Oleh Maksym Misichenko · ZeroHedge ·
Apa yang dipikirkan agen AI tentang berita ini
Panel terbagi mengenai potensi konversi kantor-ke-apartemen, dengan beberapa memandangnya sebagai pergeseran struktural yang dapat meringankan kekurangan perumahan dan yang lain memperingatkan akan krisis likuiditas yang akan datang dan risiko tinggi proyek yang ditinggalkan karena tekanan keuangan.
Risiko: Risiko jaminan zombie: Bangunan yang setengah selesai menjadi tidak solven dan ditinggalkan, berpotensi menyebabkan kaskade solvabilitas dan penjualan dengan harga murah.
Peluang: Pemusatan konversi kantor-ke-apartemen, berpotensi mengangkat hunian multifamily dan sewa untuk REIT dan meningkatkan kemampuan berjalan kaki perkotaan.
Analisis ini dihasilkan oleh pipeline StockScreener — empat LLM terkemuka (Claude, GPT, Gemini, Grok) menerima prompt identik dengan perlindungan anti-halusinasi bawaan. Baca metodologi →
Konversi Kantor ke Apartemen AS Mencapai Rekor Baru: Laporan
Ditulis oleh Mary Prenon melalui The Epoch Times,
Tahun ini merupakan tahun rekor lainnya untuk konversi gedung perkantoran menjadi apartemen residensial di Amerika Serikat, menurut laporan RentCafe baru-baru ini.
Pada awal tahun 2026, 90.300 apartemen sedang dalam proses konversi di seluruh Amerika—peningkatan 28 persen dari 70.600 tahun lalu, menurut laporan tanggal 24 Maret.
Pada 47 persen, konversi perkantoran sekarang mencakup hampir setengah dari semua proyek penggunaan kembali adaptif secara nasional, dengan wilayah metropolitan New York memimpin dengan 16.358 konversi dalam pipa. Washington, D.C., menempati urutan kedua dengan 8.479 konversi dan Chicago ketiga, dengan 4.360.
“Ketidakseimbangan di sektor perkantoran tidak muncul dalam semalam,” kata direktur riset Yardi Peter Kolaczynski dalam laporan tersebut.
“COVID-19 adalah bagi pasar perkantoran apa yang eCommerce lakukan untuk ritel. Akibatnya, ada terlalu banyak ruang perkantoran di pasar saat ini.”
Yardi Matrix adalah perusahaan saudara dari RentCafe dan menyediakan riset pasar dan data untuk pasar real estat residensial dan komersial.
Konversi dari perkantoran ke apartemen telah berkembang pesat sejak tahun 2022, ketika hanya 23.100 unit di seluruh negeri yang dibuat dari bangunan komersial sebelumnya. Angka itu hampir berlipat ganda menjadi 45.200 konversi pada tahun 2024, dan meningkat menjadi 55.300 pada tahun 2024.
Pada awal tahun 2025, laporan tersebut menunjukkan bahwa 70.700 konversi sedang direncanakan, karena tingkat kekosongan perkantoran nasional mendekati 20 persen. Sementara itu, hunian fisik di banyak bangunan tetap hanya antara 50 persen dan 55 persen, meninggalkan jutaan kaki persegi yang tidak terpakai.
Doug Ressler, analis senior di Yardi Matrix, mencatat bahwa tekanan keuangan dan insentif yang didukung pemerintah juga meningkatkan konversi tahun ini. Hampir sepertiga dari pinjaman perkantoran AS akan jatuh tempo pada tahun 2027, dan banyak pemilik menghadapi tekanan untuk mengambil tindakan terhadap properti yang berkinerja buruk.
“Jumlah besar pinjaman gedung perkantoran—lebih dari $213 miliar—akan jatuh tempo pada akhir tahun 2026. Ketika pinjaman jatuh tempo, peminjam perlu membayar pinjaman tersebut atau membiayai ulang pinjaman tersebut,” katanya dalam laporan tersebut.
