LXP Industrial (LXP) Transcripción de la llamada de ganancias del primer trimestre de 2026

Fuente de la imagen: The Motley Fool.

FECHA

Miércoles, 29 de abril de 2026, a las 8:30 a.m. ET

PARTICIPANTES DE LA LLAMADA

- Presidente y Director Ejecutivo — T. Wilson Eglin

- Director Financiero — Nathan Brunner

- Director de Inversiones — Brendan Mullinix

- Vicepresidente Ejecutivo y Director de Gestión de Activos — James Dudley

- Relaciones con Inversores — Heather Gentry

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Transcripción Completa de la Conferencia Telefónica

Heather Gentry: Gracias, operador. Bienvenidos a la Conferencia Telefónica y Transmisión Web de Resultados del Primer Trimestre de 2026 de LXP Industrial Trust. El comunicado de resultados se distribuyó esta mañana y tanto el comunicado como el suplemento trimestral están disponibles en nuestro sitio web en la Sección de Inversores y se presentarán a la SEC en un Formulario 8-K. Ciertas declaraciones realizadas durante esta conferencia telefónica con respecto a eventos futuros y resultados esperados pueden constituir declaraciones prospectivas dentro del significado de la Ley de Reforma de Litigios sobre Valores Privados de 1995. LXP cree que estas declaraciones se basan en suposiciones razonables.

Sin embargo, ciertos factores y riesgos, incluidos los incluidos en el comunicado de prensa de resultados de hoy y los descritos en los informes que LXP presenta ante la SEC de vez en cuando, podrían hacer que los resultados reales de LXP difieran materialmente de los expresados o implícitos en dichas declaraciones. Excepto que lo exija la ley, LXP no asume la obligación de actualizar ninguna declaración prospectiva. En el comunicado de prensa de resultados y el paquete de divulgación suplementario trimestral, LXP ha conciliado todas las medidas financieras no GAAP con las medidas GAAP más directamente comparables. Cualquier referencia en estos documentos a FFO ajustado de la compañía se refiere a los fondos de operaciones ajustados de la compañía disponibles para todos los tenedores de capital y de unidades en una base totalmente diluida.

Las medidas de rendimiento operativo de una inversión individual no están destinadas a ser vistas como una medida numérica del rendimiento financiero histórico o futuro, la posición financiera o los flujos de efectivo de LXP. En la llamada de hoy, Will Eglin, Presidente y CEO; y Nathan Brunner, CFO, proporcionarán una actualización comercial reciente y comentarios sobre los resultados del primer trimestre. Brendan Mullinix, CIO; y James Dudley, Vicepresidente Ejecutivo y Director de Gestión de Activos, estarán disponibles para la parte de preguntas y respuestas de esta llamada. Ahora le cedo la palabra a Will.

T. Wilson Eglin: Gracias, Heather, y buenos días a todos. Tras la ejecución exitosa de nuestras iniciativas estratégicas clave en 2025, incluido el fortalecimiento de nuestro balance, el aumento de la ocupación y la resolución de nuestra vacancia de grandes superficies. Este año, nos centramos principalmente en crear valor en nuestro banco de tierras y abordar nuestras expiraciones a corto plazo y la vacancia existente. Hemos ejecutado 3.2 millones de pies cuadrados de nuevos arrendamientos y renovaciones de arrendamiento hasta la fecha, destacando el resultado exitoso en nuestras instalaciones de 1.1 millones de pies cuadrados en el mercado de Greenville-Spartanburg. Además, arrendamos más de 300,000 pies cuadrados de vacancia y extendimos el arrendamiento de una instalación de 850,000 pies cuadrados en San Antonio por 10 años.

Los fundamentos industriales continúan avanzando en la dirección correcta, con una absorción neta en el primer trimestre en EE. UU. de aproximadamente 40 millones de pies cuadrados, lo que representa el primer trimestre más fuerte en 3 años. Nuestros mercados objetivo representaron aproximadamente 29 millones de pies cuadrados o el 72% de la absorción neta en EE. UU., lo que demuestra la fortaleza continua en nuestros mercados, particularmente en Phoenix, Indianápolis, Houston, Dallas-Fort Worth, Atlanta y Columbus. Estas tendencias positivas se reflejan en nuestro sólido impulso de arrendamiento hasta la fecha, así como en nuestra cartera futura en la que estamos en conversaciones activas sobre 7.4 millones de pies cuadrados de arrendamiento de desarrollo y redesarrollo de vacancia y expiraciones hasta 2027. La actividad de arrendamiento continúa siendo la más fuerte para instalaciones de gran formato, especialmente para aquellas de 1 millón de pies cuadrados o más.

