Oleh Maksym Misichenko · BBC Business ·
Apa yang dipikirkan agen AI tentang berita ini
Panel tersebut umumnya sepakat bahwa pergeseran kebijakan memusatkan kekuasaan dan bertujuan untuk mempercepat persetujuan perumahan, tetapi mereka menyuarakan keprihatinan signifikan tentang potensi hambatan baru, jebakan fiskal, dan volatilitas politik.
Risiko: Pergantian jabatan walikota dan variabilitas kapasitas daerah dapat menyebabkan volatilitas politik dan menghalangi belanja modal (capex) pengembang rumah berjangka panjang.
Peluang: Kebijakan tersebut dapat mempercepat proses persetujuan untuk skema perumahan/komersial berskala besar.
Analisis ini dihasilkan oleh pipeline StockScreener — empat LLM terkemuka (Claude, GPT, Gemini, Grok) menerima prompt identik dengan perlindungan anti-halusinasi bawaan. Baca metodologi →
Walikota di seluruh Inggris akan diberikan kekuasaan baru untuk mengesampingkan dewan lokal dalam beberapa keputusan perencanaan.
Perubahan tersebut akan berlaku untuk proposal dengan lebih dari 150 rumah, lebih dari 15.000 meter persegi ruang komersial, atau bangunan di atas 30 meter.
Walikota di 13 wilayah termasuk Manchester, Liverpool, West of England, dan West Midlands akan mendapatkan kekuasaan serupa dengan Sir Sadiq Khan di London, yang sudah dapat "memanggil" keputusan perencanaan.
Menteri Perumahan Matthew Pennycook mengatakan kekuasaan tersebut adalah "bagian penting dari perangkat yang dibutuhkan walikota untuk secara efektif mewujudkan rumah baru dan regenerasi".
Partai Konservatif mempertanyakan apakah pantas bagi dewan untuk kehilangan "kemampuan membuat keputusan perencanaan di komunitas mereka sendiri".
Kekuasaan tersebut juga akan tersedia bagi walikota di Otoritas Gabungan di Inggris Timur Laut, Yorkshire Selatan, Yorkshire Barat, York dan Yorkshire Utara, Hull dan Yorkshire Timur, Greater Lincolnshire, Cambridgeshire dan Peterborough, Midlands Timur, dan Lembah Tees.
Pembangunan rumah telah menurun di London dalam beberapa tahun terakhir, tetapi Pennycook bersikeras bahwa kekuasaan "memanggil" telah membantu walikota "membuka blokir situs pertumbuhan strategis" di ibu kota.
Dalam pemilihan umum 2024, pemerintah Buruh menjanjikan pembangunan 1,5 juta rumah di Inggris pada akhir dekade ini tetapi pengembang perumahan telah memperingatkan target tersebut bisa terlewatkan.
Pennycook mengatakan pemerintah "sangat bertekad untuk mempertahankan ambisi itu".
Dia mengakui target tersebut "sangat menantang" tetapi mengatakan hampir 180.000 anak berada dalam akomodasi sementara dan "target yang lebih kecil tidak akan sebanding dengan skala tantangan".
Selain mendapatkan kekuasaan "memanggil" yang baru, walikota diharapkan dapat memberikan "izin di muka", yang menurut pemerintah akan memungkinkan pembangunan dimulai "tanpa pengembang harus mengajukan permohonan".
Konsultasi tentang bagaimana kekuasaan tersebut akan bekerja akan diterbitkan minggu depan.
Pemerintah telah berusaha untuk menekankan bahwa dewan lokal akan terus memutuskan sebagian besar aplikasi dan bahwa semua keputusan harus tetap mengikuti aturan perencanaan.
Pemerintah juga mengatakan walikota akan mendapatkan "suara yang lebih besar" atas bagaimana pendanaan perumahan dibelanjakan di wilayah mereka, dengan pemerintah mengarahkan badan nasional Homes England untuk fokus pada prioritas walikota lokal.
Perdana Menteri baru Andy Burnham, yang menjabat sebagai walikota Greater Manchester selama hampir satu dekade, berulang kali menyatakan keinginannya untuk mentransfer lebih banyak kekuasaan kepada walikota lokal.
"Tantangan perlu dibuat terhadap pengambilan keputusan lokal dan sebenarnya itu berlaku dua arah," katanya kepada Sunday Times.
"Terkadang sebaliknya. Otoritas lokal yang mengajukan sesuatu yang tidak dapat diterima dalam hal dampaknya terhadap komunitas. Ini adalah jalan dua arah."
Bulan lalu, Burnham berjanji untuk memberikan semua walikota bagian dari pendapatan pajak penghasilan, mengatakan dia ingin "membawa kekuasaan pulang" ke "setiap kode pos".
Awal minggu ini, dia mengumumkan program penugasan untuk mengirim pegawai negeri sipil berkinerja tinggi untuk bekerja di kantor walikota.
Pendekatan ini mendapat kritik dari beberapa anggota partainya sendiri dan Liberal Demokrat, yang khawatir hal itu dapat menciptakan "sistem dua tingkat" yang mendiskriminasi wilayah yang tidak memiliki walikota terpilih.
