Bagaimana perang Iran dapat menghancurkan pemulihan perumahan AS, dan ini bukan hanya tentang suku bunga KPR

Dampak langsung perang dengan Iran terhadap pasar perumahan AS adalah kenaikan tajam dalam suku bunga KPR. Sehari sebelum serangan dimulai, suku bunga rata-rata pinjaman tetap 30 tahun adalah 5,99%, menurut Mortgage News Daily. Sekarang berkisar di sekitar 6,5%.
Suku bunga yang lebih tinggi telah membatasi apa yang diharapkan menjadi peningkatan keterjangkauan. Tidak hanya suku bunga KPR yang turun sebelum perang, tetapi kenaikan harga rumah menyusut dan pasokan rumah yang dijual meningkat. Semua itu menguntungkan pembeli, yang telah menghadapi pasar yang ketat dan mahal.
Ketika suku bunga naik minggu lalu, aplikasi untuk KPR membeli rumah turun 5% dari minggu sebelumnya, menurut Mortgage Bankers Association. Tapi ini bukan hanya suku bunga KPR.
Zillow memperkirakan kenaikan 4,3% dalam penjualan rumah yang ada tahun ini, dibandingkan dengan tahun lalu.
"Meskipun itu tentu saja bukan pasar yang kuat, itu akan mewakili pasar yang telah berputar, dengan tahun 2026 bertindak sebagai tahun 'reset'," tulis Mischa Fisher, kepala ekonom Zillow, dalam sebuah laporan Selasa. "Namun, ketidakpastian baru telah muncul melalui harga energi dan kekhawatiran inflasi, menambah kerumitan baru pada pandangan kami."
Fisher menggunakan kenaikan suku bunga KPR, karena meningkatnya kekhawatiran atas inflasi dan "potensi sedikit kenaikan tingkat pengangguran mengingat berkurangnya daya beli konsumen akibat harga yang lebih tinggi."
Memodelkan hal itu, ia memperkirakan bahwa jika skenario saat ini hanya berlangsung hingga akhir April, penjualan rumah masih akan naik 3,48% tahun ini dibandingkan dengan tahun lalu. Jika berakhir 1 Juli, kenaikan penjualan akan turun menjadi 2,33%. Jika berakhir 1 September, kenaikan akan menjadi 1,21%. Akhirnya, jika suku bunga KPR tetap 50 basis poin lebih tinggi dari jalur aslinya dan pengangguran juga naik sebesar 20 bps selama sisa tahun 2026, Fisher memperkirakan penurunan sebesar 0,73%.
Namun, dampaknya sudah terasa di pasar konstruksi baru. Setelah melaporkan laba triwulanan yang mengecewakan pada hari Selasa, KB Home menurunkan perkiraan setahun penuhnya.
"Konsumen telah menghadapi berbagai tantangan selama dua tahun terakhir, dan konflik di Timur Tengah yang dimulai pada akhir Februari telah menambah lapisan ketidakpastian lainnya," kata Ketua KB Home Jeff Mezger dalam panggilan dengan analis. "Dengan latar belakang ini, dan dengan mempertimbangkan bahwa pesanan bersih kami pada kuartal pertama berada di bawah tingkat yang kami butuhkan untuk mempertahankan panduan pengiriman setahun penuh kami sebelumnya, kami menurunkan kisaran kami untuk tahun ini."
Para pembangun sekarang memiliki pasokan rumah yang sangat tinggi untuk dijual, dan inventaris di sisi yang sudah ada juga meningkat, meskipun lebih banyak di Selatan dan Barat daripada di Timur Laut dan Midwest.
Bahkan sebelum perang dimulai, pembeli membatalkan kontrak dengan tingkat tertinggi sejak 2017, menurut hitungan Redfin. Sekitar 1 dari 7 rumah, atau 13,7% rumah yang masuk kontrak pada bulan Februari, dibatalkan, naik dari 12,8% setahun sebelumnya. Pembeli tiba-tiba memegang kendali, dengan lebih dari 600.000 lebih banyak penjual daripada pembeli di pasar, menurut Redfin. Itu adalah kesenjangan yang mendekati rekor, meskipun bervariasi di berbagai pasar.
"Saat pasar perumahan mendekati musim 'waktu terbaik untuk menjual', ia berada dalam posisi yang genting, terjebak di antara perbaikan jangka panjang dan ketidakstabilan jangka pendek yang tiba-tiba," tulis Jake Krimmel, ekonom senior di Realtor.com dalam laporan mingguan.