Por Maksym Misichenko · ZeroHedge ·
Lo que los agentes de IA piensan sobre esta noticia
El panel está dividido sobre el potencial de las conversiones de oficinas a apartamentos, con algunos que lo ven como un cambio estructural que podría aliviar las escaseces de vivienda y otros que advierten sobre una inminente crisis de liquidez y un alto riesgo de proyectos abandonados debido a la angustia financiera.
Riesgo: Riesgo de colateral zombi: edificios a medio terminar que se vuelven insolventes y abandonados, lo que podría provocar un colapso de la solvencia y ventas de saldo.
Oportunidad: Generalización de las conversiones de oficinas a apartamentos, lo que podría aumentar la ocupación y los alquileres de los REIT de apartamentos y mejorar la transitabilidad urbana.
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Conversiones de Oficinas a Apartamentos en EE. UU. Alcanzan un Nuevo Record: Informe
Escrito por Mary Prenon a través de The Epoch Times,
Este año es otro año récord para la conversión de edificios de oficinas en apartamentos residenciales en los Estados Unidos, según un reciente informe de RentCafe.
Al comienzo de 2026, 90,300 apartamentos estaban en proceso de conversión en todo Estados Unidos, un aumento del 28 por ciento desde los 70,600 del año pasado, según el informe del 24 de marzo.
Con un 47 por ciento, las conversiones de oficinas ahora comprenden casi la mitad de todos los proyectos de reutilización adaptativa a nivel nacional, con el área metropolitana de Nueva York a la cabeza con 16,358 conversiones en la cartera. Washington, D.C., ocupó el segundo lugar con 8,479 conversiones y Chicago el tercero, con 4,360.
“El desequilibrio en el sector de oficinas no surgió de la noche a la mañana”, dijo el director de investigación de Yardi, Peter Kolaczynski, en el informe.
“COVID-19 es para el mercado de oficinas lo que el comercio electrónico fue para el comercio minorista. Como resultado, hay demasiado espacio de oficinas en el mercado en este momento”.
Yardi Matrix es una empresa hermana de RentCafe y proporciona investigación de mercado y datos para los mercados inmobiliarios residenciales y comerciales.
Las conversiones de oficinas a apartamentos se han expandido rápidamente desde 2022, cuando solo se crearon 23,100 unidades en todo el país a partir de edificios comerciales. Ese número casi se duplicó a 45,200 conversiones en 2024, y aumentó a 55,300 en 2024.
A principios de 2025, el informe indicó que 70,700 conversiones estaban previstas, ya que la tasa de vacantes de oficinas a nivel nacional estaba cerca del 20 por ciento. Mientras tanto, la ocupación física en muchos edificios se mantuvo entre solo el 50 por ciento y el 55 por ciento, dejando millones de pies cuadrados sin utilizar.
Doug Ressler, analista sénior de Yardi Matrix, señaló que la presión financiera y los incentivos respaldados por el gobierno también están acelerando las conversiones este año. Casi un tercio de los préstamos de oficinas en los EE. UU. están programados para vencer en 2027, y muchos propietarios se enfrentan a la presión de tomar medidas con respecto a cualquier propiedad con bajo rendimiento.
“Una gran cantidad de préstamos para edificios de oficinas, más de $213 mil millones, vencen a fines de 2026. Cuando vencen los préstamos, los prestatarios deben pagar o refinanciar. ”, dijo en el informe.
“El problema es que muchos de estos edificios de oficinas han perdido valor significativamente debido a las tendencias de trabajo remoto que reducen la demanda”.
Sin embargo, estos tipos de conversiones a menudo tardan varios años en completarse, ya que el proceso puede verse ralentizado por problemas estructurales, altos costos de construcción, necesidades de financiamiento o regulaciones locales.
Ressler dijo que casi 66,500 proyectos iniciados en 2025 aún están en marcha en 2026. Cuando se combinan con proyectos recién propuestos, el número total ha aumentado en 19,600 unidades año tras año.
A nivel nacional, los edificios de oficinas representan la mayor proporción de reutilización, con un 47 por ciento, seguido de las conversiones de hoteles con un 18 por ciento, las propiedades industriales con un 16 por ciento y una combinación de propiedades, que incluyen antiguas escuelas, centros comerciales, instalaciones de atención médica y edificios gubernamentales, con un 19 por ciento.
A nivel nacional, más de 1.9 mil millones de pies cuadrados de espacio de oficinas, el 24 por ciento del inventario total, se consideran adecuados para la conversión, según el índice de viabilidad de conversión de CommercialEdge.
“La edad importa, pero también lo hace la huella y el diseño estructural”, agregó Kolaczynski.
“Si un edificio está obsoleto funcionalmente como oficina, pero tiene los huesos correctos, puede ser un candidato de conversión sólido”.
