Points clés de la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre de W.P. Carey

Révision à la hausse des prévisions pour l'ensemble de l'année : la direction a relevé les prévisions de volume d'investissement de 250 millions de dollars, à une fourchette de 1,5 à 2,0 milliards de dollars, et a augmenté le chiffre de 2026 de l'AFFO par action à 5,16 à 5,26 dollars (soit une croissance d'environ 4,8 % au point médian) ; l'AFFO du premier trimestre était de 1,30 $, en hausse de 11,1 % en glissement annuel.

Solide pipeline de transactions et perspectives de taux de capitalisation : W.P. Carey a conclu environ 680 millions de dollars d'investissements depuis le début de l'année, avec plus de 0,5 milliard de dollars en phases avancées et une « visibilité claire » sur plus de 1 milliard de dollars ; les transactions conclues ont en moyenne des taux de capitalisation d'environ 7,2 % depuis le début de l'année, et la société s'attend à un taux de capitalisation moyen d'environ 7,5 % pour 2026.

Activité robuste des marchés des capitaux et liquidités : la société a accédé à près de 2 milliards de dollars de capitaux (y compris une émission obligataire de 1 milliard d'euros et des ventes d'options d'achat d'actions), a terminé le trimestre avec environ 2,8 milliards de dollars de liquidités, un taux d'intérêt moyen pondéré de 3,1 % et des échéances à court terme limitées.

W.P. Carey (NYSE:WPC) a publié les résultats du premier trimestre 2026, que la direction a déclaré refléter une « exécution solide continue dans l'ensemble de l'entreprise », tirée par l'activité d'investissement et les actions des marchés des capitaux qui, selon la société, ont largement préfinancé son plan de croissance pour l'année.

Le directeur général Jason Fox a déclaré que le REIT relevait ses prévisions pour l'ensemble de l'année concernant le volume d'investissement et les fonds provenant des opérations ajustés (AFFO) par action, citant les transactions conclues depuis le début de l'année, un « pipeline très solide » et une « perspective plus favorable pour les pertes de loyer estimées ».

Fox a déclaré que W. P. Carey avait réalisé environ 680 millions de dollars d'investissements jusqu'à présent en 2026 et qu'il avait « plus d'un demi-milliard de dollars de transactions actuellement en phases avancées », y compris « la vente-bail de retour d'un grand portefeuille industriel qui est en phase finale de clôture ». Au total, il a déclaré que la société avait une « visibilité claire sur plus d'un milliard de dollars d'investissements » en tenant compte du pipeline et des projets de capital devant être livrés cette année.

La direction a augmenté les prévisions de volume d'investissement pour l'ensemble de l'année de 250 millions de dollars, à une fourchette de 1,5 milliard à 2,0 milliards de dollars. Fox a déclaré que la société s'attendait à un « taux de capitalisation moyen d'environ 7,5 % » pour les transactions conclues, le pipeline et les projets de capital livrés en 2026, et a déclaré qu'elle s'attendait à « rester autour de ce niveau » pour l'ensemble de l'année.

Fox a ajouté que les transactions conclues avaient en moyenne 7,2 % depuis le début de l'année, ce qu'il a attribué en grande partie au calendrier et à un mélange orienté vers « certaines de nos transactions à taux de capitalisation les plus serrés au cours du premier semestre de l'année ». Il a également déclaré que l'activité d'investissement au début de l'année avait été orientée vers l'Europe et le Canada, où la société avait obtenu une dette à moindre coût au cours du trimestre, contribuant à maintenir des spreads attractifs par rapport aux taux de capitalisation « initiaux ».

Par type de bien, Fox a déclaré qu'environ 60 % du volume d'investissement du premier trimestre avait été consacré aux entrepôts et aux actifs industriels, le commerce de détail représentant environ 40 % en raison en grande partie d'une vente-bail de retour avec Go Auto pour un portefeuille de concessionnaires automobiles dans la région du Grand Vancouver. Fox a déclaré que Go Auto est le deuxième plus grand groupe de concessionnaires automobiles au Canada et figure désormais parmi les 25 principaux locataires de W. P. Carey en termes de loyer de base annuel (ABR).

Concernant les grandes transactions, Fox a déclaré que les transactions dans la fourchette de 200 à 300 millions de dollars font régulièrement partie du flux de l'entreprise compte tenu de sa taille, et a noté une autre transaction industrielle de « vente-bail de retour » plus importante aux États-Unis qui devrait être conclue dans quelques semaines.

