LXP इंडस्ट्रियल (LXP) Q1 2026 अर्निंग्स कॉल ट्रांसक्रिप्ट

छवि स्रोत: द मोटली फ़ूल।

दिनांक

बुधवार, 29 अप्रैल, 2026, सुबह 8:30 बजे ईटी

कॉल प्रतिभागी

- अध्यक्ष और मुख्य कार्यकारी अधिकारी — टी. विल्सन एग्लिन

- मुख्य वित्तीय अधिकारी — नाथन ब्रूनर

- मुख्य निवेश अधिकारी — ब्रेंडन मुलिनिक्स

- कार्यकारी उपाध्यक्ष और संपत्ति प्रबंधन निदेशक — जेम्स डडली

- निवेशक संबंध — हेदर जेंट्री

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पूर्ण सम्मेलन कॉल ट्रांसक्रिप्ट

हेदर जेंट्री: धन्यवाद, ऑपरेटर। LXP इंडस्ट्रियल ट्रस्ट प्रथम तिमाही 2026 अर्निंग्स कॉन्फ्रेंस कॉल और वेबकास्ट में आपका स्वागत है। आज सुबह अर्निंग्स रिलीज़ वितरित की गई थी और रिलीज़ और त्रैमासिक सप्लीमेंट दोनों हमारी वेबसाइट पर इन्वेस्टर्स सेक्शन में उपलब्ध हैं और SEC को फॉर्म 8-K पर प्रस्तुत किए जाएंगे। इस कॉन्फ्रेंस कॉल के दौरान भविष्य की घटनाओं और अपेक्षित परिणामों के संबंध में किए गए कुछ बयान 1995 के प्राइवेट सिक्योरिटीज लिटिगेशन रिफॉर्म एक्ट के अर्थ में फॉरवर्ड-लुकिंग स्टेटमेंट का गठन कर सकते हैं। LXP का मानना ​​है कि ये बयान उचित मान्यताओं पर आधारित हैं।

हालांकि, कुछ कारक और जोखिम, जिनमें आज की अर्निंग्स प्रेस रिलीज़ में शामिल हैं और जो LXP समय-समय पर SEC के साथ फाइल करता है, उन रिपोर्टों में वर्णित हैं, LXP के वास्तविक परिणामों को ऐसे बयानों द्वारा व्यक्त या निहित से भौतिक रूप से भिन्न होने का कारण बन सकते हैं। कानून द्वारा आवश्यक को छोड़कर, LXP किसी भी फॉरवर्ड-लुकिंग स्टेटमेंट को अपडेट करने का कोई कर्तव्य नहीं निभाता है। अर्निंग्स प्रेस रिलीज़ और त्रैमासिक सप्लीमेंट डिस्क्लोजर पैकेज में, LXP ने सभी गैर-GAAP वित्तीय उपायों को सबसे सीधे तुलनीय GAAP उपायों के साथ मिलाया है। इन दस्तावेजों में एडजस्टेड कंपनी FFO का कोई भी संदर्भ पूरी तरह से पतला आधार पर सभी इक्विटी धारकों और यूनिटधारकों के लिए उपलब्ध एडजस्टेड कंपनी फंड्स फ्रॉम ऑपरेशंस को संदर्भित करता है।

एक व्यक्तिगत निवेश के परिचालन प्रदर्शन उपायों को LXP के ऐतिहासिक या भविष्य के वित्तीय प्रदर्शन, वित्तीय स्थिति या नकदी प्रवाह के संख्यात्मक उपाय के रूप में प्रस्तुत करने के लिए नहीं देखा जाना है। आज की कॉल पर, विल एग्लिन, अध्यक्ष और सीईओ; और नाथन ब्रूनर, सीएफओ, एक हालिया व्यावसायिक अपडेट और पहली तिमाही के परिणामों पर टिप्पणी प्रदान करेंगे। ब्रेंडन मुलिनिक्स, सीआईओ; और जेम्स डडली, कार्यकारी उपाध्यक्ष और संपत्ति प्रबंधन निदेशक, इस कॉल के प्रश्नोत्तर भाग के लिए उपलब्ध रहेंगे। अब मैं कॉल विल को सौंप दूँगा।