También estamos viendo una mayor demanda de inquilinos relacionados con centros de datos y proveedores de fabricación e industrias en nuestros mercados. El volumen de arrendamiento de 1.8 millones de pies cuadrados durante el trimestre incluyó la extensión en nuestras instalaciones de 1.1 millones de pies cuadrados en Greenville-Spartanburg, lo que añadió un valor considerable. Renovamos este arrendamiento por 4 años adicionales hasta 2031, después del arrendamiento inicial de 2 años firmado en mayo de 2025. Esta extensión mejoró el rendimiento inicial estabilizado en efectivo del 8% del proyecto de desarrollo, con el nuevo alquiler en efectivo que representa un aumento del 5% sobre el alquiler anterior y aumentos anuales del alquiler del 3%. En los 700,000 pies cuadrados restantes que arrendamos durante el trimestre, logramos aumentos de alquiler base y en efectivo del 34% y 24%, respectivamente.

La construcción está en marcha en nuestro proyecto de desarrollo de 1.2 millones de pies cuadrados en Phoenix que anunciamos en nuestra última llamada trimestral. Desde entonces, los 2 millones de pies cuadrados restantes en el West Valley han sido arrendados, dejando ningún edificio de un millón de pies cuadrados actualmente disponible en el mercado. Estamos en conversaciones con un inquilino prospectivo y estamos bien posicionados si proceden con un arrendamiento en el mercado del West Valley dada la oferta limitada de edificios de un millón de pies cuadrados. Estamos evaluando otras oportunidades de desarrollo en nuestro banco de tierras, incluido en Columbus, donde tenemos 69 acres en nuestros sitios de tierras de Aetna, que pueden soportar 3 instalaciones que suman aproximadamente 1.25 millones de pies cuadrados.

En los últimos 12 meses, la absorción neta en el mercado de Columbus fue de 10 millones de pies cuadrados, lo que resultó en una disminución de la vacancia de más de 300 puntos básicos. Columbus continúa siendo un mercado de distribución fuerte con una demanda creciente en todos los tamaños de productos, particularmente en el espacio de gran formato, y ha visto una afluencia de actividad de inquilinos que apoya centros de datos e instalaciones de fabricación avanzada. En la medida en que avancemos con futuros proyectos de desarrollo, tenemos la intención de financiarlos a través de ventas de activos oportunistas en nuestros mercados no objetivo. Como hemos señalado anteriormente, la actividad de adquisición será selectiva y se financiará a través de transacciones de intercambio 1031 para diferir las ganancias de las disposiciones.

Ahora le cedo la palabra a Nathan, quien proporcionará una descripción más detallada de nuestras finanzas, actividad de arrendamiento y balance.

Nathan Brunner: Gracias, Will. Nuestro FFO ajustado de la compañía en el primer trimestre fue de aproximadamente $47 millones o $0.80 por acción ordinaria diluida, lo que representa un crecimiento del 2.6% con respecto al primer trimestre de 2025. El crecimiento del NOI comparable fue del 2% para el trimestre, lo que estuvo en línea con nuestras expectativas. Nuestra cartera estabilizada estaba arrendada al 96.6% al final del trimestre y al 97.1% proforma para nuevos arrendamientos firmados en abril, en línea con el final del año 2025.

Mantenemos tanto nuestra guía de FFO ajustado de la compañía para 2026 en el rango de $3.22 a $3.37 por acción ordinaria como nuestra guía de crecimiento del NOI comparable para 2026 en el rango de 1.5% a 2.5%. Con respecto a la cadencia del crecimiento comparable para el resto del año, anticipamos que el crecimiento del NOI comparable en el segundo trimestre será menor que en el primer trimestre, lo que reflejará el impacto de las salidas del primer trimestre y el momento del inicio de los arrendamientos para los nuevos arrendamientos firmados hasta la fecha. Se espera que estos nuevos arrendamientos contribuyan a un mayor crecimiento del NOI comparable en la segunda mitad del año. Los gastos generales y administrativos (G&A) en el primer trimestre fueron de aproximadamente $10.3 millones, y se espera que los G&A de todo el año 2026 se encuentren en un rango de $39 millones a $41 millones.

