Transcription des résultats trimestriels Q1 2026 de Highwoods (HIW)

Image source: The Motley Fool. ## DATE 29 avril 2026 ## PARTICIPANTS À L'APPEL - Président, Directeur Général et Administrateur — Theodore J. Klinck - Vice-Président Exécutif et Directeur des Opérations — Brian M. Leary - Vice-Président Exécutif et Directeur Financier — Brendan Maiorana Besoin d'une citation d'un analyste de Motley Fool ? Envoyez un email à [email protected] ## Transcription Complète de l'Appel Conférence Theodore J. Klinck : Merci, Brendan, et bonjour à tous. Nous avons eu un excellent trimestre en exécutant nos initiatives clés. Le volume de location était fort à travers nos propriétés en service et en développement. Cela est clair grâce à l'augmentation de 50 points de base de notre taux de location sur notre portefeuille en service et une augmentation de 800 points de base de notre taux de location sur nos développements. Ces deux augmentations apporteront une valeur ajoutée significative en NOI, flux de trésorerie et FFO au cours des prochaines années à mesure que l'occupation augmente. Au cours du trimestre, nous avons investi 108 millions de dollars dans des propriétés de classe mondiale, dignes de trajets domicile-travail, dans des emplacements BBD à Dallas et Raleigh par le biais de coentreprises, et vendu 42 millions de dollars de propriétés non stratégiques à Richmond. Toutes ces activités améliorent notre portefeuille et renforcent encore la base pour augmenter notre taux de croissance et nos flux de trésorerie de manière significative, ce qui se traduira par une création de valeur à long terme pour nos actionnaires. Même avec notre forte performance au cours du trimestre, nous reconnaissons le récit plus large selon lequel les avancées en IA pourraient remodeler la main-d'œuvre et, par conséquent, affecter la demande à long terme de bureaux. La gamme des résultats potentiels est large et variée, et à ce stade, il y a de nombreuses inconnues. Ce que nous savons, cependant, c'est que les clients et prospects n'ont pas diminué leur appétit pour l'espace et prennent des engagements à long terme envers leurs stratégies de bureau, et l'activité à travers notre portefeuille, nos marchés et nos BBD est forte. La location était solide au cours du trimestre. Notre pipeline de location reste robuste. L'espace de haute qualité à travers nos BBD se raréfie, et il n'y a peu ou pas de nouvelle offre attendue dans un avenir prévisible. Cette dynamique de fuite vers la qualité crée un contexte favorable aux gains et à la croissance des loyers, que nous avons tous deux expérimentés au premier trimestre. De plus, les clients solvables sont prêts à prendre des engagements à long terme, comme en témoigne notre durée de bail pondérée moyenne sur le volume de bail de deuxième génération de 7,5 ans, soit plus d'un an de plus que notre durée de bail moyenne récente. De plus, les tendances démographiques à travers notre empreinte sont favorables, avec des relocalisations et des expansions d'entreprises qui s'accélèrent à nouveau, entraînant une croissance saine de la population et de l'emploi. Nous croyons fermement que les propriétés de haute qualité, dignes de trajets domicile-travail, dans des emplacements BBD, détenues par des propriétaires bien capitalisés, sont les mieux positionnées pour capturer la demande croissante et les économies améliorées. En passant au trimestre, nous avons livré une performance financière solide avec un FFO de 0,84 dollar par action, et nous avons maintenu nos perspectives pour l'année. Notre performance de location était excellente. Nous avons signé 958 000 pieds carrés de baux de deuxième génération, dont plus de 300 000 pieds carrés de nouveaux baux. Nous avons livré une croissance des loyers GAAP de 19,4 % et une croissance des loyers en espèces de 4,8 %. Les loyers nets effectifs étaient les deuxièmes plus élevés de l'histoire de l'entreprise, et 9 % plus élevés que la moyenne des cinq trimestres précédents. Les expansions, que nous incluons comme des renouvellements, ont dépassé les contractions à un ratio de presque deux pour un. De plus, nous avons signé 107 000 pieds carrés dans des baux de première génération à travers nos propriétés de développement. Les clients et prospects reconnaissent que les blocs d'espace de bureau de haute qualité, situés dans des BBD, avec des propriétaires bien capitalisés, se raréfient à travers notre empreinte, ce qui nous donne un fort pouvoir de fixation des prix dans les meilleurs sous-marchés. Nous avons mis en service plus de 200 millions de