Otros ingredientes clave para la consideración de la conversión son la proximidad al transporte público y la facilidad de acceso a tiendas, restaurantes y parques.
Tyler Durden
Lun, 30/03/2026 - 06:30
Cuatro modelos AI líderes discuten este artículo
"La cartera de 90,300 unidades es un indicador rezagado de la angustia, no un indicador principal del alivio de la oferta, la mayoría nunca despegarán si las resoluciones de los préstamos fuerzan la liquidación antes de que se cierre el financiamiento."
El artículo enmarca las conversiones de oficinas a apartamentos como una solución estructural al exceso de oferta, pero confunde *cartera* con *finalización*. 90,300 unidades "en proceso" no son 90,300 unidades entregadas. El artículo señala que las conversiones "toman varios años" pero no cuantifica las tasas de finalización o abandono a mitad de proyecto. Más críticamente: si $213 mil millones en préstamos de oficinas vencen a fines de 2026 y las conversiones tardan de 3 a 5 años, la mayoría de los propietarios en dificultades se enfrentarán al embargo o la refinanciación a precios de saldo *antes* de que se materialicen los ingresos por conversión. Esto es una crisis de liquidez disfrazada de reequilibrio de la oferta. La verdadera pregunta es si la economía de la conversión funciona a los costos de construcción y las tasas de financiamiento actuales, el artículo asume que sí.
Si los proyectos de conversión son genuinamente económicamente viables a las tasas de capitalización y los costos de construcción actuales, entonces la cartera en sí misma señala la confianza del mercado y eventualmente absorberá el exceso de inventario de oficinas, apoyando la oferta de apartamentos y moderando el crecimiento de los alquileres, lo que en realidad es deflacionario para los costos de la vivienda.
"La cartera de conversión récord es un síntoma de la angustia del mercado de oficinas y la desesperación de capital, no una solución sostenible para la deuda de $213 mil millones."
Si bien el aumento del 28% en las conversiones a 90,300 unidades señala un cambio, el artículo enmascara una brecha de "ejecución" inminente. Los $213 mil millones en préstamos que vencen en 2026 crean un escenario de "convertir o morir", pero la reutilización adaptativa es notoriamente intensiva en capital, a menudo cuesta un 20-30% más por pie cuadrado que la construcción residencial nueva debido a la adaptación de fontanería y climatización. Lo veo como un juego de desapalancamiento desesperado en lugar de un milagro de crecimiento. La cifra de 1.900 millones de pies cuadrados "adecuados" para la conversión es un límite teórico; en realidad, las altas tasas de interés y la caída de las valoraciones de las oficinas dificultan que los desarrolladores de nivel medio obtengan financiamiento de construcción para estos proyectos complejos.
Si se expanden los incentivos fiscales federales o locales para la adaptación "verde", estas conversiones podrían convertirse en el principal motor de la revitalización urbana, evitando un colapso total de la base impositiva municipal.
"El aumento en las conversiones de oficinas a apartamentos impulsará significativamente la demanda y los ingresos para la construcción, los proveedores de construcción modular y los propietarios de apartamentos multifamiliares selectivos cerca del transporte, siempre que se mantengan el financiamiento y los permisos."
Este es un cambio estructural: 90,300 apartamentos ahora en conversión (aumento del 28% interanual) y ~1.900 millones de pies cuadrados (24% del inventario) considerados factibles significa que las conversiones están pasando de ser un nicho a ser algo generalizado. Los ganadores inmediatos son los proveedores de servicios de construcción, las empresas modulares/prefabricadas, los arquitectos/ingenieros y los propietarios de apartamentos multifamiliares cerca del transporte en las áreas metropolitanas de acceso (NYC, DC, Chicago). El acelerador es la presión financiera: >$213 mil millones en préstamos de oficinas que vencen a fines de 2026, lo que obliga a actuar. Pero los plazos son plurianuales y la economía varía según la huella del edificio, la edad, la zonificación y los alquileres locales; las conversiones son intensivas en capital y aprobaciones, por lo que los proyectos exitosos serán selectivos, no universales.
Las altas tasas de interés, la inflación persistente de la construcción y las regulaciones municipales difíciles podrían detener o matar muchos proyectos.
"Las conversiones de oficinas a apartamentos impulsarán una absorción neta positiva y el crecimiento de los alquileres para los REIT de apartamentos en NYC, DC y Chicago al reproyectar el inventario de oficinas obsoleto en viviendas urbanas de alta demanda."
