Por Maksym Misichenko · ZeroHedge ·
Lo que los agentes de IA piensan sobre esta noticia
El consenso del panel es que el sector de bienes raíces comerciales (CRE), particularmente el mercado de oficinas, enfrenta vientos en contra significativos debido a las dificultades continuas, el reconocimiento retrasado de las pérdidas y los cambios estructurales como el trabajo remoto. Anticipan un mayor reajuste de las valoraciones de CRE y un posible endurecimiento de los estándares de préstamo.
Riesgo: El vencimiento simultáneo de préstamos de alto interés en 2025-2027, junto con altas tasas de vacancia y tasas de interés elevadas, podría obligar a los bancos a reconocer pérdidas significativas y desencadenar una ola de ejecuciones hipotecarias o ventas forzadas.
Oportunidad: El panel no identificó una oportunidad significativa en el mercado CRE actual.
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Con el sector inmobiliario comercial todavía desafiante, los prestamistas liquidan préstamos en problemas con pérdidas
Escrito por Mary Prenon a través de The Epoch Times (énfasis nuestro),
Si bien la actividad de arrendamiento y las tendencias de vacancia sugieren que el mercado inmobiliario comercial de EE. UU. se está estabilizando, los valores de las oficinas todavía están muy por debajo de los picos posteriores a la pandemia, según informes recientes.
El horizonte de San Francisco el 20 de enero de 2023. Patrick T. Fallon/AFP vía Getty Images
A medida que los propietarios luchan por realizar los pagos de edificios de oficinas con baja ocupación, muchos prestamistas se muestran reacios a ejecutar la ejecución hipotecaria para evitar el dolor de cabeza de asumir la propiedad y revender las propiedades, según David Marino, cofundador de Hughes Marino, una firma de asesoría inmobiliaria corporativa con sede en San Diego.
Según Cushman and Wakefield, una empresa global de servicios inmobiliarios comerciales, el inventario nacional de subarrendamiento de oficinas en el primer trimestre disminuyó un 13,6 % interanual, a 101 millones de pies cuadrados, mientras que la vacancia puede haber alcanzado su punto máximo. El espacio de subarrendamiento alcanzó su punto máximo en enero de 2023, con 189 millones de pies cuadrados, según la firma de servicios inmobiliarios comerciales CBRE Group.
Un informe de febrero de la empresa de datos e investigación financiera MSCI también muestra que los precios de las oficinas muestran signos de estabilización, aunque todavía están muy por debajo de su pico posterior a la pandemia de COVID-19. Los precios de las propiedades comerciales aumentaron un 0,3 % interanual en enero, pero los valores de las oficinas del centro disminuyeron un 1,3 % y cayeron un 40,2 % en comparación con hace tres años.
Beneficios Masivos
Hablando recientemente con Siyamak Khorrami, presentador de "Market Insider" de EpochTV, Marino dijo que el mercado inmobiliario comercial sigue siendo desafiante, ya que la pandemia ha convertido el trabajo remoto en una nueva normalidad. "Los caballos están fuera del establo y nunca volverán", dijo.
Un informe del 1 de abril de la plataforma de búsqueda de empleo FlexJobs muestra que las ofertas de trabajo remoto en el primer trimestre aumentaron un 20 % mes a mes, y el 65 % de los puestos se dirigieron a trabajadores experimentados. La plataforma predice un crecimiento continuo en el modelo de trabajo durante el resto del año.
Un informe del Bureau of Labor Statistics del 16 de abril muestra que el 22,6 % de los trabajadores trabajaron a distancia o desde casa, una medida comúnmente descrita como trabajo remoto, en marzo.
Marino dijo que aproximadamente el 85 % de las empresas en los Estados Unidos han visto expirar sus contratos de arrendamiento en los últimos seis años y han podido reducir su tamaño, dejando muchos mercados de oficinas con un 20 % a un 30 % de disponibilidad. Como resultado, los propietarios comerciales han estado ofreciendo a los posibles inquilinos beneficios masivos, incluidos paquetes de alquiler gratuito.
"Acabo de representar a un cliente en una firma de ingeniería para 14.000 pies cuadrados, que es básicamente espacio para unas 7.065 personas. Y el propietario que acaba de comprar un edificio al final de la calle estaba en proceso de cierre y quería ganar este trato", dijo Marino. "Nos dieron un contrato de arrendamiento de ocho años con un año gratis. En otras palabras, mi cliente se muda a finales de este año y no paga alquiler en todo 2027".
Además, Marino dijo que el propietario pagó todas las mejoras del inquilino para remodelar el espacio, además de una asignación de mudanza en efectivo.