dollars de propriétés de développement louées à 87 % au cours du trimestre. GlenLake III, comprenant 203 000 pieds carrés de bureaux et 15 000 pieds carrés de détail, est maintenant loué à 94 %. De l'autre côté de la rue, nous avons livré GlenLake II Retail, qui est loué à 100 % à Crooked Hammock Brewery. L'ajout de 24 000 pieds carrés d'options de nourriture et de boissons élève les offres de GlenLake et complimente les près de 1 million de pieds carrés de bureaux que nous avons ici. Cela a soutenu notre capacité à augmenter les loyers à travers ce parc à West Raleigh. Nous avons également mis en service Granite Park 6 dans le BBD Legacy de Dallas. Cette propriété de bureaux de classe mondiale de 422 000 pieds carrés est louée à 80 %. Nous avons également réalisé des progrès solides en louant nos deux propriétés de développement restantes. 23 Springs, notre projet de développement de 642 000 pieds carrés à Uptown Dallas, continue de générer une forte activité avec le taux de location maintenant à 83 %, contre 75 % le trimestre dernier et 62 % il y a douze mois. Nous avons de solides prospects pour amener notre taux de location à 23 Springs dans les 90. À Tampa’s Westshore BBD, notre développement Midtown East de 143 000 pieds carrés est maintenant loué à 95 %, contre 76 % le trimestre dernier et 39 % il y a douze mois. La composante bureau de Midtown East est louée à 100 %. Sur une base combinée, les propriétés mises en service au cours du premier trimestre et dans notre pipeline de développement restant sont louées à 86 % mais seulement occupées à 48 %. À mesure que les baux commencent, nous capturerons une croissance significative en NOI, flux de trésorerie et FFO. Nous commençons à recevoir de l'intérêt de la part de prospects de construction sur mesure et d'ancres de grande taille pour de nouveaux développements potentiels. Il est encore tôt, et il est difficile de dire si l'une de ces discussions aboutira à de nouveaux projets, mais l'intérêt accru est encourageant et signifie l'inventaire limité auquel les entreprises sont confrontées lorsqu'elles recherchent de grands blocs d'espace de haute qualité. Sur le front des cessions, nous avons vendu un portefeuille non stratégique à Richmond pour 42 millions de dollars. Comme reflété dans nos perspectives, nous prévoyons de vendre environ 200 millions de dollars d'actifs non stratégiques supplémentaires d'ici le milieu de cette année et commercialisons d'autres actifs pour la vente. Nous croyons que nous serons en mesure de redéployer le capital provenant des ventes d'actifs non stratégiques et de terrains sur une base neutre en termes de levier qui renforcera encore nos flux de trésorerie et se traduira par une croissance plus élevée. Comme nous l'avons annoncé la semaine dernière, nous pourrions également utiliser les produits de cession non stratégique pour racheter jusqu'à 250 millions de dollars d'actions ordinaires en circulation sur une base neutre en termes de levier. Nous continuons d'évaluer les opportunités d'acquisition et les développements hautement pré-loués ; le rachat de nos actions est une autre option de déploiement de capital que nous avons maintenant dans notre arsenal. Avant de passer l'appel à Brian, je veux réitérer les priorités que nous avons mises en avant au cours des dernières années qui conduiront à la création de valeur à long terme pour nos actionnaires. Premièrement, nous continuerons à pousser l'occupation vers des niveaux stabilisés dans notre portefeuille d'exploitation. Deuxièmement, nous livrerons et stabiliserons notre pipeline de développement. Troisièmement, nous améliorerons la qualité de notre portefeuille et notre taux de croissance à long terme en recyclant hors d'actifs non stratégiques, intensifs en CapEx dans des emplacements non BBD et en investissant dans des propriétés avec de meilleurs flux de trésorerie et des taux de croissance à long terme plus élevés. Et quatrièmement, nous ferons tout cela tout en maintenant une situation financière solide et flexible. Nous avons réalisé des progrès significatifs sur chacune de ces priorités au cours du premier trimestre. Nous croyons que la concentration sur ces quatre domaines, combinée à un contexte fondamental solide dans nos BBD principaux en raison de la demande saine et de l'offre limitée, conduira à une croissance significative des flux de trésorerie et de la valeur à long terme au cours des prochaines années. Brian ? Brian M. Leary : Merci, Ted, et bonjour à tous. Nos résultats d'exploitation continuent de refléter l'avantage de posséder