El Mercado Congelado De Viviendas

El Mercado Congelado De Viviendas

Publicado por Jeffrey Tucker a través de The Epoch Times,

Las tasas hipotecarias para un préstamo a 30 años acaban de alcanzar el 7 por ciento, intensificando los problemas del lado de la demanda. Las hipotecas más el seguro, que convierten una casa de medio millón de dólares en una casa de $1.2 millones más impuestos a la propiedad, se volvieron inasequibles para otra clase de compradores, mientras que ya estaban fuera del alcance de la mayoría de las personas.

Por el lado de la oferta, millones de propietarios existentes están atrapados en hipotecas de la era COVID del 3 por ciento o menos, lo que las hace negativas en términos reales. Eso es un gran negocio a menos que vendas y luego tengas que comprar de nuevo. No tendría sentido vender en ningún caso, pero aún así sigues pagando impuestos a la propiedad cada vez más altos sobre valoraciones cada vez más altas.

Esto ha producido un problema que es evidente en las cifras de ventas de viviendas nuevas de enero, que cayeron un 18 por ciento, la mayor caída en 13 años y un nivel comparable a la caída posterior a la crisis financiera de 2008 que comenzó con la vivienda. Lo que está sucediendo en tiempo real se sugiere por las anécdotas. La gente no vende ni compra, a menos que, por supuesto, tenga una gran cantidad de efectivo a mano.

La imagen que esto crea es de riqueza ilusoria, por un lado, e inquilinos frustrados, por el otro. Los propietarios existentes pagan impuestos a la propiedad cada vez más altos sobre las valoraciones de las viviendas en aumento, pero su propia alegría proviene de ver aumentar su riqueza en papel en Zillow. Es una ganancia no realizada, y realizarla depende de compradores dispuestos y lucrativos.

De lo contrario, están atrapados. Cerrar una venta al precio de mercado es maravilloso, pero convertir eso en nuevas condiciones de vida ciertamente te llevaría a una casa más pequeña o a un mercado completamente diferente, requiriendo una reubicación geográfica. Una casa para arreglar tampoco es realmente viable cuando parece casi imposible encontrar proveedores de servicios asequibles y competentes en estos días, además del alto costo de todos los recursos.

Esto es nuevamente más daño colateral de los confinamientos y las tasas de interés cero. Las personas que usaron los pagos de estímulo para comprar viviendas pensaron que estaban haciendo un gran negocio. En algunos aspectos lo estaban, pero esto se ve mitigado por el aumento de los impuestos a la propiedad y la sensación de estar atrapado en una situación de propietario de vivienda de la que no hay escape financieramente racional.

El pico de compra de 2020 se corresponde con el punto más bajo de venta de 2026, casi como imágenes especulares.

El mercado inmobiliario se distingue por ser esporádicamente ilíquido. Esto no sucede en el mercado de huevos, jeans o carne de res. Un mercado congelado se trata de oferta abundante pero pocos vendedores o compradores dispuestos. Los precios publicados se vuelven ilusorios porque no se manifiestan en operaciones reales. Son solo estimaciones de operaciones, como un producto de alto precio en eBay que nadie compra.

La gente está preocupada por una repetición de 2008 con un colapso inmobiliario. Eso no está fuera de discusión, pero las circunstancias son diferentes. Si los compradores reales son escasos y los vendedores están atrapados en sus contratos favorables, la presión a la baja sobre los precios se reduce. Los alquileres están cayendo hoy, pero los precios de las viviendas, no tanto. Un mercado bloqueado es diferente de uno en colapso.

Es difícil ver la salida de esto sin un gran aumento en la oferta y una caída en las tasas hipotecarias, ninguna de las cuales parece probable en el corto plazo. De hecho, Trump ha revertido su promesa de campaña de más acciones de vivienda con el argumento de que no quiere reducir los valores de las propiedades para los propietarios existentes, la mayoría de los cuales son la generación Boomer.

Este tema es particularmente sensible en la cultura estadounidense. Esto se debe a que Estados Unidos fue el primer país en lograr realmente el ideal de propiedad de vivienda generalizada y asequible para la clase media. Esto comenzó después de la Segunda Guerra Mundial, en parte gracias a las deducciones fiscales por intereses hipotecarios y otras formas de subsidios. El objetivo era construir el sueño americano. Funcionó.

Los últimos cinco años han ofrecido un desafío fundamental a ese ideal, ya que los jóvenes no están en posición de permitirse una casa. La edad media de los compradores de primera vivienda entre 1950 y 1990 fue de 24 a 28 años. Después de 2008, eso comenzó a aumentar. Hoy, la edad de los nuevos compradores de viviendas es de 40 años o más. Esas cifras representan el desmoronamiento de una parte importante del sueño americano.

La esperanza de la administración Trump era encontrar formas de revivir el viejo sueño a través de tasas hipotecarias más bajas y otros beneficios financieros para los compradores de primera vez. Pero, de hecho, el problema está demasiado arraigado y es demasiado profundo para ser solucionado con pequeños cambios de política. Además, desde la guerra contra Irán, los mercados de bonos se han visto profundamente perturbados. La curva de rendimiento se está empinando de maneras que han sacudido a los observadores del mercado.

Esa es una brecha conspicuous entre una política prometida y resultados reales. Ilustra aún más cuánto control tiene el gobierno sobre un diferencial de precios que se rige por las fuerzas del mercado en lugar de por funcionarios de agencias o líderes electos. Tampoco funcionarían los subsidios para compradores: estos se incorporan rápidamente a la demanda del mercado y se reflejan en precios más altos.

Los pagos iniciales promedio también han aumentado. Si bien el porcentaje de pago inicial ha sido a menudo menor hoy que en la década de 1960, la cantidad real en dólares ha aumentado hasta cuatro veces. Esto se debe a que las viviendas son mucho más caras en términos ajustados a la inflación. Ahorrar para un pago inicial ahora lleva significativamente más tiempo en relación con los ingresos para muchos hogares que en 1960.

Los jóvenes, incluso aquellos lo suficientemente afortunados como para encontrar trabajos bien remunerados, están excluidos del mercado durante hasta 15 años de sus vidas laborales. Si tienen la suerte de tener acceso a dinero familiar, una compra en efectivo sigue siendo la mejor opción, incluso con la deducción por el aumento de las tasas de interés.

Esta es una característica significativa de la desmoralización y la ira que sienten hoy los votantes menores de 35 años, junto con la creciente inseguridad laboral, el aumento de los costos del seguro médico (a veces incluso más altos que los alquileres) y la inflación persistente y creciente. Recomendaría encarecidamente que toda conversación sobre una Edad de Oro se posponga hasta que estos serios problemas comiencen a resolverse. Eso no será pronto.

Tyler Durden
Mié, 25/03/2026 - 20:55