टी. विल्सन एग्लिन: धन्यवाद, हेदर, और आप सभी को सुप्रभात। 2025 में हमारी प्रमुख रणनीतिक पहलों के सफल निष्पादन के बाद, जिसमें हमारी बैलेंस शीट को मजबूत करना, अधिभोग बढ़ाना और हमारी बड़ी बॉक्स रिक्ति को हल करना शामिल है। इस वर्ष, हम मुख्य रूप से अपने भूमि बैंक में मूल्य बनाने और अपनी अल्पकालिक समाप्ति और मौजूदा रिक्ति को संबोधित करने पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं। हमने वर्ष-तिथि 3.2 मिलियन वर्ग फुट के नए पट्टे और पट्टे के नवीनीकरण निष्पादित किए हैं, जिसे ग्रीनविले-स्पार्टनबर्ग बाजार में हमारी 1.1 मिलियन वर्ग फुट की सुविधा में सफल परिणाम से उजागर किया गया है। इसके अतिरिक्त, हमने 300,000 वर्ग फुट से अधिक रिक्ति पट्टे पर दी और सैन एंटोनियो में 850,000 वर्ग फुट की सुविधा के पट्टे को 10 साल के लिए बढ़ाया।

औद्योगिक मौलिकता सही दिशा में रुझान जारी है, पहली तिमाही में अमेरिकी शुद्ध अवशोषण लगभग 40 मिलियन वर्ग फुट है, जो 3 वर्षों में सबसे मजबूत पहली तिमाही का प्रतिनिधित्व करता है। हमारे लक्षित बाजारों ने अमेरिकी शुद्ध अवशोषण का लगभग 29 मिलियन वर्ग फुट या 72% बनाया, जो हमारे बाजारों में निरंतर ताकत का प्रदर्शन करता है, विशेष रूप से फीनिक्स, इंडियानापोलिस, ह्यूस्टन, डलास-फोर्ट वर्थ, अटलांटा और कोलंबस में। ये सकारात्मक रुझान वर्ष-तिथि हमारे मजबूत पट्टे की गति के साथ-साथ हमारे फॉरवर्ड पाइपलाइन में परिलक्षित होते हैं, जिसमें हम 2027 तक विकास और पुनर्विकास पट्टे की रिक्ति और समाप्ति के 7.4 मिलियन वर्ग फुट पर सक्रिय चर्चा में हैं। पट्टे की गतिविधि बड़े-प्रारूप सुविधाओं के लिए सबसे मजबूत बनी हुई है, खासकर 1 मिलियन वर्ग फुट या उससे अधिक की सुविधाओं के लिए।

हम अपने बाजारों में डेटा सेंटर-संबंधित किरायेदारी और विनिर्माण आपूर्तिकर्ताओं और उद्योगों से बढ़ी हुई मांग भी देख रहे हैं। तिमाही के दौरान 1.8 मिलियन वर्ग फुट की पट्टे की मात्रा में ग्रीनविले-स्पार्टनबर्ग में हमारी 1.1 मिलियन वर्ग फुट की सुविधा में विस्तार शामिल था, जिसने काफी मूल्य जोड़ा। हमने इस पट्टे को 2031 तक अतिरिक्त 4 वर्षों के लिए नवीनीकृत किया, जो मई 2025 में हस्ताक्षरित प्रारंभिक 2-वर्षीय पट्टे के बाद है। इस विस्तार ने विकास परियोजना की 8% प्रारंभिक नकद स्थिर उपज को बढ़ाया, जिसमें नया नकद किराया पिछले किराए से 5% की वृद्धि और 3% वार्षिक किराये में वृद्धि का प्रतिनिधित्व करता है। तिमाही के दौरान पट्टे पर दिए गए शेष 700,000 वर्ग फुट पर, हमने क्रमशः 34% और 24% की आधार और नकद-आधारित किराये में वृद्धि हासिल की।

