Transkrip Pendapatan Q4 2025 National Storage (NSA)

<p>Sumber gambar: The Motley Fool.</p>
<h2>TANGGAL</h2>
<p>Kamis, 26 Februari 2026 pukul 13:00 ET</p>
<h2>PESERTA PANGGILAN</h2>
<ul>
<li>Presiden dan Chief Executive Officer — David G. Cramer</li>
<li>Chief Financial Officer — Brandon S. Togashi</li>
<li>Vice President of Investor Relations — George Hoglund</li>
</ul>
<h2>POIN PENTING</h2>
<ul>
<li>Core FFO Per Share -- $0,57 untuk kuartal ini dan $2,23 untuk tahun ini, di ujung atas panduan dan “mengalahkan konsensus.”</li>
<li>Pendapatan Toko yang Sama -- Turun 70 basis poin, perbaikan berurutan dari penurunan 260 basis poin pada kuartal sebelumnya, dengan sembilan dari 21 pasar yang dilaporkan memberikan pertumbuhan positif.</li>
<li>Okupansi -- Turun 70 basis poin tahun-ke-tahun di akhir tahun, dibandingkan dengan turun 140 basis poin di akhir kuartal sebelumnya; okupansi Januari naik 20 basis poin tahun-ke-tahun, dan tren positif berlanjut hingga Februari.</li>
<li>Biaya Operasional Toko yang Sama -- Turun 80 basis poin untuk kuartal ini; untuk setahun penuh, tumbuh 3,1%, yang sedikit di bawah ujung bawah panduan setahun penuh.</li>
<li>Biaya Gaji -- Berkurang 4,1% untuk kuartal ini dan 2,8% untuk tahun ini, disebabkan oleh efisiensi operasional yang berkelanjutan.</li>
<li>Biaya Pemasaran -- Meningkat 37% untuk kuartal ini dan 31% untuk tahun ini karena manajemen berinvestasi dalam akuisisi pelanggan, dengan kepemimpinan menyoroti peningkatan volume sewa dan kinerja platform yang dihasilkan.</li>
<li>Platform Investasi Ekuitas Preferen -- Diperkenalkan selama tahun ini, dengan lebih dari $50 juta sudah dalam kontrak untuk penyebaran di tiga properti.</li>
<li>Aktivitas Akuisisi dan Pelepasan -- Menjual 15 properti senilai total $97 juta dan mengakuisisi 10 properti senilai total $75 juta untuk tahun ini; menyelesaikan tambahan $24 juta dalam penjualan properti selama kuartal ini dan $21 juta dalam penjualan ditambah $10 juta dalam akuisisi setelah akhir kuartal.</li>
<li>Leverage -- Utang bersih terhadap EBITDA pada akhir kuartal adalah 6,6x, sedikit di atas kisaran target 5,5x-6,5x, dengan jatuh tempo $375 juta pada tahun 2026 terutama diharapkan akan didanai ulang dengan pinjaman berjangka baru.</li>
<li>Sorotan Panduan 2026 -- Pertumbuhan pendapatan toko yang sama diproyeksikan sebesar 90 basis poin, pertumbuhan biaya operasional sebesar 3%, pertumbuhan NOI toko yang sama datar, dan core FFO per saham sebesar $2,19; panduan mencakup $50 juta–$150 juta dalam akuisisi dan pelepasan masing-masing.</li>
<li>Volume Sewa Pindah Masuk -- Volume sewa berakhir sekitar 11% lebih tinggi tahun-ke-tahun untuk kuartal keempat, meskipun penurunan sekitar 10% pada bulan Oktober karena perbandingan badai; volume Januari dan Februari melacak lebih tinggi lagi.</li>
<li>Tren RevPAR dan Tingkat yang Dicapai -- Peningkatan "moderat" dalam tingkat yang dicapai dipertahankan sepanjang tahun, didukung oleh peningkatan berkelanjutan dalam inisiatif ECRI (kenaikan tarif pelanggan yang ada), bahkan ketika penurunan tetap berada dalam kisaran 30% rendah hingga menengah.</li>
<li>Optimalisasi Portofolio -- Lima negara keluar dan jumlah merek dikonsolidasikan menjadi enam; mayoritas pekerjaan penataan ulang portofolio diharapkan selesai pada tahun 2026, beralih ke pemeliharaan berkelanjutan setelahnya.</li>
<li>Cakupan Dividen -- Manajemen menyatakan, "panduan akan menyiratkan bahwa kami tidak mencakup dividen tahun ini," dengan harapan untuk kembali ke cakupan penuh pada kuartal keempat dan posisi yang lebih kuat jika fundamental terus membaik hingga tahun 2027.</li>
</ul>
<p>Perlu kutipan dari analis Motley Fool? Email <a href="/cdn-cgi/l/email-protection">[email protected]</a></p>
<h2>RISIKO</h2>
<ul>
<li>Presiden dan Chief Executive Officer Cramer mengatakan, "panduan akan menyiratkan bahwa kami tidak mencakup dividen tahun ini," dan bahwa cakupan tidak diharapkan sampai paruh kedua tahun ini atau 2027 tergantung pada perbaikan fundamental.</li>
