Acadia (AKR) Q1 2026 Earnings Call Transcript

Bildquelle: The Motley Fool.

DATUM

Mittwoch, 29. April 2026, 11:00 Uhr ET

TEILNEHMER DER KONFERENZ

- President und Chief Executive Officer — Kenneth F. Bernstein

- Executive Vice President und Chief Financial Officer — John Gottfried

- Executive Vice President, Head of Leasing — Alexander J. Levine

- Executive Vice President, Chief Investment Officer — Reginald Livingston

- Lease Administration and Due Diligence Analyst — Lynelle Ray

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Vollständiges Transkript der Telefonkonferenz

Lynelle Ray: Guten Morgen und vielen Dank, dass Sie sich uns zur Telefonkonferenz über die Ergebnisse von Acadia Realty Trust für das erste Quartal 2026 angeschlossen haben. Mein Name ist Lynelle Ray, und ich bin Analystin für Mietverwaltung und Due Diligence. Bevor wir beginnen, beachten Sie bitte, dass Aussagen, die während des Gesprächs getroffen werden und nicht historischer Natur sind, als zukunftsgerichtete Aussagen im Sinne des Securities Exchange Act von 1934 gelten können und die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund einer Vielzahl von Risiken und Unsicherheiten, einschließlich derer, die in den jüngsten Formular 10-K des Unternehmens und anderen periodischen Einreichungen bei der SEC offengelegt wurden, erheblich von den in solchen zukunftsgerichteten Aussagen angegebenen abweichen können.

Zukunftsgerichtete Aussagen gelten nur ab dem Datum dieses Anrufs, dem 29.04.2026, und das Unternehmen übernimmt keine Verpflichtung, diese zu aktualisieren. Während dieses Anrufs kann das Management bestimmte Nicht-GAAP-Finanzkennzahlen, einschließlich Funds from Operations und Net Operating Income, erwähnen. Bitte beachten Sie die Pressemitteilung zu den Ergebnissen von Acadia Realty Trust, die auf der Website veröffentlicht wurde, für die Abstimmung dieser Nicht-GAAP-Finanzkennzahlen mit den am direktesten vergleichbaren GAAP-Finanzkennzahlen. Sobald die Fragerunde eröffnet wird, bitten wir Sie, Ihre erste Runde auf zwei Fragen pro Anrufer zu beschränken, damit jeder die Möglichkeit hat, teilzunehmen. Sie können weitere Fragen stellen, indem Sie sich erneut in die Warteschlange einreihen, und wir werden sie beantworten, soweit die Zeit es zulässt.

Nun freue ich mich, das Wort an Kenneth F. Bernstein, President und Chief Executive Officer, zu übergeben, der die heutigen Managementbemerkungen beginnen wird.

Kenneth F. Bernstein: Danke, Lynelle. Tolle Arbeit. Willkommen, alle zusammen. Wie Sie in unserer Pressemitteilung sehen können, hatten wir ein weiteres starkes Quartal in einem Jahr, das sich als sehr solide erweist, sowohl in Bezug auf unsere internen als auch auf unsere externen Wachstumsinitiativen. Und obwohl geopolitische Ereignisse der Weltwirtschaft sicherlich unerwünschte Unsicherheit hinzugefügt haben, sehen wir dank des Rückenwinds für den Open-Air-Einzelhandel im Allgemeinen und noch mehr für den Straßenhandel weiterhin starke Ergebnisse, die durch eine starke Mieterfrage, eine starke Mieterleistung und attraktive Investitionsmöglichkeiten angetrieben werden. Wie das Team im Detail erläutern wird, haben wir ein Umsatzwachstum von 11 % gegenüber dem Vorjahr erzielt, das durch ein Same-Store-Wachstum von fast 6 % angetrieben wurde.

