Arizona Mann verkaufte zwei Häuser für 744.000 US-Dollar – verlor dann vor Gericht und schuldete Steuern auf 255.000 US-Dollar. Was jeder Verkäufer wissen muss

Der Verkauf eines Hauses kann mit einer der großzügigsten Steuererleichterungen im US-Steuerrecht verbunden sein – aber eine aktuelle Entscheidung des Tax Court ist eine deutliche Erinnerung daran, dass dies nicht in jeder Situation zutrifft.
In Pesarik gegen Commissioner verkaufte ein Immobilienmanager im Jahr 2020 zwei Immobilien für insgesamt 743.800 US-Dollar (1) – Immobilien, für die er ursprünglich 424.750 US-Dollar bezahlt hatte und für die er glaubte, keine Steuern auf Gewinne zu schulden, so ein Bericht des Wall Street Journal.
Der Chef Richter des Tax Court, Patrick Urda, entschied anders: Jeffrey Pesarik schuldete Steuern auf 255.281 US-Dollar nicht deklarierte Einkünfte, zuzüglich Straf- und Zinsgebühren. Er konnte nicht nachweisen, dass ein Haus als sein Hauptwohnsitz qualifiziert war, und konnte auch einen Großteil der geltend gemachten Verbesserungskosten des anderen Hauses nicht belegen.
Der Fall zeigt, was passieren kann, wenn Verkäufer davon ausgehen, dass sie für Steuererleichterungen qualifiziert sind, die sie nicht tatsächlich verdient oder dokumentiert haben.
Viele Verkäufer „gehen davon aus, dass die IRS keine Fragen stellen wird“, sagte der Wirtschaftsprüfer Eric Bronnenkant von Edelman Financial Engines dem Wall Street Journal (2).
Der Ausschluss für den Verkauf von Wohneigentum gemäß Abschnitt 121 des Steuergesetzes erlaubt qualifizierten Verkäufern, bis zu 250.000 US-Dollar Gewinn aus einem Hausverkauf auszuschließen, wenn sie ledig sind, oder bis zu 500.000 US-Dollar für verheiratete Paare, die gemeinsam veranlagen. Dies ist eine bedeutende Erleichterung, aber sie ist an strenge Bedingungen geknüpft (3).
Laut IRS müssen Sie, um sich zu qualifizieren, das Haus mindestens zwei der fünf Jahre unmittelbar vor dem Verkauf besessen und als Ihren Hauptwohnsitz bewohnt haben. Sie können dies nur alle zwei Jahre geltend machen. Wenn Sie mehr als ein Haus besitzen, legt die IRS fest, dass der Ausschluss nur für Ihren Hauptwohnsitz gilt – nicht für ein Ferienhaus, eine Mietwohnung oder eine Investitionsimmobilie (4).
Während Pesarik die Besitzfrist für sein Haus in Massachusetts erfüllte, war das Problem der Nachweis, dass es tatsächlich sein Hauptwohnsitz war.
Der Richter bemerkte, dass er keine Steuererklärungen aus Massachusetts oder einen Führerschein aus diesem Bundesstaat hatte und seine Kreditkartenrechnungen an ein Postfach in New Hampshire gingen. Der Führerschein, den er als Ausweis benutzte, stammte aus Arizona. Der Stromverbrauch wies keine durchgängige Ansässigkeit in Massachusetts nach. Daher lehnte das Gericht den Ausschluss ab, was ihn allein für diese Immobilie einen steuerpflichtigen Gewinn von über 137.000 US-Dollar kostete (2).
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Hier geraten viele Verkäufer ins Stolpern. Die IRS schaut nicht einfach auf die Urkunde. IRS Publication 523 beschreibt einen „Fakten-und-Umstände“-Test: Der Hauptwohnsitz ist im Allgemeinen dort, wo Sie die meiste Zeit verbringen, aber auch andere Faktoren zählen – wie Ihre Postanschrift, Ihr Führerschein, Ihre Wählerregistrierung, die Adresse Ihres Bankkontos und Mitgliedschaften in lokalen Organisationen.
Wenn Sie Ihre Zeit zwischen zwei Immobilien aufteilen, müssen Sie nachweisen können – mit echten Papiernachweisen –, welche davon Ihr Hauptwohnsitz ist, mit konsistenten Aufzeichnungen (5).