<li>Chief Financial Officer Togashi menyebutkan "$375 juta jatuh tempo tahun ini" dengan perkiraan hambatan suku bunga parsial tahunan dari perkiraan biaya pembiayaan ulang yang naik di atas tingkat 4,5% yang dibaurkan di tempat.</li>
<li>Pendapatan terkait properti lainnya, termasuk asuransi penyewa, diharapkan menjadi "hambatan" bagi pertumbuhan pendapatan toko yang sama lagi pada tahun 2026, meskipun perbandingannya menjadi lebih mudah di pertengahan tahun.</li>
<li>Di pasar tertentu seperti Phoenix dan Atlanta, kelebihan pasokan terus membebani perbaikan pendapatan berurutan, membatasi laju infleksi positif sampai pengembangan baru melambat secara material.</li>
</ul>
<h2>RINGKASAN</h2>
<p>Manajemen mengkonfirmasi bahwa inisiatif transformasi operasional dan integrasi platform telah selesai, memungkinkan eksekusi yang konsisten dan menghilangkan sumber gangguan yang disebutkan di periode sebelumnya. Penekanan strategis pada pemasaran dan penetapan harga dinamis mendorong peningkatan volume sewa dua digit dari tahun ke tahun, mendasari stabilisasi dalam okupansi dan perbaikan berurutan yang nyata dalam penurunan pendapatan toko yang sama. Perusahaan memperkenalkan dan mulai menyebarkan platform investasi ekuitas preferen, secara aktif mengelola modal dengan mengalihkan aset non-inti dan memusatkan investasi di pasar yang ditargetkan untuk densifikasi dan pertumbuhan usaha patungan. Data Januari dan Februari menunjukkan momentum positif yang berkelanjutan dalam okupansi dan arus sewa, memperkuat panduan manajemen untuk perbaikan berurutan bertahap dalam pendapatan toko yang sama hingga tahun 2026 dan harapan untuk kembali ke cakupan dividen penuh pada akhir tahun atau hingga tahun 2027. Panduan untuk tahun 2026 dibangun di atas dinamika pasar yang ada daripada katalis spekulatif, tanpa angin buritan material dari pemulihan perumahan yang diasumsikan, dan leverage diperkirakan akan tetap berada di ujung atas kisaran target seiring berlanjutnya aktivitas pembiayaan ulang dan optimalisasi portofolio yang berkelanjutan.</p>
<ul>
<li>Presiden dan Chief Executive Officer Cramer mengatakan, “Semua pekerjaan yang kami lakukan untuk orang-orang kami, proses, dan platform telah selesai, dan jadi tidak ada gangguan atau tidak ada bagian yang bergerak saat ini.”</li>
<li>Investasi pemasaran dan alat digital, termasuk AI, telah secara terukur meningkatkan tingkat konversi sewa dan efisiensi akuisisi pelanggan, dengan peningkatan visibilitas dan peringkat teratas yang diterjemahkan menjadi “volume sewa naik 20%–30%.”</li>
<li>Tingkat pindah masuk toko yang sama diharapkan negatif selama empat hingga lima bulan pertama karena perbandingan yang sulit, kemudian berinfleksi menjadi netral atau positif di paruh kedua, dengan besaran kenaikan ECRI lebih tinggi dari tahun ke tahun dan kecepatan tidak berubah.</li>
<li>Program pelepasan portofolio akan menyelesaikan sebagian besar divestasi besar pada tahun 2026, setelah itu penjualan hanya akan dilakukan secara oportunistik sesuai kondisi yang ada.</li>
<li>Pasar dengan keseimbangan pasokan-permintaan, seperti Colorado Springs dan Wichita, menghasilkan peningkatan tarif dan okupansi berurutan, sementara pasar lain dengan kelebihan pasokan yang berkelanjutan akan membutuhkan penyerapan pasokan lebih lanjut sebelum kekuatan harga kembali.</li>
<li>Pasokan baru diperkirakan akan turun di bawah tingkat historis mulai tahun 2027, tetapi panduan untuk tahun berjalan tidak mencakup dampak apa pun dari pemulihan transaksi perumahan atau katalis terkait.</li>
<li>Platform investasi ekuitas preferen perusahaan bertujuan untuk menyebarkan modal dalam jangka waktu dua tahun, dengan tiga properti dalam kontrak dan laju komitmen untuk “mengeluarkannya secepat mungkin.”</li>
<li>Pertumbuhan pengeluaran untuk tahun 2026 akan dipimpin oleh pajak properti (3%-5%), dengan gaji diharapkan tetap datar dan biaya pemasaran tumbuh dalam kisaran persentase "belasan"; biaya asuransi diperkirakan akan menurun pada perpanjangan.</li>