Und selbst bei erhöhter Unsicherheit an den Kapitalmärkten haben wir Transaktionsaktivitäten im Wert von über 2,5 Milliarden US-Dollar abgeschlossen, bestehend aus 600 Millionen US-Dollar an Neuinvestitionen, 500 Millionen US-Dollar an Rekapitalisierungen innerhalb unserer Investment-Management-Plattform und einer neuen Kreditfazilität von 1,4 Milliarden US-Dollar. Da ich die wichtigsten Treiber des Rückenwinds im Open-Air-Einzelhandel in unseren früheren Anrufen ausführlich besprochen habe, werde ich meine Erklärung etwas einschränken. Aber kurz gesagt, unsere anhaltend starke Leistung wird am bedeutendsten durch unser Straßenhandelsportfolio und insbesondere durch fünf Schlüsselfaktoren angetrieben. Erstens, ein begrenztes Angebot, das weiterhin schrumpft.

Zweitens, und wahrscheinlich noch wichtiger, eine steigende Nachfrage aufgrund des anhaltenden Fokus der Einzelhändler auf eigene physische Standorte, anstatt stark auf Großhandels- oder digitale Kanäle angewiesen zu sein. Drittens, eine starke Mieterleistung aufgrund eines widerstandsfähigen Verbrauchers, insbesondere der Käufer im oberen Segment an unseren Straßenstandorten. Viertens, geringere relative CapEx bei der Neuvermietung von Straßenstandorten. Und schließlich, ein stärkeres jährliches Einkommenswachstum an unseren Straßenstandorten, sowohl aufgrund höherer vertraglicher Wachstumsraten als auch häufigerer Mark-to-Market-Möglichkeiten. Diese anhaltenden Rückenwinde ermöglichen es uns, ein solides internes Top-Line-Wachstum zu erzielen und dieses Wachstum auf das Endergebnis zu übertragen, sowohl in Bezug auf das Gewinnwachstum als auch auf das Nettovermögenswachstum. Alexander J.

Levine wird unseren Fortschritt im letzten Quartal besprechen und warum wir darauf vorbereitet sind, auch in absehbarer Zukunft ein überlegenes Wachstum zu erzielen. Und ergänzend zu diesem internen Wachstum und um sicherzustellen, dass wir dieses stetige Wachstum auch in Zukunft weiter liefern können, sind unsere externen Wachstumsinitiativen. Reginald Livingston wird unsere Akquisitionstätigkeit im letzten Quartal besprechen, bei der wir weiterhin unsere Ziele erreichen, sowohl in Bezug auf unsere Akquisitionen von Straßenhandel auf unserer Bilanz als auch unsere Ausführung über unsere Investment-Management-Plattform. Aber lassen Sie mich ein paar Beobachtungen machen. Da wir im vergangenen Jahr ein gestiegenes Interesse von Investoren am Einzelhandel verzeichnet haben, ist die Konkurrenz für die meisten Formate des Open-Air-Einzelhandels gestiegen.

Aber auch das Volumen der auf den Markt kommenden Deals ist gestiegen. Selbst bei erhöhter Konkurrenz erwarten wir, unsere Akquisitionsziele erreichen zu können. Und während wir das Unternehmen willkommen heißen, war es etwas schwieriger, einfach bestehende Renditen zu kaufen, um unsere Zielrenditen zu erzielen. Was die Investitionsmöglichkeiten im Straßenhandel betrifft, so ist dies zwar wettbewerbsintensiv, aber immer noch ein weniger überfülltes Feld als in anderen Formaten, mit weniger fähigen Käufern. Wir sehen immer noch genügend attraktive Investitionen, die vom ersten Tag an sowohl für das Ergebnis als auch für das Nettovermögen ertragssteigernd sind. Und wir konzentrieren uns am meisten auf Investitionen, bei denen es kurzfristige Wertschöpfungsmöglichkeiten gibt, bei denen wir unsere Fähigkeiten und Beziehungen nutzen können, um diesen Wert zu erschließen.