हमारे फीनिक्स विकास परियोजना, जो 1.2 मिलियन वर्ग फुट की है, जिस पर हमने अपनी पिछली त्रैमासिक कॉल पर घोषणा की थी, पर निर्माण चल रहा है। तब से, वेस्ट वैली में शेष 2 मिलियन वर्ग फुट पट्टे पर दिए गए हैं, जिससे बाजार में वर्तमान में कोई मिलियन वर्ग फुट की इमारतें उपलब्ध नहीं हैं। हम एक संभावित किरायेदार के साथ चर्चा में हैं, और यदि वे वेस्ट वैली बाजार में पट्टे के साथ आगे बढ़ते हैं तो हम अच्छी स्थिति में हैं, जो मिलियन वर्ग फुट की इमारतों की सीमित आपूर्ति को देखते हुए है। हम अपने भूमि बैंक में अन्य विकास अवसरों का मूल्यांकन कर रहे हैं, जिसमें कोलंबस भी शामिल है, जहां हमारे एएएetna भूमि स्थलों पर 69 एकड़ हैं, जो लगभग 1.25 मिलियन वर्ग फुट की कुल 3 सुविधाओं का समर्थन कर सकते हैं।

पिछले 12 महीनों में, कोलंबस बाजार में शुद्ध अवशोषण 10 मिलियन वर्ग फुट रहा है, जिसके परिणामस्वरूप रिक्ति में 300 आधार अंकों से अधिक की गिरावट आई है। कोलंबस एक मजबूत वितरण बाजार बना हुआ है जिसमें उत्पाद आकारों में बढ़ती मांग है, विशेष रूप से बड़े प्रारूप स्थान में और इसने डेटा सेंटर और उन्नत विनिर्माण सुविधाओं का समर्थन करने वाली किरायेदार गतिविधि का एक प्रवाह देखा है। यदि हम भविष्य की विकास परियोजनाओं के साथ आगे बढ़ते हैं, तो हमारा इरादा उन्हें हमारे गैर-लक्षित बाजारों में अवसरवादी संपत्ति बिक्री के माध्यम से वित्तपोषित करना है। जैसा कि हमने पहले उल्लेख किया है, अधिग्रहण गतिविधि चयनात्मक होगी और निपटान पर लाभ को स्थगित करने के लिए 1031 एक्सचेंज लेनदेन के माध्यम से वित्तपोषित की जाएगी।

मैं अब कॉल नाथन को सौंप दूँगा, जो हमारे वित्तीय, पट्टे की गतिविधि और बैलेंस शीट का अधिक विस्तृत अवलोकन प्रदान करेगा।

नाथन ब्रूनर: धन्यवाद, विल। पहली तिमाही में हमारा समायोजित कंपनी FFO लगभग $47 मिलियन या $0.80 प्रति पतला सामान्य शेयर था, जो पहली तिमाही 2025 की तुलना में 2.6% की वृद्धि का प्रतिनिधित्व करता है। तिमाही के लिए समान-स्टोर NOI वृद्धि 2% थी, जो हमारी अपेक्षाओं के अनुरूप थी। हमारा स्थिर पोर्टफोलियो तिमाही के अंत में 96.6% पट्टे पर था और अप्रैल में हस्ताक्षरित नए पट्टों के लिए प्रोफोर्मा 97.1% पट्टे पर था, जो 2025 के अंत के अनुरूप है।

हम अपनी 2026 समायोजित कंपनी FFO मार्गदर्शन सीमा $3.22 से $3.37 प्रति सामान्य शेयर और 2026 समान-स्टोर NOI वृद्धि मार्गदर्शन सीमा 1.5% से 2.5% बनाए रख रहे हैं, वर्ष के शेष भाग के लिए समान-स्टोर वृद्धि की लय के संबंध में, हम अनुमान लगाते हैं कि दूसरी तिमाही में समान-स्टोर NOI वृद्धि पहली तिमाही की तुलना में कम होगी, जो पहली तिमाही के मूव-आउट के प्रभाव और वर्ष-तिथि हस्ताक्षरित नए पट्टों के लिए पट्टे की शुरुआत के समय को दर्शाती है। इन नए पट्टों से वर्ष की दूसरी छमाही में उच्च समान-स्टोर NOI वृद्धि में योगदान करने की उम्मीद है। पहली तिमाही में G&A लगभग $10.3 मिलियन था, जिसमें पूर्ण वर्ष 2026 G&A $39 मिलियन से $41 मिलियन की सीमा में अपेक्षित है।