des actifs dignes de trajets domicile-travail, aménagés, dans les meilleurs districts d'affaires des métros Sunbelt à forte croissance. Les fondamentaux à travers nos marchés continuent de s'améliorer, comme en témoignent les taux d'inoccupation et l'espace en sous-location en baisse. Les loyers augmentent, ce qui, combiné à des packages de concessions stables, a conduit à des loyers nets effectifs plus élevés. En ce qui concerne l'offre, le meilleur du meilleur et le meilleur du reste sont très demandés. Avec la construction de bureaux à des niveaux historiquement bas, ou inexistante dans de nombreux marchés, le nouveau stock de bureaux est en pénurie. Avec les démolitions dépassant les livraisons à l'échelle nationale, la fuite vers la qualité est devenue, dans de nombreux cas, un sprint total vers la qualité, avec les utilisateurs s'informant proactivement pour des extensions anticipées afin de verrouiller l'emplacement et les conditions. Un thème commun à travers nos marchés est que les loyers de bureaux sont pâles en comparaison avec l'investissement des clients dans leurs personnes, et que des environnements et expériences exceptionnels donnent des résultats supérieurs lorsque leurs personnes sont au bureau et sont mieux ensemble. Les clients choisissent des bâtiments de classe A, bien situés, hautement aménagés, avec des propriétaires bien capitalisés et des opérations centrées sur le client, et ils sont prêts à payer pour cela. Ils se déplacent vers des métros qui continuent de gagner des personnes et des entreprises avec la meilleure qualité de vie et les perspectives les plus favorables aux affaires. C'est le portefeuille de Highwoods Properties, Inc., c'est l'équipe de Highwoods Properties, Inc., et ce sont nos marchés et BBD Sunbelt. En commençant par Dallas, le Metroplex reste l'une des destinations les plus prestigieuses du pays pour les sièges sociaux et les expansions d'entreprises, ce qui ne devrait pas être une surprise à ce stade étant donné qu'il s'agit de la ville numéro un de Site Selection Magazine pour les relocalisations de sièges sociaux et qu'elle se trouve dans l'État que Chief Executive Magazine a désigné comme le meilleur pour les affaires pendant 21 années consécutives. De 2018 à 2024, Dallas a attiré environ 100 sièges sociaux, avec 11 de plus en 2025. La région continue d'attirer des entreprises diverses dans les services financiers et professionnels, la fabrication avancée, la logistique et les sciences de la vie, cherchant un emplacement central, un environnement favorable aux affaires et un profond vivier de main-d'œuvre. Cette histoire macro est cohérente avec les fondamentaux de bureaux que vous voyez dans les données de courtage du Q1. Selon Cushman & Wakefield, le DFW a enregistré 117 000 pieds carrés d'absorption nette positive en 2026, son cinquième trimestre consécutif de croissance positive, avec près de 340 000 pieds carrés d'absorption positive en classe A alors que la classe B continue de perdre de l'espace. Notre portefeuille de Dallas se trouve à Uptown, Legacy et Preston Center, qui est le sous-marché le plus serré de la région avec moins de 6 % de vacance et est le foyer de l'une de nos acquisitions les plus récentes, The Terraces. Ces BBD sont carrément sur la trajectoire de la demande. La valorisation que nous réalisons via la location de deuxième génération, à la fois à McKinney & Olive et The Terraces, est significative, générant des écarts de loyers GAAP de 27 %. En passant à Charlotte, la ville est de plus en plus reconnue comme un hub stratégique qui est validé par des décisions d'entreprises à la une. Parmi les 104 métros que Cushman & Wakefield suit, Charlotte était numéro un pour la croissance de l'emploi. À cette fin, et après notre dernier appel de résultats en février, trois institutions financières mondiales ont fait de grandes nouvelles annonces d'emplois. Déjà avec un foyer établi dans le BBD SouthPark de Charlotte, où nous avons presque 800 000 pieds carrés, JPMorgan a récemment annoncé des plans pour un hub régional éventuel de 1 000 emplois, avec 400 de ceux-ci à être embauchés d'ici 2028. Deux nouvelles entrées sur le marché incluent le nouveau foyer planifié de Capital Group à Uptown, avec 600 nouveaux employés, et après une recherche à l'échelle nationale, Sumitomo Mitsui Banking Group, l'une des plus grandes banques du Japon, a sélectionné Uptown également pour leur deuxième siège social aux États-Unis, créant 2 000 emplois d'ici 2032, avec un salaire moyen pour ces 2 000 emplois projeté à plus de 165 000 dollars par