Wir finden immer noch Deals, die uns kurzfristig eine Rendite von über 6 % bringen, aber einige zusätzliche bewegliche Teile erfordern. Und da unser Team nie gezögert hat, seine Value-Add-Fähigkeiten und Beziehungen einzusetzen, ist diese Verschiebung willkommen. Dasselbe gilt für unsere Investment-Management-Plattform. Die Möglichkeit, opportunistische Renditen zu erzielen, indem man einfach stabile Vermögenswerte kauft, wie wir es während unserer Fund V Investitionsperiode vor einigen Jahren erfolgreich getan haben, wird immer schwieriger; daher waren unsere jüngsten Investitionen im letzten Jahr viel stärker auf Value-Add ausgerichtet, und wir erwarten, dass dieser Fokus fortgesetzt wird.

Und was unsere Investment-Management-Aktivitäten betrifft, so können wir uns tatsächlich mit dem wachsenden Pool institutionellen Kapitals zusammenschließen und dieses gestiegene Interesse nutzen. Wir müssen sie also nicht nur schlagen; wir können uns ihnen auch anschließen. Und um es klar zu sagen, sowohl bei unseren REIT- als auch bei unseren Investment-Management-Akquisitionen ist unser Ziel weiterhin, sicherzustellen, dass unsere Investitionen vom ersten Tag an ertragssteigernd für das Ergebnis und das Nettovermögen sind und einen Penny FFO für jede erworbene Anlage von 200 Millionen US-Dollar erzielen.

Reggie wird darlegen, wie unsere jüngsten Aktivitäten unsere Ziele in Bezug auf Volumen und Ertragssteigerung erfüllen und dann ebenso wichtig, wie wir die Saat für ein anhaltend überlegenes Wachstum in der Zukunft legen. Und schließlich wird John Gottfried unsere Bilanzkennzahlen erläutern und wie wir positioniert sind, um sowohl internes als auch externes Wachstum mit viel trockenem Pulver und vielfältigen Kapitalquellen weiter voranzutreiben. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass unsere Investitionsthese für den Straßenhandel funktioniert. Die internen und externen Möglichkeiten, die wir sehen, bieten eine klare Sicht auf ein solides mehrjähriges Top-Line-Wachstum und die Übertragung dieses Wachstums auf das Endergebnis.

Mit ausreichender Bilanzkapazität sind wir in der Lage, die spannenden Möglichkeiten zu nutzen, die vor uns liegen. Ich möchte dem Team für seine anhaltende harte Arbeit danken. Und damit übergebe ich das Wort an AJ.

Alexander J. Levine: Danke, Ken. Guten Morgen, alle zusammen. Ich möchte mit einem Update zum internen Wachstum beginnen, mit Schwerpunkt auf Trends und Leistungen in unseren wachstumsstarken Straßenlagen. Dann werde ich auf einige unserer langsamer erholenden Märkte mit erheblichem Potenzial eingehen, insbesondere San Francisco und North Michigan Avenue, und ich werde mit einem Update zu Henderson Avenue in Dallas abschließen. Insgesamt ein weiteres starkes Quartal bei der Vermietung auf breiter Front – Straße, Vorort – sowohl im REIT-Portfolio als auch auf der Investment-Management-Plattform. Das Gesamtvolumen der unterzeichneten Mietverträge im ersten Quartal betrug weitere 3,5 Millionen US-Dollar zu unseren Anteilen.

Wir haben unsere Pipeline für neue Mietverträge in fortgeschrittenen Verhandlungen auf 11,5 Millionen US-Dollar erweitert, was einer Nettozunahme von fast 2,5 Millionen US-Dollar gegenüber dem Vorquartal entspricht. Wenn wir Mietverträge abschließen, laden wir die Pipeline schnell wieder auf und noch mehr. Wie Ken erläutert hat, deuten aufgrund der historisch starken Angebots-Nachfrage-Dynamik und des widerstandsfähigen Konsumenten mit hohem Einkommen, der unsere Straßenlagen frequentiert, alle Anzeichen darauf hin, dass wir ähnliche Ergebnisse für den Rest dieses Jahres und darüber hinaus erzielen können. Zusätzlich zu einer beschleunigten Vermietungsgeschwindigkeit sehen wir auch einen stetigen Anstieg der Marktmieten in unseren wachstumsstarken Straßenlagen.

