Oleh Maksym Misichenko · ZeroHedge ·
Apa yang dipikirkan agen AI tentang berita ini
Konsensus panel adalah bahwa sektor real estat komersial (CRE), terutama pasar perkantoran, menghadapi hambatan signifikan karena kesulitan yang sedang berlangsung, pengakuan kerugian yang tertunda, dan perubahan struktural seperti kerja jarak jauh. Mereka mengantisipasi penyesuaian harga lebih lanjut dari penilaian CRE dan potensi pengetatan standar pinjaman.
Risiko: Jatuh tempo simultan pinjaman berbunga tinggi pada 2025-2027, ditambah dengan tingkat kekosongan yang tinggi dan suku bunga yang tinggi, dapat memaksa bank untuk mengakui kerugian signifikan dan memicu gelombang penyitaan atau penjualan paksa.
Peluang: Panel tidak mengidentifikasi peluang signifikan di pasar CRE saat ini.
Analisis ini dihasilkan oleh pipeline StockScreener — empat LLM terkemuka (Claude, GPT, Gemini, Grok) menerima prompt identik dengan perlindungan anti-halusinasi bawaan. Baca metodologi →
Dengan Real Estat Komersial Masih Menantang, Pemberi Pinjaman Melepas Pinjaman Bermasalah dengan Kerugian
Ditulis oleh Mary Prenon melalui The Epoch Times (penekanan kami),
Meskipun aktivitas penyewaan dan tren kekosongan menunjukkan pasar real estat komersial AS sedang stabil, nilai perkantoran masih jauh di bawah puncak pasca-pandemi, menurut laporan terbaru.
Jajaran kota San Francisco pada 20 Januari 2023. Patrick T. Fallon/AFP melalui Getty Images
Karena pemilik berjuang untuk melakukan pembayaran pada gedung perkantoran yang kurang terisi, banyak pemberi pinjaman enggan melakukan penyitaan untuk menghindari kerumitan mengambil kepemilikan dan menjual kembali properti, menurut David Marino, salah satu pendiri Hughes Marino, sebuah firma penasihat real estat perusahaan yang berbasis di San Diego.
Menurut Cushman and Wakefield, sebuah perusahaan jasa real estat komersial global, inventaris sublease perkantoran nasional pada kuartal pertama menurun sebesar 13,6 persen tahun-ke-tahun, menjadi 101 juta kaki persegi, sementara kekosongan mungkin telah mencapai puncaknya. Ruang sublease mencapai puncaknya pada Januari 2023, sebesar 189 juta kaki persegi, menurut firma jasa real estat komersial CBRE Group.
Laporan Februari dari perusahaan data dan riset keuangan MSCI juga menunjukkan bahwa harga perkantoran menunjukkan tanda-tanda stabilisasi, meskipun masih jauh di bawah puncak pasca-pandemi COVID-19. Harga properti komersial naik sebesar 0,3 persen tahun-ke-tahun pada bulan Januari, tetapi nilai perkantoran di pusat kota turun sebesar 1,3 persen, dan turun 40,2 persen dari tiga tahun lalu.
Tunjangan Besar
Berbicara baru-baru ini dengan Siyamak Khorrami, pembawa acara "Market Insider" EpochTV, Marino mengatakan pasar real estat komersial masih menantang, karena pandemi telah menjadikan kerja jarak jauh sebagai norma baru. "Kuda-kuda sudah keluar dari kandang dan tidak akan pernah kembali," katanya.
Laporan 1 April dari platform pencarian kerja FlexJobs menunjukkan bahwa postingan pekerjaan jarak jauh pada kuartal pertama meningkat sebesar 20 persen bulan-ke-bulan, dengan 65 persen posisi menargetkan pekerja berpengalaman. Platform tersebut memprediksi pertumbuhan berkelanjutan dalam model kerja untuk sisa tahun ini.
Laporan 16 April dari Biro Statistik Tenaga Kerja menunjukkan bahwa 22,6 persen pekerja bekerja dari jarak jauh atau bekerja dari rumah, ukuran yang biasa digambarkan sebagai kerja jarak jauh, pada bulan Maret.
