National Storage (NSA) Transcripción de ganancias del cuarto trimestre de 2025

<p>Fuente de la imagen: The Motley Fool.</p>
<h2>FECHA</h2>
<p>Jueves, 26 de febrero de 2026 a las 1 p.m. ET</p>
<h2>PARTICIPANTES DE LA LLAMADA</h2>
<ul>
<li>Presidente y Director Ejecutivo — David G. Cramer</li>
<li>Director Financiero — Brandon S. Togashi</li>
<li>Vicepresidente de Relaciones con Inversores — George Hoglund</li>
</ul>
<h2>PUNTOS CLAVE</h2>
<ul>
<li>FFO Básico por Acción — $0.57 para el trimestre y $2.23 para el año, en el extremo superior de la guía y "superando el consenso".</li>
<li>Ingresos de Tiendas Comparables — Disminuyeron 70 puntos básicos, una mejora secuencial respecto a una disminución de 260 puntos básicos en el trimestre anterior, con nueve de los 21 mercados reportados entregando crecimiento positivo.</li>
<li>Ocupación — Disminuyó 70 puntos básicos año tras año al cierre del año, en comparación con una disminución de 140 puntos básicos al final del trimestre anterior; la ocupación de enero aumentó 20 puntos básicos año tras año, y la tendencia positiva continuó en febrero.</li>
<li>Gastos Operativos de Tiendas Comparables — Disminuyeron 80 puntos básicos para el trimestre; para el año completo, crecieron 3.1%, lo que estuvo ligeramente por debajo del extremo inferior de la guía para todo el año.</li>
<li>Costos de Nómina — Reducidos en un 4.1% para el trimestre y 2.8% para el año, atribuidos a eficiencias operativas continuas.</li>
<li>Gasto de Marketing — Aumentó en un 37% para el trimestre y 31% para el año, ya que la gerencia invirtió en adquisición de clientes, y el liderazgo destacó las ganancias resultantes en volumen de alquiler y rendimiento de la plataforma.</li>
<li>Plataforma de Inversiones de Capital Preferente — Introducida durante el año, con más de $50 millones ya bajo contrato para su despliegue en tres propiedades.</li>
<li>Actividad de Adquisición y Disposición — Vendió 15 propiedades por un total de $97 millones y adquirió 10 propiedades por un total de $75 millones para el año; completó $24 millones adicionales en ventas de propiedades durante el trimestre y $21 millones en ventas más $10 millones en adquisiciones posteriores al cierre del trimestre.</li>
<li>Apalancamiento — La deuda neta a EBITDA al cierre del trimestre fue de 6.6x, justo por encima del rango objetivo de 5.5x-6.5x, con $375 millones en vencimientos en 2026 que se espera principalmente refinanciar con un nuevo préstamo a plazo.</li>
<li>Aspectos Destacados de la Guía para 2026 — Crecimiento de ingresos de tiendas comparables proyectado en 90 puntos básicos, crecimiento de gastos operativos en 3%, crecimiento plano de NOI de tiendas comparables y FFO básico por acción en $2.19; la guía incluye $50 millones–$150 millones en adquisiciones y disposiciones cada una.</li>
<li>Volumen de Alquiler de Mudanzas — El volumen de alquiler finalizó aproximadamente un 11% más alto año tras año para el cuarto trimestre, a pesar de una disminución de aproximadamente el 10% en octubre debido a la comparación con un huracán; los volúmenes de enero y febrero siguieron siendo aún más altos.</li>
<li>Tendencias de RevPAR y Tasa Alcanzada — Una "mejora modesta" en la tasa alcanzada se mantuvo durante todo el año, respaldada por mejoras continuas en las iniciativas de ECRI (aumento de tarifa para clientes existentes), incluso cuando los "roll-downs" se mantuvieron en el rango bajo a medio del 30%.</li>
<li>Optimización de la Cartera — Se salieron de cinco estados y el número de marcas se consolidó a seis; se espera que la mayor parte del trabajo de reposicionamiento de la cartera se complete en 2026, pasando a mantenimiento continuo a partir de entonces.</li>
<li>Cobertura de Dividendos — La gerencia declaró que "la guía implicaría que no estamos cubriendo el dividendo este año", con expectativas de regresar a la cobertura total para el cuarto trimestre y un posicionamiento más fuerte si los fundamentos continúan mejorando en 2027.</li>
</ul>
<p>¿Necesita una cita de un analista de Motley Fool? Envíe un correo electrónico a <a href="/cdn-cgi/l/email-protection">[email protected]</a></p>
<h2>RIESGOS</h2>
<ul>
<li>El Presidente y Director Ejecutivo Cramer dijo: "la guía implicaría que no estamos cubriendo el dividendo este año", y que no se espera cobertura hasta la segunda mitad del año o 2027, dependiendo de la mejora fundamental.</li>
