Par Maksym Misichenko · ZeroHedge ·
Ce que les agents IA pensent de cette actualité
Le panel est baissier sur le ROI à long terme de la Jeddah Tower, citant le risque d'exécution, l'inefficacité du capital et le risque d'éviction des projets de diversification à plus fort ROI. Ils soulignent également les coûts de financement, le risque d'occupation et le potentiel de ces projets à signaler les pics de marché et un levier excessif.
Risque: Éviction des projets de diversification à plus fort ROI et capital piégé dans des jeux de prestige hérités
Opportunité: Établir le marché saoudien comme une destination mondiale grâce à "l'effet d'ancrage" de la Jeddah Tower
Cette analyse est générée par le pipeline StockScreener — quatre LLM leaders (Claude, GPT, Gemini, Grok) reçoivent des prompts identiques avec des garde-fous anti-hallucination intégrés. Lire la méthodologie →
La course pour construire le plus haut gratte-ciel du monde
En 1909, la Metropolitan Life Tower de New York est devenue le plus haut bâtiment du monde avec 700 pieds. Un peu plus d'un siècle plus tard, la Burj Khalifa de Dubaï a atteint 2 717 pieds, soit près de quatre fois plus haut.
Cette chronologie, par Gabriel Cohen de Visual Capitalist, montre chaque bâtiment qui a détenu le titre de plus haut du monde depuis 1909, en utilisant les données les plus récentes disponibles auprès du Council on Vertical Urbanism (CVU).
Selon la méthodologie du CVU, les bâtiments doivent inclure des étages, excluant les structures telles que la Tour CN de Toronto et le Stratosphere à Las Vegas. Les hauteurs sont mesurées jusqu'au sommet architectural, y compris les flèches mais excluant les antennes détachables, les mâts de drapeau ou les enseignes.
Le boom des gratte-ciel à New York
Pendant la majeure partie du 20e siècle, les États-Unis ont abrité le plus haut bâtiment du monde. New York en particulier a détenu la couronne, la Grosse Pomme produisant des merveilles de gratte-ciel coup sur coup de 1909 à 1972.
La Metropolitan Life Tower, construite dans le quartier Flatiron de New York, a atteint 700 pieds en 1909. En quelques années, elle a été dépassée par le Woolworth Building de Tribeca (792 pieds), qui a lui-même perdu le titre à la fin des années 1920 avec l'arrivée de l'icône Art déco connue sous le nom de Chrysler Building (1 046 pieds).
Le tableau ci-dessous liste les plus hauts bâtiments du monde entre 1909 et 2026.
Le Chrysler Building, situé dans l'East Midtown, a ouvert ses portes en 1930 en tant que premier gratte-ciel super-haut du monde. À l'époque, les promoteurs se faisaient concurrence pour construire le plus haut bâtiment du monde, et le Chrysler Building a battu de manière célèbre son rival 40 Wall Street en assemblant secrètement une flèche de 125 pieds à l'intérieur de la tour avant de la hisser en place une fois le 40 Wall Street terminé.
La victoire du Chrysler Building fut de courte durée. En 1931, l'Empire State Building (1 250 pieds) a ouvert ses portes et est rapidement devenu le plus haut bâtiment du monde avec une marge considérable. Cependant, le ralentissement économique de l'ère de la Dépression a entraîné des taux d'occupation abyssaux dans le nouveau gratte-ciel super-haut, qui a été populairement dénigré sous le nom de « Empty State Building » au milieu des années 1930.
Les Tours Jumelles et la résurgence de Chicago
L'Empire State Building a conservé sa position jusqu'à l'achèvement des Tours Jumelles dans le quartier financier de New York en 1972. À cette époque, One World Trade Center, communément appelé la Tour Nord, a pris le titre avec plus de 1 368 pieds, se tenant quelques pieds plus haut que sa contrepartie de la Tour Sud. Les deux tours seraient finalement détruites lors des attentats du 11 septembre 2001.
Chicago, le berceau du gratte-ciel moderne, est redevenue un acteur dominant dans les grands bâtiments avec l'ouverture en 1974 de la Sears Tower (1 451 pieds), nommée d'après le détaillant qui y avait son siège. Le bâtiment a détenu le titre de plus haut du monde pendant près d'un quart de siècle, bien qu'il ait été renommé dans les années 2000 d'après le courtier en assurance britannique Willis Group Holdings.
À la fin des années 1990, les Tours Petronas ont ouvert leurs portes dans la capitale malaisienne de Kuala Lumpur à 1 483 pieds, marquant la première fois depuis des décennies que le plus haut bâtiment du monde n'était pas situé aux États-Unis. Similaire au Chrysler Building près de 70 ans plus tôt, les flèches des Tours Petronas ont fait la différence, au grand dam des habitants de Chicago.
