हाईवुड्स (HIW) Q1 2026 आय प्रतिलेख

छवि स्रोत: द मोटली फूल।

तारीख

29 अप्रैल, 2026

कॉल प्रतिभागी

- अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी और निदेशक — थेओडोर जे. क्लिनक

- कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य परिचालन अधिकारी — ब्रायन एम. लेरी

- कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी — ब्रेंडन माओरिनाना

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पूर्ण सम्मेलन कॉल प्रतिलेख

थेओडोर जे. क्लिनक: धन्यवाद, ब्रेंडन, और सभी को सुप्रभात। हमारे पास अपनी प्रमुख पहलों को क्रियान्वित करने में एक उत्कृष्ट तिमाही थी। इन-सर्विस और डेवलपमेंट संपत्तियों दोनों में मजबूत लीजिंग वॉल्यूम। यह हमारे इन-सर्विस पोर्टफोलियो में 50-आधार अंकों की पट्टे पर दर में वृद्धि और हमारे विकास में 800-आधार अंकों की पट्टे पर दर में वृद्धि से स्पष्ट है। ये दोनों अगले कुछ वर्षों में अधिभोग बढ़ने पर NOI, नकदी प्रवाह और FFO में महत्वपूर्ण वृद्धि प्रदान करेंगे। तिमाही के दौरान, हमने डलास और रैलघ में BBD स्थानों में सर्वश्रेष्ठ-इन-क्लास, कम्यूट-योग्य संपत्तियों में संयुक्त उद्यमों के माध्यम से 108 मिलियन डॉलर का निवेश किया, और रिचमंड में 42 मिलियन डॉलर की गैर-मुख्य संपत्तियों को बेचा।

यह सभी गतिविधियाँ हमारे पोर्टफोलियो में सुधार करती हैं और आगे हमारी विकास दर और नकदी प्रवाह को काफी हद तक ऊपर धकेलने की नींव को मजबूत करती हैं, और हमारे शेयरधारकों के लिए दीर्घकालिक मूल्य निर्माण का परिणाम देगी। हमारी मजबूत तिमाही प्रदर्शन के बावजूद, हम व्यापक कथा को पहचानते हैं कि AI में प्रगति कार्यबल को फिर से आकार दे सकती है और इसलिए कार्यालय की दीर्घकालिक मांग को प्रभावित कर सकती है। संभावित परिणामों की सीमा व्यापक और विविध है, और इस बिंदु पर, कई अज्ञात हैं। हालांकि, हमें जो पता है, वह यह है कि ग्राहकों और संभावित ग्राहकों ने अपनी जगह की भूख को कम नहीं किया है और अपनी इन-ऑफिस रणनीतियों के लिए दीर्घकालिक प्रतिबद्धता कर रहे हैं, और हमारे पोर्टफोलियो, हमारे बाजारों और हमारे BBDs में गतिविधि मजबूत है। तिमाही में हमारी लीजिंग ठोस थी।

हमारी लीजिंग पाइपलाइन मजबूत बनी हुई है। हमारे BBDs में उच्च-गुणवत्ता वाली जगह कम हो रही है, और निकट भविष्य में कोई नया आपूर्ति अपेक्षित नहीं है। यह उड़ान-से-गुणवत्ता गतिशील लाभ और किराया वृद्धि के लिए एक मजबूत पृष्ठभूमि बनाता है, दोनों का अनुभव हमने पहली तिमाही में किया। इसके अतिरिक्त, क्रेडिटयोग्य ग्राहक लंबी अवधि की प्रतिबद्धता करने के लिए तैयार हैं, जैसा कि हमारी दूसरी पीढ़ी के पट्टे की मात्रा पर भारित औसत पट्टे की अवधि 7.5 वर्ष से है, जो हमारी हालिया औसत पट्टे की अवधि से एक वर्ष से अधिक है। इसके अलावा, हमारे पदचिह्न में जनसांख्यिकीय रुझान अनुकूल हैं, जिसमें व्यवसाय स्थानांतरण और विस्तार फिर से तेज हो रहे हैं, जिससे स्वस्थ जनसंख्या और नौकरी विकास हो रहा है।