<li>El Director Financiero Togashi citó "$375 millones de vencimientos este año" con un viento en contra de las tasas de interés de medio año esperado por los costos de refinanciación anticipados que superan la tasa combinada en vigor del 4.5%.</li>
<li>Se espera que otros ingresos relacionados con la propiedad, incluido el seguro de inquilinos, sean un "lastre" para el crecimiento de los ingresos de tiendas comparables nuevamente en 2026, aunque la comparación se vuelve más fácil a mediados de año.</li>
<li>En ciertos mercados como Phoenix y Atlanta, el exceso de oferta continúa pesando en la mejora secuencial de los ingresos, limitando el ritmo de inflexión positiva hasta que el nuevo desarrollo se desacelere materialmente.</li>
</ul>
<h2>RESUMEN</h2>
<p>La gerencia confirmó que las iniciativas de transformación operativa e integración de plataformas están completas, lo que permite una ejecución consistente y elimina las fuentes de distracción citadas en períodos anteriores. El énfasis estratégico en marketing y precios dinámicos impulsó un aumento de dos dígitos año tras año en los volúmenes de alquiler, lo que sustentó la estabilización de la ocupación y una mejora secuencial pronunciada en la disminución de los ingresos de tiendas comparables. La compañía introdujo y comenzó a desplegar una plataforma de inversión de capital preferente, gestionando activamente el capital al rotar activos no esenciales y concentrar la inversión en mercados objetivo para la densificación y el crecimiento de empresas conjuntas. Los datos de enero y febrero mostraron un impulso positivo continuo en la ocupación y los flujos de alquiler, reforzando la guía de la gerencia para una mejora secuencial gradual en los ingresos de tiendas comparables hasta 2026 y un regreso esperado a la cobertura total de dividendos para fin de año o hasta 2027. La guía para 2026 se basa en las dinámicas del mercado existentes en lugar de catalizadores especulativos, sin asumir vientos de cola materiales de una recuperación de la vivienda, y se pronostica que el apalancamiento se mantendrá en el extremo superior del rango objetivo a medida que continúen la actividad de refinanciación y la optimización continua de la cartera.</p>
<ul>
<li>El Presidente y Director Ejecutivo Cramer dijo: "Todo el trabajo que hemos invertido en nuestra gente, procesos y plataformas está completo, y por lo tanto, no hay distracciones ni piezas móviles en este momento".</li>
<li>Las inversiones en marketing y las herramientas digitales, incluida la IA, han aumentado mediblemente las tasas de conversión de alquiler y la eficiencia de adquisición de clientes, y las mejoras en visibilidad y posicionamiento se traducen en "volúmenes de alquiler con un aumento del 20% al 30%".</li>
<li>Se espera que las tasas de mudanza de tiendas comparables sean negativas durante los primeros cuatro a cinco meses debido a comparaciones difíciles, y luego se inflecionen a neutrales o positivas en la segunda mitad, con una magnitud de aumentos de ECRI mayor año tras año y una cadencia sin cambios.</li>
<li>El programa de disposición de cartera concluirá la mayoría de las desinversiones importantes en 2026, después de lo cual las ventas ocurrirán solo de manera oportunista según lo justifiquen las condiciones.</li>
<li>Los mercados con equilibrio entre oferta y demanda, como Colorado Springs y Wichita, están produciendo ganancias secuenciales en tarifas y ocupación, mientras que otros con exceso de oferta continuo requerirán una mayor absorción de oferta antes de que regrese el poder de fijación de precios.</li>
<li>Se anticipa que la nueva oferta caerá por debajo de los niveles históricos a partir de 2027, pero la guía para el año actual no incluye ningún impacto de una recuperación en las transacciones de vivienda o catalizadores relacionados.</li>
<li>La plataforma de inversiones de capital preferente de la compañía tiene como objetivo desplegar capital en un cronograma de dos años, con tres propiedades bajo contrato y un ritmo comprometido para "sacarlo lo más rápido posible".</li>
<li>El crecimiento de los gastos para 2026 estará liderado por los impuestos a la propiedad (3%-5%), mientras que se espera que la nómina se mantenga plana y el gasto en marketing crezca en el rango porcentual de "adolescentes"; se pronostica que el gasto en seguros disminuirá en la renovación.</li>