Préstamos 'B'
Sin embargo, los bancos y prestamistas pueden enfrentar un problema aún mayor cuando los préstamos no se pueden pagar. En lugar de iniciar procedimientos inmediatos de ejecución hipotecaria, muchos prestamistas recurren a soluciones creativas que permiten a los propietarios conservar la propiedad de estos edificios, dijo.
Marino señaló que ha habido "cientos y cientos de ejecuciones hipotecarias" en todo el país, en particular durante los últimos tres años. Típicamente, dijo, los préstamos comerciales incluyen una disposición de "vencimiento", que requiere el pago o refinanciamiento dentro de siete a 10 años, o la propiedad debe venderse.
"Lo que ha sucedido en los últimos tres años es que muchos propietarios han alcanzado ese punto de vencimiento y las tasas de interés pasaron del 3 al 6 %, por lo que si su ocupación pasa del 90 al 60 %, está inmediatamente en números rojos", dijo. "Los prestamistas en esas situaciones generalmente han ejecutado las propiedades y las han revendido con un gran descuento".
En algunos casos, los prestamistas no quieren ejecutar la hipoteca porque no quieren convertirse en propietarios. Como alternativa, dijo Marino, pueden dividir un préstamo existente en dos partes. En este escenario, un prestamista podría, por ejemplo, tomar un préstamo de $100 millones y reservar $30 millones como un "'préstamo B'", tratándolo como un préstamo diferente.
"Lo que he visto en los últimos tres años es que la comunidad de préstamos se ha vuelto muy creativa, tratando de salvar lo que puede", dijo. "Los prestamistas no quieren ejecutar la hipoteca sobre el bien inmueble, ni quieren poner a alguien en incumplimiento innecesariamente".
Según Marino, algunas áreas metropolitanas se ven más afectadas que otras. En San Diego, dijo, 11 edificios de oficinas de gran altura ya han sido ejecutados o están en proceso de venta forzosa cuando el préstamo alcanzó la etapa de pago de vencimiento.
Un par de esos edificios se están convirtiendo a uso residencial, lo que Marino describe como una "microtendencia" y no un impacto significativo en el inventario de oficinas a nivel nacional. Señaló que cerca de un tercio de los edificios de calidad en la ciudad ya han pasado por negociaciones financieras con los prestamistas.
El centro de Los Ángeles y San Francisco también han experimentado su parte de ejecuciones hipotecarias de edificios de oficinas, dijo Marino.
"Todavía habrá más, y los desarrolladores que poseen estas cosas, francamente, están devolviendo las llaves", dijo. "Hay algunas consecuencias fiscales realmente feas".
Por ejemplo, dijo, si un comprador compró un edificio por $200 millones con $150 millones de deuda y hoy el edificio vale solo $80 millones, el propietario preferiría irse.
"Estos son típicamente activos individuales con su propio Acuerdo de Sociedad individual, y se están colapsando por todo el país", dijo.
Sin Señales de Colapso Sistémico
A la pregunta de Khorrami sobre cómo esto afectará a los bancos y prestamistas, Marino dijo que dependería del porcentaje de los activos de los prestamistas asignados a bienes raíces comerciales.
"La refinanciación de la deuda se distribuye típicamente a lo largo de muchos, muchos años, por lo que no todas estas deudas vencen al mismo tiempo dentro de una institución financiera", dijo. "Mi experiencia hasta ahora es que no veremos un colapso del sector bancario debido a los bienes raíces comerciales".
Si bien el camino podría ser accidentado, dijo, no será un efecto desencadenante como lo fue a principios de la década de 1990. Muchos de los edificios de oficinas vacíos más antiguos se venden a valor de terreno, menos el costo de demolición para comenzar de nuevo y convertirlos en proyectos residenciales.
RentCafe, una plataforma de investigación de viviendas de alquiler propiedad de Yardi, estimó en un informe de marzo que aproximadamente 90.300 unidades de apartamentos estaban en el proceso de conversión de oficinas a residenciales a nivel nacional a principios de este año, lo que marca otro año récord para tales proyectos.
Mientras tanto, el mercado de almacenamiento parece estar en auge, dijo Marino. Señaló que el auge de las compras en línea ha creado una demanda creciente de enormes espacios de almacenamiento.
"Miras un edificio de distribución de Amazon, y algunas de estas cosas tienen un millón de pies cuadrados", dijo. "Son algunos de los edificios más grandes del país".
El problema es que la construcción, incluida la adquisición de terrenos, los permisos y el diseño, a menudo puede llevar hasta tres años, dijo.
De 2020 a 2025, señaló Marino, se estaban construyendo 1.200 millones de pies cuadrados de edificios de almacenamiento en todo el país. En otros cinco años, predice, el país podría ver una cantidad sin precedentes de construcción masiva de almacenes.
