ضريبة العقارات الفاخرة في نيويورك تتقدم. هل ستنجح؟

من نيويورك إلى فانكوفر إلى لندن، تنتقل فكرة سياسة كانت متخصصة ذات يوم إلى التيار الرئيسي للتمويل الحضري: فرض ضرائب على العقارات الفاخرة، والمنازل الثانية، وشقق العطلات، والوحدات الفاخرة التي تظل جزئيًا أو كليًا غير مستخدمة.

تعد مدينة نيويورك أحدث مثال، حيث يدعم العمدة زوران مامداني وحاكمة ولاية نيويورك كاثي هوتشول الضريبة كجزء من جهد على مستوى الولاية والمدينة لسد فجوة كبيرة في الميزانية. في اقتراح ميزانية جديد هذا الأسبوع، أسقط مامداني خططًا لزيادة ضرائب الممتلكات على العديد من أصحاب المنازل من الطبقة الوسطى، وهي خطوة كان من الممكن أن تكون صعبة على مامداني سياسيًا، لكنه احتفظ بفكرة ضريبة العقارات الفاخرة.

أدت هذه الفكرة بالفعل إلى أزمة سياسية للعمدة بعد أن نشر مقطع فيديو له واقفًا خارج المبنى الذي يمتلك فيه الملياردير صندوق التحوط كين غريفين وحدة سكنية، مما أدى إلى أول رد فعل قوي من غريفين، المعروف بمواقفه المحافظة سياسيًا، ضد مامداني، وتهديد بسحب الأعمال من نيويورك في المستقبل. في حين أن هذا توتر كان متوقعًا أن يتصاعد بين فئة المليارديرات والعمدة الاشتراكي الديمقراطي الجديد، إلا أن مبيعات العقارات في المدينة لا تزال قوية.

ولكن هناك سؤال أكثر جوهرية يتعلق بهذا الشكل الجديد من ضريبة الممتلكات الذي يتعين على نيويورك التعامل معه الآن: هل ينجح؟ توجد أمثلة قائمة من جميع أنحاء العالم للمساعدة في محاولة الإجابة عليه.

توجد نسخ من ضرائب المنازل الثانية والشاغرة عالميًا، عبر العديد من أسواق الإسكان الرئيسية. في كندا، تعد "ضريبة المنازل الشاغرة" في فانكوفر و"ضريبة الإسكان غير المستخدمة" الفيدرالية من أبرز الأمثلة. تبعتها تورنتو مؤخرًا بفرض رسوم إشغال خاصة بها.

مع تفاقم مشكلة القدرة على تحمل تكاليف السكن، واستمرار ارتفاع الإيجارات، وتزايد الضغوط المالية، تستهدف المدن بشكل متزايد ما غالبًا ما يكون رموزًا واضحة لعدم المساواة: الشقق الفاخرة المظلمة في الأحياء الحضرية الرئيسية.

أطر مسؤولو فانكوفر "ضريبة المنازل الشاغرة" في المدينة كمحاولة "لإعادة العقارات الشاغرة أو غير المستخدمة بشكل كافٍ للاستخدام كمنازل إيجار طويلة الأجل للأشخاص الذين يعيشون ويعملون في فانكوفر"، وفقًا للمواد العامة لمدينة فانكوفر حول البرنامج. كما ذكرت المدينة أن الإيرادات الصافية من الضريبة يعاد استثمارها في مبادرات الإسكان الميسور التكلفة.

في أوروبا، تفرض كل من لندن وباريس أشكالًا من الرسوم الإضافية أو الضرائب الأعلى على المساكن الثانية والعقارات غير المستخدمة. تفرض سنغافورة بعضًا من أشد الرسوم الإضافية على المشترين الأجانب عالميًا، حيث تصل إلى 60٪ في حالات معينة.

