Pajak properti pied-à-terre Wali Kota New York Zohran Mamdani terus berjalan. Tapi apakah akan berhasil?

Dari New York ke Vancouver ke London, sebuah ide kebijakan yang dulunya niche kini bergerak ke arus utama keuangan perkotaan: mengenakan pajak pada properti pied-à-terre, rumah kedua, apartemen liburan, dan unit mewah yang sebagian atau seluruhnya tidak terpakai.

New York City hanyalah contoh terbaru, dengan Walikota Zohran Mamdani dan Gubernur Negara Bagian New York Kathy Hochul mendukung pajak tersebut sebagai bagian dari upaya negara bagian dan kota untuk menutupi lubang anggaran yang besar. Dalam proposal anggaran baru minggu ini, Mamdani membatalkan rencana untuk menaikkan pajak properti pada banyak pemilik rumah kelas menengah, sebuah langkah yang bisa jadi sulit secara politik bagi Mamdani, tetapi mempertahankan ide pajak pied-à-terre.

Ide tersebut telah mengakibatkan krisis politik bagi walikota setelah ia memposting video berdiri di luar gedung tempat miliarder hedge fund Ken Griffin memiliki sebuah unit, yang menyebabkan dorongan vokal pertama dari Griffin yang konservatif secara politik terhadap Mamdani, dan ancaman untuk menarik bisnis dari New York di masa depan. Meskipun itu adalah ketegangan yang diperkirakan akan muncul antara kelas miliarder dan walikota sosialis demokratis yang baru, penjualan real estat di kota tersebut tetap kuat.

Tetapi ada pertanyaan yang lebih mendasar tentang bentuk baru pajak properti ini yang harus dihadapi New York sekarang: apakah itu berhasil? Ada contoh yang ada dari seluruh dunia untuk membantu menjawabnya.

Versi pajak rumah kedua dan kekosongan ada secara global, di beberapa pasar perumahan utama. Di Kanada, "pajak rumah kosong" Vancouver dan "pajak perumahan yang kurang dimanfaatkan" federal adalah beberapa contoh yang paling menonjol. Toronto baru-baru ini mengikuti dengan pungutan kekosongan sendiri.

Seiring memburuknya keterjangkauan perumahan, kenaikan sewa terus berlanjut, dan tekanan fiskal meningkat, kota-kota semakin menargetkan apa yang sering kali merupakan simbol ketidaksetaraan yang sangat terlihat: kondominium mewah yang gelap di lingkungan perkotaan utama.

Pejabat Vancouver membingkai Pajak Rumah Kosong kota sebagai upaya untuk "mengembalikan properti kosong atau kurang dimanfaatkan untuk digunakan sebagai rumah sewa jangka panjang bagi orang-orang yang tinggal dan bekerja di Vancouver," menurut materi publik Kota Vancouver tentang program tersebut. Kota ini juga mengatakan pendapatan bersih dari pajak diinvestasikan kembali ke dalam inisiatif perumahan terjangkau.

Di Eropa, London dan Paris keduanya menerapkan bentuk surcaj atau pajak yang lebih tinggi pada tempat tinggal kedua dan properti yang kurang dimanfaatkan. Singapura memberlakukan beberapa surcaj pembeli asing yang paling agresif secara global, mencapai setinggi 60% dalam kasus tertentu.

Pajak 'rumah kosong' dan perilaku pemilik rumah

Paris sekarang bergerak menuju penalti kekosongan yang lebih curam. Menurut laporan dari Le Monde, kota ini berencana untuk secara tajam meningkatkan pajak pada perumahan kosong, dengan pejabat lokal berharap untuk mendorong ribuan unit kembali ke pasar. Jacques Baudrier, wakil walikota Paris untuk perumahan, mengatakan kepada surat kabar itu: "Kami berharap setidaknya 20.000 rumah akan kembali ke pasar sebagai hasilnya."

Pada saat yang sama, pejabat Paris telah mengakui keterbatasan kebijakan tersebut. Laporan tahun 2025 dari Cour des Comptes Prancis menemukan bahwa meskipun ada pajak kekosongan yang lebih luas dan tarif yang lebih tinggi, langkah-langkah tersebut "tampaknya tidak memiliki efek signifikan pada jumlah total rumah kosong."

Menurut Thomas Brosy, rekan peneliti senior di Urban-Brookings Tax Policy Center, kebijakan ini umumnya terbagi dalam dua kategori: surcaj pajak properti berulang dan pajak transaksi satu kali. Perbedaan itu penting, katanya, karena "itu memengaruhi seberapa kuat pemilik menyesuaikan perilaku dari waktu ke waktu."