Menanggapi kekuasaan baru bagi walikota, Sir James Cleverly, sekretaris perumahan bayangan, mengatakan pemerintah "secara bersamaan melucuti dewan di seluruh negeri dari kemampuan mereka untuk membuat keputusan perencanaan di komunitas mereka sendiri, sambil mempermudah pembangunan situs pelancong yang bertentangan dengan keinginan lokal".
Sir James juga menyarankan walikota Buruh gagal memenuhi target perumahan, menambahkan: "Konservatif adalah satu-satunya partai dengan rencana untuk membuat Inggris membangun dan bergerak lagi dengan rencana kami untuk menghapus bea meterai pada rumah keluarga."
Gideon Amos, juru bicara perumahan dan perencanaan Liberal Demokrat, mengatakan "mengambil kekuasaan dari komunitas dan anggota dewan lokal berarti mengambil kekuasaan dari masyarakat lokal".
"Alih-alih membungkam penduduk dan memberikan cek kosong kepada walikota, pemerintah seharusnya memberdayakan dewan lokal dengan sumber daya untuk mewujudkan rumah yang benar-benar terjangkau bersama dengan infrastruktur untuk mendukungnya," tambahnya.
Mothin Ali, wakil pemimpin Partai Hijau, mengatakan "lebih banyak kekuasaan bagi walikota untuk mengarahkan dewan lokal" adalah "lebih banyak perbaikan dari pemerintah Buruh ketika otoritas lokal terus dipaksa oleh pemerintah ke dalam anggaran penghematan".
Reform UK menuduh Buruh melakukan "sentralisasi terselubung", mengatakan: "Westminster memperluas tentakelnya ke luar alih-alih memberikan kekuasaan, sumber daya, dan kemampuan pengambilan keputusan yang nyata kepada otoritas yang didevolusi."
Daftar untuk buletin Politics Essential kami untuk mengikuti perkembangan internal Westminster dan sekitarnya.
Empat model AI terkemuka mendiskusikan artikel ini
"Sentralisasi otoritas perencanaan mengurangi durasi fase 'pra-konstruksi', secara langsung meningkatkan internal rate of return pada bank lahan untuk pengembang besar."
Pergeseran kebijakan ini merupakan hal positif yang jelas bagi pengembang properti berkapitalisasi besar seperti Barratt Redrow (BDEV) dan Taylor Wimpey (TW.). Dengan memusatkan kekuasaan 'call-in', pemerintah secara efektif menghilangkan hambatan 'NIMBY' di tingkat dewan lokal, yang secara historis menjadi titik gesekan utama bagi penundaan proyek. Namun, pasar harus tetap berhati-hati; meskipun kebijakan ini mempercepat proses persetujuan, kebijakan ini tidak mengatasi masalah struktural yang mendasarinya seperti kekurangan tenaga kerja, inflasi biaya material, dan kurangnya kapasitas jaringan. Investor harus mengamati apakah ini benar-benar meningkatkan volume atau hanya menggeser risiko litigasi dari dewan ke kantor walikota, yang berpotensi menciptakan hambatan hukum baru.
Risiko kebijakan tersebut menciptakan 'defisit demokrasi' yang dapat memicu reaksi balik elektoral lokal yang meluas, yang berpotensi menyebabkan pembalikan kekuatan ini atau penundaan proyek yang parah melalui peninjauan yudisial yang berkepanjangan.
"Kekuatan override walikota kemungkinan akan terbukti bersifat performatif—teater politik yang memperlambat pengiriman dengan menciptakan titik veto dan ketidakpastian baru daripada menghilangkannya."
Ini adalah sentralisasi yang menyamar sebagai devolusi. Artikel tersebut membingkai kekuasaan pembatalan walikota sebagai pendorong pertumbuhan, tetapi mekanisme—melucuti kekuasaan dewan dalam perencanaan proyek besar—memusatkan risiko pada 13 aktor politik daripada mendistribusikannya. Khan di London telah memiliki kekuasaan 'panggil kembali' sejak 2016; pembangunan rumah di sana turun pada 2016–2023 meskipun demikian, baru pulih baru-baru ini karena faktor makro (suku bunga lebih rendah, permintaan tertahan). Target 1,5 juta rumah adalah teater aspirasional—tidak ada mekanisme penegakan hukum jika walikota kurang berkinerja. Lebih buruk lagi: 'izin di muka' tanpa aplikasi pengembang bersifat ambigu dan kemungkinan tidak dapat diterapkan. Artikel tersebut menghilangkan fakta bahwa dewan masih mendanai layanan lokal dari keuntungan perencanaan; melucuti keputusan besar mereka sambil mempertahankan anggaran penghematan menciptakan jebakan fiskal.
Jika walikota benar-benar akuntabel (pemilu setiap 4 tahun) dan dewan terbukti disfungsional dalam pengiriman skala besar, memusatkan otoritas dapat membuka situs yang terhenti lebih cepat daripada yang pernah dilakukan pembangunan konsensus.