Projets de capital et Carey Tenant Solutions

Fox a déclaré que la société avait achevé quatre projets de capital totalisant 68 millions de dollars au cours du trimestre et qu'elle avait 11 projets de capital totalisant environ 280 millions de dollars qui devraient être livrés au cours des 12 prochains mois. Il a déclaré que les projets généraient des taux de capitalisation « incrémentiellement plus élevés » que les investissements depuis le début de l'année et les niveaux attendus pour l'ensemble de l'année, et les a décrits comme une source exclusive de flux de transactions qui peut prolonger les baux et améliorer l'importance des actifs pour les locataires.

Interrogé sur la plateforme Carey Tenant Solutions, Fox a déclaré que ces projets d'orientation construction - constructions sur mesure, extensions et rénovations - font partie intégrante de l'activité de W. P. Carey, mais ont été officiellement renommés pour soutenir une sensibilisation plus large des locataires. Il a déclaré que la société avait historiquement réalisé « environ 200 millions de dollars par an » dans de tels projets en moyenne, et qu'elle avait actuellement environ 280 millions de dollars de projets en cours, dont environ 180 millions de dollars devraient être achevés en 2026, ainsi qu'un pipeline actif de projets potentiels.

Résultats, croissance des loyers et performance du portefeuille

Le directeur financier Toni Sanzone a déclaré que l'AFFO par action du premier trimestre était de 1,30 $, en hausse de 0,13 $, soit 11,1 %, par rapport au trimestre de l'année précédente. Elle a attribué l'augmentation d'une année sur l'autre principalement à l'activité d'investissement accrétion et a déclaré que la société avait conclu 2,8 milliards de dollars d'investissements depuis le début de 2025.

Compte tenu des attentes d'investissement mises à jour et d'une hypothèse de perte de loyer potentielle estimée plus faible, Sanzone a déclaré que W. P. Carey avait relevé ses prévisions d'AFFO par action pour 2026 à 5,16 à 5,26 $, ce qui, selon elle, implique une croissance de 4,8 % au point médian.

Concernant la croissance des loyers, Sanzone a déclaré que la croissance des loyers sur les mêmes magasins contractuels était de 2,4 % en glissement annuel au premier trimestre, les augmentations fixes et liées à l'IPC représentant en moyenne 2,4 %. Pour l'ensemble de l'année, elle a déclaré que la société s'attendait toujours à une croissance contractuelle des mêmes magasins dans la fourchette « du milieu de 2 % ».

La croissance des loyers sur les mêmes magasins globale, qui comprend la relocation, la perception des loyers, les postes vacants et les restructurations de bail, était de 1 % au premier trimestre, ce que Sanzone a déclaré être « largement » dû aux postes vacants. Elle a déclaré que la croissance globale peut fluctuer, mais qu'historiquement, elle a été inférieure d'environ 100 points de base à la croissance contractuelle en moyenne.

Le taux d'occupation du portefeuille s'est terminé au trimestre à 98,1 %, en légère hausse par rapport au quatrième trimestre, et Sanzone a déclaré qu'il devrait s'améliorer davantage à mesure que la société reloue ou se débarrasse des actifs vacants.

La direction a également souligné l'activité de location. Sanzone a déclaré que la relocation au premier trimestre avait entraîné une récupération globale de 103 % des loyers antérieurs sur 1,4 % de l'ABR du portefeuille et avait ajouté juste plus de cinq ans de durée moyenne de bail pondérée.

Cessions, crédit et marchés des capitaux

Les ventes d'actifs du premier trimestre ont généré 163 millions de dollars de produits bruts, y compris la vente des 11 propriétés de stockage en libre-service restantes pour 75 millions de dollars. Sanzone a déclaré que cela avait achevé le désinvestissement de la société dans le stockage en libre-service, générant environ 860 millions de dollars de produits bruts à un taux de capitalisation « juste en dessous de 6 % », qui a été recyclé dans des investissements plus rentables.

Concernant les plans de cession prospectifs, le responsable de la gestion des actifs Brooks Gordon a déclaré que la société maintenait sa flexibilité avec une fourchette de cession pour l'ensemble de l'année de 250 à 750 millions de dollars. Il a déclaré que W. P. Carey évaluait quelques hôtels et une propriété de logement étudiant pour une cession potentielle au second semestre de 2026 ou l'année prochaine.

