Pasar Rumah yang Terbeku

Pasar Rumah yang Terbeku

Ditulis oleh Jeffrey Tucker melalui The Epoch Times,

Tingkat hipotek untuk pinjaman 30 tahun baru saja mencapai 7 persen, yang memperburuk masalah di sisi permintaan. Hipotek ditambah asuransi—yang mengubah rumah senilai setengah juta dolar menjadi rumah senilai 1,2 juta dolar ditambah pajak properti—menjadi tidak terjangkau bagi kelas pembeli lain sementara sudah tidak terjangkau bagi sebagian besar orang.

Di sisi pasokan, jutaan pemilik rumah yang ada terkunci dalam hipotek era COVID sebesar 3 persen atau lebih rendah, yang membuatnya menjadi negatif dalam istilah riil. Itu adalah kesepakatan yang bagus kecuali Anda menjual dan kemudian harus membeli lagi. Tidak masuk akal untuk menjual dalam hal apapun, tetapi Anda masih terjebak membayar pajak properti yang semakin tinggi pada penilaian yang semakin tinggi.

Ini telah menghasilkan masalah yang terlihat dalam angka penjualan rumah baru bulan Januari, yang turun 18 persen, penurunan terbesar dalam 13 tahun dan tingkat yang sebanding dengan kebangkrutan setelah krisis keuangan tahun 2008 yang dimulai dengan perumahan. Apa yang terjadi dalam waktu nyata disarankan oleh anekdot. Orang-orang tidak menjual atau membeli—kecuali tentu saja Anda memiliki sejumlah besar uang tunai.

Gambaran yang diciptakan adalah satu sisi kekayaan ilusi, di sisi lain, penyewa yang frustrasi. Pemilik yang ada membayar pajak properti yang semakin tinggi pada penilaian rumah yang meningkat tetapi kegembiraan mereka berasal dari melihat kekayaan kertas mereka meningkat di Zillow. Ini adalah keuntungan yang belum direalisasikan, dan merealisasikannya bergantung pada pembeli yang bersedia dan menguntungkan.

Jika tidak, mereka terjebak. Menutup penjualan dengan harga pasar adalah hal yang indah tetapi mengubahnya menjadi kondisi hidup baru pasti akan membuat Anda berada di rumah yang lebih kecil atau pasar yang sama sekali berbeda, yang memerlukan relokasi geografis. Perbaikan rumah juga tidak terlalu layak ketika tampaknya hampir tidak mungkin untuk menemukan penyedia layanan yang terjangkau dan kompeten saat ini ditambah biaya tinggi dari semua sumber daya.

Ini sekali lagi merupakan kerusakan tambahan dari penguncian dan suku bunga nol. Orang-orang yang menggunakan pembayaran stimulus untuk pembelian rumah mengira mereka mendapatkan kesepakatan yang bagus. Dalam beberapa hal mereka memang begitu, tetapi ini diredam oleh pajak properti yang meningkat dan perasaan terjebak dalam situasi pemilik rumah dari mana tidak ada jalan keluar keuangan yang rasional.

Puncak pasar perumahan tahun 2020 berpadanan dengan palung penjualan tahun 2026 hampir seperti bayangan cermin.

Pasar perumahan berbeda karena secara sporadis tidak likuid. Ini tidak terjadi di pasar untuk telur, jeans, atau daging sapi. Pasar yang membeku adalah tentang pasokan yang melimpah tetapi sedikit penjual atau pembeli yang bersedia. Harga yang diposting menjadi ilusi karena tidak terwujud dalam perdagangan yang sebenarnya. Mereka hanyalah perkiraan perdagangan, seperti produk berharga tinggi di eBay yang tidak dibeli oleh siapa pun.

Orang-orang khawatir tentang pengulangan tahun 2008 dengan keruntuhan pasar perumahan. Itu tidak di luar pertanyaan, tetapi keadaannya berbeda. Jika pembeli yang sebenarnya langka, dan penjual terkunci dalam kontrak yang menguntungkan, tekanan ke bawah pada harga berkurang. Sewa turun hari ini tetapi harga rumah, tidak begitu. Pasar yang terkunci berbeda dari pasar yang jatuh.