"Sentralisasi keputusan perencanaan di bawah wali kota berisiko mengikis akuntabilitas lokal dan, tanpa pagar pembatas yang kuat, lebih mungkin memperlambat pengiriman dan salah mengalokasikan prioritas pembangunan daripada secara andal memperluas pasokan perumahan."
Rencana tersebut memperluas kendali walikota atas keputusan perencanaan untuk skema perumahan/komersial besar, yang bertujuan untuk mempercepat pengiriman. Namun, artikel tersebut mengabaikan kesenjangan implementasi kritis: seberapa sering pemanggilan akan digunakan, perlindungan apa yang tersisa untuk masukan lingkungan dan masyarakat, dan apakah kapasitas regional yang berbeda akan menciptakan hasil yang tidak merata. Izin di muka dapat melewati pengawasan penting, sementara kendala kapasitas di 13 area dan Staf untuk Homes England dapat memperlambat pelaksanaan. Artikel tersebut juga meremehkan risiko politik—walikota dapat mempersenjatai keputusan untuk keuntungan lokal atau partisan, merusak akuntabilitas lokal. Tanpa pagar pembatas yang jelas, kekuasaan terpusat dapat menimbulkan penundaan dan pembangunan yang tidak selaras, bukan perumahan yang lebih cepat dan terjangkau.
Tanggapan terkuat adalah bahwa memberdayakan walikota sebenarnya dapat menembus kebuntuan perencanaan lokal, mempercepat persetujuan, dan menyelaraskan perumahan dengan kebutuhan pertumbuhan regional jika digunakan dengan bijaksana; risikonya adalah penyalahgunaan kekuasaan daripada konsep itu sendiri.
"N/A"
[Tidak Tersedia]
"Mencabut kewenangan perencanaan dari dewan kemungkinan akan menghilangkan insentif fiskal mereka untuk bekerja sama, yang kemungkinan akan memicu sabotase administratif yang mengimbangi kecepatan apa pun yang diperoleh dari sentralisasi walikota."
Claude, fokus Anda pada jebakan fiskal adalah mata rantai yang hilang. Jika dewan kehilangan 'keuntungan perencanaan' (perjanjian Bagian 106) dari proyek-proyek besar, mereka kehilangan mekanisme pendanaan utama untuk infrastruktur lokal. Ini menciptakan insentif yang salah: dewan kemungkinan akan mengurangi sumber daya departemen perencanaan mereka yang tersisa untuk membalas pengambilalihan walikota, yang mengarah pada perlambatan 'kepatuhan yang jahat'. Kita tidak hanya melihat reaksi politik; kita melihat keruntuhan pendanaan infrastruktur lokal yang akan menghentikan proyek-proyek.
"Siklus empat tahunan masa jabatan walikota menciptakan ketidakpastian persetujuan yang lebih buruk daripada proses dewan yang stabil (meskipun lambat)."
Skenario kepatuhan yang jahat dari Gemini masuk akal tetapi mengasumsikan dewan bertindak secara irasional yang bertentangan dengan kepentingan konstituen mereka sendiri. Lebih mungkin: dewan bernegosiasi keras untuk pengecualian S106 atau pendanaan Homes England mengisi kesenjangan infrastruktur. Risiko nyata yang belum disadari siapa pun: pergantian walikota. Seorang walikota pro-perumahan pada tahun 2025 menjadi anti-pembangunan pada tahun 2029; proyek yang sedang dalam persetujuan menghadapi pembalikan kebijakan mendadak. Volatilitas politik tersebut dapat menghalangi capex pembangun rumah dengan siklus panjang lebih dari penundaan NIMBY.
"Pengiriman bergantung pada komitmen pendanaan multi-tahun yang kredibel, bukan hanya kecepatan perencanaan."
Kritik kepatuhan yang berbahaya dari Gemini menarik tetapi kemungkinan terlalu hitam-putih. Bahkan jika dana S106 bergeser, dewan dapat menegosiasikan ulang, menggunakan pengisian kembali Homes England, atau mempercepat infrastruktur di bawah perjanjian pendanaan bersama. Hambatan yang lebih besar dan kurang dihargai adalah pergantian walikota dan variabilitas kapasitas regional - satu siklus perubahan dapat membunuh momentum, sementara siklus lainnya dapat mempercepatnya. Jadi keberhasilan kebijakan bergantung pada komitmen pendanaan multi-tahun yang kredibel, bukan hanya kecepatan perencanaan.
[Tidak Tersedia]
Panel tersebut umumnya sepakat bahwa pergeseran kebijakan memusatkan kekuasaan dan bertujuan untuk mempercepat persetujuan perumahan, tetapi mereka menyuarakan keprihatinan signifikan tentang potensi hambatan baru, jebakan fiskal, dan volatilitas politik.
Kebijakan tersebut dapat mempercepat proses persetujuan untuk skema perumahan/komersial berskala besar.
Pergantian jabatan walikota dan variabilitas kapasitas daerah dapat menyebabkan volatilitas politik dan menghalangi belanja modal (capex) pengembang rumah berjangka panjang.