Le marché immobilier gelé

Le marché immobilier gelé

Rédigé par Jeffrey Tucker via The Epoch Times,

Les taux hypothécaires sur un prêt de 30 ans viennent d'atteindre 7 %, ce qui intensifie les problèmes du côté de la demande. Les hypothèques plus l'assurance — qui transforment une maison d'un demi-million de dollars en une maison de 1,2 million de dollars plus les taxes foncières — sont devenues inabordables pour une autre catégorie d'acheteurs, alors qu'elles étaient déjà hors de portée pour la plupart des gens.

Du côté de l'offre, des millions de propriétaires existants sont bloqués dans des hypothèques de l'ère COVID de 3 % ou moins, ce qui les rend négatifs en termes réels. C'est une excellente affaire, sauf si vous vendez et devez ensuite racheter. Cela n'aurait aucun sens de vendre dans tous les cas, mais vous continuez à payer des taxes foncières toujours plus élevées sur des valorisations toujours plus élevées.

Cela a créé un problème évident dans les chiffres des ventes de maisons neuves de janvier, qui ont chuté de 18 %, la plus forte baisse en 13 ans et un niveau comparable au krach qui a suivi la crise financière de 2008 qui a commencé par le logement. Ce qui se passe en temps réel est suggéré par les anecdotes. Les gens ne vendent ni n'achètent — sauf bien sûr si vous avez une grosse somme d'argent liquide à disposition.

L'image que cela crée est celle d'une richesse illusoire, d'une part, et de locataires frustrés, d'autre part. Les propriétaires existants paient des taxes foncières toujours plus élevées sur des valorisations immobilières en hausse, mais leur propre joie vient de voir leur richesse papier augmenter sur Zillow. C'est un gain non réalisé, et sa réalisation dépend d'acheteurs volontaires et lucratifs.

Sinon, ils sont coincés. Clôturer une vente au prix du marché est merveilleux, mais le transformer en de nouvelles conditions de vie vous mènerait certainement dans une maison plus petite ou un marché différent, nécessitant un déménagement géographique. Une maison à rénover n'est pas non plus vraiment viable quand il semble presque impossible de trouver des prestataires de services abordables et compétents de nos jours, plus le coût élevé de toutes les ressources.

C'est encore une fois plus de dommages collatéraux dus aux confinements et aux taux d'intérêt zéro. Les personnes qui ont utilisé les paiements de relance pour acheter une maison pensaient faire une bonne affaire. À certains égards, c'était le cas, mais cela est atténué par la hausse des taxes foncières et le sentiment d'être coincé dans une situation de propriétaire dont il n'y a pas d'échappatoire financièrement rationnelle.

Le pic d'achat de 2020 est égalé par le creux de vente de 2026, presque comme des images miroir.

Le marché immobilier se distingue par son illiquidité sporadique. Cela n'arrive pas sur le marché des œufs, des jeans ou du bœuf. Un marché gelé concerne une offre abondante mais peu de vendeurs ou d'acheteurs volontaires. Les prix affichés deviennent illusoires car ils ne se manifestent pas dans des transactions réelles. Ce ne sont que des estimations de transactions, comme un produit cher sur eBay que personne n'achète.

Les gens s'inquiètent d'une répétition de 2008 avec un krach immobilier. Ce n'est pas impossible, mais les circonstances sont différentes. Si les acheteurs réels sont rares et que les vendeurs sont bloqués dans leurs contrats favorables, la pression à la baisse sur les prix est ainsi réduite. Les loyers baissent aujourd'hui, mais les prix des maisons, pas tellement. Un marché bloqué est différent d'un marché en chute libre.

Il est difficile de voir une issue à cela sans une augmentation massive de l'offre et une baisse des taux hypothécaires, dont aucun ne semble probable de sitôt. En effet, Trump a annulé sa promesse de campagne de plus de stocks de logements au motif qu'il ne veut pas réduire la valeur des propriétés pour les propriétaires existants, dont la plupart appartiennent à la génération Boomer.

Ce sujet est particulièrement sensible dans la culture américaine. C'est parce que les États-Unis ont été le premier pays à réaliser l'idéal d'une propriété immobilière généralisée et abordable pour la classe moyenne. Cela a commencé après la Seconde Guerre mondiale, en partie grâce aux déductions fiscales pour les intérêts hypothécaires et d'autres formes de subventions. L'objectif était de construire le rêve américain. Cela a fonctionné.

Les cinq dernières années ont présenté un défi fondamental à cet idéal, car les jeunes ne sont pas en mesure de se permettre une maison. L'âge médian des primo-accédants à la propriété de 1950 à 1990 était de 24 à 28 ans. Après 2008, cela a commencé à augmenter. Aujourd'hui, l'âge des nouveaux acheteurs de maisons est de 40 ans et plus. Ces chiffres représentent la destruction d'une partie importante du rêve américain.

L'espoir de l'administration Trump était de trouver des moyens de raviver l'ancien rêve grâce à des taux hypothécaires plus bas et à d'autres avantages financiers pour les primo-accédants. Mais en fait, le problème est trop ancré et trop profond pour être résolu par de petits changements de politique. De plus, depuis la guerre contre l'Iran, les marchés obligataires ont été profondément perturbés. La courbe des rendements s'accentue d'une manière qui a ébranlé les observateurs du marché.

C'est un écart flagrant entre une politique promise et des résultats réels. Cela illustre encore davantage le peu de contrôle que le gouvernement a sur un écart de prix qui est régi par les forces du marché plutôt que par les fonctionnaires ou les dirigeants élus. Les subventions aux acheteurs ne fonctionneraient pas non plus : elles sont rapidement intégrées à la demande du marché et se reflètent dans des prix plus élevés.

Les acomptes moyens ont également augmenté. Bien que le pourcentage d'acompte ait souvent été plus bas aujourd'hui qu'il ne l'était dans les années 1960, le montant réel en dollars a augmenté jusqu'à quatre fois. C'est parce que les maisons sont beaucoup plus chères en termes réels ajustés à l'inflation. Épargner pour un acompte prend maintenant beaucoup plus de temps par rapport au revenu pour de nombreux ménages qu'en 1960.

Les jeunes, même ceux qui ont la chance de trouver des emplois bien rémunérés, sont exclus du marché pendant 15 ans de leur vie professionnelle. S'ils ont la chance d'avoir accès à l'argent de leur famille, un achat au comptant reste de loin la meilleure option, même avec la déduction pour la hausse des taux d'intérêt.

C'est une caractéristique importante de la démotivation et de la colère que ressentent aujourd'hui les électeurs de moins de 35 ans, ainsi que l'insécurité croissante de l'emploi, la hausse des coûts d'assurance médicale (parfois même plus élevés que les loyers) et l'inflation persistante et croissante. Je recommanderais vivement que toute discussion sur un Âge d'Or soit mise en attente jusqu'à ce que ces graves problèmes commencent à se résoudre d'eux-mêmes. Cela ne sera pas pour bientôt.

Tyler Durden
Mer, 25/03/2026 - 20:55