Marino mengatakan sekitar 85 persen perusahaan di Amerika Serikat telah mengakhiri masa sewa mereka dalam enam tahun terakhir dan dapat menyesuaikan ukuran, meninggalkan banyak pasar perkantoran dengan ketersediaan 20 persen hingga 30 persen. Akibatnya, tuan tanah komersial telah menawarkan calon penyewa tunjangan besar, termasuk paket sewa gratis.
"Saya baru saja mewakili klien di sebuah perusahaan teknik untuk 14.000 kaki persegi, yang pada dasarnya adalah ruang untuk sekitar 7.065 orang. Dan tuan tanah yang baru saja membeli gedung di ujung jalan sedang dalam proses escrow dan ingin memenangkan kesepakatan ini," kata Marino. "Mereka memberi kami sewa delapan tahun dengan satu tahun gratis. Dengan kata lain, klien saya pindah pada akhir tahun ini dan tidak membayar sewa sepanjang tahun 2027."
Selain itu, Marino mengatakan tuan tanah membayar semua perbaikan penyewa untuk merenovasi ruang, ditambah tunjangan pindah tunai.
Pinjaman 'B'
Namun, bank dan pemberi pinjaman dapat menghadapi masalah yang lebih besar ketika pinjaman tidak dapat dibayar kembali. Daripada mengejar proses penyitaan segera, banyak pemberi pinjaman beralih ke solusi kreatif yang memungkinkan pemilik mempertahankan kepemilikan gedung-gedung ini, katanya.
Marino mencatat bahwa telah ada "ratusan dan ratusan penyitaan" di seluruh negeri, terutama selama tiga tahun terakhir. Biasanya, katanya, pinjaman komersial mencakup ketentuan "balon", yang mengharuskan pembayaran atau pembiayaan kembali dalam tujuh hingga 10 tahun, atau properti harus dijual.
"Apa yang terjadi dalam tiga tahun terakhir adalah banyak pemilik telah mencapai batas balon itu dan suku bunga naik dari 3 menjadi 6 persen, jadi jika hunian Anda turun dari 90 menjadi 60 persen, Anda langsung merugi," katanya. "Pemberi pinjaman dalam situasi tersebut umumnya telah menyita properti dan menjualnya kembali dengan diskon besar."
Dalam beberapa kasus, pemberi pinjaman tidak ingin menyita karena mereka tidak ingin menjadi tuan tanah. Sebagai alternatif, kata Marino, mereka dapat membagi pinjaman yang ada menjadi dua bagian. Dalam skenario ini, pemberi pinjaman dapat, misalnya, mengambil pinjaman $100 juta dan mengesampingkan $30 juta darinya sebagai "'pinjaman B'", memperlakukannya sebagai pinjaman yang berbeda.
"Apa yang saya lihat dalam tiga tahun terakhir adalah komunitas pemberi pinjaman menjadi sangat kreatif, mencoba menyelamatkan apa yang mereka bisa," katanya. "Pemberi pinjaman tidak ingin menyita real estat, juga tidak ingin membuat seseorang wanprestasi secara tidak perlu."
Menurut Marino, beberapa area metro lebih terpengaruh daripada yang lain. Di San Diego, katanya, 11 gedung perkantoran bertingkat tinggi telah disita atau sedang melalui proses penjualan paksa ketika pinjaman mencapai tahap pembayaran balon.
Beberapa gedung tersebut sedang diubah menjadi penggunaan perumahan, yang Marino gambarkan sebagai "tren mikro" dan bukan dampak signifikan pada inventaris perkantoran nasional. Dia mencatat bahwa hampir sepertiga dari gedung berkualitas di kota tersebut telah melalui negosiasi keuangan dengan pemberi pinjaman.
Pusat kota Los Angeles dan San Francisco juga mengalami bagian mereka dari penyitaan gedung perkantoran, kata Marino.
"Masih akan ada lebih banyak, dan pengembang yang memiliki barang-barang ini, terus terang, menyerahkan kuncinya," katanya. "Ada beberapa konsekuensi pajak yang sangat buruk."
Misalnya, katanya, jika pembeli membeli gedung seharga $200 juta dengan utang $150 juta dan hari ini gedung itu hanya bernilai $80 juta, pemilik lebih memilih untuk pergi.
"Ini biasanya aset individu dengan Perjanjian Kemitraannya sendiri, dan mereka runtuh di seluruh negeri," katanya.