'ضرائب المنازل الشاغرة وسلوك أصحاب المنازل

تتجه باريس الآن نحو فرض عقوبات أشد على الشواغر. وفقًا لتقارير لوموند، تخطط المدينة لزيادة الضرائب على المساكن الشاغرة بشكل حاد، ويأمل المسؤولون المحليون في إعادة آلاف الوحدات إلى السوق. قال جاك بودرييه، نائب عمدة باريس للإسكان، للصحيفة: "نأمل أن يعود ما لا يقل عن 20 ألف منزل إلى السوق نتيجة لذلك".

في الوقت نفسه، اعترف مسؤولو باريس بحدود هذه السياسة. وجدت تقرير عام 2025 من Cour des Comptes الفرنسية أنه على الرغم من ضرائب الشواغر الأوسع ومعدلاتها الأعلى، فإن الإجراءات "لا يبدو أنها كان لها تأثير كبير على العدد الإجمالي للمنازل الشاغرة".

وفقًا لتوماس بروسي، كبير الباحثين في مركز سياسات الضرائب الحضرية-بروكينغز، تندرج هذه السياسات عمومًا في فئتين: رسوم إضافية متكررة على ضرائب الممتلكات وضرائب معاملات لمرة واحدة. وقال إن التمييز مهم، لأن "ذلك يؤثر على مدى قوة تعديل المالكين لسلوكهم بمرور الوقت".

اقتراح نيويورك هو ضريبة سنوية على المنازل الثانية لغير المقيمين التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين دولار.

تمييز مهم، على عكس قانون نيويورك الذي يستهدف العقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين دولار، هو أن العديد من المدن تفرض الرسوم دون اعتبار محدد لسعر العقار: "بشكل عام، تفرض هذه السياسات ضرائب على المنازل بناءً على حالة الإشغال أو الملكية، وليس بالضرورة على قيمة العقار أو دخل المالك أو ثروته"، قال بروسي.

وفقًا لبول تشيشير، أستاذ الجغرافيا الاقتصادية في كلية لندن للاقتصاد، فإن "سياسات مكافحة المنازل الثانية" راسخة في جميع أنحاء العالم. "نيويورك تابعة، وليست رائدة"، قال. لكن تشيشير جادل بأن صانعي السياسات غالبًا ما يسيئون تشخيص المشكلة: "الاعتقاد الخاطئ الأكبر هو أن هذه الضرائب ستحسن القدرة على تحمل تكاليف السكن في 'المدن الكبرى'. المشكلة هي بشكل أساسي تقييد المعروض من المساكن بسبب السياسات"، قال.

لاحظ تشيشير أيضًا أنه في العديد من الأماكن، تظل المنازل الثانية حصة صغيرة نسبيًا من إجمالي مخزون المساكن، وهو ما اعتبره قد يحد من النطاق المحتمل لأي ضريبة. "حتى في المجتمعات التي بها تركيزات عالية من المنازل الثانية، لا تزال تمثل حوالي 15٪ فقط من مخزون المساكن"، قال، مشيرًا إلى أن القاعدة الضريبية مقيدة هيكليًا.

يقول بروسي إن الأدلة التجريبية من مدن مثل فانكوفر وباريس تدعم هذا الرأي. "إنها تولد بعض الإيرادات وتقلل من الشواغر، لكنها لا تقلل الإيجارات أو الأسعار بشكل عام - وهو ما ينبغي توقعه، نظرًا لأن سوق الإسكان الفاخر منفصل إلى حد كبير عن سوق الإسكان الأوسع".

أحد النتائج الأكثر اتساقًا بين الخبراء هو أن هذه الضرائب تولد إيرادات أقل بكثير مما يتوقعه صانعو السياسات في البداية. قد تكون الاتجاهات العالمية مفيدة في التنبؤ بالإيرادات التي قد تحققها ضريبة نيويورك في النهاية. تتوقع نيويورك ما يصل إلى 500 مليون دولار، لكن هذا الرقم قد يكون متفائلًا، وفقًا لبروسي.