हमारा दृढ़ विश्वास है कि अच्छी तरह से पूंजीकृत जमींदारों के स्वामित्व वाली BBD स्थानों में उच्च-गुणवत्ता वाली, कम्यूट-योग्य संपत्तियाँ बढ़ती मांग और बेहतर अर्थशास्त्र को पकड़ने के लिए सबसे अच्छी स्थिति में हैं। तिमाही की ओर मुड़ते हुए, हमने FFO के साथ ठोस वित्तीय प्रदर्शन दिया $0.84 प्रति शेयर, और हमने वर्ष के लिए अपनी आउटलुक बनाए रखी। हमारी लीजिंग प्रदर्शन उत्कृष्ट था। हमने 958,000 वर्ग फुट की दूसरी पीढ़ी के पट्टे पर हस्ताक्षर किए, जिसमें 300,000 वर्ग फुट से अधिक के नए पट्टे शामिल हैं। हमने 19.4% GAAP किराया वृद्धि और 4.8% नकदी किराया वृद्धि प्रदान की। प्रभावी शुद्ध किराया कंपनी के इतिहास में दूसरा उच्चतम था, और पिछले पांच-तिमाही औसत से 9% अधिक था। विस्तार, जिन्हें हम नवीनीकरण के रूप में शामिल करते हैं, संकुचन से लगभग दो के अनुपात से अधिक थे।

इसके अतिरिक्त, हमने अपनी विकास संपत्तियों में 107,000 वर्ग फुट के पहले पीढ़ी के पट्टे पर हस्ताक्षर किए। ग्राहकों और संभावित ग्राहकों को पता है कि हमारे पदचिह्न में अच्छी तरह से पूंजीकृत मालिकों के साथ BBD-स्थित कार्यालय स्थान के ब्लॉक कम हो रहे हैं, जो हमें सर्वोत्तम उप-बाजारों में मजबूत मूल्य निर्धारण शक्ति प्रदान करता है। हमने तिमाही के दौरान 200 मिलियन डॉलर से अधिक की 87% पट्टे वाली विकास संपत्तियों को सेवा में रखा। ग्लेनलेक III, जिसमें 203,000 वर्ग फुट का कार्यालय और 15,000 वर्ग फुट का खुदरा स्थान है, अब 94% पट्टे पर है। सड़क के पार, हमने ग्लेनलेक II खुदरा को 100% पट्टे पर दिया, जो तिरछे हैमॉक ब्रुअरी को पट्टे पर दिया गया है। भोजन और पेय विकल्पों के 24,000 वर्ग फुट का जोड़ ग्लेनलेक की पेशकश को बढ़ाता है और यहां के लगभग 1 मिलियन वर्ग फुट के कार्यालय को पूरा करता है।

यह हमें वेस्ट रैलघ में इस पार्क में किराए को आगे बढ़ाने की हमारी क्षमता का समर्थन करता है। हमने ग्रेनाइट पार्क 6 को भी डलास के लेगेसी BBD में सेवा में रखा। यह 422,000 वर्ग फुट की सर्वश्रेष्ठ-इन-क्लास कार्यालय संपत्ति 80% पट्टे पर है। हमने अपनी दो शेष विकास संपत्तियों को पट्टे पर लगाने में भी मजबूत प्रगति की। Uptown Dallas में हमारी 642,000 वर्ग फुट की विकास परियोजना 23 स्प्रिंग्स, मजबूत गतिविधि जारी रखती है, जिसमें पट्टे की दर अब 83% है, जो पिछले तिमाही से 75% और बारह महीने पहले 62% है। हमारे पास 23 स्प्रिंग्स में अपनी पट्टे की दर को 90 के दशक में लाने की मजबूत संभावनाएं हैं। Tampa के वेस्टशोर BBD में, हमारी 143,000 वर्ग फुट की मिडटाउन ईस्ट विकास अब 95% पट्टे पर है, जो पिछले तिमाही से 76% और बारह महीने पहले 39% है।