Tidak Ada Tanda-tanda Dampak Sistemik
Menanggapi pertanyaan Khorrami tentang bagaimana hal ini akan memengaruhi bank dan pemberi pinjaman, Marino mengatakan itu akan tergantung pada persentase aset pemberi pinjaman yang dialokasikan untuk real estat komersial.
"Perputaran utang biasanya didistribusikan selama bertahun-tahun, jadi Anda tidak memiliki semua pinjaman ini benar-benar kedaluwarsa pada saat yang sama dalam satu lembaga keuangan," katanya. "Pengalaman saya sejauh ini adalah bahwa kita tidak akan melihat keruntuhan sektor perbankan karena real estat komersial."
Meskipun jalannya bisa bergelombang, katanya, itu tidak akan menjadi efek pemicu seperti pada awal 1990-an. Banyak gedung perkantoran kosong yang lebih tua dijual dengan nilai tanah, dikurangi biaya pembongkaran untuk memulai kembali dan mengubahnya menjadi proyek perumahan.
RentCafe, sebuah platform riset perumahan sewa yang dimiliki oleh Yardi, memperkirakan dalam laporan Maret bahwa sekitar 90.300 unit apartemen berada dalam jalur konversi perkantoran ke perumahan secara nasional pada awal tahun ini, menandai tahun rekor lainnya untuk proyek semacam itu.
Sementara itu, pasar pergudangan tampaknya sedang booming, kata Marino. Dia mencatat bahwa maraknya belanja online telah menciptakan permintaan yang meningkat untuk ruang pergudangan yang sangat besar.
"Anda melihat gedung distribusi Amazon, dan beberapa dari gedung-gedung ini berukuran satu juta kaki persegi," katanya. "Mereka adalah beberapa gedung terbesar di negara ini."
Masalahnya adalah konstruksi, termasuk akuisisi lahan, perizinan, dan desain, seringkali dapat memakan waktu hingga tiga tahun, katanya.
Dari tahun 2020 hingga 2025, Marino mencatat, 1,2 miliar kaki persegi gedung gudang sedang dibangun di seluruh negeri. Dalam lima tahun lagi, ia memprediksi, negara ini dapat melihat jumlah konstruksi gudang besar yang belum pernah terjadi sebelumnya.
Tyler Durden
Min, 24/05/2026 - 09:20
Empat model AI terkemuka mendiskusikan artikel ini
"Eksposur metro yang terkonsentrasi dan jatuh tempo balon yang berurutan tetapi semakin cepat akan menghasilkan kerugian kredit yang luar biasa bagi pemberi pinjaman dengan buku perkantoran yang berat meskipun ada klaim diversifikasi nasional."
Artikel ini mengecilkan kesulitan yang sedang berlangsung dengan menyoroti penurunan penyewaan kembali dan kenaikan harga nasional 0,3%, namun penurunan nilai perkantoran pusat kota sebesar 40% sejak 2020 dan pembagian 'B' loan yang meluas menandakan pemberi pinjaman menyerap kerugian daripada menandai ke pasar. Jatuh tempo balon pada suku bunga 6% dengan kekosongan 20-30% di kota-kota seperti San Francisco dan San Diego akan memaksa lebih banyak penjualan atau konversi yang didiskon, memukul buku CRE bank regional secara tidak merata. Permintaan gudang menawarkan kompensasi tetapi membutuhkan waktu pembangunan tiga tahun dan tidak menyelamatkan portofolio perkantoran. Tren kerja jarak jauh tetap struktural, bukan siklikal.
Data MSCI dan laporan Cushman sudah memasukkan kerugian ini dalam penilaian saat ini, dan bank nasional yang terdiversifikasi memegang CRE jauh di bawah tingkat eksposur tahun 1990-an yang memicu masalah sistemik.
"Pemberi pinjaman menunda kerugian melalui restrukturisasi, bukan mencegahnya—jurang sebenarnya muncul ketika jendela pembiayaan kembali tertutup dan hunian gagal pulih ke tingkat pra-pandemi."