Proposal New York adalah pajak tahunan atas rumah kedua non-residen senilai $5 juta atau lebih.

Perbedaan penting, berbeda dengan undang-undang New York yang menargetkan properti senilai $5 juta atau lebih, adalah bahwa banyak kota memberlakukan biaya tanpa memperhatikan harga properti secara spesifik: "Secara umum, kebijakan ini mengenakan pajak pada rumah berdasarkan status hunian atau kepemilikan, tidak harus pada nilai properti atau pendapatan atau kekayaan pemilik," kata Brosy.

"Kebijakan anti-rumah kedua" sudah mapan di seluruh dunia, menurut Paul Cheshire, profesor geografi ekonomi di London School of Economics. "New York adalah pengikut, bukan pemimpin," katanya. Tetapi Cheshire berpendapat bahwa pembuat kebijakan sering salah mendiagnosis masalah: "Kesalahpahaman terbesar adalah bahwa pajak ini akan meningkatkan keterjangkauan perumahan di 'kota super' besar. Masalahnya terutama adalah pasokan perumahan yang terbatas melalui kebijakan," katanya.

Cheshire juga mencatat bahwa di banyak tempat, rumah kedua tetap merupakan bagian yang relatif kecil dari total stok perumahan, sesuatu yang ia pandang berpotensi membatasi skala pajak apa pun. "Bahkan di komunitas dengan konsentrasi rumah kedua yang tinggi, itu masih hanya sekitar 15% dari stok perumahan," katanya, menunjukkan basis kena pajak yang secara struktural terbatas.

Brosy mengatakan bukti empiris dari kota-kota seperti Vancouver dan Paris mendukung pandangan itu. "Mereka menghasilkan beberapa pendapatan dan menurunkan kekosongan, tetapi mereka tidak menurunkan sewa atau harga secara keseluruhan — yang seharusnya diharapkan, karena pasar perumahan mewah sebagian besar terputus dari pasar perumahan yang lebih luas."

Salah satu temuan yang paling konsisten di antara para ahli adalah bahwa pajak ini menghasilkan pendapatan jauh lebih sedikit daripada yang diharapkan pembuat kebijakan pada awalnya. Tren global mungkin instruktif dalam memprediksi pendapatan yang mungkin dihasilkan oleh pajak New York. New York mengharapkan hingga $500 juta, tetapi angka itu mungkin terbukti optimis, menurut Brosy.

Denyut Jantung Kota New York Meragukan

Mamdani mengatakan dalam sebuah pengumuman pada hari Selasa bahwa pajak pied-à-terre pertama New York "akan menghasilkan $500 juta setiap tahun."

Tetapi denyut jantung Kota New York sendiri baru-baru ini mengeluarkan laporan yang mengatakan bahwa sementara data Vancouver menunjukkan penurunan yang nyata dalam rumah kosong di tahun-tahun sejak pajak itu diterapkan, proyeksi pendapatannya untuk New York harus mencakup potensi pendapatan yang jauh lebih rendah daripada perkiraan $500 juta yang diajukan. Meskipun hingga $510 juta dimungkinkan, perkiraan $340 juta hingga $380 juta mungkin lebih realistis "setelah memperhitungkan properti yang mungkin sudah disewakan kepada penduduk utama dan perubahan perilaku yang mengikuti pajak yang dikenakan di tempat lain."

Laporan denyut jantung menambahkan bahwa pajak yang lebih tinggi pun dapat memiliki efek perilaku yang lebih besar.

"Respons perilaku terhadap pajak — konversi menjadi sewa, klaim tempat tinggal utama oleh kerabat, penjualan, dan kemungkinan gugatan hukum — menimbulkan variabilitas lebih lanjut yang hanya akan terlihat setelah implementasi," kata laporan itu. "Untuk alasan ini, pajak tambahan harus dimasukkan ke dalam rencana keuangan Kota dengan asumsi pendapatan yang bijaksana."

Laporan denyut jantung menunjukkan bahwa satu dampak pada transaksi real estat bisa awalnya positif jika ada gelombang penjualan untuk menghindari pajak. Tetapi laporan itu melanjutkan, "Dampak luas pada pembangunan atau sewa ... umumnya tidak signifikan. Namun, dampak terkonsentrasi pada pasar mewah bisa terasa lebih dalam, seperti yang ditunjukkan oleh pengalaman London."

Kebijakan London telah ditunjukkan sebagai kisah peringatan.