La performance du crédit a été décrite comme stable. Sanzone a déclaré qu'il n'y avait eu « aucun changement significatif nouveau dans le crédit » jusqu'à présent cette année, ce qui a incité la société à réduire l'hypothèse de perte de loyer potentielle intégrée dans les prévisions à 8 à 12 millions de dollars, contre 10 à 15 millions de dollars auparavant. Gordon a ajouté que Hellweg reste la plus grande exposition sur la liste de surveillance, représentant environ 1 % de l'ABR, et qu'il « diminue rapidement », et a cité Cornerstone - environ 60 points de base de l'ABR - comme un autre locataire notable sur la liste de surveillance, déclarant que la société s'attendait à ce que Cornerstone se restructure à un moment donné, mais qu'elle ne s'attendait pas à un impact compte tenu de l'immobilier « très essentiel ».

W. P. Carey a également détaillé une activité importante sur les marchés des capitaux. Sanzone a déclaré que la société avait accédé à près de 2 milliards de dollars de capitaux au premier trimestre, y compris une émission obligataire senior non garantie de 1 milliard d'euros en deux tranches de 500 millions d'euros avec des taux de coupon de 3,25 % (échéance de cinq ans) et 3,75 % (échéance de neuf ans). Elle a déclaré que les produits avaient été utilisés pour faire face à une échéance d'Eurobond en avril, pour rembourser un prêt à terme de 215 millions d'euros et pour augmenter les liquidités.

De plus, Sanzone a déclaré que la société avait modifié son contrat de crédit, remplaçant le prêt à terme en euros par un nouveau prêt à terme en dollars canadiens à un taux global d'environ 3,1 % pour financer les investissements canadiens, et avait amélioré sa grille de tarification des lignes de crédit rotatives de 5 points de base. Concernant les capitaux propres, elle a déclaré que W. P. Carey avait vendu 6,9 millions d'actions sur une base prospective pour 497 millions de dollars de produits bruts et avait réglé 3,45 millions d'actions pour 247 millions de dollars de produits nets, laissant 9,7 millions d'actions à régler, représentant des produits nets anticipés de 653 millions de dollars à la fin du mois de mars.

Sanzone a déclaré que la société avait terminé le trimestre avec environ 2,8 milliards de dollars de liquidités, et a noté des échéances de dettes minimales restantes en 2026, principalement 350 millions de dollars d'obligations américaines dues en octobre. Elle a déclaré un taux d'intérêt moyen pondéré sur la dette de 3,1 % pour le trimestre et un endettement net par rapport à l'EBITDA ajusté de 5,3x, y compris les capitaux propres à terme non réglés (5,7x sans eux).

Concernant les rendements aux actionnaires, Sanzone a déclaré que W. P. Carey avait augmenté son dividende trimestriel de 4,5 % en glissement annuel à 0,93 $ par action en mars, avec un taux de distribution de 72 %.

Fox a déclaré que la direction n'avait pas constaté de ralentissement de l'activité des transactions en raison des récentes tensions géopolitiques, et a déclaré aux analystes que la société n'avait pas observé d'impacts sur son portefeuille européen en raison des événements macroéconomiques mondiaux, citant la diversification et une base de locataires qu'il a décrite comme étant en grande partie composée de grandes entreprises.

À l'avenir, Fox a déclaré que W. P. Carey s'attend à affiner ses prévisions d'investissement au fur et à mesure que l'année progresse et a exprimé sa confiance dans sa capacité continue à déployer des capitaux compte tenu de sa liquidité et de sa position en matière de capitaux propres à terme. Il a également déclaré que la société restait convaincue qu'elle était sur la bonne voie pour réaliser « des rendements totaux aux actionnaires à deux chiffres encore en 2026 », avant toute expansion de multiple.

À propos de W.P. Carey (NYSE:WPC)

W. P. Carey Inc. est une fiducie de placement immobilier à loyer net diversifiée spécialisée dans les propriétés commerciales à locataire unique. La société structure des transactions de vente-bail de retour et de construction sur mesure pour fournir un financement à long terme par bail net dans diverses classes d'actifs, notamment les installations industrielles, les immeubles de bureaux, les centres commerciaux et les installations de stockage en libre-service. En employant des baux triples nets, W. P. Carey transfère les dépenses d'exploitation des biens, les taxes et la responsabilité de l'entretien aux locataires, créant ainsi un flux de revenus stable et prévisible pour les investisseurs.

Fondée en 1973 par William Polk Carey, la société s'est développée organiquement et par le biais de fusions et acquisitions stratégiques.