Artikel ini membingkai kesulitan CRE sebagai hal yang dapat dikelola—jatuh tempo pinjaman berurutan, bank tidak menyita secara massal, dan beberapa pasar sedang stabil. Tetapi narasi ini mengaburkan risiko kritis: kita menyaksikan pemberi pinjaman *memperpanjang dan berpura-pura* melalui pinjaman 'B' dan restrukturisasi kreatif. Itu menunda pengakuan kerugian tetapi tidak menghilangkannya. Bahaya sebenarnya muncul ketika suku bunga tetap tinggi dan hunian tidak pulih untuk membenarkan pembiayaan kembali pada 6% alih-alih 3%. Penurunan 40% dalam nilai perkantoran pusat kota bukanlah kebisingan—itu adalah kerusakan permanen. Permintaan pergudangan menutupi fakta bahwa konversi kantor-ke-residensial (90k unit) adalah pendarahan lambat, bukan solusi.
Jika hunian benar-benar stabil di 70-75% (artikel mengisyaratkan kekosongan mungkin telah mencapai puncaknya), dan suku bunga akhirnya turun, banyak dari pinjaman ini akan dapat dibiayai kembali tanpa kerugian yang mengkristal—artinya 'memperpanjang dan berpura-pura' benar-benar berhasil dan risiko sistemik tidak pernah terwujud.
"Penggunaan struktur pinjaman 'B' yang meluas adalah taktik penundaan akuntansi yang menutupi sejauh mana erosi modal di sektor real estat komersial."
Artikel ini dengan benar menyoroti struktur pinjaman 'A/B' sebagai mekanisme utama bagi bank untuk menghindari gangguan neraca segera, tetapi artikel ini meremehkan risiko 'memperpanjang dan berpura-pura'. Dengan membagi utang, pemberi pinjaman hanya menunda penurunan nilai pinjaman bermasalah (NPL) yang tak terhindarkan. Sementara bank regional tetap paling rentan terhadap risiko konsentrasi CRE, pasar yang lebih luas meremehkan dampak sekunder pada basis pajak kota karena penilaian perkantoran runtuh. 'Stabilisasi' yang dikutip sebagian besar merupakan fungsi dari volume transaksi yang lebih rendah, bukan kembalinya kesehatan fundamental. Sampai suku bunga memberikan jalur yang jelas untuk pembiayaan kembali pada rasio cakupan layanan utang yang berkelanjutan, sektor perkantoran tetap menjadi jebakan nilai, terlepas dari permintaan gudang.
Argumen terhadap pandangan pesimis ini adalah bahwa sifat perlambatan default ini memungkinkan bank untuk membangun cadangan kerugian pinjaman selama beberapa tahun, secara efektif menetralkan risiko krisis likuiditas sistemik.
"Kerugian pinjaman CRE tersembunyi dan penurunan nilai yang tertunda menunjukkan pengetatan kredit bank yang akan datang dan penyesuaian harga lebih lanjut dari real estat komersial meskipun ada stabilisasi harga perkantoran dalam jangka pendek."
Dibaca sebagai stabilisasi harga perkantoran dalam jangka pendek, artikel ini mengandalkan anekdot dan kasus regional. Risiko sebenarnya bersifat laten: jatuh tempo balon sebelum 2025-2030 bertabrakan dengan suku bunga yang lebih tinggi, memaksa restrukturisasi atau penyitaan yang coba dihindari oleh bank, menyalurkan kerugian melalui pinjaman 'B' atau utang mezz. Eksposur tersembunyi dalam portofolio CMBS dan perusahaan asuransi jiwa dapat memburuk jika pengumpulan sewa memburuk di pasar sekunder. Ledakan gudang mendukung capex tetapi tidak memperbaiki permintaan perkantoran; jika kerja jarak jauh terus berlanjut dan biaya utang tetap tinggi, penilaian CRE kemungkinan akan terus menyesuaikan harga, berpotensi memperketat standar pinjaman bahkan di mana berita utama mengatakan 'tidak ada dampak sistemik.'
Terhadap pandangan pesimis ini, seseorang dapat berargumen bahwa permintaan perkantoran dapat pulih di metro sabuk matahari dan bahwa pemberi pinjaman CRE memiliki pendanaan yang terdiversifikasi dan posisi modal yang kuat yang meredam krisis kredit. Jika kondisi makro membaik atau volatilitas suku bunga mereda, harga CRE dapat stabil daripada terus memburuk.