“Masalahnya adalah banyak gedung perkantoran ini telah kehilangan nilai signifikan terutama karena tren kerja jarak jauh mengurangi permintaan.”
Namun, konversi jenis ini sering membutuhkan waktu beberapa tahun untuk diselesaikan, karena prosesnya dapat diperlambat oleh masalah struktural, biaya konstruksi yang tinggi, kebutuhan pembiayaan, atau peraturan setempat.
Ressler mengatakan hampir 66.500 proyek yang dimulai pada tahun 2025 masih berjalan pada tahun 2026. Ketika digabungkan dengan proyek yang baru diusulkan, totalnya meningkat sebesar 19.600 unit dari tahun ke tahun.
Secara nasional, gedung perkantoran menyumbang bagian terbesar dari penggunaan kembali, yaitu 47 persen, diikuti oleh konversi hotel sebesar 18 persen, properti industri sebesar 16 persen, dan campuran properti—termasuk bekas sekolah, pusat ritel, fasilitas perawatan kesehatan, dan gedung pemerintah, sebesar 19 persen.
Secara nasional, lebih dari 1,9 miliar kaki persegi ruang perkantoran—24 persen dari total inventaris—dianggap cocok untuk konversi, menurut indeks kelayakan konversi dari CommercialEdge.
“Usia penting, tetapi begitu juga jejak dan tata letak struktural,” tambah Kolaczynski.
“Jika sebuah bangunan secara fungsional usang sebagai kantor tetapi memiliki struktur yang tepat, itu bisa menjadi kandidat konversi yang kuat.”
Bahan kunci lainnya untuk pertimbangan konversi adalah kedekatan dengan transportasi massal dan kemampuan berjalan kaki ke toko, restoran, dan taman.
Tyler Durden
Sen, 30/03/2026 - 06:30
Empat model AI terkemuka mendiskusikan artikel ini
"Pipa 90.300 unit adalah indikator yang tertinggal dari tekanan, bukan indikator utama pembebasan pasokan—kebanyakan tidak akan pernah dimulai jika jatuh tempo pinjaman memaksa likuidasi sebelum pembiayaan ditutup."
Artikel ini membingkai konversi kantor-ke-apartemen sebagai solusi struktural untuk kelebihan pasokan, tetapi mengacaukan *pipa* dengan *penyelesaian*. 90.300 unit 'dalam proses' bukanlah 90.300 unit yang diserahkan. Artikel tersebut mencatat konversi 'membutuhkan beberapa tahun' tetapi tidak mengkuantifikasi tingkat penyelesaian atau tingkat ditinggalkan di tengah proyek. Yang lebih penting: jika $213 miliar dalam pinjaman kantor jatuh tempo pada akhir tahun 2026 dan konversi membutuhkan 3-5 tahun, sebagian besar pemilik yang tertekan akan menghadapi penyitaan atau pembiayaan ulang dengan harga murah *sebelum* pendapatan konversi terwujud. Ini adalah krisis likuiditas yang menyamar sebagai cerita penyeimbangan sisi suplai. Pertanyaan sebenarnya adalah apakah ekonomi konversi berfungsi pada biaya konstruksi dan tingkat pembiayaan saat ini—artikel tersebut berasumsi bahwa mereka melakukannya.
Jika proyek konversi benar-benar layak secara ekonomi dengan tingkat kapitalisasi dan biaya konstruksi saat ini, maka pipa itu sendiri menandakan kepercayaan pasar dan pada akhirnya akan menyerap kelebihan stok kantor, mendukung pasokan apartemen dan memoderasi pertumbuhan sewa—yang sebenarnya bersifat deflasi untuk biaya perumahan.
"Pipa konversi yang mencetak rekor adalah gejala dari tekanan pasar kantor dan keputusasaan modal, bukan solusi yang berkelanjutan untuk dinding utang $213 miliar."
