Acadia (AKR) Transcript della conference call sugli utili del Q1 2026

Fonte dell'immagine: The Motley Fool.

DATA

Mercoledì 29 aprile 2026, ore 11:00 ET

PARTECIPANTI ALLA CHIAMATA

- Presidente e Amministratore Delegato — Kenneth F. Bernstein

- Vicepresidente Esecutivo e Direttore Finanziario — John Gottfried

- Vicepresidente Esecutivo, Responsabile Leasing — Alexander J. Levine

- Vicepresidente Esecutivo, Direttore degli Investimenti — Reginald Livingston

- Analista Amministrazione Contratti e Due Diligence — Lynelle Ray

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Trascrizione completa della conference call

Lynelle Ray: Buongiorno e grazie per esservi uniti a noi per la conference call sugli utili del primo trimestre 2026 di Acadia Realty Trust. Mi chiamo Lynelle Ray e sono un'analista di amministrazione contratti e due diligence. Prima di iniziare, vi preghiamo di notare che le dichiarazioni fatte durante la chiamata che non sono storiche possono essere considerate dichiarazioni previsionali ai sensi del Securities Exchange Act del 1934, e i risultati effettivi possono differire materialmente da quelli indicati da tali dichiarazioni previsionali a causa di una varietà di rischi e incertezze, inclusi quelli divulgati nei più recenti Form 10-K della società e in altri depositi periodici presso la SEC.

Le dichiarazioni previsionali sono valide solo alla data di questa chiamata, 29/04/2026, e la società non si assume alcun obbligo di aggiornarle. Durante questa chiamata, il management potrebbe fare riferimento a determinate misure finanziarie non GAAP, inclusi fondi dalle operazioni e reddito operativo netto. Si prega di consultare il comunicato stampa sugli utili di Acadia Realty Trust pubblicato sul suo sito web per le riconciliazioni di queste misure finanziarie non GAAP con le misure finanziarie GAAP più direttamente comparabili. Una volta che la chiamata sarà aperta alle domande, vi chiediamo di limitare il vostro primo giro a due domande per chiamante per dare a tutti l'opportunità di partecipare. Potete porre ulteriori domande reinserendovi nella coda e risponderemo nei limiti di tempo.

Ora ho il piacere di cedere la parola a Kenneth F. Bernstein, Presidente e Amministratore Delegato, che inizierà i discorsi del management di oggi.

Kenneth F. Bernstein: Grazie, Lynelle. Ottimo lavoro. Benvenuti a tutti. Come potete vedere nel nostro comunicato stampa, abbiamo avuto un altro trimestre solido in quello che si sta rivelando un anno molto solido, sia per quanto riguarda le nostre iniziative di crescita interne che esterne. E mentre gli eventi geopolitici hanno certamente aggiunto un'incertezza indesiderata all'economia globale, fortunatamente, grazie ai venti favorevoli per il retail all'aria aperta in generale, e ancora di più per lo street retail, stiamo vedendo continui risultati solidi guidati da una forte domanda degli inquilini, una forte performance degli inquilini e opportunità di investimento interessanti. Come il team discuterà più in dettaglio, abbiamo registrato una crescita degli utili dell'11% anno su anno, guidata da una crescita quasi del 6% dei negozi comparabili.

E anche con una maggiore incertezza nei mercati dei capitali, abbiamo completato oltre 2,5 miliardi di dollari di attività transazionali, composte da 600 milioni di dollari di nuovi investimenti, 500 milioni di dollari di ricapitalizzazioni all'interno della nostra piattaforma di gestione degli investimenti e una nuova linea di credito aziendale da 1,4 miliardi di dollari. Ora, poiché ho discusso in dettaglio i principali motori dei venti favorevoli nel retail all'aria aperta nelle nostre precedenti chiamate, limiterò un po' la mia spiegazione. Ma in breve, la nostra continua solida performance è guidata in modo più significativo dal nostro portafoglio di street retail e più specificamente da cinque fattori chiave. Primo, l'offerta limitata che continua a ridursi.

Secondo, e probabilmente più importante, l'aumento della domanda dovuto alla continua attenzione dei rivenditori ad avere le proprie sedi fisiche piuttosto che dipendere eccessivamente dai canali all'ingrosso o digitali. Terzo, la solida performance degli inquilini grazie a un consumatore resiliente, specialmente gli acquirenti di fascia alta nelle nostre sedi stradali. Quarto, un CapEx relativo più leggero nel nostro ri-contrattualizzazione delle sedi stradali. E infine, una crescita del reddito annuale più forte nelle nostre sedi stradali, dovuta sia a una maggiore crescita contrattuale che a opportunità di aggiustamento di mercato più frequenti. Questi continui venti favorevoli ci consentono di fornire una solida crescita interna della top-line e di far sì che tale crescita si rifletta sul bottom line, sia in termini di crescita degli utili che di crescita del valore patrimoniale netto. Alexander J.