पट्टे पर आने पर। हम 2026 की समाप्ति पर अच्छी प्रगति करना जारी रखते हैं और हमने अपने कुल 2026 पट्टे रोल के लगभग 3.7 मिलियन वर्ग फुट या 57% को लगभग 25% की औसत नकद किराये में वृद्धि के साथ संबोधित किया है, जिसमें 2 निश्चित दर नवीनीकरण शामिल नहीं हैं। विल ने वर्ष-तिथि हस्ताक्षरित कुछ बड़े पट्टों पर प्रकाश डाला, और मैं कुछ अन्य उल्लेखनीय पट्टे के परिणामों पर प्रकाश डालूंगा। तिमाही के दौरान, हमने शार्लोट, उत्तरी कैरोलिना में हमारी 640,000 वर्ग फुट की सुविधा में 352,000 वर्ग फुट को 3.5% वार्षिक एस्केलेटर के साथ 3 साल की अवधि के लिए नवीनीकृत किया, जो 42% नकद किराये में वृद्धि का प्रतिनिधित्व करता है। हम संपत्ति के शेष 288,000 वर्ग फुट का सक्रिय रूप से विपणन कर रहे हैं, जो अक्टूबर 2026 में समाप्त हो रहा है।

तिमाही के बाद, हमने सवाना बाजार में हमारी बहु-किरायेदार सुविधा में 270,000 वर्ग फुट पर कब्जा करने वाले किरायेदार के साथ पट्टे का विस्तार किया, जो 30 जुलाई की समाप्ति थी। 3% वार्षिक एस्केलेटर के साथ 10-वर्षीय पट्टे विस्तार पिछले किराए पर 19% की नकद किराये में वृद्धि का प्रतिनिधित्व करता है। 2027 की समाप्ति के संबंध में, तिमाही के बाद, हमने सैन एंटोनियो में हमारी 850,000 वर्ग फुट की सुविधा में 2.75% वार्षिक एस्केलेटर के साथ 10-वर्षीय पट्टे की अवधि के लिए पट्टे का विस्तार किया। पट्टे विस्तार मई 2027 में शुरू होता है जिसमें 25% नकद किराये में वृद्धि होती है। हम 2026 और 2027 पट्टे रोल के 4.6 मिलियन वर्ग फुट पर चल रही सक्रिय चर्चाओं से उत्साहित हैं, जिसमें हमारी कई बड़ी सुविधाएं शामिल हैं।

हमने वर्ष-तिथि 330,000 वर्ग फुट की रिक्ति पट्टे पर दी है। तिमाही के दौरान, हमने इंडियानापोलिस में 85,000 वर्ग फुट डेटा सेंटर विकास में शामिल एक किरायेदार को पट्टे पर दिया, जिसमें 34% नकद किराये में वृद्धि हुई। तिमाही के बाद, हमने ह्यूस्टन बाजार में अपनी 250,000 वर्ग फुट की सुविधा को 3.75% वार्षिक एस्केलेटर के साथ 7 साल की अवधि के लिए पट्टे पर दिया। नया ह्यूस्टन पट्टा जून में शुरू होता है और 25% नकद किराये में वृद्धि का प्रतिनिधित्व करता है। LXP की बैलेंस शीट तिमाही के अंत में 5.1x के वार्षिक समायोजित EBITDA पर 5.1x के शुद्ध ऋण के साथ बहुत अच्छी स्थिति में है। हमारे पास तिमाही के अंत में बैलेंस शीट पर $1.3 बिलियन नकद था, और हमारी $600 मिलियन रिवॉल्विंग क्रेडिट सुविधा अप्रयुक्त और पूरी तरह से उपलब्ध थी।

जैसा कि हमने अपनी पिछली कॉल पर प्रकाश डाला, जनवरी में हमारी $600 मिलियन रिवॉल्विंग क्रेडिट सुविधा और $250 मिलियन टर्म लोन का पुनर्गठन कंपनी की ऋण परिपक्वता प्रोफ़ाइल का विस्तार करता है और ब्याज लागत को कम करता है, जिससे बैलेंस शीट और वित्तीय लचीलापन और मजबूत होता है। अंत में, हमने $48.70 प्रति शेयर के औसत मूल्य पर तिमाही में 325,000 शेयर वापस खरीदे। इसके साथ, मैं कॉल वापस विल को सौंप दूँगा।