Pasando al arrendamiento. Continuamos logrando un buen progreso en las expiraciones de 2026 y hemos abordado aproximadamente 3.7 millones de pies cuadrados o el 57% de nuestro total de vencimientos de arrendamiento de 2026 con un aumento promedio del alquiler en efectivo de aproximadamente el 25%, excluyendo 2 renovaciones a tasa fija. Will destacó algunos de los arrendamientos más grandes que ejecutamos hasta la fecha, y mencionaré un puñado de otros resultados notables de arrendamiento. Durante el trimestre, renovamos 352,000 pies cuadrados en nuestras instalaciones de 640,000 pies cuadrados en Charlotte, Carolina del Norte, por un plazo de 3 años con incrementos anuales del 3.5%, lo que representa un aumento del alquiler en efectivo del 42%. Estamos comercializando activamente los 288,000 pies cuadrados restantes de la propiedad, que expira en octubre de 2026.

Posteriormente al cierre del trimestre, extendimos el arrendamiento con el inquilino que ocupa 270,000 pies cuadrados en nuestras instalaciones multitenant en el mercado de Savannah, que tenía una expiración el 30 de julio. La extensión del arrendamiento a 10 años con incrementos anuales del 3% representa un aumento del alquiler en efectivo del 19% sobre el alquiler anterior. Con respecto a la expiración de 2027, después del trimestre, extendimos el arrendamiento en nuestras instalaciones de 850,000 pies cuadrados en San Antonio por un plazo de arrendamiento de 10 años con incrementos anuales del 2.75%. La extensión del arrendamiento comienza en mayo de 2027 con un aumento del alquiler en efectivo del 25%. Nos alienta las conversaciones activas en curso sobre 4.6 millones de pies cuadrados de los vencimientos de arrendamiento de 2026 y 2027, incluidas varias de nuestras instalaciones más grandes.

Hemos arrendado 330,000 pies cuadrados de vacancia hasta la fecha. Durante el trimestre, arrendamos 85,000 pies cuadrados en Indianápolis a un inquilino involucrado en el desarrollo de centros de datos, logrando un aumento del alquiler en efectivo del 34%. Después del trimestre, arrendamos nuestras instalaciones de 250,000 pies cuadrados en el mercado de Houston por un plazo de 7 años con incrementos anuales del 3.75%. El nuevo arrendamiento de Houston comienza en junio y representa un aumento del alquiler en efectivo del 25%. El balance de LXP se mantiene en excelente estado, con una deuda neta a EBITDA ajustado anualizado de 5.1x al cierre del trimestre. Teníamos $1.3 mil millones en efectivo en el balance al cierre del trimestre, y nuestra línea de crédito revolvente de $600 millones no estaba utilizada y estaba totalmente disponible.

Como destacamos en nuestra última llamada, la reestructuración de nuestra línea de crédito revolvente de $600 millones y nuestro préstamo a plazo de $250 millones en enero extendió el perfil de vencimiento de la deuda de la compañía y redujo los costos de interés, fortaleciendo aún más el balance y proporcionando flexibilidad financiera. Finalmente, recompramos 325,000 acciones en el trimestre a un precio promedio de $48.70 por acción. Con eso, le devuelvo la llamada a Will.

T. Wilson Eglin: Gracias, Nathan. En resumen, estamos satisfechos con los resultados del primer trimestre y nuestros sólidos resultados de arrendamiento hasta la fecha. A medida que avanzamos en el año, seguiremos centrándonos en la ejecución de nuestras prioridades estratégicas, incluido el despliegue disciplinado de capital, la búsqueda de oportunidades de crecimiento que mejoren el valor, el arrendamiento de nuestro proyecto especulativo de Phoenix y las vacancias restantes, y el impulso del crecimiento de los alquileres de mercado a mercado. A medida que el mercado de arrendamiento continúa mejorando, confiamos en que nuestra cartera de arrendamiento futura de más de 7 millones de pies cuadrados resultará en numerosos resultados de arrendamiento atractivos que producirán sólidos resultados de mercado a mercado. Con eso, le devuelvo la llamada al operador.

Operador: [Instrucciones del Operador] Nuestra primera pregunta proviene de Todd Thomas con KeyBanc Capital Markets.

Todd Thomas: Un par de preguntas. Una, sobre el... usted habló, Will, sobre la falta de espacio de gran formato en algunos de sus mercados principales, incluido Phoenix, donde comenzó la construcción. ¿Puede hablar sobre cómo eso está impactando el mercado? ¿Está viendo que eso se traduce en poder de fijación de precios, mejores discusiones sobre el crecimiento prospectivo de los alquileres o urgencia por parte de los inquilinos? Y luego, ¿buscaría como que des-riesgar y pre-arrendar ese proyecto de desarrollo? ¿O cree que probablemente ofrece mejores oportunidades de retorno esperar hasta que esté más cerca de su finalización y entrega?