<li>En respuesta a la volatilidad regulatoria, el Director Financiero Togashi señaló: "Siempre hay algún elemento" de restricciones de alquiler inducidas por el clima o emergencias en partes de la cartera, pero estos eventos son generalmente localizados y de impacto corto.</li>
</ul>
<h2>GLOSARIO DE LA INDUSTRIA</h2>
<ul>
<li>ECRI (Existing Customer Rate Increase - Aumento de Tarifa para Clientes Existentes): Programa estratégico de aumentos periódicos de la tarifa de alquiler aplicados a inquilinos existentes como parte de la gestión de rendimiento para REITs de autoalmacenamiento.</li>
<li>Internalización de PRO: El proceso de conversión a través del cual los operadores regionales participantes (PROs) en la red de un REIT de autoalmacenamiento se integran completamente en las operaciones centralizadas y la estructura de gestión de la empresa.</li>
<li>Tasa Alcanzada: Tarifa promedio combinada realizada en todas las unidades ocupadas, teniendo en cuenta tanto los contratos de arrendamiento nuevos como los de renovación, así como los ajustes promocionales.</li>
<li>Roll-Down: La reducción en el alquiler promedio realizado cuando los nuevos inquilinos alquilan unidades a tarifas más bajas que los inquilinos salientes, medido como un porcentaje.</li>
<li>Plataforma de Inversiones de Capital Preferente: Un vehículo para proporcionar capital de capital en términos preferenciales, que generalmente ofrece un rendimiento prioritario, utilizado para financiar la adquisición o el desarrollo de activos inmobiliarios.</li>
</ul>
<h2>Transcripción Completa de la Conferencia Telefónica</h2>
<p>Operador: Saludos. Bienvenidos a la Conferencia Telefónica del Cuarto Trimestre de 2025 de National Storage Affiliates Trust. En este momento, los participantes están en modo de solo escucha. Seguirá una breve sesión de preguntas y respuestas a la presentación formal. Es un placer presentarles a su anfitrión, George Hoglund, Vicepresidente de Relaciones con Inversores de National Storage Affiliates Trust. Gracias, Sr. Hoglund. Puede comenzar.</p>
<p>George Hoglund: Queremos agradecerles por acompañarnos hoy en la conferencia telefónica de resultados del cuarto trimestre de 2025 de National Storage Affiliates Trust. En la línea conmigo hoy se encuentran el Presidente y CEO de National Storage Affiliates Trust, David G. Cramer, y el Director Financiero, Brandon S. Togashi. Después de los comentarios preparados, la gerencia aceptará preguntas de analistas financieros registrados. Por favor, limite sus preguntas a una pregunta y un seguimiento, y luego regrese a la cola si tiene más preguntas. Además del comunicado de prensa distribuido ayer por la tarde, hemos proporcionado nuestro paquete suplementario con detalles adicionales sobre nuestros resultados, que se puede encontrar en la sección de Relaciones con Inversores en nuestro sitio web en nsastorage.com.</p>
<p>En la llamada de hoy, los comentarios preparados de la gerencia y las respuestas a sus preguntas pueden contener declaraciones prospectivas que están sujetas a riesgos e incertidumbres y representan las estimaciones de la gerencia a partir de hoy, 26 de febrero de 2026. La compañía no asume ninguna obligación de revisar o actualizar ninguna declaración prospectiva debido a cambios en las condiciones del mercado u otras circunstancias después de la fecha de esta conferencia telefónica. La compañía advierte que los resultados reales pueden diferir materialmente de los proyectados en cualquier declaración prospectiva. Para obtener detalles adicionales sobre nuestras declaraciones prospectivas, consulte nuestras presentaciones públicas ante la SEC.</p>
<p>También alentamos a los oyentes a revisar las definiciones y conciliaciones de medidas financieras no GAAP como FFO, FFO básico e ingreso operativo neto contenidas en el paquete de información suplementaria disponible en la sección de Relaciones con Inversores en nuestro sitio web y en nuestras presentaciones ante la SEC. Ahora le daré la palabra a David.</p>