Abir Mandal dari Tax Foundation, yang umumnya dipandang sebagai think tank yang berhaluan kanan-tengah, mengatakan potensi pendapatan sangat bergantung pada desain dan penegakan, tetapi bahkan kemudian tetap sederhana dibandingkan dengan kebutuhan perumahan. Dari pola yang ada di banyak kota global, Mandal mengatakan pelajarannya konsisten: bermakna dalam istilah absolut, tetapi marjinal dalam konteks fiskal.

Bahkan di Vancouver, salah satu contoh paling agresif secara global, dan di mana tingkat kekosongan memang bergerak lebih rendah secara substansial setelah kebijakan pajak diterapkan, pendapatan pajak kekosongan tetap relatif kecil dibandingkan dengan skala keseluruhan keuangan kota. Institute on Taxation and Economic Policy menemukan bahwa pajak Vancouver menghasilkan sekitar 1% dari total pendapatan pajak kota.

Mandal mengatakan rumah kosong dapat menghasilkan pendapatan pajak tambahan tanpa pajak tambahan dari perspektif lain: kurangnya penarikan sumber daya publik. "Kesalahpahaman terbesar adalah bahwa ini adalah pajak 'makan siang gratis' pada 'spekulan' yang absen atau orang super kaya yang menghasilkan pendapatan besar sambil meningkatkan keterjangkauan tanpa biaya ekonomi. Kenyataannya, rumah kedua, jika tidak dihuni, menimbulkan biaya layanan marjinal yang lebih rendah (tidak ada tekanan tambahan pada polisi, sekolah, dll.) sambil berkontribusi pada basis pajak — menjadikannya positif fiskal bersih," katanya.

Politik yang Berpotensi Lebih Baik daripada Manajemen Fiskal

Mengenai masalah utama yang didorong oleh politik apakah struktur pajak semacam itu menyebabkan migrasi massal pembeli super kaya, bukti global tidak menunjukkan bahwa perubahan kebijakan pajak tunggal akan memiliki efek itu. Konsensus di antara para ahli adalah bahwa pajak rumah kedua memengaruhi keputusan marjinal tetapi jarang menentukan apakah orang kaya berinvestasi di kota-kota global. Brosy menggambarkan efeknya sebagai inkremental daripada menentukan: "Mereka pasti akan menggeser permintaan dan mendorong harga ke bawah untuk properti piala, tetapi kecil kemungkinannya untuk menentukan apakah seseorang memiliki di London, New York, atau Singapura," kata Brosy.

Namun, ketika dikombinasikan dengan rezim pajak yang lebih luas, kebijakan pajak ini dapat berkontribusi pada pergeseran bertahap dalam alokasi aset oleh individu super kaya, terutama ke yurisdiksi dengan pajak lebih rendah. Pembuat kebijakan di Eropa dan Amerika Utara semakin menghadapi persaingan dari yurisdiksi yang menawarkan pajak properti rendah atau mendekati nol bersama dengan insentif residensi bagi investor kaya. Kebangkitan Dubai sebagai magnet kekayaan global telah memperkuat perbandingan tersebut, setidaknya sebelum dimulainya perang AS-Iran, yang juga dapat memiliki implikasi jangka panjang.

Mandal menunjukkan bahwa bagi orang super kaya, ini lebih merupakan masalah dampak kumulatif daripada kebijakan tunggal: "Titik kritis muncul dari beban kumulatif daripada surcaj yang terisolasi," katanya.

Bukti dari yurisdiksi pajak tinggi, seperti gelombang migrasi California/New York ke Florida/Texas, dan perubahan Inggris yang mendorong keluarnya London ke Dubai, menunjukkan kepekaan di antara banyak demografi, tidak hanya orang super kaya, termasuk pensiunan, individu yang bergantung pada pendapatan investasi, dan pemilik bisnis. Data AS menunjukkan migrasi jutawan ke negara bagian dengan pajak lebih rendah. Satu pajak NYC tidak akan mengosongkan Manhattan, tetapi dikombinasikan dengan biaya tinggi yang ada, itu mempercepat keputusan bagi mereka yang memiliki jejak yang fleksibel, "terutama dengan banyak kota global yang menyediakan surga yang ramah dan paspor yang kuat," kata Mandal.

Politik adalah cerita lain. Pajak tetap sangat menarik karena menargetkan sebagian kecil pemilik rumah yang sempit dan kaya daripada pemilik properti kelas menengah yang luas, seperti yang ditunjukkan oleh kasus New York. Daya tarik pajak pied-à-terre pada akhirnya mungkin terletak lebih pada simbolismenya daripada kekuatan fiskalnya: mereka memungkinkan pemerintah untuk terlihat merespons ketidaksetaraan perumahan tanpa memberlakukan kenaikan pajak yang lebih luas pada penduduk tetap.