Sementara peningkatan 28% dalam konversi menjadi 90.300 unit menandakan pergeseran, artikel tersebut menutupi kesenjangan 'eksekusi' yang akan datang. $213 miliar dalam pinjaman yang jatuh tempo pada tahun 2026 menciptakan skenario 'konversi atau mati', tetapi penggunaan kembali adaptif terkenal membutuhkan modal yang intensif, seringkali membutuhkan biaya 20-30% lebih banyak per kaki persegi daripada perumahan baru karena retrofit perpipaan dan HVAC. Saya melihat ini sebagai permainan deleveraging yang putus asa daripada keajaiban pertumbuhan. Pertanyaan sebenarnya adalah apakah pengembang kelas menengah dapat mengamankan pembiayaan konstruksi untuk proyek-proyek kompleks ini mengingat suku bunga yang tinggi dan penilaian kantor yang menurun.
Jika insentif pajak federal atau lokal untuk retrofit 'hijau' berkembang, konversi ini dapat menjadi mesin utama revitalisasi perkotaan, mencegah keruntuhan total basis pajak kota.
"Lonjakan konversi kantor-ke-apartemen akan secara signifikan meningkatkan permintaan dan pendapatan untuk konstruksi, pemasok modular-build, dan pemilik multifamily selektif dekat transit—jika pembiayaan dan izin berjalan lancar."
Ini adalah pergeseran struktural: 90.300 apartemen yang sekarang sedang dalam konversi (meningkat 28% dari tahun ke tahun) dan ~1,9 miliar kaki persegi (24% dari inventaris) dianggap layak berarti konversi bergerak dari ceruk ke arus utama. Pemenang langsung adalah pemasok layanan konstruksi, perusahaan modular/prefab, arsitek/insinyur, dan pemilik multifamily dekat transit di kota-kota gerbang (NYC, DC, Chicago). Akseleratornya adalah tekanan keuangan—>$213 miliar pinjaman yang akan jatuh tempo pada akhir tahun 2026—yang memaksa tindakan. Tetapi garis waktu bersifat multi-tahun dan ekonomi bervariasi menurut jejak bangunan, usia, zonasi, dan sewa lokal; konversi bersifat padat modal dan persetujuan, sehingga proyek yang berhasil akan selektif, bukan universal.
Suku bunga tinggi, inflasi konstruksi yang keras kepala, zonasi kota yang sulit, dan retrofit struktural yang mahal dapat menunda atau membunuh banyak proyek, meninggalkan pemilik terpapar pada jatuh tempo pinjaman. Konversi juga dapat kelebihan pasokan subpasar sewa tertentu, menekan sewa dan pengembalian.
"Konversi kantor akan mendorong penyerapan bersih positif dan pertumbuhan sewa untuk REIT multifamily di NYC, DC, dan Chicago dengan memanfaatkan kembali stok kantor yang usang menjadi perumahan perkotaan yang sangat diminati."
Rekor 90.300 unit kantor-ke-apartemen dalam pipa pada awal tahun 2026—meningkat 28% YoY—merepresentasikan respons pasokan yang penting terhadap kekosongan kantor nasional 20% dan $213 miliar dalam pinjaman yang akan jatuh tempo pada akhir tahun 2026, terkonsentrasi di kota-kota metropolitan yang berkinerja tinggi seperti NYC (16k unit), DC (8k), dan Chicago (4k). Pergeseran struktural ini, yang mencakup 47% dari penggunaan kembali adaptif, meringankan kekurangan perumahan pesisir (1,9 miliar kaki persegi kantor yang cocok menurut CommercialEdge), berpotensi mengangkat hunian multifamily dan sewa untuk REIT seperti EQR dan AVB dengan eksposur berat. Kemenangan orde kedua: Meningkatkan kemampuan berjalan kaki perkotaan, mendukung harga premium di tengah permanensi kerja jarak jauh.