मिडटाउन ईस्ट में कार्यालय घटक 100% पट्टे पर है। संयुक्त रूप से, पहली तिमाही के दौरान सेवा में रखी गई संपत्तियाँ और हमारी शेष विकास पाइपलाइन 86% पट्टे पर हैं, लेकिन केवल 48% अधिग्रहित हैं। जैसे ही पट्टे शुरू होते हैं, हम NOI, नकदी प्रवाह और FFO में महत्वपूर्ण वृद्धि प्राप्त करेंगे। हम निर्माण-से-अनुरूप और महत्वपूर्ण एंकर संभावितों से नए विकास के लिए रुचि प्राप्त करना शुरू कर रहे हैं। यह अभी भी शुरुआती है, और यह कहना मुश्किल है कि इनमें से किसी भी चर्चा से नए परियोजनाएं सामने आएंगी या नहीं, लेकिन बढ़ी हुई रुचि उत्साहजनक है और सीमित सूची कंपनियों का संकेत देती है जब वे बड़े ब्लॉक उच्च-गुणवत्ता वाली जगह की तलाश करते हैं। निपटान के मोर्चे पर, हमने रिचमंड में एक गैर-मुख्य पोर्टफोलियो को $42 मिलियन में बेचा।

जैसा कि हमारी आउटलुक में दर्शाया गया है, हम इस वर्ष के मध्य तक लगभग $200 मिलियन के अतिरिक्त गैर-मुख्य संपत्तियों को बेचने की उम्मीद करते हैं और अन्य संपत्तियों को बिक्री के लिए विपणन कर रहे हैं। हमारा मानना ​​है कि हम गैर-मुख्य परिसंपत्ति और भूमि की बिक्री से पूंजी को पुन: तैनात करने में सक्षम होंगे जो एक लाभ-तटस्थ आधार पर हमारे नकदी प्रवाह को और मजबूत करेगा और उच्च विकास का परिणाम देगा। जैसा कि पिछले सप्ताह हमने घोषणा की, हम गैर-मुख्य निपटान की आय का उपयोग $250 मिलियन तक के बकाया सामान्य स्टॉक के पुनर्खरीद के लिए भी कर सकते हैं, जो एक लाभ-तटस्थ आधार पर है। हम अधिग्रहण के अवसरों और अत्यधिक पूर्व-पट्टे विकास का मूल्यांकन करना जारी रखते हैं; हमारे शेयरों की पुनर्खरीद अब हमारे पास एक पूंजी तैनाती विकल्प है।

कॉल को ब्रायन को सौंपने से पहले, मैं उन चार क्षेत्रों को दोहराना चाहता हूं जिन्हें हमने पिछले कुछ वर्षों में उजागर किया है जो हमारे शेयरधारकों के लिए दीर्घकालिक मूल्य निर्माण को चलाएंगे। पहला, हम अपने परिचालन पोर्टफोलियो में स्थिर स्तरों की ओर अधिभोग को आगे बढ़ाना जारी रखेंगे। दूसरा, हम अपनी विकास पाइपलाइन को वितरित और स्थिर करेंगे। तीसरा, हम गैर-मुख्य, पूंजी-गहन संपत्तियों को गैर-BBD स्थानों से पुनर्चक्रित करके और बेहतर नकदी प्रवाह और उच्च दीर्घकालिक विकास दर वाली संपत्तियों में निवेश करके अपने पोर्टफोलियो की गुणवत्ता में सुधार करेंगे। और चौथा, हम यह सब एक मजबूत और लचीली बैलेंस शीट बनाए रखते हुए करेंगे। हमने पहली तिमाही में इन प्रत्येक प्राथमिकताओं पर सार्थक प्रगति की।

हमें विश्वास है कि इन चार क्षेत्रों पर ध्यान केंद्रित करना, हमारे मुख्य BBDs में स्वस्थ मांग और सीमित नए आपूर्ति के कारण एक मजबूत मौलिक पृष्ठभूमि के साथ मिलकर, आने वाले कई वर्षों में नकदी प्रवाह और दीर्घकालिक मूल्य में महत्वपूर्ण वृद्धि को चलाएगा। ब्रायन?