टी. विल्सन एग्लिन: धन्यवाद, नाथन। संक्षेप में, हम पहली तिमाही के परिणामों और वर्ष-तिथि हमारे मजबूत पट्टे के परिणामों से खुश हैं। जैसे-जैसे हम वर्ष के माध्यम से आगे बढ़ते हैं, हम अपनी रणनीतिक प्राथमिकताओं को लागू करने पर ध्यान केंद्रित करना जारी रखेंगे, जिसमें अनुशासित पूंजी परिनियोजन, मूल्य-बढ़ाने वाले विकास के अवसरों का पीछा करना, हमारे फीनिक्स स्पेक प्रोजेक्ट और शेष रिक्तियों को पट्टे पर देना और मार्क-टू-मार्केट किराया वृद्धि को बढ़ावा देना शामिल है। जैसे-जैसे पट्टे का बाजार सुधरता जा रहा है, हमें विश्वास है कि 7 मिलियन वर्ग फुट से अधिक के हमारे फॉरवर्ड पट्टे पाइपलाइन से कई आकर्षक पट्टे के परिणाम मिलेंगे जो मजबूत मार्क-टू-मार्केट परिणाम उत्पन्न करेंगे। इसके साथ, मैं कॉल ऑपरेटर को वापस सौंप दूँगा।

ऑपरेटर: [ऑपरेटर निर्देश] हमारा पहला प्रश्न कीबैंक कैपिटल मार्केट्स के टॉड थॉमस की ओर से है।

टॉड थॉमस: कुछ सवाल। एक, आपने विल, कुछ प्रमुख बाजारों में बड़े बॉक्स स्पेस की कमी के बारे में बात की, जिसमें फीनिक्स भी शामिल है, जहां आपने जमीन खोदी। क्या आप बता सकते हैं कि यह बाजार को कैसे प्रभावित कर रहा है? क्या आप इसे मूल्य निर्धारण शक्ति, संभावित किराया वृद्धि पर बेहतर चर्चा या किरायेदारों से तात्कालिकता में तब्दील होते हुए देख रहे हैं? और फिर क्या आप उस विकास परियोजना को कम जोखिम और पूर्व-पट्टे पर देने के लिए देखेंगे? या आपको लगता है कि यह शायद इसे पूरा होने और डिलीवरी के करीब आने तक इंतजार करने के लिए बेहतर रिटर्न अवसर प्रदान करता है?

टी. विल्सन एग्लिन: हाँ, ज़रूर। धन्यवाद, टॉड। मुझे लगता है कि जैसा कि हमने फीनिक्स में अपनी पिछली कॉल के बाद से उम्मीद की थी, अंतिम 2 मिलियन-फुट प्रतिस्पर्धी भवनों को पट्टे पर दिया गया है। इसलिए हम उस सुविधा पर अच्छी स्थिति में हैं जिसे हमने शुरू किया है। हमारे पास एक संभावना है जिसके साथ हम काफी बारीकी से काम कर रहे हैं, लेकिन आज रिपोर्ट करने के लिए कुछ भी नहीं है। मुझे लगता है कि हम पूर्व-पट्टे पर देना और निवेश को कम जोखिम देना और लाभ को लॉक करना पसंद करेंगे और फिर आगे बढ़ेंगे क्योंकि भूमि बैंक में अन्य अच्छे अवसर हैं। आपने कोलंबस का उल्लेख किया, वह एक और है जो हमें लगता है कि हमारे लिए काफी अच्छी तरह से स्थापित है। बड़े बॉक्स की मांग बहुत अच्छी चल रही है। और इस समय, हम निश्चित रूप से फीनिक्स के परिणाम के बारे में काफी आशावादी हैं।

टॉड थॉमस: ठीक है। और फिर, नाथन, आपने संकेत दिया कि 26 समाप्ति का 57% संबोधित किया गया है। इसमें अप्रैल में हुई कुछ गतिविधियां भी शामिल थीं। क्या आप 26 समाप्ति के शेष भाग के बारे में अपनी अपेक्षाओं के बारे में एक अपडेट प्रदान कर सकते हैं, यदि कोई ज्ञात मूव-आउट हैं?

