود الترويجية للمستثمرين.

كما سأل المحللون عن إعادة استثمار الأصول. قال سالدارياغا أن الشركة تقيّم بيع الأصول المستقرة الناضجة في الأسواق الأساسية التي أنشأت فيها LPA قيمة من خلال التطوير. قال أن بيرو وكولومبيا قد تكونان جزءًا من هذا الإجراء، مع إمكانية إعادة استثمار الأرباح في المكسيك، حيث ترى الإدارة فرصًا أفضل من حيث المخاطر.

قال سالدارياغا في الختام: «كما شركة عقارية داخلية مُدارة، يمكنك الاعتماد علينا للاستثمار بحكمة واختياريًا مع كفاءة رأس المال في المقدمة».

عن منشآت لوجستية أمريكا (NYSEAMERICAN:LPA)

منشآت لوجستية أمريكا (NYSE American: LPA) هي شركة استثمار عقاري مُدرجة علنًا تركز على شراء وتطوير وإدارة المرافق الصناعية من الفئة A عبر أمريكا. تشمل محفظة الشركة مرافق لوجستية وتوزيع حديثة استراتيجيًا في أسواق رئيسية عبر الولايات المتحدة والمكسيك ولاتين أمريكا. من خلال استهداف المواقع التي تواجه عوائق عالية للدخول، تهدف منشآت لوجستية أمريكا إلى دعم الطلب المتزايد من التجارة الإلكترونية والتجزئة والتصنيع ومزودي اللوجستيات من الطرف الثالث.

تم تأسيس الشركة في عام 2020، وأطلقت IPO في أواخر عام 2020، وهي تُدار من قبل فريق إدارة يتمتع بخبرة عميقة في العقارات الصناعية وعمليات سلسلة التوريد.

تم إنشاء هذا التنبيه الإخباري الفوري بواسطة تقنية الذكاء الاصطناعي من Narrative Science والبيانات المالية من MarketBeat لتقديم القراء بأسرع تقارير غير متحيزة. يُرجى إرسال أي أسئلة أو ملاحظات عن هذا القصة إلى [email protected].

تم نشر المقال «ملاحظات Conference Q1 لمنشآت لوجستية أمريكا» في الأصل بواسطة MarketBeat.

عرض أفضل أسهم مايو 2026.