ब्रायन एम. लेरी: धन्यवाद, टेद, और सभी को सुप्रभात। हमारे परिचालन परिणाम उन संपत्तियों के स्वामित्व के लाभ को दर्शाना जारी रखते हैं जो सर्वश्रेष्ठ व्यवसाय जिलों में सर्वश्रेष्ठ कम्यूट-योग्य, सुसज्जित संपत्तियों के मालिक हैं। हमारे बाजारों में मूलभूत बातें बेहतर होती जा रही हैं, जैसा कि रिक्ति दरों और उप-पट्टे स्थान में गिरावट से पता चलता है। किराए बढ़ रहे हैं, जो स्थिर रियायत पैकेजों के साथ मिलकर उच्च प्रभावी शुद्ध किराए का परिणाम है। आपूर्ति के मामले में, सर्वश्रेष्ठ और सर्वश्रेष्ठ सभी उच्च मांग में हैं, और कार्यालय निर्माण ऐतिहासिक रूप से कम है, या कई बाजारों में गैर-मौजूद है, नए कार्यालय सूची दुर्लभ है।

विध्वंस डिलीवरी से अधिक होने के साथ, उड़ान-से-गुणवत्ता, कई मामलों में, एक पूर्ण उड़ान-से-गुणवत्ता बन गई है, जिसमें उपयोगकर्ता सक्रिय रूप से स्थान और शर्तों को लॉक करने के लिए जल्दी विस्तार की तलाश कर रहे हैं। हमारे बाजारों में एक सामान्य विषय यह है कि कार्यालय के किराए अपने लोगों में निवेश की तुलना में फीके पड़ते हैं, और असाधारण वातावरण और अनुभव अपने लोगों के लिए बेहतर परिणाम देते हैं जब वे कार्यालय में होते हैं और बेहतर होते हैं। ग्राहक अच्छी तरह से स्थित, अत्यधिक सुसज्जित, क्लास ए इमारतों और अच्छी तरह से पूंजीकृत मालिकों के साथ अच्छी तरह से स्थित, उच्च-विकास सनबल्ट BBDs में चले जा रहे हैं, और वे इसके लिए भुगतान करने के लिए तैयार हैं। वे उन महानगरों की ओर बढ़ रहे हैं जो लोगों और कंपनियों को उच्चतम जीवन स्तर और सबसे व्यवसाय-अनुकूल दृष्टिकोण के साथ लगातार जीत रहे हैं।

यह हाईवुड्स प्रॉपर्टीज, इंक. पोर्टफोलियो है, यह हाईवुड्स प्रॉपर्टीज, इंक. टीम है, और ये हमारे सनबल्ट बाजार और BBDs हैं। डलास के साथ शुरू करते हुए, मेट्रोप्लेक्स देश के प्रमुख कॉर्पोरेट मुख्यालयों और विस्तार स्थलों में से एक बना हुआ है, जो किसी भी आश्चर्य की बात नहीं है क्योंकि यह साइट सिलेक्शन पत्रिका का नंबर एक शहर है जो मुख्यालय स्थानांतरण के लिए है और यह उस राज्य में है जिसे चीफ एग्जीक्यूटिव पत्रिका ने लगातार 21 वर्षों तक व्यवसाय के लिए सर्वश्रेष्ठ माना है। 2018 से 2024 तक, डलास ने लगभग 100 मुख्यालयों को आकर्षित किया, जिसमें 2025 में 11 और शामिल हैं।