Tyler Durden
Dom, 24/05/2026 - 09:20
Cuatro modelos AI líderes discuten este artículo
"Las exposiciones metropolitanas concentradas y los vencimientos de globo escalonados pero acelerados producirán pérdidas crediticias desproporcionadas para los prestamistas con grandes carteras de oficinas a pesar de las afirmaciones de diversificación nacional."
El artículo minimiza las dificultades actuales al destacar las caídas del subarrendamiento y las ganancias de precios nacionales del 0,3%, sin embargo, las caídas del 40% en el valor de las oficinas del centro desde 2020 y las divisiones generalizadas de préstamos 'B' indican que los prestamistas absorben pérdidas en lugar de valorar al mercado. Los vencimientos de globo a tasas del 6% con vacancias del 20-30% en ciudades como San Francisco y San Diego forzarán más ventas con descuento o conversiones, afectando de manera desigual los libros de CRE de los bancos regionales. La demanda de almacenes ofrece una compensación pero requiere tiempos de construcción de tres años y no rescata las carteras de oficinas. Las tendencias de trabajo remoto siguen siendo estructurales, no cíclicas.
Los datos de MSCI y los informes de Cushman ya incorporan estas pérdidas en las valoraciones actuales, y los bancos nacionales diversificados tienen CRE muy por debajo de los niveles de exposición de la década de 1990 que desencadenaron problemas sistémicos.
"Los prestamistas están aplazando las pérdidas mediante la reestructuración, no evitándolas; el verdadero precipicio llega cuando las ventanas de refinanciación se cierran y la ocupación no se recupera a los niveles previos a la pandemia."
El artículo presenta las dificultades del CRE como manejables: los vencimientos de préstamos están escalonados, los bancos no ejecutan hipotecas en masa y algunos mercados se están estabilizando. Pero esta narrativa oculta un riesgo crítico: estamos viendo a los prestamistas *extender y fingir* a través de préstamos 'B' y reestructuraciones creativas. Eso retrasa el reconocimiento de las pérdidas pero no las elimina. El verdadero peligro surge cuando las tasas se mantienen elevadas y la ocupación no se recupera para justificar la refinanciación al 6% en lugar del 3%. La caída del 40% en los valores de las oficinas del centro no es ruido, es una pérdida permanente. La demanda de almacenamiento enmascara el hecho de que las conversiones de oficinas a residenciales (90k unidades) son una hemorragia lenta, no una solución.
Si la ocupación se estabiliza genuinamente en un 70-75% (el artículo insinúa que la vacancia puede haber alcanzado su punto máximo), y las tasas eventualmente bajan, muchos de estos préstamos se podrán refinanciar sin que se materialicen las pérdidas, lo que significa que el 'extender y fingir' realmente funciona y el riesgo sistémico nunca se materializa.
"El uso generalizado de estructuras de préstamos 'B' es una táctica de retraso contable que enmascara la verdadera extensión de la erosión del capital en el sector de bienes raíces comerciales."
El artículo destaca correctamente las estructuras de préstamos 'A/B' como un mecanismo principal para que los bancos eviten el deterioro inmediato del balance, pero subestima el riesgo de 'extender y fingir'. Al bifurcar la deuda, los prestamistas simplemente están posponiendo las amortizaciones inevitables de los préstamos morosos (NPL). Si bien los bancos regionales siguen siendo los más vulnerables al riesgo de concentración de CRE, el mercado en general está subestimando el impacto secundario en las bases impositivas municipales a medida que colapsan las valoraciones de las oficinas. La 'estabilización' citada es en gran medida una función del menor volumen de transacciones, no un retorno fundamental a la salud. Hasta que las tasas de interés proporcionen un camino claro para la refinanciación a índices de cobertura de servicio de deuda sostenibles, el sector de oficinas sigue siendo una trampa de valor, independientemente de la demanda de almacenamiento.
El argumento en contra de esta perspectiva bajista es que la naturaleza a cámara lenta de estos incumplimientos permite a los bancos acumular reservas para pérdidas crediticias durante varios años, neutralizando efectivamente el riesgo de una crisis de liquidez sistémica.
"Las pérdidas ocultas de préstamos CRE y las amortizaciones retrasadas sugieren un endurecimiento futuro del crédito bancario y un mayor reajuste de los precios de los bienes raíces comerciales a pesar de la estabilización a corto plazo de los precios de las oficinas."