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Auch wenn der Ausschluss nicht gilt oder der Gewinn die Ausschlussgrenze übersteigt, können Verkäufer steuerpflichtige Gewinne reduzieren, indem sie ihre angepasste Kostenbasis erhöhen.
Die IRS erklärt, dass Ihre angepasste Basis mit Ihrem Kaufpreis beginnt und mit qualifizierten Kapitalverbesserungen steigt, wie z. B. einem neuen Dach, zusätzlicher Quadratmeterzahl, einem ausgebauten Keller oder modernisierten Systemen (6). Routinemäßige Reparaturen und Wartungsarbeiten zählen nicht, nur Arbeiten, die den Wert steigern, die Nutzungsdauer des Hauses verlängern oder es an eine neue Nutzung anpassen (7).
Pesarik versuchte dies für seine Immobilie in New Hampshire zu nutzen und beanspruchte rund 82.000 US-Dollar für Renovierungen an einem Haus, das er für 30.000 US-Dollar gekauft und für 187.000 US-Dollar verkauft hatte. Das hätte seinen steuerpflichtigen Gewinn erheblich reduziert. Aber das Gericht lehnte den Großteil davon ab. Seine Unterlagen, einschließlich Kreditkartenabrechnungen von Baumärkten und eine Tabellenkalkulation, reichten nicht aus, um nachzuweisen, welche Arbeiten durchgeführt wurden oder ob sie qualifiziert waren (2).
Die Lektion: Jede Kapitalverbesserung sollte mit Verträgen, Genehmigungen, Rechnungen und Quittungen dokumentiert werden, die vom ersten Tag des Besitzes an in einer separaten Datei organisiert sind.
Pesarks Verluste hörten nicht bei den Nachzahlungen auf.
Das Gericht verhängte eine strafbezogene Strafe von 20 % auf seine Unterzahlung wegen Fahrlässigkeit und erheblicher Unterschätzung seiner Steuerschuld. Er argumentierte, dass eine medizinische Erkrankung seine Fähigkeit zur Einhaltung einschränkte, aber das Gericht stellte fest, dass er nicht nachweisen konnte, dass sie sich tatsächlich auf seine Steuerschulden auswirkte (2).
Der Ausschluss für den Verkauf von Wohneigentum ist eine der wertvollsten Erleichterungen im Steuerrecht. Der Fall Pesarik sollte Sie nicht davon abhalten, ihn in Anspruch zu nehmen, wenn Sie qualifiziert sind, aber er dient als Erinnerung, dies korrekt zu tun, mit den erforderlichen Unterlagen. Bevor Sie verkaufen, stellen Sie sicher, dass Sie:
Bestätigen Sie, dass Sie sich wirklich qualifizieren
Erfüllt das Haus, das Sie verkaufen, die Zwei-von-Fünf-Jahres-Besitz- und Nutzungsregel? Können Sie das nachweisen? Wenn Sie Ihre Zeit zwischen Immobilien aufteilen, dokumentieren Sie Ihren Hauptwohnsitz konsequent, nicht nur, wenn ein Verkauf bevorsteht.
Kennen Sie die Grenzen
Der Ausschluss kann nur alle zwei Jahre genutzt werden, und jeder Gewinn über der Grenze von 250.000 oder 500.000 US-Dollar ist steuerpflichtig. Für Zweitwohnungen, Mietobjekte und Investitionsobjekte gilt der Ausschluss nicht (4).
Erfassen Sie jede qualifizierte Verbesserung
Ihre angepasste Basis steigt mit Kapitalverbesserungen, und eine höhere Basis bedeutet einen geringeren steuerpflichtigen Gewinn (6). Bewahren Sie datierte Quittungen, Rechnungen von Auftragnehmern und Genehmigungsunterlagen für jedes Projekt auf.
Vergessen Sie nicht die Verkaufskosten
Provisionen, Anwaltsgebühren und andere Transaktionskosten können ebenfalls Ihren steuerpflichtigen Gewinn reduzieren – aber nur, wenn Sie sie dokumentiert haben (5).
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Tax Notes (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
Dieser Artikel liefert nur Informationen und sollte nicht als Ratschlag verstanden werden. Er wird ohne jegliche Gewährleistung bereitgestellt.