क्षेत्र लगातार वित्तीय और पेशेवर सेवाओं, उन्नत विनिर्माण, रसद और जीवन विज्ञान में विविध फर्मों को एक केंद्रीय स्थान, व्यवसाय-अनुकूल वातावरण और एक गहरी श्रम पूल की तलाश में आकर्षित कर रहा है। यह मैक्रो कहानी हमारे डलास पोर्टफोलियो में कार्यालय मौलिकताओं के अनुरूप है, जो Uptown, Legacy और Preston Center में है, जो क्षेत्र में सबसे तंग उप-बाजार है जिसमें 6% से कम रिक्ति है और हमारे नवीनतम अधिग्रहण, The Terraces का घर है।

ये BBDs मांग के रास्ते में सीधे हैं। हम McKinney & Olive और The Terraces दोनों पर दूसरी पीढ़ी के पट्टे से प्राप्त हो रहे मार्क-टू-मार्केट महत्वपूर्ण हैं, जो 27% GAAP किराया स्प्रेड उत्पन्न करते हैं। Charlotte की ओर मुड़ते हुए, शहर तेजी से एक रणनीतिक केंद्र के रूप में पहचाना जा रहा है जिसे तीन वैश्विक वित्तीय संस्थानों द्वारा हाल ही में किए गए प्रमुख नए नौकरी घोषणाओं द्वारा मान्य किया जा रहा है।

उस मैक्रो पृष्ठभूमि के अनुरूप, हमारी हालिया आय कॉल के बाद, तीन वैश्विक वित्तीय संस्थानों ने Charlotte के SouthPark BBD में नए घर की योजना बनाई है, जहां हमारे पास पहले से ही लगभग 800,000 वर्ग फुट है। JPMorgan ने हाल ही में एक संभावित 1,000-नौकरी क्षेत्रीय केंद्र के लिए योजना की घोषणा की है, जिसमें 2028 तक 400 को नियुक्त किया जाएगा। बाजार में दो नए प्रवेश Capital Group का Uptown में नया घर है, जिसमें 600 नए कर्मचारी हैं, और जापान के सबसे बड़े बैंकों में से एक Sumitomo Mitsui Banking Group, ने भी अपने दूसरे U.S. मुख्यालय के लिए Uptown का चयन किया है, जो 2032 तक 2,000 नौकरियां पैदा करेगा, जिसमें इन 2,000 नौकरियों के लिए औसत वेतन $165,000 से अधिक होने का अनुमान है।

यह मैक्रो पृष्ठभूमि हमारे Charlotte संपत्तियों के लिए मांग के अनुरूप पूरी तरह से संरेखित है, यही कारण है कि हम Charlotte में मजबूत किराया रोल-अप और प्रभावी शुद्ध किराया वृद्धि देख रहे हैं। रैलघ में, इन-माइग्रेशन और जैविक विकास की दीर्घकालिक कहानी बरकरार है। हालिया जनगणना अनुमान बताते हैं कि रैलघ मेट्रो देश में 10 सबसे तेजी से बढ़ते शहरों में से एक है 2024 और 2025 के बीच, और राज्यव्यापी, उत्तरी कैरोलिना ने उसी अवधि के लिए घरेलू शुद्ध प्रवासन में पहला और कुल जनसंख्या लाभ में तीसरा स्थान हासिल किया, जिसका अनुमान 146,000 निवासी हैं। CBRE की टेक रिपोर्ट ने यह भी नोट किया कि रैलघ क्षेत्र सालाना लगभग 5,000 टेक स्नातक भी पैदा करता है, कुशल श्रमिकों की एक स्थायी पाइपलाइन को मजबूत करता है। कार्यालय मौलिकताएं सर्वश्रेष्ठ व्यवसाय जिलों में उस ताकत को दर्शाती हैं, और हमारी टीम तिमाही के लिए व्यस्त थी, 200,000 वर्ग फुट से अधिक की दूसरी पीढ़ी की जगह पर हस्ताक्षर किए।