مدقق مدينة نيويورك لديه بعض الشكوك

قال مامداني في إعلان يوم الثلاثاء إن ضريبة العقارات الفاخرة الأولى في نيويورك "ستدر 500 مليون دولار كل عام".

لكن مدقق مدينة نيويورك نفسه أصدر تقريرًا مؤخرًا يفيد بأنه بينما تظهر بيانات فانكوفر انخفاضًا ملحوظًا في المنازل الشاغرة في السنوات التي تلت تطبيق تلك الضريبة، فإن توقعات إيراداتها لنيويورك يجب أن تشمل إمكانية الحصول على مبلغ أقل بكثير من تقدير 500 مليون دولار المقدم. في حين أن ما يصل إلى 510 ملايين دولار ممكن، فإن تقدير 340 مليون دولار إلى 380 مليون دولار قد يكون أكثر واقعية "بعد حساب العقارات التي يمكن تأجيرها بالفعل للمقيمين الأساسيين والتغيرات السلوكية التي تبعت الضرائب المفروضة في أماكن أخرى".

أضاف تقرير المدقق أن الضرائب الأعلى يمكن أن يكون لها تأثير سلوكي أكبر.

قال التقرير: "الاستجابات السلوكية للضريبة - التحويلات إلى الإيجار، والمطالبات بالإقامة الأساسية من قبل الأقارب، والمبيعات، والتحديات القانونية المحتملة - تقدم مزيدًا من التباين الذي سيصبح مرئيًا فقط بعد التنفيذ". "لهذه الأسباب، يجب دمج الضريبة الإضافية في الخطة المالية للمدينة بافتراض إيرادات حذرة".

اقترح تقرير المدقق أن أحد التأثيرات على معاملات العقارات الحقيقية قد يكون إيجابيًا في البداية إذا كان هناك موجة من المبيعات لتجنب الضريبة. لكنه تابع قائلاً: "لم تكن التأثيرات الواسعة على التطوير أو الإيجارات ... كبيرة بشكل عام. ومع ذلك، يمكن الشعور بالتأثيرات المركزة على سوق العقارات الفاخرة بشكل أعمق، كما تشير تجربة لندن".

تم الإشارة إلى سياسة لندن كحكاية تحذيرية.

يقول عبير ماندال من مؤسسة الضرائب، التي تُعتبر عمومًا مركز أبحاث يمين الوسط، إن إمكانات الإيرادات تعتمد بشكل كبير على التصميم والتنفيذ، ولكن حتى ذلك الحين تظل متواضعة نسبيًا مقارنة باحتياجات الإسكان. من النمط الحالي عبر العديد من المدن العالمية، قال ماندال إن الخلاصة متسقة: ذات مغزى من الناحية المطلقة، ولكنها هامشية من الناحية المالية.

حتى في فانكوفر، أحد أكثر الأمثلة عدوانية عالميًا، وحيث انخفضت معدلات الشواغر بشكل كبير بعد تطبيق سياسة الضريبة، تظل إيرادات ضريبة الشواغر صغيرة نسبيًا مقارنة بالنطاق العام لتمويل المدينة. وجدت مؤسسة الضرائب والاقتصاد السياسي أن ضريبة فانكوفر ولدت حوالي 1٪ من إجمالي إيرادات ضرائب المدينة.

يقول ماندال إن المنازل الشاغرة يمكن أن تولد إيرادات ضريبية إضافية دون ضرائب إضافية من منظور آخر: عدم اعتمادها على الموارد العامة. "الاعتقاد الخاطئ الأكبر هو أن هذه ضرائب 'غداء مجاني' على 'المضاربين' الغائبين أو الأثرياء للغاية التي تولد إيرادات كبيرة مع تحسين القدرة على تحمل التكاليف دون تكاليف اقتصادية. في الواقع، تفرض المنازل الثانية، إذا كانت غير مأهولة، تكاليف خدمة هامشية أقل (لا ضغط إضافي على الشرطة، والمدارس، وما إلى ذلك) مع المساهمة في القاعدة الضريبية - مما يجعلها إيجابية مالية صافية"، قال.