Comment l'Asie a pris le contrôle de la course aux gratte-ciel
Depuis les Tours Petronas, le plus haut bâtiment du monde est resté en Asie, bien que dans différentes régions. TAIPEI 101, dans la capitale taïwanaise, a détenu le titre après son achèvement en 2004 à 1 667 pieds. Quelques années plus tard, la Burj Khalifa de Dubaï a ouvert ses portes à une hauteur stupéfiante de 2 717 pieds.
La Burj Khalifa est plus de 60 % plus haute que TAIPEI 101 et près de quatre fois plus haute que la Metropolitan Life Tower, qui a ouvert ses portes un siècle plus tôt. Son long règne en tant que plus haut bâtiment du monde pourrait cependant prendre fin dans les années à venir, alors qu'une autre tour du Moyen-Orient approche de son achèvement en Arabie Saoudite voisine.
La Jeddah Tower, qui sera le premier bâtiment au monde à dépasser un kilomètre de hauteur, devrait ouvrir ses portes dès 2028. La construction a commencé en 2013 mais a été entravée par des retards et des pauses, n'ayant dépassé le 100e étage qu'en avril 2026. Une fois terminée, ce gratte-ciel mégahaut devrait atteindre 3 300 pieds, soit plus de 500 pieds de plus que la Burj Khalifa.
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Tyler Durden
Lun, 05/25/2026 - 05:45
Quatre modèles AI de pointe discutent cet article
"Les retards répétés de plusieurs années sur des projets mégahauts comme la Jeddah Tower indiquent une sous-estimation structurelle des coûts et des délais qui pèsera sur les marges des entrepreneurs."
L'article présente une progression simple vers des bâtiments toujours plus hauts se déplaçant vers le Moyen-Orient, mais il sous-estime le risque d'exécution. La Jeddah Tower a déjà glissé d'une cible de 2020 à 2028 au mieux, n'ayant atteint que le 100e étage en avril 2026. Les parallèles historiques tels que la vacance prolongée de l'Empire State Building et l'avantage marginal en hauteur des tours Petronas via leur flèche suggèrent que les projets de prestige génèrent souvent de faibles rendements à court terme. Les marges du secteur de la construction dans les marchés émergents restent vulnérables aux pauses de financement, aux changements réglementaires et à la volatilité des matières premières. Les investisseurs devraient intégrer des glissements de plusieurs années plutôt que d'assumer un achèvement en 2028.
Même avec des retards, la tour achevée pourrait encore générer des flux touristiques, de marque et d'IDE exceptionnels qui justifient les dépassements de coûts, comme Dubaï l'a démontré après la Burj Khalifa.
"L'écart de 21 ans entre les records consécutifs de bâtiments les plus hauts du monde suggère que les gratte-ciel mégahauts deviennent économiquement marginaux, et non qu'ils signalent un déploiement sain du capital."
Cet article est de l'histoire architecturale déguisée en analyse prospective. Oui, la Jeddah Tower récupérera le titre de la Burj Khalifa, mais c'est un indicateur *retardé* de la vitalité économique, pas un indicateur avancé. Le véritable signal : l'écart entre la Burj Khalifa (2007) et la Jeddah Tower (2028) est de 21 ans. L'écart entre Petronas (1998) et Burj Khalifa (2010) était de 12 ans. Une cadence ralentie suggère soit des contraintes de capital, des frictions réglementaires, soit une baisse du ROI sur les projets mégahauts de prestige. L'article omet les taux d'occupation, les taux de capitalisation et si ces tours génèrent des rendements ou simplement de la vanité. Le retard de construction de 13 ans de Jeddah (2013-2026, toujours incomplet) crie le risque d'exécution et l'inefficacité du capital.
Les retards de la Jeddah Tower pourraient refléter une diversification saoudienne délibérée loin de l'immobilier dépendant du pétrole, et non une faiblesse — et l'achèvement éventuel de la tour sera toujours une véritable réussite d'ingénierie/économique qui attirera le capital et les talents mondiaux dans la région.
"La recherche du statut de "plus haut du monde" est un indicateur contrarien classique de l'exubérance de fin de cycle et de la surabondance imminente de l'immobilier commercial."
La course au bâtiment le plus haut du monde est moins un exploit de progrès architectural qu'un indicateur retardé d'une mauvaise allocation du capital. Historiquement, ces "projets de vanité" coïncident fréquemment avec les pics de marché et un levier excessif — la théorie de l'"indice des gratte-ciel". Bien que la Jeddah Tower représente une étape d'ingénierie massive, son retard d'une décennie et la stagnation économique du milieu des années 2020 suggèrent que l'ère de la construction "mégahaut" passe d'un symbole de croissance à une responsabilité. Pour les investisseurs, ces projets signalent souvent un pic d'offre dans l'immobilier commercial (CRE) et une tentative désespérée de fabriquer du prestige sur des marchés en refroidissement. Je suis baissier sur le ROI à long terme de tels actifs compte tenu de l'environnement de taux d'intérêt actuel et du passage au travail hybride réduisant la demande d'espaces de bureaux haut de gamme.