हमारे दो नए विकास ग्लेनलेक में उपयोगों का मिश्रण प्रदान करते हैं और 95% पट्टे पर हैं, और ब्लॉक 83, हमारी हालिया मिश्रित-उपयोग JV अधिग्रहण, जो Raleigh के CBD में 97% पट्टे पर है, सीधे उन महानगरों और उप-बाजारों के साथ संरेखित है जो लोगों, नौकरियों और कॉर्पोरेट निवेश को लगातार जीत रहे हैं। Nashville में समाप्त करते हुए, जहां मजबूत जनसंख्या वृद्धि और एक विविध अर्थव्यवस्था ब्रांड-नाम नियोक्ताओं को आकर्षित करना जारी रखती है, पिछले महीने ही Starbucks ने Downtown Nashville में 2,000 कर्मचारियों के लिए $100 मिलियन की योजना की घोषणा की, जिसमें Seattle से कुछ स्थानांतरित हो रहे हैं और Nashville में नए किराए पर लिए गए हैं।

पहली तिमाही के लिए कार्यालय डेटा दर्शाता है कि मांग नए या नए सुसज्जित क्लास ए नोड्स पर केंद्रित है, और हमारी 287,000 वर्ग फुट की त्रैमासिक लीजिंग, 9.8 वर्ष के भारित औसत पट्टे की अवधि और 9.4% नकदी और 26.5% GAAP किराया स्प्रेड के साथ, इस डेटा के लिए गवाही है। हमारे पदचिह्न में, हम उन महानगरों और उप-बाजारों के साथ पूंजी को संरेखित कर रहे हैं जो लगातार लोगों, नौकरियों और कॉर्पोरेट निवेश को जीत रहे हैं। हम यह सुनिश्चित कर रहे हैं कि हमारी पोर्टफोलियो और लोग उन ग्राहकों और उनकी टीमों के लिए कम्यूट-योग्य अनुभव प्रदान करने के लिए तैयार हैं। यह तिमाही में हमारी सफलता इस रणनीति का समर्थन करती है, और हम आश्वस्त हैं कि यह आने वाले कई वर्षों में हमारी सेवा करता रहेगा। ब्रेंडन?

ब्रेंडन माओरिनाना: धन्यवाद, ब्रायन। पहली तिमाही में, हमने 31.3 मिलियन डॉलर का शुद्ध लाभ दिया, या प्रति शेयर $0.29, और FFO 94 मिलियन डॉलर, या प्रति शेयर $0.84। इस तिमाही में रिचमंड में हमारी निपटान से $17 मिलियन का संपत्ति बिक्री लाभ शामिल था जो शुद्ध लाभ में शामिल था लेकिन FFO में शामिल नहीं था। तिमाही में एक अनकंसोलिडेटेड JV के लिए एक ग्राहक McKinney & Olive से 23 स्प्रिंग्स में जाने के कारण $2.2 मिलियन की शुद्ध राशि के लिए एक टर्म शुल्क प्राप्त हुआ, या प्रति शेयर $0.02, और हमने एक तृतीय-पक्ष ब्रोकरेज सेवाओं फर्म में अपनी रुचि बेच दी, जिसके परिणामस्वरूप $1.4 मिलियन का लाभ हुआ। ये दोनों आइटम FFO में शामिल थे और हमारी मूल FFO आउटलुक में शामिल किए गए थे।

अन्यथा, तिमाही में कोई असामान्य आइटम नहीं था। आपने कल जारी किए गए हमारे पूरक पैकेज में कुछ मामूली बदलाव देखे होंगे, जिसे हम मानते हैं कि हमारे शेयर के संयुक्त उद्यम NOI को प्राप्त करना आसान बना देगा। हमने Dallas को भी एक अलग बाजार के रूप में तोड़ दिया है क्योंकि हमारे पास Dallas में तीन इन-सर्विस संपत्तियाँ हैं, जो चार तक बढ़ जाएंगी जब स्थिरीकरण हो जाएगा।