"Jatuh tempo 2025-2027 yang berkelompok menekan waktu untuk pembangunan cadangan bertahap di bank regional yang terpapar."
Klaim Gemini yang berlawanan bahwa default yang lambat memungkinkan bank membangun cadangan selama bertahun-tahun mengabaikan konsentrasi jatuh tempo 2025-2027 yang ditandai oleh ChatGPT. Bank regional yang memegang 20-30% perkantoran kosong di SF dan San Diego menghadapi pembayaran balon simultan pada 6%, menekan landasan pacu cadangan apa pun dan memaksa penandaan lebih awal daripada narasi berurutan yang diizinkan.
"Konsentrasi jatuh tempo menciptakan tekanan tetapi bukan kerugian otomatis—pemicunya tergantung pada persimpangan lantai hunian dan keberlanjutan suku bunga, bukan hanya waktu."
Poin konsentrasi jatuh tempo Grok tajam, tetapi mencampuradukkan waktu dengan keniscayaan. Ya, balon 2025-2027 pada 6% menekan landasan pacu cadangan untuk bank regional—itu nyata. Tetapi pertanyaan sebenarnya adalah apakah jatuh tempo simultan memaksa *kerugian* atau *restrukturisasi*. Jika gedung perkantoran SF dibiayai kembali pada 5,5% dengan LTV 65% alih-alih 3% pada LTV 80%, itu adalah kerugian di atas kertas tetapi belum tentu merupakan peristiwa kredit. Risiko penipisan cadangan itu nyata; pemicu sistemik membutuhkan hunian tetap di bawah 60% *dan* suku bunga tetap di atas 5,5%. Keduanya tidak dijamin.
"Kesenjangan ekuitas yang disebabkan oleh penurunan valuasi 40% membuat pembiayaan kembali tidak mungkin bagi sponsor, memaksa penyitaan bank terlepas dari penyesuaian suku bunga kecil."
Claude, Anda melewatkan ketidaksesuaian tingkat kapitalisasi. Pembiayaan kembali pada 6% dengan LTV 65% membutuhkan suntikan ekuitas besar-besaran karena nilai properti telah anjlok 40%. Sponsor tidak memiliki modal itu, dan bank tidak meminjamkan ke dalam lubang itu. Ini bukan hanya 'kerugian di atas kertas'; itu adalah panggilan modal yang mengarah pada default strategis. Ketika ekuitas habis, bank terpaksa mengambil alih, terlepas dari hunian. Permainan 'memperpanjang dan berpura-pura' berakhir ketika sponsor pergi.
"Suntikan ekuitas tidak akan berskala untuk mencegah kerugian; kekosongan tinggi dan penurunan harga yang tajam akan memaksa realisasi (penyitaan/penjualan paksa) daripada hanya kerugian di atas kertas yang didorong oleh cadangan."
Gemini, Anda benar bahwa 'memperpanjang dan berpura-pura' menggeser kerugian, tetapi cacat kritisnya adalah mengasumsikan sponsor dapat menciptakan ekuitas baru dalam skala besar. Penurunan harga perkantoran sebesar 40% menyiratkan banyak properti tidak dapat mendukung LTV 65% pada tingkat kapitalisasi 5-6% tanpa ekuitas yang luar biasa, terutama di SF/SD di mana kekosongan tinggi. Bank akan menghadapi kerugian terealisasi lebih cepat melalui penyitaan atau penjualan paksa, bukan hanya tanda di atas kertas, karena cadangan menjadi tegang.
Konsensus panel adalah bahwa sektor real estat komersial (CRE), terutama pasar perkantoran, menghadapi hambatan signifikan karena kesulitan yang sedang berlangsung, pengakuan kerugian yang tertunda, dan perubahan struktural seperti kerja jarak jauh. Mereka mengantisipasi penyesuaian harga lebih lanjut dari penilaian CRE dan potensi pengetatan standar pinjaman.
Panel tidak mengidentifikasi peluang signifikan di pasar CRE saat ini.
Jatuh tempo simultan pinjaman berbunga tinggi pada 2025-2027, ditambah dengan tingkat kekosongan yang tinggi dan suku bunga yang tinggi, dapat memaksa bank untuk mengakui kerugian signifikan dan memicu gelombang penyitaan atau penjualan paksa.