سياسة أفضل محتملة من الإدارة المالية

أما بالنسبة للقضية الرئيسية المدفوعة سياسيًا حول ما إذا كانت هياكل الضرائب هذه تسبب هجرة جماعية للمشترين الأثرياء للغاية، فإن الأدلة العالمية لا تشير إلى أن أي تغيير منفرد في السياسة الضريبية سيكون له هذا التأثير. الإجماع بين الخبراء هو أن ضرائب المنازل الثانية تؤثر على القرارات الهامشية ولكنها نادرًا ما تحدد ما إذا كان الأفراد الأثرياء يستثمرون في المدن العالمية. وصف بروسي التأثير بأنه تدريجي بدلاً من حاسم: "من المؤكد أنها ستغير الطلب وتدفع الأسعار للانخفاض للعقارات المميزة، لكن من غير المرجح أن تحدد ما إذا كان شخص ما يمتلك في لندن أو نيويورك أو سنغافورة"، قال بروسي.

ومع ذلك، عند دمجها مع أنظمة ضريبية أوسع، قد تساهم سياسات الضرائب هذه في تحولات تدريجية في الأماكن التي يخصص فيها الأفراد الأثرياء أصولهم، لا سيما نحو ولايات قضائية ذات ضرائب أقل. يواجه صانعو السياسات في أوروبا وأمريكا الشمالية بشكل متزايد منافسة من ولايات قضائية تقدم ضرائب عقارية منخفضة أو شبه معدومة إلى جانب حوافز الإقامة للمستثمرين الأثرياء. أدى صعود دبي كمغناطيس للثروة العالمية إلى زيادة حدة تلك المقارنات، على الأقل قبل بدء الحرب الأمريكية الإيرانية، والتي قد يكون لها أيضًا آثار دائمة.

أشار ماندال إلى أنه بالنسبة للأثرياء للغاية، فإن الأمر يتعلق بالتأثير التراكمي بدلاً من السياسة الواحدة: "تنشأ نقاط التحول من الأعباء التراكمية بدلاً من الرسوم الإضافية المنفصلة"، قال.

تشير الأدلة من المناطق ذات الضرائب المرتفعة، مثل موجات الهجرة من كاليفورنيا/نيويورك إلى فلوريدا/تكساس، والتغييرات في المملكة المتحدة التي دفعت إلى مغادرة لندن إلى دبي، إلى حساسية بين العديد من الفئات السكانية، وليس فقط الأثرياء للغاية، بما في ذلك المتقاعدين، والأفراد الذين يعتمدون على دخل الاستثمار، وأصحاب الأعمال. تظهر بيانات الولايات المتحدة هجرة المليونيرات إلى ولايات ذات ضرائب أقل. لن تؤدي ضريبة واحدة في نيويورك إلى إفراغ مانهاتن، ولكن عند دمجها مع التكاليف المرتفعة الحالية، فإنها تسرع القرارات لأولئك الذين لديهم بصمات مرنة، "خاصة مع توفير العديد من المدن العالمية ملاذًا ترحيبيًا وجوازات سفر قوية"، قال ماندال.

السياسة قصة أخرى. تظل الضرائب جذابة للغاية لأنها تستهدف شريحة ضيقة وميسورة من أصحاب المنازل بدلاً من أصحاب العقارات من الطبقة الوسطى على نطاق واسع، كما يوضح مثال نيويورك. قد تكمن جاذبية ضرائب العقارات الفاخرة في النهاية في رمزيتها أكثر من قوتها المالية: فهي تسمح للحكومات بأن يُنظر إليها على أنها تستجيب لعدم المساواة في الإسكان دون فرض زيادات ضريبية أوسع على المقيمين بدوام كامل.