Choice Properties Real Est Invstmnt Trst Q1 Llamada de resultados Aspectos destacados

Adquisición de First Capital: Choice y su socio KingSett acordaron comprar First Capital REIT por aproximadamente 9.400 millones de CAD, y Choice espera adquirir aproximadamente 5.000 millones de CAD de los activos minoristas de First Capital, calificando el acuerdo como una oportunidad estratégica y rara para fortalecer su cartera.

Fortaleza operativa: La ocupación de la cartera se mantuvo resiliente en 98.1% (minorista 97.9%, industrial 98.6%), con diferenciales de arrendamiento promedio del 21.8% impulsando un crecimiento del NOI en efectivo comparable de activos del 3%.

Financieros y perspectivas: El FFO del primer trimestre fue de 196 millones de CAD (0.271 CAD/unidad, +2.7% interanual) y el NAV IFRS aumentó a 14.53 CAD/unidad; excluyendo el acuerdo de First Capital, Choice reiteró la guía de crecimiento del NOI en efectivo comparable de activos del 2-3% y un FFO diluido/unidad de 1.08-1.10 CAD para el año.

Los ejecutivos de Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) destacaron la ocupación resiliente, los sólidos diferenciales de arrendamiento y el crecimiento constante del NOI comparable de activos durante la llamada de resultados del primer trimestre de 2026 del REIT, al tiempo que revisaron una adquisición "transformacional" recientemente anunciada que involucra a First Capital REIT.

Adquisición de First Capital enmarcada como una oportunidad rara y estratégica

El presidente y CEO Rael Diamond comenzó volviendo a una transacción importante anunciada dos semanas antes. El 16 de abril, Choice Properties y su socio KingSett Capital acordaron adquirir First Capital REIT por aproximadamente 9.400 millones de CAD. Al cierre, Diamond dijo que Choice espera adquirir aproximadamente 5.000 millones de CAD de los activos minoristas de First Capital, y KingSett adquirirá los activos restantes.

"Las oportunidades para adquirir activos de esta calidad y escala son extremadamente raras, especialmente aquellas que se alinean tan estrechamente con nuestra estrategia", dijo Diamond, y agregó que la adquisición "fortalece aún más nuestra cartera y solidifica a Choice como el REIT líder en Canadá". La gerencia dijo que proporcionará actualizaciones sobre el progreso de la transacción durante todo el año.

Ocupación estable, diferenciales de arrendamiento impulsan el crecimiento del NOI comparable de activos

Diamond dijo que la ocupación de la cartera en el primer trimestre se mantuvo "resiliente" en 98.1%, respaldada por una "actividad de renovación excepcional" y diferenciales de arrendamiento promedio del 21.8%, que contribuyeron a un crecimiento del NOI comparable de activos del 3%. Dijo que el REIT vio "actividad saludable tanto en minorista como en industrial", mientras continuaba rellenando el espacio minorista e impulsando el crecimiento industrial con una ocupación casi total.

En el sector minorista, Choice reportó una ocupación del 97.9%, con 364,000 pies cuadrados de renovaciones y 97,000 pies cuadrados de nuevos arrendamientos completados durante el trimestre. Los diferenciales de renovación minorista fueron del 17.2%, liderados por las regiones del Atlántico y Ontario, y la gerencia señaló que los resultados estuvieron influenciados por una renovación. Diamond dijo que el diferencial fue "impulsado principalmente por la renovación de 28,000 pies cuadrados", descrita como la primera renovación de mercado en 15 años para ese inquilino, que había estado pagando alquileres por debajo del mercado. Excluyendo esa renovación, el diferencial minorista promedio fue del 13.2%.

La retención minorista fue del 75.8%, lo que Diamond atribuyó en gran medida a la terminación anticipada de dos ubicaciones de Toys “R” Us y una terminación estratégica separada ya rellenada con alquileres más altos, que suman aproximadamente 50,000 pies cuadrados. Excluyendo estas terminaciones, dijo que la retención habría sido de alrededor del 85%. Diamond agregó que más de la mitad del espacio desocupado en el trimestre ya tiene acuerdos comprometidos que se espera que comiencen más adelante este año, y Choice está en "discusiones de arrendamiento avanzadas" para rellenar las antiguas ubicaciones de Toys “R” Us.

Se destacan iniciativas de creación de valor, incluida la reposición de Bloor y Dundas

La gerencia también discutió la actividad de creación de valor minorista, incluida una reposición relacionada con el desarrollo en Bloor y Dundas. Diamond dijo que Loblaw desocupó 90,000 pies cuadrados de espacio de almacén en un antiguo Zehrs en marzo, y Choice está reposicionando la propiedad para introducir un nuevo Shoppers Drug Mart y un GoodLife junto con la inversión de Loblaw en una conversión de No Frills.