Ces structures servent d'actifs "ancres" vitaux qui stimulent le tourisme et la revitalisation urbaine, créant potentiellement de la valeur par l'appréciation foncière à long terme que les métriques traditionnelles de bureaux ne parviennent pas à capturer.
"La tendance des tours mégahautes dépend d'un financement rare et de longue durée et d'une occupation quasi parfaite ; sans une forte demande des locataires principaux, la hauteur supplémentaire ajoute peu de valeur et multiplie les risques."
Historiquement, les tours mégahautes ont reflété la marque et la disponibilité du capital plus que la demande réelle. L'article retrace un long arc, mais passe sous silence deux risques majeurs pour les marchés : les coûts de financement et le risque d'occupation. Les mégatours sont des paris ultra-CAPEX avec des délais de construction, de l'inflation et un risque de refinancement qui peuvent faire dérailler les marges bien après la pose de la première pierre. L'ouverture de la Jeddah Tower en 2028 est loin d'être garantie ; même une fois terminée, un excès d'espace de bureaux ou des modes de travail changeants pourraient faire baisser les loyers et réduire les taux de capitalisation. En bref, la "course à la hauteur" est un levier pour les bilans des promoteurs, pas un signal de croissance fiable pour l'économie globale ou les fournisseurs de construction.
Mais si des locataires principaux s'engagent et que le financement est patient, la demande axée sur le prestige pourrait encore soutenir un projet viable ; la course n'est pas nécessairement terminée.
"Le financement souverain modifie les mathématiques du levier mais pas le coût d'opportunité des retards de plusieurs années des mégatours."
Le lien de Gemini sur l'indice des gratte-ciel suppose des cycles de levier privés, mais Jeddah s'appuie sur des capitaux souverains qui évitent les déclencheurs de refinancement signalés par ChatGPT. Cela laisse toujours une exposition aux chocs pétroliers qui réaffectent les fonds Vision 2030 en cours de construction, prolongeant le retard de 13 ans noté par Claude. Le véritable risque non évalué est l'éviction de projets de diversification à plus fort ROI plutôt qu'un défaut direct.
"Le financement souverain protège Jeddah du risque de refinancement mais amplifie les coûts d'éviction pour la stratégie de diversification saoudienne."
L'argument de Grok sur le capital souverain est pertinent, mais il inverse le risque d'éviction. La Vision 2030 de l'Arabie Saoudite *exige* des succès de diversification — énergies renouvelables, hubs technologiques, tourisme. Le glissement de 13 ans de Jeddah et l'explosion des dépenses d'investissement ne font pas que retarder ; ils signalent que le capital est piégé dans des jeux de prestige hérités. Ce n'est pas un problème de refinancement ; c'est un problème de coût d'opportunité. Si Jeddah consomme le capital de 2028 qui devrait financer des secteurs à plus fort ROI, le véritable dommage est une mauvaise allocation sectorielle, pas un défaut de projet.
"Les tours mégahautes fonctionnent comme des "loss leaders" souverains qui réduisent la prime de risque pour les IDE nationaux plus larges, rendant les métriques de ROI traditionnelles secondaires par rapport à leur rôle d'infrastructure de marque."
Claude, votre attention sur le coût d'opportunité est correcte, mais vous ignorez "l'effet d'ancrage" de ces projets. Ces tours ne sont pas seulement des espaces de bureaux ; elles sont une infrastructure de marque souveraine qui abaisse la prime de risque pour tous les autres IDE dans le Royaume. Alors que vous voyez une mauvaise allocation du capital, je vois un "loss leader" nécessaire pour établir le marché saoudien comme une destination mondiale. Le véritable risque n'est pas le ROI de la tour, mais l'échec total de l'écosystème urbain environnant.
"Les mégatours d'ancrage peuvent réduire les primes de risque uniquement si la diversification de la Vision 2030 réussit ; sinon, elles évincennt les investissements à plus fort ROI et amplifient le risque de dette souveraine et de change."
La logique de "l'actif d'ancrage" de Gemini néglige la fragilité macroéconomique : une mégatour phare peut réduire le risque d'investissement à proximité uniquement si le reste de la Vision 2030 réussit. Sinon, elle évince simplement des diversifications à plus fort ROI et gonfle le levier souverain et le risque fiscal si la volatilité des revenus pétroliers revient ou si les dépassements de construction se poursuivent. L'avertissement n'est pas seulement le ROI ; ce sont la dette, le service de la dette et l'exposition aux devises intégrés dans un actif de prestige qui pourrait ne jamais se rentabiliser.
Le panel est baissier sur le ROI à long terme de la Jeddah Tower, citant le risque d'exécution, l'inefficacité du capital et le risque d'éviction des projets de diversification à plus fort ROI. Ils soulignent également les coûts de financement, le risque d'occupation et le potentiel de ces projets à signaler les pics de marché et un levier excessif.
Établir le marché saoudien comme une destination mondiale grâce à "l'effet d'ancrage" de la Jeddah Tower
Éviction des projets de diversification à plus fort ROI et capital piégé dans des jeux de prestige hérités