जेम्स डडली: टॉड, यह जेम्स है। मैं इसे ले लूँगा। हमारे पास शेष 2026 पर बहुत अच्छी गतिविधि है और हम में से अधिकांश को नवीनीकृत करने की उम्मीद है। हमारे पास कुछ छोटे ज्ञात मूव-आउट हैं जो शेष हैं। हमारे पास कोलंबस में हमारी बहु-किरायेदार इमारत में 97,000 वर्ग फुट की जगह है, जहां हम किरायेदार के बाहर निकलने की उम्मीद कर रहे हैं। हम उसे पट्टे पर दे रहे हैं। हमारे पास उस पर अच्छी गतिविधि है। और फिर मुझे लगता है कि हमने पहली तिमाही में जो कुछ नई रिक्तियां की थीं, उन पर भी बात की।

हमारे पास टैम्पा मूव आउट था, 230 जिस पर हाल ही में हमें अच्छी गतिविधि मिली है और साथ ही ग्रीनविले-स्पार्टनबर्ग में पहली तिमाही में जो 120 बाहर निकला था, उस पर भी हमें बहुत अच्छी गतिविधि मिली है। और फिर हमारे पास ग्रीनविले-स्पार्टनबर्ग में 70,000 वर्ग फुट का एक बहुत छोटा पट्टा भी है जिससे हम किरायेदार के बाहर निकलने की उम्मीद करते हैं और ग्रीनविले-स्पार्टनबर्ग में 163,000 वर्ग फुट का एक और पट्टा है। तो छोटे मूव-आउट, एक मजबूत बाजार में अच्छी गतिविधि और ग्रीनविले-स्पार्टनबर्ग की चीजें ज्यादातर उस पार्क के आसपास केंद्रित हैं जिसका हम मालिक हैं।

तो हमारे पास आकार के दृष्टिकोण से और किरायेदारों को इधर-उधर ले जाने के लिए बहुत सारी अलग-अलग चीजें हैं, हम उन किरायेदारों से बात कर रहे हैं जो वर्तमान में पार्क में हैं या उसके आसपास हैं, यह पता लगाने की कोशिश कर रहे हैं कि क्या कुछ विस्तार करना चाहते हैं। तो फिर से, आगामी रिक्ति और पहली तिमाही में जो रिक्ति थी, उस पर अच्छी गतिविधि।

टॉड थॉमस: ठीक है। वह मददगार है। और बस अंत में, मुझे लगता है, 1.8 मिलियन वर्ग फुट की रिक्ति, पोर्टफोलियो में वह अवसर, आप इसका अनुमान लगभग $0.32 प्रति शेयर लगाते हैं। क्या उस खाली जगह के पट्टे से संबंधित मार्गदर्शन में कुछ भी शामिल है जो इस साल हिट होगा या जो मार्गदर्शन में शामिल है?

ब्रेंडन मुलिनिक्स: हाँ। टॉड, शायद जिस तरह से मैं इसे फ्रेम करूँगा वह हमारे Q4 अर्निंग्स कॉल की तुलना में अंतर्निहित मार्गदर्शन के चालकों पर वापस जाता है। और वे काफी हद तक अपरिवर्तित हैं। वह पोर्टफोलियो के लिए औसत अधिभोग है, जो मध्य बिंदु पर लगभग 96.5% है, जो अनिवार्य रूप से उस चीज़ के अनुरूप है जहाँ हमने Q1 समाप्त किया था या अप्रैल में कुछ गतिविधि के साथ उससे थोड़ा ऊपर है। मार्गदर्शन के उच्च अंत पर, औसत अधिभोग 97% होगा और निम्न अंत पर, औसत अधिभोग 96% होगा।

ऑपरेटर: हमारा अगला प्रश्न जेपी मॉर्गन के एंथोनी पालोन की ओर से है।

एंथोनी पालोन: कोलंबस पर टिप्पणियों को देखते हुए, इस साल एक या दो परियोजनाएं शुरू करने की क्या संभावना है?

ब्रेंडन मुलिनिक्स: यह ब्रेंडन है। आज घोषित करने के लिए कुछ भी नहीं है, लेकिन जैसा कि उल्लेख किया गया है, कोलंबस में मौलिकता आज बहुत सकारात्मक है। हम डेटा सेंटर-संबंधित उपयोगों और विनिर्माण दोनों से बहुत अधिक मांग देख रहे हैं, साथ ही उन मांग चालकों को भी देख रहे हैं जो उस [अस्पष्ट] बाजार में कुछ समय से मौजूद हैं। इस समय,