Levine discuterà dei nostri progressi nel trimestre passato e del perché siamo posizionati per continuare a fornire una crescita superiore per il prossimo futuro. E a integrare questa crescita interna, e garantire che possiamo continuare a fornire questa crescita costante ben nel futuro, ci sono le nostre iniziative di crescita esterna. Reginald Livingston discuterà della nostra attività di acquisizione nell'ultimo trimestre, dove continuiamo a raggiungere i nostri obiettivi, sia per quanto riguarda le nostre acquisizioni sul bilancio di street retail sia la nostra esecuzione attraverso la nostra piattaforma di gestione degli investimenti. Ma permettetemi di fare alcune osservazioni. Poiché abbiamo visto un maggiore interesse degli investitori nel retail nell'ultimo anno, la concorrenza è aumentata per la maggior parte dei formati di retail all'aria aperta.

Ma è aumentato anche il volume delle operazioni che arrivano sul mercato. Quindi, anche con una maggiore concorrenza, ci aspettiamo di essere in grado di raggiungere i nostri obiettivi di acquisizione. E mentre diamo il benvenuto alla società, è diventato un po' più difficile semplicemente acquistare rendimenti esistenti per raggiungere i nostri rendimenti target. Quindi, per quanto riguarda le opportunità di investimento in street retail, sebbene competitive, è ancora un campo meno affollato rispetto ad altri formati, con meno acquirenti capaci. Stiamo ancora vedendo investimenti abbastanza interessanti che sono accrescitivi dal primo giorno sia per gli utili che per il valore patrimoniale netto. E ci concentriamo maggiormente sugli investimenti in cui ci sono opportunità di creazione di valore a breve termine in cui possiamo utilizzare le nostre competenze e relazioni per sbloccare quel valore.

Stiamo ancora trovando operazioni che ci portano a un rendimento del 6% o superiore nel breve termine, ma che richiedono alcuni elementi in più. E poiché il nostro team non è mai stato esitante nell'utilizzare le proprie competenze e relazioni di valore aggiunto, questo cambiamento è benvenuto. Lo stesso vale per la nostra piattaforma di gestione degli investimenti. La capacità di ottenere rendimenti opportunistici semplicemente acquistando asset stabili, come abbiamo fatto con successo durante il nostro periodo di investimento del Fondo V qualche anno fa, sta diventando sempre più difficile; quindi i nostri recenti investimenti nell'ultimo anno sono stati molto più focalizzati sul valore aggiunto e ci aspettiamo che tale focus continui.

E per quanto riguarda la nostra attività di gestione degli investimenti, possiamo effettivamente collaborare con il crescente pool di capitale istituzionale e sfruttare questo maggiore interesse. Quindi non dobbiamo solo batterli; possiamo anche unirci a loro. E per essere chiari, per quanto riguarda sia le acquisizioni del nostro REIT che quelle di gestione degli investimenti, il nostro obiettivo continua ad essere quello di garantire che i nostri investimenti siano accrescitivi agli utili e al valore patrimoniale netto dal primo giorno, e di raggiungere un centesimo di FFO per ogni 200 milioni di dollari di asset acquisiti.

Reggie illustrerà come la nostra attività più recente sta raggiungendo i nostri obiettivi sia in termini di volume che di accrescimento, e poi, altrettanto importante, come stiamo piantando semi per una crescita superiore continua in futuro. Infine, John Gottfried illustrerà le metriche del nostro bilancio e come siamo posizionati per continuare a guidare sia la crescita interna che esterna con abbondante "polvere da sparo" e diverse fonti di capitale. Per concludere, la nostra tesi di investimento nello street retail sta funzionando. Le opportunità interne ed esterne che vediamo forniscono una chiara visibilità per fornire una solida crescita della top-line pluriennale e quindi far sì che tale crescita si rifletta sul bottom line.

Quindi, con un'ampia capacità di bilancio, siamo in una posizione per capitalizzare le entusiasmanti opportunità che abbiamo di fronte. Vorrei ringraziare il team per il loro continuo duro lavoro. E con questo, passo la parola ad AJ.

Alexander J. Levine: Grazie, Ken. Buongiorno a tutti. Vorrei iniziare con un aggiornamento sulla crescita interna, concentrandomi sulle tendenze e sulla performance delle nostre strade ad alta crescita. Poi parlerò di alcuni dei nostri mercati più lenti a riprendersi con un potenziale significativo, in particolare San Francisco e North Michigan Avenue, e concluderò con un aggiornamento su Henderson Avenue a Dallas. Nel complesso, un altro trimestre solido di leasing su tutta la linea, sia street che suburbano, sia all'interno del portafoglio REIT che della nostra piattaforma di gestione degli investimenti. Il volume totale dei contratti di locazione firmati nel Q1 è stato di ulteriori 3,5 milioni di dollari alla nostra quota.