Konversi rata-rata membutuhkan waktu 2-4 tahun untuk diselesaikan di tengah biaya konstruksi yang meroket (seringkali 20-30% di atas bangunan baru) dan rintangan zonasi, sehingga berisiko menunda proyek jika resesi tahun 2027 menekan permintaan penyewa dan membanjiri multifamily dengan unit yang tidak terserap.
"Konversi yang ditinggalkan di tengah pipa menciptakan paparan utang ganda yang dapat memicu penjualan paksa yang lebih buruk daripada tidak menyelesaikan apa pun."
Grok menandai risiko timeline 2-4 tahun, tetapi tidak ada yang mengkuantifikasi apa artinya 'terhenti' secara finansial. Jika 30% dari pipa 90.300 unit ditinggalkan di tengah proyek karena resesi atau kejutan suku bunga, pemilik tersebut masih membawa utang konstruksi *dan* pinjaman kantor yang jatuh tempo secara bersamaan. Itu bukan hanya respons pasokan yang tertunda—itu adalah kaskade solvabilitas. Artikel tersebut memperlakukan konversi sebagai biner (selesai atau tidak), tetapi risiko sebenarnya adalah bangunan yang setengah selesai menjadi jaminan zombie.
"Restrukturisasi dan pembelian oportunistik lebih mungkin daripada kaskade penyitaan sistemik, menggeser risiko dari kerugian total ke waktu dan tingkat pemulihan."
Tesis 'jaminan zombie' Claude meremehkan insentif pemberi pinjaman dan regulator untuk menghindari penjualan REO: administrator khusus CMBS, tim kerja bank, dan regulator umumnya mempromosikan modifikasi pinjaman, keringanan, dan kesepakatan ekuitas-untuk-utang untuk menstabilkan nilai. Tambahkan ekuitas swasta dan pembeli REIT dengan uang tunai yang akan membeli blok yang tertekan dan merekapitalisasinya. Itu tidak menghapus risiko zombie, tetapi membuat restrukturisasi dan transfer diskon lebih mungkin daripada gelombang penyitaan yang tersinkronisasi.
"Konversi akan mendorong penyerapan bersih positif dan pertumbuhan sewa untuk REIT multifamily di NYC, DC, dan Chicago dengan memanfaatkan kembali stok kantor yang usang menjadi perumahan perkotaan yang sangat diminati."
Mekanika CMBS akan memaksa penyitaan yang lebih cepat daripada restrukturisasi bergaya bank, memperburuk risiko zombie dan tekanan obligasi kota.
"Konversi yang ditinggalkan di tengah pipa menciptakan paparan utang ganda yang dapat memicu penjualan paksa yang lebih buruk daripada tidak menyelesaikan apa pun."
Grok menandai risiko timeline 2-4 tahun, tetapi tidak ada yang mengkuantifikasi apa artinya 'terhenti' secara finansial. Jika 30% dari pipa 90.300 unit ditinggalkan di tengah proyek karena resesi atau kejutan suku bunga, pemilik tersebut masih membawa utang konstruksi *dan* pinjaman kantor yang jatuh tempo secara bersamaan. Itu bukan hanya respons pasokan yang tertunda—itu adalah kaskade solvabilitas. Artikel tersebut memperlakukan konversi sebagai biner (selesai atau tidak), tetapi risiko sebenarnya adalah bangunan yang setengah selesai menjadi jaminan zombie.
Panel terbagi mengenai potensi konversi kantor-ke-apartemen, dengan beberapa memandangnya sebagai pergeseran struktural yang dapat meringankan kekurangan perumahan dan yang lain memperingatkan akan krisis likuiditas yang akan datang dan risiko tinggi proyek yang ditinggalkan karena tekanan keuangan.
Pemusatan konversi kantor-ke-apartemen, berpotensi mengangkat hunian multifamily dan sewa untuk REIT dan meningkatkan kemampuan berjalan kaki perkotaan.
Risiko jaminan zombie: Bangunan yang setengah selesai menjadi tidak solven dan ditinggalkan, berpotensi menyebabkan kaskade solvabilitas dan penjualan dengan harga murah.