an. Ce contexte macro s'aligne parfaitement avec les fondamentaux de bureaux du Q1 ; CBRE a noté environ 410 000 pieds carrés d'absorption nette positive au premier trimestre et un volume de location total d'environ 1,4 million de pieds carrés, en hausse d'environ 74 % en glissement annuel, avec environ 70 % de ce volume dans les bâtiments de classe A. À Uptown, le dénominateur se rétrécit à mesure que des millions de pieds carrés d'espace de bureaux sont retirés de l'inventaire pour des conversions en résidentiel, hôtel et détail. Une forte demande pour l'espace de haute qualité et une offre limitée de nouveaux espaces créent un environnement favorable aux propriétaires pour conduire les fondamentaux de location. Nos actifs de Charlotte bénéficient directement de cette demande, ce qui explique pourquoi nous voyons de fortes augmentations de loyers et une croissance des loyers nets effectifs à Charlotte. À Raleigh, l'histoire à long terme de l'immigration et de la croissance organique reste intacte. Les estimations récentes du recensement montrent que le métro de Raleigh est l'un des 10 plus rapides à croître dans le pays entre 2024 et 2025, et à l'échelle de l'État, la Caroline du Nord a classé première en migration nette domestique et troisième en gain de population global pour la même période, ajoutant une estimation de 146 000 résidents. Le rapport technologique de CBRE a noté que la région de Raleigh produit également près de 5 000 diplômés technologiques annuellement, renforçant un pipeline durable de travailleurs qualifiés. Les fondamentaux de bureaux reflètent cette force dans les meilleurs districts d'affaires, et notre équipe a été occupée pour le trimestre, signant plus de 200 000 pieds carrés d'espace de deuxième génération. Nos deux nouveaux développements à GlenLake offrent un mélange d'usages et sont loués à 95 %, et Block 83, notre acquisition récente de coentreprise mixte, qui est loué à 97 % dans le CBD de Raleigh, est directement aligné avec l'endroit où l'immigration et la demande d'entreprises sont les plus fortes. En terminant à Nashville, où une forte croissance de la population et une économie diversifiée continuent d'attirer des employeurs de marque, juste le mois dernier Starbucks a annoncé un plan de 100 millions de dollars pour ouvrir un bureau corporatif du Sud-Est à Downtown Nashville pour 2 000 employés, avec certains se déplaçant de Seattle et le reste de nouvelles embauches à Nashville. Les données de bureaux pour le premier trimestre montrent que la demande est axée sur les nœuds de classe A plus récents ou nouvellement aménagés, et nos 287 000 pieds carrés de location trimestrielle avec une durée de bail pondérée moyenne de 9,8 ans, et des écarts de loyers en espèces et GAAP de 9,4 % et 26,5 %, respectivement, témoignent de ces données. À travers notre empreinte, nous alignons le capital avec les métros et sous-marchés qui continuent de gagner des personnes, des emplois et des investissements d'entreprises. Nous nous assurons que notre portefeuille et nos personnes sont préparés à livrer des expériences dignes de trajets domicile-travail à nos clients et à leurs équipes. Notre succès ce trimestre soutient cette stratégie, et nous sommes confiants qu'elle continuera à bien nous servir. Brendan ? Brendan Maiorana : Merci, Brian. Au premier trimestre, nous avons livré un bénéfice net de 31,3 millions de dollars, soit 0,29 dollar par action, et un FFO de 94 millions de dollars, soit 0,84 dollar par action. Le trimestre comprenait un gain de vente de propriété de 17 millions de dollars provenant de notre cession à Richmond qui était inclus dans le bénéfice net mais non inclus dans le FFO. Au cours du trimestre, nous avons reçu un frais de terme à une coentreprise non consolidée pour un net de 2,2 millions de dollars, soit 0,02 dollar par action, d'un client se déplaçant de McKinney & Olive à 23 Springs, et nous avons vendu notre intérêt dans une firme de services de courtage tiers, résultant en un gain de 1,4 million de dollars. Ces deux éléments étaient inclus dans le FFO et étaient facturés dans notre perspective FFO d'origine. Sinon, il n'y avait pas d'éléments inhabituels dans le trimestre. Vous avez peut-être remarqué quelques changements mineurs à notre package complémentaire que nous avons publié hier que nous croyons rendra plus facile de dériver notre part de NOI de coentreprise. Nous avons également séparé Dallas comme son propre marché maintenant que nous avons trois propriétés en service à Dallas, ce qui augmentera à quatre lors de la stabilisation