Cómo la guerra de Irán podría aplastar la recuperación de la vivienda en EE. UU., y no se trata solo de las tasas hipotecarias

El impacto inmediato de la guerra con Irán en el mercado inmobiliario de EE. UU. ha sido un fuerte aumento en las tasas hipotecarias. Un día antes de que comenzaran los ataques, la tasa promedio del préstamo fijo a 30 años era del 5,99%, según Mortgage News Daily. Ahora ronda el 6,5%.
Las tasas más altas han limitado lo que se esperaba que fuera una mejora en la asequibilidad. No solo las tasas hipotecarias estaban cayendo antes de la guerra, sino que las ganancias de precios de las viviendas se estaban reduciendo y la oferta de casas en venta estaba aumentando. Todo eso favoreció a los compradores, que se habían enfrentado a un mercado ajustado y caro.
A medida que las tasas de interés subieron la semana pasada, las solicitudes de hipotecas para comprar una casa cayeron un 5% respecto a la semana anterior, según la Mortgage Bankers Association. Pero no se trata solo de las tasas hipotecarias.
Zillow había pronosticado un aumento del 4,3% en las ventas de viviendas existentes este año, en comparación con el año pasado.
"Si bien eso, por supuesto, no sería un mercado fuerte, representaría un mercado que ha dado un giro, y 2026 actuaría como un año de 'reajuste'", escribió Mischa Fisher, economista jefe de Zillow, en un informe el martes. "Sin embargo, ha surgido una nueva incertidumbre a través de los precios de la energía y las preocupaciones sobre la inflación, lo que añade una nueva complejidad a nuestras perspectivas".
Fisher utilizó el aumento de las tasas hipotecarias, debido a las crecientes preocupaciones sobre la inflación y la "posibilidad de un ligero repunte en la tasa de desempleo dado el poder de gasto del consumidor reducido resultante de los precios más altos".
Modelando eso, pronosticó que si el escenario actual solo durara hasta finales de abril, las ventas de viviendas aún aumentarían un 3,48% este año en comparación con el año pasado. Si terminara el 1 de julio, las ganancias de ventas caerían al 2,33%. Si terminara el 1 de septiembre, la ganancia sería del 1,21%. Finalmente, si las tasas hipotecarias se mantuvieran 50 puntos básicos por encima de su trayectoria original y el desempleo también aumentara en 20 puntos básicos durante el resto de 2026, Fisher pronostica una disminución del 0,73%.
Sin embargo, los efectos ya están afectando al mercado de construcción nueva. Después de reportar decepcionantes ganancias trimestrales el martes, KB Home redujo su pronóstico para todo el año.
"Los consumidores se han enfrentado a una variedad de desafíos en los últimos dos años, y el conflicto en Medio Oriente que comenzó a fines de febrero ha agregado otra capa de incertidumbre", dijo el presidente de KB Home, Jeff Mezger, en una llamada con analistas. "En este contexto, y teniendo en cuenta que nuestros pedidos netos en el primer trimestre estuvieron por debajo del nivel que necesitábamos para mantener nuestra guía de entrega para todo el año anterior, estamos reduciendo nuestro rango para el año".
Los constructores ahora tienen un suministro muy alto de viviendas en venta, y el inventario del lado existente también está aumentando, aunque más en el Sur y el Oeste que en el Noreste y el Medio Oeste.
Incluso antes de que comenzara la guerra, los compradores estaban cancelando contratos a la tasa más alta desde 2017, según un recuento de Redfin. Aproximadamente 1 de cada 7 viviendas, o el 13,7% de las viviendas que entraron en contrato en febrero, fueron canceladas, frente al 12,8% de un año antes. Los compradores tienen de repente la sartén por el mango, con más de 600.000 vendedores más que compradores en el mercado, según Redfin. Esa es una brecha cercana a un récord, aunque varía mucho de un mercado a otro.
"A medida que el mercado inmobiliario se acerca a la temporada del 'mejor momento para vender', se encuentra en una posición precaria, atrapado entre mejoras a largo plazo e inestabilidad repentina a corto plazo", escribió Jake Krimmel, economista senior de Realtor.com en un informe semanal.