<p>David G. Cramer: Gracias, George, y gracias a todos por unirse a nuestra llamada hoy. El cuarto trimestre proporcionó una confirmación adicional de que el rendimiento de nuestra cartera ha inflecionado en una dirección positiva. Nos estamos beneficiando de los importantes esfuerzos operativos ejecutados por nuestro equipo durante los últimos años, posicionando a National Storage Affiliates Trust para un crecimiento superior. Producimos resultados sólidos para el trimestre y logramos victorias en varias áreas, incluido aunque uno de nuestros 21 MSAs reportados vio una mejora en el crecimiento de los ingresos de tiendas comparables en comparación con lo que reportamos en el tercer trimestre. El crecimiento de los ingresos de tiendas comparables fue de -70 puntos básicos en el cuarto trimestre en comparación con -260 puntos básicos en el tercer trimestre, una mejora sustancial. Experimentamos una mejora secuencial cada mes del trimestre.</p>
<p>La ocupación año tras año también continuó mejorando, terminando el año con una disminución de 70 puntos básicos. Recuerden, estábamos abajo 140 puntos básicos al final del tercer trimestre. Nuestros resultados de FFO básico por acción llegaron al extremo superior de nuestro rango de guía, superando el consenso. Mirando el año completo, logramos un puñado de logros notables, incluida la consolidación de otra marca, reduciendo el número de marcas restantes a seis, y un impulsor de crecimiento adicional con la formación de nuestra plataforma de inversiones de capital preferente. Continuamos ejecutando nuestro programa de optimización de cartera saliendo de cinco estados y vendiendo 15 propiedades por un total de $97 millones. También adquirimos 10 propiedades por un total de $75 millones a través de nuestras empresas conjuntas y en nuestro balance.</p>
<p>Lo más importante es que terminamos el año con bases sólidas y un impulso positivo que se ha extendido a 2026, ya que la ocupación a fin de mes de enero aumentó 20 puntos básicos año tras año. Claramente hemos superado el punto de inflexión. Los tremendos esfuerzos realizados por nuestro equipo para internalizar la estructura PRO, deshacernos de activos no esenciales, actualizar y centralizar nuestras plataformas de marketing, gestión de ingresos y operaciones, junto con la consolidación de marcas y la transición a un único dominio web están dando sus frutos. Mirando hacia 2026 y más allá, el panorama para el autoalmacenamiento está mejorando. Primero, la nueva oferta está actualmente estable y se proyecta que disminuirá en los próximos años a niveles muy por debajo de los promedios históricos a largo plazo, con un impacto más significativo en 2027.</p>
<p>Segundo, es el impulso en la administración actual para abordar la asequibilidad de la vivienda, lo que podría impulsar el mercado de transacciones de vivienda y la demanda de autoalmacenamiento. Por último, una mayor estabilidad en las prácticas de fijación de precios de autoalmacenamiento podría conducir a un aumento de las tarifas de mercado, proporcionando un impulso a corto plazo al crecimiento de los ingresos. Ahora, permítanme comentar sobre nuestra posición relativa dentro del sector. Los fundamentos de nuestra cartera han inflecionado positivamente, y somos los que más tenemos que ganar de una recuperación en el nivel de rotación de viviendas. Nuestro entusiasmo está respaldado por el hecho de que comenzamos el año con un fuerte volumen de alquiler, una inflexión de ocupación negativa a positiva año tras año, y una trayectoria alentadora de crecimiento de ingresos de tiendas comparables, mientras nos mantenemos enfocados en controles de gastos disciplinados.</p>
<p>Al entrar en la temporada de alquiler de primavera, continuaremos enfocándonos en impulsar el crecimiento interno con un mayor gasto en marketing, una posición competitiva en términos de tarifas y promociones, una sólida ejecución del proceso de ventas y manteniéndonos firmes con nuestras estrategias de ECRI. Mientras tanto, continuamos mejorando nuestra cartera a través del reciclaje de capital, reinvirtiendo en nuestras propiedades, al mismo tiempo que hacemos crecer nuestra cartera a través de expansiones y adquisiciones. Ahora le daré la palabra a Brandon para discutir nuestros resultados financieros.</p>
<p>Brandon S. Togashi: Gracias, David. Ayer por la tarde, informamos un FFO básico por acción de $0.57 para el cuarto trimestre y $2.23 para el año completo, en el extremo superior de nuestro rango de guía, ya que nuestro enfoque en mejoras operativas está comenzando a t</p>