<li>Menanggapi volatilitas peraturan, Chief Financial Officer Togashi mencatat, "Selalu ada unsur" pembatasan sewa yang disebabkan oleh cuaca atau keadaan darurat di sebagian portofolio, tetapi peristiwa ini umumnya bersifat lokal dan berdampak singkat.</li>
</ul>
<h2>GLOSARIUM INDUSTRI</h2>
<ul>
<li>ECRI (Existing Customer Rate Increase): Program strategis kenaikan tarif sewa berkala yang diterapkan pada penyewa yang ada sebagai bagian dari manajemen hasil untuk REIT penyimpanan mandiri.</li>
<li>PRO Internalization: Proses konversi di mana operator regional yang berpartisipasi (PRO) dalam jaringan REIT penyimpanan mandiri sepenuhnya terintegrasi ke dalam operasi terpusat dan struktur manajemen perusahaan.</li>
<li>Tingkat yang Dicapai: Tingkat rata-rata gabungan yang direalisasikan di semua unit yang ditempati, dengan mempertimbangkan sewa baru dan perpanjangan, serta penyesuaian promosi.</li>
<li>Roll-Down: Pengurangan rata-rata sewa yang direalisasikan ketika penyewa baru menyewa unit dengan tarif lebih rendah daripada penyewa yang keluar, diukur sebagai persentase.</li>
<li>Platform Investasi Ekuitas Preferen: Kendaraan untuk menyediakan modal ekuitas dengan persyaratan preferensial, biasanya menawarkan pengembalian prioritas, digunakan untuk membiayai akuisisi atau pengembangan aset real estat.</li>
</ul>
<h2>Transkrip Panggilan Konferensi Penuh</h2>
<p>Operator: Salam. Selamat datang di Panggilan Konferensi National Storage Affiliates Trust Kuartal Keempat 2025. Saat ini, peserta dalam mode dengarkan saja. Sesi tanya jawab singkat akan mengikuti presentasi formal. Sekarang dengan senang hati saya memperkenalkan pembawa acara Anda, George Hoglund, Wakil Presiden Hubungan Investor untuk National Storage Affiliates Trust. Terima kasih, Tuan Hoglund. Anda boleh mulai.</p>
<p>George Hoglund: Kami ingin berterima kasih atas kehadiran Anda hari ini dalam panggilan konferensi pendapatan kuartal keempat 2025 National Storage Affiliates Trust. Bersama saya hari ini adalah Presiden dan CEO National Storage Affiliates Trust, David G. Cramer, dan CFO, Brandon S. Togashi. Setelah pidato yang disiapkan, manajemen akan menerima pertanyaan dari analis keuangan terdaftar. Harap batasi pertanyaan Anda menjadi satu pertanyaan dan satu tindak lanjut, lalu kembali ke antrean jika Anda memiliki lebih banyak pertanyaan. Selain siaran pers yang didistribusikan kemarin sore, kami telah menyediakan paket tambahan kami dengan detail tambahan tentang hasil kami, yang dapat ditemukan di bagian Hubungan Investor di situs web kami di nsastorage.com.</p>
<p>Dalam panggilan hari ini, pidato yang disiapkan manajemen dan jawaban atas pertanyaan Anda mungkin berisi pernyataan berwawasan ke depan yang tunduk pada risiko dan ketidakpastian serta mewakili perkiraan manajemen per hari ini, 26 Februari 2026. Perusahaan tidak berkewajiban untuk merevisi atau memperbarui pernyataan berwawasan ke depan apa pun karena perubahan kondisi pasar atau keadaan lain setelah tanggal panggilan konferensi ini. Perusahaan memperingatkan bahwa hasil aktual dapat berbeda secara material dari yang diproyeksikan dalam pernyataan berwawasan ke depan apa pun. Untuk detail tambahan mengenai pernyataan berwawasan ke depan kami, silakan merujuk pada pengajuan publik kami dengan SEC.</p>
<p>Kami juga mendorong pendengar untuk meninjau definisi dan rekonsiliasi ukuran keuangan non-GAAP seperti FFO, core FFO, dan pendapatan operasional bersih yang terdapat dalam paket informasi tambahan yang tersedia di bagian Hubungan Investor di situs web kami dan dalam pengajuan SEC kami. Sekarang saya akan menyerahkan panggilan kepada David.</p>