T. Wilson Eglin: Sí, claro. Gracias, Todd. Creo que, como esperábamos en Phoenix desde nuestra última llamada, los últimos 2 millones de pies cuadrados de edificios competitivos se han arrendado. Por lo tanto, estamos esencialmente en una excelente posición en esa instalación que hemos comenzado. Tenemos un prospecto con el que estamos trabajando bastante de cerca, pero nada que informar hoy. Creo que preferiríamos pre-arrendar y des-riesgar la inversión y asegurar una ganancia y luego seguir adelante, porque hay otras buenas oportunidades en el banco de tierras. Mencionó Columbus, ese es otro que creemos que nos favorece bastante. La demanda de grandes formatos está funcionando muy bien. Y por el momento, somos bastante optimistas sobre el resultado en Phoenix, sin duda.

Todd Thomas: De acuerdo. Y luego, Nathan, usted indicó que el 57% de las expiraciones de 2026 se han abordado. Creo que eso incluyó parte de la actividad que ocurrió en abril. ¿Puede proporcionar una actualización sobre las expiraciones restantes de 2026 en términos de sus expectativas, si hay alguna salida conocida?

James Dudley: Todd, soy James. Yo me encargo de eso. Tenemos una muy buena actividad en las expiraciones de 2026 restantes y la mayoría de las cuales esperamos renovar. Tenemos algunas salidas pequeñas conocidas restantes. Tenemos un espacio de 97,000 pies cuadrados en nuestro edificio multitenant en Columbus, donde esperamos que el inquilino se mude. Estamos marcando eso para arrendar. Tenemos buena actividad en ese. Y luego, supongo que también mencionando un par de las nuevas vacancias que tuvimos.

Tuvimos la salida de Tampa, los 230 que hemos tenido actividad decente recientemente y también los 120 que acaban de mudarse en el primer trimestre también en Greenville-Spartanburg, en los que tenemos muy buena actividad. Y luego también tenemos un arrendamiento muy pequeño en Greenville-Spartanburg de 70,000 pies cuadrados del que esperamos que el inquilino se mude y otro de 163,000 pies cuadrados en Greenville-Spartanburg que se mudó. Por lo tanto, salidas pequeñas, buena actividad en un mercado fuerte y las cosas de Greenville-Spartanburg se concentran principalmente en el parque que poseemos.

Así que tenemos muchas cosas diferentes que podemos hacer desde una perspectiva de tamaño y reubicando inquilinos, estamos hablando con los inquilinos que están actualmente en o alrededor de ese espacio en el parque para tratar de averiguar si algunos quieren expandirse. Así que, de nuevo, buena actividad en esa próxima vacancia y la vacancia que tuvimos en el primer trimestre.

Todd Thomas: De acuerdo. Eso es útil. Y por último, supongo, los 1.8 millones de pies cuadrados de vacancia, esa oportunidad en la cartera, la estima en aproximadamente $0.32 por acción. ¿Hay algo incorporado en la guía relacionado con el arrendamiento de ese espacio vacante que afectaría o que está incluido en la guía de este año?

Brendan Mullinix: Sí. Todd, quizás la forma en que lo plantearía es volviendo a los impulsores subyacentes de la guía. Y son prácticamente los mismos que en nuestra llamada de resultados del cuarto trimestre. Es decir, la ocupación promedio de la cartera en el punto medio es de aproximadamente el 96.5%, lo que está esencialmente en línea con donde terminamos el primer trimestre o un poco por encima con parte de la actividad que tuvimos en abril. En el extremo superior de la guía, la ocupación promedio sería del 97% y en el extremo inferior, la ocupación promedio sería del 96%.

Operador: Nuestra próxima pregunta proviene de Anthony Paolone con JPMorgan.

Anthony Paolone: Dados los comentarios sobre Columbus, ¿cuál es la probabilidad de que comience uno o dos proyectos este año?

Brendan Mullinix: Soy Brendan. Nada que anunciar hoy, pero como se ha señalado, los fundamentos en Columbus son muy positivos hoy. Hemos estado viendo mucha demanda tanto de usos relacionados con centros de datos como de fabricación, así como de los impulsores de demanda que han existido en ese mercado [indiscernible] durante algún tiempo. Por el momento,