Diamond dijo que se espera que la iniciativa genere aproximadamente 2 millones de CAD de NOI incremental en la estabilización en la segunda mitad de 2027 y cree aproximadamente 25 millones de CAD de valor incremental total. Agregó que la revitalización no introduce gravámenes de arrendamiento adicionales que afectarían los planes de desarrollo a más largo plazo.

En la sesión de preguntas y respuestas, el vicepresidente senior de Arrendamiento y Operaciones, David Muallim, dijo que el aumento en Bloor y Dundas está impulsado por nuevos inquilinos que ingresan a un espacio que se había utilizado temporalmente. "Loblaw esencialmente estaba pagando un alquiler bruto por usar el espacio para almacenamiento de forma temporal", dijo Muallim, y agregó que fue rellenado con Shoppers y GoodLife.

Muallim también abordó cómo se estructuran las transacciones de "ajuste de tamaño" de Loblaw, diciendo que los nuevos inquilinos externos pagan el alquiler del mercado y que un pago de terminación de Loblaw "tiene en cuenta el costo de arrendamiento y cualquier diferencia entre el alquiler en vigor que Loblaw está pagando y el alquiler del mercado que paga el nuevo inquilino".

El sector industrial permanece casi lleno, la oferta de grandes bahías en el GTA se está ajustando

En el sector industrial, Diamond dijo que la ocupación al final del trimestre fue del 98.6%. El REIT completó 103,000 pies cuadrados de renovaciones con un diferencial del 46.2%, impulsado principalmente por las carteras de Alberta y el Atlántico. La retención industrial fue del 56.6%, lo que Diamond dijo que se debió en gran medida a una no renovación de 73,000 pies cuadrados en Edmonton, donde Choice no pudo satisfacer los requisitos de crecimiento del inquilino.

Choice también completó 24,000 pies cuadrados de nuevos arrendamientos en Alberta y Ontario a precios aproximadamente un 40% superiores a las tasas promedio en vigor, dijo Diamond. En el Gran Toronto, señaló una oferta cada vez más ajustada de espacio industrial de alta calidad y de grandes bahías, y dijo que a medida que Choice avanza en la próxima fase de Choice Caledon Business Park, el REIT espera ser "una de las únicas opciones disponibles" para espacio nuevo de más de 750,000 pies cuadrados en el mercado el próximo año.

Muallim dijo a los analistas que dada la fortaleza del mercado minorista, Choice anticipa "fuertes diferenciales de arrendamiento", pero espera diferenciales en el "rango de dos dígitos bajos" durante los trimestres restantes, señalando que algunas renovaciones están ligadas a tarifas fijas en arrendamientos más antiguos.

El FFO aumenta, el NAV sube ligeramente; se reitera la perspectiva excluyendo el impacto de la adquisición

La directora financiera Erin Johnston informó que los fondos de operaciones del primer trimestre fueron de 196 millones de CAD, o 0.271 CAD por unidad diluida, un aumento del 2.7% interanual. Johnston dijo que el aumento fue impulsado por un crecimiento total del NOI en efectivo del 4.2%, incluidas las contribuciones del crecimiento comparable de activos, adquisiciones netas, nuevo desarrollo y mayores ingresos por cesión de arrendamientos. Los factores de compensación incluyeron menores ingresos por inversiones, mayores gastos por intereses de la actividad de refinanciamiento, mayores gastos generales y administrativos, y menores ingresos por comisiones.

Johnston dijo que los resultados incluyeron elementos no recurrentes, incluidos aproximadamente 1.9 millones de CAD de ingresos incrementales por cesión de arrendamientos en comparación con el año anterior y 3.2 millones de CAD de menores ingresos por inversiones vinculados a la reducción de la distribución de Allied. Excluyendo estos elementos, dijo que el crecimiento del FFO por unidad fue de aproximadamente el 3.5%.

Los fondos de operaciones ajustados fueron de 0.247 CAD por unidad, un 0.8% menos que el año anterior, ya que un mayor gasto de capital de mantenimiento, descrito como "en gran medida relacionado con el momento", compensó el crecimiento del FFO. La tasa de pago de AFFO fue del 78%.