<p>David G. Cramer: Terima kasih, George, dan terima kasih, semuanya, telah bergabung dalam panggilan kami hari ini. Kuartal keempat memberikan konfirmasi lebih lanjut bahwa kinerja portofolio kami telah berinfleksi ke arah positif. Kami mendapat manfaat dari upaya operasional signifikan yang dilaksanakan oleh tim kami selama beberapa tahun terakhir, memposisikan National Storage Affiliates Trust untuk pertumbuhan yang luar biasa. Kami menghasilkan hasil yang solid untuk kuartal ini dan memberikan kemenangan di beberapa area, termasuk meskipun salah satu dari 21 MSA kami yang dilaporkan melihat peningkatan dalam pertumbuhan pendapatan toko yang sama dibandingkan dengan apa yang kami laporkan di Q3. Pertumbuhan pendapatan toko yang sama turun 70 basis poin pada kuartal keempat dibandingkan dengan turun 260 basis poin pada kuartal ketiga, peningkatan yang substansial. Kami mengalami perbaikan berurutan setiap bulan dalam kuartal ini.</p>
<p>Okupansi tahun-ke-tahun juga terus membaik, mengakhiri tahun turun 70 basis poin. Ingat, kami turun 140 basis poin di akhir kuartal ketiga. Hasil core FFO per saham kami berada di ujung atas kisaran panduan kami, mengalahkan konsensus. Melihat setahun penuh, kami mencapai beberapa pencapaian penting, termasuk mengkonsolidasikan merek lain, mengurangi jumlah merek yang tersisa menjadi enam, dan pendorong pertumbuhan tambahan dengan pembentukan platform investasi ekuitas preferen kami. Kami terus melaksanakan program optimalisasi portofolio kami dengan keluar dari lima negara bagian dan menjual 15 properti senilai total $97 juta. Kami juga mengakuisisi 10 properti senilai total $75 juta di seluruh usaha patungan kami dan di neraca.</p>
<p>Yang terpenting, kami mengakhiri tahun dengan pijakan yang kokoh dengan momentum positif yang telah berlanjut hingga 2026, karena okupansi akhir bulan Januari naik 20 basis poin tahun-ke-tahun. Kami jelas telah melewati titik kritis. Upaya luar biasa yang dilakukan oleh tim kami untuk menginternalisasi struktur PRO, melepaskan aset non-inti, meningkatkan dan memusatkan platform pemasaran, manajemen pendapatan, dan operasi kami, bersama dengan konsolidasi merek dan perpindahan ke satu domain web membuahkan hasil. Melihat ke tahun 2026 dan seterusnya, latar belakang untuk penyimpanan mandiri membaik. Pertama, pasokan baru saat ini stabil dan diproyeksikan akan menurun selama beberapa tahun ke depan ke tingkat yang jauh di bawah rata-rata historis jangka panjang, dengan dampaknya menjadi lebih berarti pada tahun 2027.</p>
<p>Kedua adalah momentum dalam pemerintahan saat ini untuk mengatasi keterjangkauan rumah, yang dapat memberikan dorongan bagi pasar transaksi perumahan dan permintaan penyimpanan mandiri. Terakhir, peningkatan stabilitas dalam praktik penetapan harga penyimpanan mandiri dapat menyebabkan kenaikan tarif jalan, memberikan dorongan jangka pendek untuk pertumbuhan pendapatan. Sekarang, izinkan saya mengomentari posisi relatif kami di sektor ini. Fundamental portofolio kami telah berinfleksi positif, dan kami memiliki keuntungan terbesar dari pemulihan tingkat perputaran perumahan. Antusiasme kami didukung oleh fakta bahwa kami memulai tahun dengan volume sewa yang kuat, infleksi dari okupansi negatif ke positif tahun-ke-tahun, dan lintasan pertumbuhan pendapatan toko yang sama yang menggembirakan, sementara kami tetap fokus pada pengendalian biaya yang disiplin.</p>
<p>Saat kami memasuki musim penyewaan musim semi, kami akan terus fokus pada mendorong pertumbuhan internal dengan peningkatan pengeluaran pemasaran, posisi kompetitif dalam hal tarif dan promosi, eksekusi yang solid dari proses penjualan, dan tetap tegas dengan strategi ECRI kami. Sementara itu, kami terus meningkatkan portofolio kami melalui daur ulang modal, berinvestasi kembali di properti kami, sambil juga menumbuhkan portofolio kami melalui ekspansi dan akuisisi. Sekarang saya akan menyerahkan panggilan kepada Brandon untuk membahas hasil keuangan kami.</p>
<p>Brandon S. Togashi: Terima kasih, David. Kemarin sore, kami melaporkan core FFO per saham sebesar $0,57 untuk kuartal keempat dan $2,23 untuk setahun penuh, di ujung atas kisaran panduan kami, karena fokus kami pada perbaikan operasional mulai membuahkan hasil.</p>