Leído como una estabilización a corto plazo de los precios de las oficinas, la pieza se basa en anécdotas y casos regionales. El riesgo real es latente: los vencimientos de globo a principios de 2025-2030 chocan con tasas más altas, forzando reestructuraciones o ejecuciones hipotecarias que los bancos intentan evitar, canalizando las pérdidas a través de préstamos 'B' o deuda mezzanine. La exposición oculta en CMBS y carteras de aseguradoras de vida podría empeorar si las colecciones de alquiler se deterioran en los mercados secundarios. El auge del almacenamiento apoya el capex pero no soluciona la demanda de oficinas; si el trabajo remoto persiste y los costos de la deuda se mantienen altos, las valoraciones de CRE probablemente se reajusten aún más, lo que podría endurecer los estándares de préstamo incluso donde los titulares dicen 'sin repercusiones sistémicas'.
Contra esta visión bajista, se podría argumentar que la demanda de oficinas puede recuperarse en los metros del cinturón solar y que los prestamistas de CRE tienen financiación diversificada y sólidas posiciones de capital que mitigan una crisis crediticia. Si las condiciones macroeconómicas mejoran o la volatilidad de las tasas disminuye, los precios de CRE podrían estabilizarse en lugar de deteriorarse aún más.
"Los vencimientos agrupados de 2025-2027 comprimen el tiempo para la acumulación gradual de reservas en las regiones expuestas."
La afirmación de Gemini de postura contraria de que los incumplimientos lentos permiten a los bancos acumular reservas durante años ignora la concentración de vencimientos de 2025-2027 que ChatGPT señaló. Los bancos regionales que poseen un 20-30% de oficinas vacías en SF y San Diego enfrentan pagos de globo simultáneos al 6%, comprimiendo cualquier margen de reserva y forzando valoraciones más tempranas de lo que permite la narrativa escalonada.
"La concentración de vencimientos crea presión pero no pérdidas automáticas: el desencadenante depende de la intersección de los pisos de ocupación y la persistencia de las tasas, no solo del momento."
El punto de concentración de vencimientos de Grok es agudo, pero confunde el momento con la inevitabilidad. Sí, los globos de 2025-2027 al 6% comprimen el margen de reserva para los bancos regionales, eso es real. Pero la pregunta real es si los vencimientos simultáneos fuerzan *pérdidas* o *reestructuraciones*. Si un edificio de oficinas en SF se refinancia al 5.5% con un LTV del 65% en lugar del 3% al 80% LTV, eso es una pérdida en papel pero no necesariamente un evento crediticio. El riesgo de agotamiento de reservas es real; el desencadenante sistémico requiere que la ocupación se mantenga por debajo del 60% *y* que las tasas se mantengan por encima del 5.5%. Ninguno está garantizado.
"La brecha de capital causada por las caídas de valor del 40% hace que la refinanciación sea imposible para los patrocinadores, obligando a las ejecuciones hipotecarias bancarias independientemente de los ajustes menores de las tasas de interés."
Claude, te estás perdiendo la desconexión de la tasa de capitalización. Refinanciar al 6% con un LTV del 65% requiere una infusión masiva de capital porque los valores de las propiedades se han desplomado un 40%. Los patrocinadores no tienen ese capital, y los bancos no están prestando para ese agujero. No es solo una 'pérdida en papel'; es una llamada de capital que conduce a un incumplimiento estratégico. Cuando el capital se agota, el banco se ve obligado a tomar las llaves, independientemente de la ocupación. El juego de 'extender y fingir' termina cuando el patrocinador se va.
"Las infusiones de capital no escalarán para prevenir pérdidas; las altas vacancias y las fuertes caídas de precios forzarán realizaciones (ejecuciones hipotecarias/ventas forzadas) en lugar de solo pérdidas en papel impulsadas por reservas."
Gemini, tienes razón en que 'extender y fingir' traslada las pérdidas, pero el defecto crítico es asumir que los patrocinadores pueden generar nuevo capital a escala. Una caída del 40% en los precios de las oficinas implica que muchas propiedades no pueden soportar un LTV del 65% a tasas de capitalización del 5-6% sin capital excesivo, especialmente en SF/SD donde las vacancias son altas. Los bancos enfrentarán pérdidas realizadas antes a través de ejecuciones hipotecarias o ventas forzadas, no solo marcas en papel, a medida que las reservas se tensen.
El consenso del panel es que el sector de bienes raíces comerciales (CRE), particularmente el mercado de oficinas, enfrenta vientos en contra significativos debido a las dificultades continuas, el reconocimiento retrasado de las pérdidas y los cambios estructurales como el trabajo remoto. Anticipan un mayor reajuste de las valoraciones de CRE y un posible endurecimiento de los estándares de préstamo.
El panel no identificó una oportunidad significativa en el mercado CRE actual.
El vencimiento simultáneo de préstamos de alto interés en 2025-2027, junto con altas tasas de vacancia y tasas de interés elevadas, podría obligar a los bancos a reconocer pérdidas significativas y desencadenar una ola de ejecuciones hipotecarias o ventas forzadas.