El NOI en efectivo comparable de activos aumentó 7.5 millones de CAD, o 3%, interanual. El NOI en efectivo comparable de activos minoristas aumentó 6 millones de CAD (3.2%), el industrial aumentó 3 millones de CAD (6.2%), y el de uso mixto/residencial disminuyó aproximadamente 1.5 millones de CAD (15.4%) principalmente debido a un incentivo de impuestos a la propiedad del año anterior.

Choice reportó un valor neto de activos IFRS de 14.53 CAD por unidad, un aumento de aproximadamente 67 millones de CAD, o 0.7%, desde el final del año. Johnston dijo que el aumento reflejó una contribución neta de 51 millones de CAD de las operaciones y una ganancia neta de valor razonable de 66 millones de CAD sobre las propiedades de inversión, parcialmente compensada por una pérdida de valor razonable de 49 millones de CAD sobre la inversión de Choice en Allied Properties, que se marca a mercado cada período según las NIIF. Las ganancias de valor razonable sobre las propiedades de inversión fueron "impulsadas principalmente por nuestra cartera minorista", incluidas las ajustes de tasas de capitalización en Ontario, Quebec y Columbia Británica respaldadas por tasaciones externas y resultados de arrendamiento, dijo.

Sobre el apalancamiento y la liquidez, Johnston dijo que Choice mantuvo un "balance general líder en la industria", con aproximadamente 1.600 millones de CAD de liquidez disponible y aproximadamente 14.000 millones de CAD de propiedades libres de gravámenes. La relación deuda/EBITDA fue de 7x, sin cambios desde el final del año, y dijo que no hubo actividades de financiación materiales ni vencimientos de deuda en el trimestre.

Johnston también detalló las finalizaciones de desarrollo: dos intensificaciones minoristas por un total de 22,000 pies cuadrados a un rendimiento combinado del 8.9%, incluido un Shoppers Drug Mart de 17,000 pies cuadrados en Renfrew, Ontario (rendimiento del 7.5%) y un arrendamiento de tierras de 5,000 pies cuadrados a un inquilino de QSR en Ottawa (rendimiento del 42%).

Mirando hacia el futuro, Johnston reiteró las perspectivas del REIT excluyendo el momento incierto y los impactos financieros de la transacción de First Capital. Choice espera una ocupación estable, un crecimiento del NOI en efectivo comparable de activos del 2% al 3%, y un FFO diluido por unidad de 1.08 a 1.10 CAD para el año. Dijo que se espera que el crecimiento de las ganancias se "modere ligeramente en los próximos dos trimestres" debido a la superposición de la favorableidad relacionada con la adquisición, el momento de los ingresos por cesión de arrendamientos y la reducción de la distribución de Allied, pero agregó que la compañía se mantiene en camino para sus perspectivas de fin de año.

En respuesta a las preguntas de los analistas, la gerencia dijo que los ingresos por cesión de arrendamientos en 2026 están "principalmente relacionados con los ajustes de tamaño de Loblaws, consistentes con años anteriores", y la mayor parte se espera en el tercer y cuarto trimestre. Muallim dijo que Choice está planeando aproximadamente cuatro ubicaciones de ajuste de tamaño de Loblaw en 2026, y que una reducción de aproximadamente 30,000 pies cuadrados es "bastante estándar", dependiendo del sitio.

Diamond dijo a los analistas que se espera que la actividad de adquisición fuera del acuerdo de First Capital sea "muy ligera" este año, aunque Choice podría hacer "algunos pequeños ajustes" antes del cierre. Sobre las sinergias potenciales vinculadas a la cartera de First Capital, Johnston dijo que la guía inicial de FFO incluía costos incrementales para escalar la plataforma, incluidos personal corporativo adicional y un equipo de arrendamiento incremental, pero el REIT "no ha modelado ninguna sinergia incremental relacionada con la plataforma". Diamond agregó que Choice lo está viendo "más como una transacción de activos".

Diamond concluyó diciendo que el negocio y la cartera permanecen "en excelente forma", y la compañía espera proporcionar otra actualización este verano.

Acerca de Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN)

Choice Properties Real Estate Investment Trust invierte, administra y desarrolla propiedades minoristas y comerciales en todo Canadá. La cartera de la compañía consiste principalmente en centros comerciales anclados por supermercados y supermercados independientes. Las propiedades se encuentran principalmente en Ontario y Quebec, seguidas por Alberta, Nueva Escocia, Columbia Británica y Nuevo Brunswick. Choice Properties genera la mayor parte de sus ingresos del arrendamiento de propiedades a sus inquilinos. El inquilino principal de la compañía, el minorista de gran formato Loblaw Companies, contribuye a la gran mayoría del alquiler total.