Wir verhandeln derzeit neue Mietverträge, Verlängerungen zu Marktpreisen und Mark-to-Market-Mietverträge entlang mehrerer unserer Straßen, darunter SoHo, Upper Madison Avenue, M Street, Armitage Avenue und Melrose Place. Dies sind alles Märkte, die mehrere Jahre zweistelliges Mietwachstum verzeichnet haben, und wenn wir diese neuen Verträge erfolgreich abschließen, wird dies zu einer gewichteten durchschnittlichen Spanne von etwas mehr als 40 % führen. Denken Sie daran, dass Straßenmietverträge ein vertragliches Wachstum von 3 % haben. Eine Spanne von 40 % nach fünf Jahren mit 3 % Wachstum bedeutet, dass die Mieten in diesem Zeitraum um fast 60 % gestiegen sind. Das meinen wir, wenn wir sagen, dass nicht alle Spannen gleich sind.

Nun, zusätzlich zu dem branchenführenden Wachstum, das wir in unseren Straßenlagen sehen, bauen wir auch weiterhin Überzeugung für historisch starke Märkte auf, die sich in den früheren Stadien der Erholung befinden, wie San Francisco und North Michigan Avenue in Chicago. Bei unserem letzten Update berichteten wir, dass wir seit Anfang 2025 etwa 90.000 Quadratfuß neue Mietverträge für unsere beiden Objekte mit LA Fitness Club Studio und T&T Supermarkets unterzeichnet hatten. Seit unserem letzten Update und nach Ende des ersten Quartals haben wir weitere 25.000 Quadratfuß durch die Unterzeichnung von Sprouts Farmers Market hinzugefügt, die sich Trader Joe's und Club Studio im 555 9th Street anschließen werden.

Und wie T&T und Club Studio wird dies ihr erster Laden in San Francisco sein. Was klar geworden ist, ist, dass die Mieter ihre Überzeugung über die Erholung von San Francisco stärken. Und mit weiteren 70.000 Quadratfuß Fläche, die noch vermietet werden müssen, zusätzlich zu einigen ertragssteigernden Mark-to-Market-Möglichkeiten, gewinnen wir zunehmend Zuversicht, dass wir den erheblichen verbleibenden eingebetteten Wert in unseren beiden San Franciscoer Zentren weiter erschließen können. Direkt hinter San Francisco liegt die North Michigan Avenue, die weiterhin eine stetige Verbesserung verzeichnet und definitiv die Phase der "grünen Triebe" der Erholung hinter sich gelassen hat.

Wir haben noch einen langen Weg vor uns, aber die Fußgängerfrequenz hat das Niveau von vor 2019 wieder erreicht, und seit Beginn dieses Jahres ist eine spürbare Zunahme der Mieternachfrage zu verzeichnen. Im letzten Jahr haben wir Neueröffnungen und neue Mietvertragsabschlüsse von Top-Marken wie Mango, Aritzia, Uniqlo und American Eagle gesehen, und zuletzt die 60.000 Quadratfuß große Candy Hall of Fame in der 830 North Michigan Avenue. Dennoch liegen die Mieten immer noch 50 % unter dem früheren Höchststand. Die North Michigan Avenue ist eine ikonische, unersetzliche Straße, und wir sind zuversichtlich, dass sich die Erholung weiter beschleunigen wird, und wenn dies geschieht, werden wir gut positioniert sein, um diesen Aufschwung zu nutzen.

Und schließlich werde ich mit einem Update zu Henderson Avenue in Dallas abschließen. Zur Erinnerung: Die Vision für Henderson ist es, eine lebendige, begehbare Straße zu schaffen, die mit einer Mischung aus den derzeit gefragtesten Einzelhändlern kuratiert ist und durch dynamische und bekannte F&B-Angebote ergänzt wird – eine Mischung aus dem Besten, was auf Straßen wie der Armitage Avenue in Chicago, der Bleecker Street in New York, der Melrose Place in LA und der M Street in DC funktioniert hat. Kurz gesagt, das erste und einzige echte Straßenhandels-Einkaufserlebnis von Dallas. Die Straße hat bereits einen großartigen Start hingelegt, mit Mietern wie Tecovas und Warby Parker, die Umsätze erzielen, die bereits eine Verdopplung der Mieten rechtfertigen würden.