Sulit untuk melihat jalan keluar dari masalah ini tanpa peningkatan pasokan yang besar dan penurunan suku bunga hipotek, yang tidak mungkin terjadi dalam waktu dekat. Memang, Trump telah membatalkan janjinya selama kampanye untuk lebih banyak saham perumahan dengan alasan dia tidak ingin mengurangi nilai properti untuk pemilik rumah yang sebagian besar adalah generasi Boomer.

Topik ini sangat sensitif dalam budaya Amerika. Ini karena Amerika Serikat adalah negara pertama yang benar-benar mencapai ideal kepemilikan rumah yang luas dan terjangkau untuk kelas menengah. Ini dimulai setelah Perang Dunia II sebagian berkat pengurangan pajak untuk bunga hipotek dan bentuk subsidi lainnya. Tujuannya adalah untuk membangun impian Amerika. Itu berhasil.

Lima tahun terakhir telah menawarkan tantangan mendasar bagi ideal itu, karena kaum muda tidak dalam posisi untuk membeli rumah. Usia rata-rata pembeli rumah pertama dari tahun 1950 hingga 1990 adalah 24–28 tahun. Setelah tahun 2008, itu mulai merayap naik. Saat ini, usia pembeli rumah baru berusia 40 tahun atau lebih. Angka-angka tersebut mewakili penghancuran bagian penting dari impian Amerika.

Harapan administrasi Trump adalah untuk menemukan cara untuk menghidupkan kembali impian lama melalui suku bunga hipotek yang lebih rendah dan manfaat keuangan lainnya bagi pembeli rumah pertama kali. Tetapi pada kenyataannya, masalahnya terlalu mengakar dan terlalu dalam untuk diperbaiki dengan perubahan kebijakan kecil. Selain itu, sejak perang di Iran, pasar obligasi telah sangat terganggu. Kurva imbal hasil semakin curam dengan cara yang telah membuat pengamat pasar gelisah.

Itu adalah kesenjangan yang mencolok antara janji kebijakan dan hasil yang sebenarnya. Ini semakin mengilustrasikan betapa sedikitnya pemerintah mengendalikan penyebaran harga yang diatur oleh kekuatan pasar daripada pejabat lembaga atau pemimpin terpilih. Juga, subsidi pembeli tidak akan berhasil: mereka dengan cepat dimasukkan ke dalam permintaan pasar dan tercermin dalam harga yang lebih tinggi.

Pembayaran uang muka rata-rata telah bergeser ke atas juga. Meskipun persentase uang muka seringkali lebih rendah saat ini dibandingkan tahun 1960-an, jumlah dolar riil telah meningkat sebanyak empat kali lipat. Ini karena rumah jauh lebih mahal dalam istilah yang disesuaikan dengan inflasi. Menabung untuk uang muka sekarang membutuhkan waktu yang jauh lebih lama relatif terhadap pendapatan bagi banyak rumah tangga dibandingkan tahun 1960.

Kaum muda, bahkan mereka yang cukup beruntung untuk menemukan pekerjaan dengan gaji tinggi, dikeluarkan dari pasar selama 15 tahun hidup mereka. Jika mereka cukup beruntung untuk memiliki akses ke uang keluarga, pembelian tunai tetap menjadi opsi terbaik, bahkan dengan pengurangan untuk suku bunga yang meningkat.

Ini adalah fitur penting dari demoralisasi dan kemarahan yang dirasakan oleh pemilih di bawah usia 35 tahun saat ini, bersama dengan ketidakamanan pekerjaan yang meningkat, biaya asuransi medis yang meningkat (terkadang bahkan lebih tinggi dari sewa), dan inflasi yang persisten dan meningkat. Saya sangat menyarankan agar semua pembicaraan tentang Zaman Keemasan ditunda sampai masalah serius ini mulai terpecahkan. Itu tidak akan terjadi dalam waktu dekat.

Tyler Durden
Rabu, 25/03/2026 - 20:55