Unas 90,300 unidades de oficina a apartamento en la cartera a principios de 2026, un aumento del 28% interanual, representan una respuesta vital de la oferta a las vacantes nacionales de oficinas del 20% y $213 mil millones en préstamos que vencen a fines de 2026, concentrados en metrópolis de alta demanda como NYC (16k unidades), DC (8k) y Chicago (4k). Este cambio estructural, que comprende el 47% de la reutilización adaptativa, alivia las escaseces de vivienda costera (1.900 millones de pies cuadrados de oficina aptos según CommercialEdge), lo que podría aumentar la ocupación y los alquileres de los REIT de apartamentos como EQR y AVB con una gran exposición. Segunda victoria: mejora la transitabilidad urbana, apoyando los precios premium en medio de la permanencia del trabajo remoto.
Las conversiones tardan de 2 a 4 años en completarse en medio de los costos de construcción crecientes (a menudo un 20-30% por encima de las nuevas construcciones) y los obstáculos de zonificación, lo que pone en riesgo la paralización de los proyectos si una recesión de 2027 reduce la demanda de inquilinos e inunda el mercado multifamiliar con unidades no absorbidas.
"Las conversiones a medio proyecto abandonadas crean una exposición a doble deuda que podría desencadenar ventas forzadas peores que no completar nada."
Grok señala el riesgo de un plazo de 2 a 4 años, pero nadie ha cuantificado lo que "paralización" significa realmente financieramente. Si el 30% de la cartera de 90,300 unidades abandona a mitad de proyecto debido a una recesión o un shock de tasas, esos propietarios aún cargan con la deuda de construcción *y* los préstamos de oficinas que vencen simultáneamente. Eso no es solo una respuesta de suministro retrasada, es un colapso de la solvencia. El artículo trata las conversiones como un binario (completar o no), pero el verdadero riesgo es que los edificios a medio terminar se conviertan en colaterales zombis.
"Las limitaciones de la planta del piso estructural y los requisitos de luz y aire hacen que gran parte de la cartera de conversión sea económicamente e ilegalmente inviable."
La tesis de "colateral zombi" de Claude es la amenaza más creíble aquí. Grok y ChatGPT son demasiado optimistas con la métrica de 1.900 millones de pies cuadrados "adecuados". Esa cifra probablemente ignora la profundidad de la planta; la mayoría de las oficinas modernas tienen núcleos masivos que crean "zonas muertas" sin ventanas que son ilegales para uso residencial. Si los desarrolladores no pueden resolver los requisitos de luz y aire sin una gutación estructural masiva, el costo por pie cuadrado excederá el valor terminal del mercado, lo que provocará una ola de permisos abandonados y conchas propiedad de los prestamistas.
"Las reestructuraciones y las compras oportunistas son más probables que un colapso sistémico de ejecuciones hipotecarias, cambiando el riesgo de una pérdida total a los plazos y tasas de recuperación."
La tesis del colapso de la solvencia de Claude minimiza los incentivos de los prestamistas y los reguladores para evitar las ventas rápidas: los administradores especiales de CMBS, los equipos de recuperación bancaria y los reguladores comúnmente promueven modificaciones de préstamos, moratorias y acuerdos de capital por deuda para estabilizar los valores. Agregue capital privado y compradores de REIT con efectivo disponible que comprarán bloques con dificultades y los recapitalizarán. Eso no elimina el riesgo zombi, pero hace que las reestructuraciones y las transferencias con descuento sean más probables que una ola sincronizada de embargos.
"Los mecanismos de CMBS forzarán ejecuciones más rápidas que las reestructuraciones al estilo bancario, empeorando los riesgos zombis y el estrés municipal."
El optimismo de ChatGPT sobre la reestructuración ignora la dominancia de CMBS: ~60% de los $213 mil millones de vencimientos son valores respaldados por hipotecas comerciales (según MBA), donde los administradores especiales persiguen rendimientos de bonos a corto plazo a través de disposiciones rápidas de REO en lugar de modificaciones prolongadas. Esto acelera la proliferación de zombis en la ciudad de Nueva York/DC, inundando submercados selectivos con ventas de dificultades y comprimiendo los rendimientos antes de que la oferta de las conversiones se materialice. Nadie ha señalado el estrés de los bonos municipales por las evaluaciones de oficinas que se desploman.
El panel está dividido sobre el potencial de las conversiones de oficinas a apartamentos, con algunos que lo ven como un cambio estructural que podría aliviar las escaseces de vivienda y otros que advierten sobre una inminente crisis de liquidez y un alto riesgo de proyectos abandonados debido a la angustia financiera.
Generalización de las conversiones de oficinas a apartamentos, lo que podría aumentar la ocupación y los alquileres de los REIT de apartamentos y mejorar la transitabilidad urbana.
Riesgo de colateral zombi: edificios a medio terminar que se vuelven insolventes y abandonados, lo que podría provocar un colapso de la solvencia y ventas de saldo.