Und da 80 % unseres Einzelhandels an der Straße bereits vergeben sind, tun unsere neuen Mietverträge genau das. Ich kann die Namen aller Marken, die sich verpflichtet haben, nicht verraten, aber um Ihnen einen Eindruck zu geben: Das Projekt wird eine gesunde Mischung aus national anerkannten Mietern wie Rag & Bone, die von Highland Park Village umziehen, sowie eine Sammlung jüngerer Marken umfassen, die auf einigen unserer anderen wachstumsstarken Straßen wie Gizio, Cami und Margaux erfolgreich waren. Und wir reservieren etwa 10 % unserer Fläche für Marken, die lokaler und authentischer für Texas sind.

Fügen Sie einige unterhaltsame, umsatzstarke F&B-Angebote wie Prince Street Pizza, Papa Bagels und Salt N' Stir Eis hinzu, und Sie haben die Zutaten für eine gut kuratierte, begehbare Straße. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die wichtigste Erkenntnis ist, dass wir trotz konstant hoher Vermietungsaktivitäten in den letzten Quartalen weiterhin einen erheblichen Spielraum nach vorne sehen, sowohl in Bezug auf die Mark-to-Market-Möglichkeiten und die laufende Vermietung unserer wachstumsstarken Straßen als auch durch die Erschließung von Märkten, die in jüngerer Zeit Anzeichen einer starken Erholung zeigen. Wie immer möchte ich dem Team für seine harte Arbeit danken. Und damit übergebe ich das Wort an Reggie.

Reginald Livingston: Danke, AJ, und guten Morgen, alle zusammen. Ich werde zwei Dinge behandeln: unsere Transaktionsaktivitäten für Q1 und bis April, und dann werde ich einige Perspektiven darauf geben, was wir auf dem Markt sehen. Auf der Transaktionsseite waren wir bisher unglaublich beschäftigt. Wir haben über 1 Milliarde US-Dollar an Akquisitionen und Rekapitalisierungen abgeschlossen, Fuß gefasst auf zwei der führenden Luxus-Einzelhandelskorridore des Landes, und das alles unter Einhaltung unserer Ertrags- und Wachstumsschwellenwerte und dem Aufbau einer Pipeline, die für den Rest des Jahres ein hohes Aktivitätsniveau aufrechterhalten sollte. Lassen Sie uns also einige Details durchgehen. Beginnend mit den noch nicht angekündigten Akquisitionen.

Am Ende des Quartals haben wir innerhalb unseres REIT-Portfolios unsere erstmalige Investition in der Worth Avenue in Palm Beach mit dem Erwerb von 225 Worth für 43 Millionen US-Dollar getätigt. Diese Straße ist einer der unersetzlichsten Luxus-Einzelhandelskorridore des Landes und verfügt über alle Zutaten für ein anhaltendes Mietwachstum, einschließlich starker Mieterleistung, einer High-End-Kundenbasis und begrenztem Angebot. Das Objekt beherbergt Gucci, Jay McLaughlin und G4 und bietet eine erhebliche Mark-to-Market-Möglichkeit, die wir in naher Zukunft nutzen werden. Unsere Überzeugung bezüglich Worth geht über dieses einzelne Objekt hinaus.

Wir haben eine aktive Pipeline in diesem Korridor, und unsere Strategie dort spiegelt das wider, was wir in anderen Märkten umgesetzt haben: eine grundlegende Position erwerben, Skalierung aufbauen und die Vorteile der Konzentration nutzen, um die Renditen im Laufe der Zeit zu steigern. Nach Ende des Quartals haben wir, ebenfalls in unserem REIT-Portfolio, 4 und 28 Newbury für 109 Millionen US-Dollar abgeschlossen. Diese Objekte sind