Abbiamo aumentato la nostra pipeline di nuovi contratti di locazione in negoziazione avanzata a 11,5 milioni di dollari, che è un aumento netto di quasi 2,5 milioni di dollari rispetto al trimestre precedente. Man mano che firmiamo contratti di locazione, stiamo ricaricando rapidamente la pipeline e anche di più. Come ha articolato Ken, a causa della dinamica storicamente forte tra domanda e offerta e del consumatore resiliente ad alto reddito che frequenta le nostre strade, tutti i segnali indicano che saremo in grado di fornire risultati simili per il resto di quest'anno e oltre. Oltre a una velocità di leasing in accelerazione, stiamo anche assistendo a un costante aumento degli affitti di mercato nelle nostre strade ad alta crescita.

Attualmente stiamo negoziando nuovi contratti di locazione, rinnovi a valore di mercato e aggiustamenti di mercato sui contratti in essere lungo diverse delle nostre strade, tra cui SoHo, Upper Madison Avenue, M Street, Armitage Avenue e Melrose Place. Questi sono tutti mercati che hanno sperimentato diversi anni di crescita degli affitti a doppia cifra e, se avremo successo nella firma di questi nuovi accordi, ciò comporterà uno spread medio ponderato di poco superiore al 40%. Ricordate, i contratti di locazione stradali hanno una crescita contrattuale del 3%. Quindi uno spread del 40% dopo cinque anni di crescita del 3% significa che gli affitti sono cresciuti di quasi il 60% in quel periodo. Questo è ciò che intendiamo quando diciamo che non tutti gli spread sono creati uguali.

Ora, in aggiunta alla crescita leader del settore che stiamo vedendo nelle nostre strade, stiamo anche continuando a costruire convinzione attorno a mercati storicamente forti che sono nelle prime fasi di recupero, come San Francisco e North Michigan Avenue a Chicago. Al nostro ultimo aggiornamento, abbiamo riferito che dall'inizio del 2025 avevamo firmato circa 90.000 piedi quadrati di nuovi contratti di locazione nei nostri due asset con LA Fitness Club Studio e T&T Supermarkets. Dal nostro ultimo aggiornamento, e dopo la fine del primo trimestre, abbiamo aggiunto altri 25.000 piedi quadrati firmando Sprouts Farmers Market, che si unirà a Trader Joe's e Club Studio al 555 9th Street.

E come T&T e Club Studio, questo sarà il loro primo negozio a San Francisco. Ciò che è diventato chiaro è che gli inquilini stanno rafforzando la loro convinzione sul recupero di San Francisco. E con altri 70.000 piedi quadrati di spazio rimanenti da locare, oltre ad alcune opportunità di aggiustamento di mercato accrescitivo, stiamo acquisendo maggiore fiducia nel fatto che possiamo continuare a sbloccare il significativo valore residuo incorporato nei nostri due centri di San Francisco. Ora, subito dopo San Francisco, c'è North Michigan Avenue, che continua a vedere un miglioramento costante e ha certamente superato la fase iniziale di recupero.

Abbiamo ancora molta strada da fare, ma il traffico pedonale è tornato ai livelli pre-2019 e dall'inizio di quest'anno c'è stato un notevole aumento della domanda degli inquilini. Nell'ultimo anno, abbiamo visto aperture di nuovi negozi e nuove firme di contratti di locazione da parte di marchi di prim'ordine come Mango, Aritzia, Uniqlo e American Eagle, e più recentemente, la Candy Hall of Fame di 60.000 piedi quadrati al 830 North Michigan Avenue. Anche così, gli affitti sono ancora inferiori del 50% rispetto al picco precedente. North Michigan Avenue è una strada iconica e insostituibile, e siamo fiduciosi che il recupero continuerà ad accelerare, e quando ciò accadrà, saremo ben posizionati per catturare quel rialzo.

E infine, concluderò con un aggiornamento su Henderson Avenue a Dallas. Come promemoria, la visione su Henderson è quella di creare una strada vivace e percorribile, curata con un mix dei rivenditori più ricercati di oggi e integrata da F&B dinamici e riconoscibili, mescolando il meglio di ciò che ha funzionato su strade come Armitage Avenue a Chicago, Bleecker Street a New York, Melrose Place a LA e M Street a DC. In breve, la prima e unica vera esperienza di shopping street retail di Dallas. La strada è già partita alla grande, con inquilini come Tecovas e Warby Parker che producono vendite che potrebbero già giustificare il raddoppio degli affitti.

E con l'80% del nostro retail sulla strada già impegnato, i nostri nuovi contratti di locazione stanno facendo proprio questo. Non posso rivelare i nomi di tutti i marchi che si sono impegnati, ma per darvi un'idea, il progetto consisterà in un sano mix di inquilini riconosciuti a livello nazionale come Rag & Bone, che si trasferisce da Highland Park Village, insieme a una collezione di marchi più giovani che hanno avuto successo su alcune delle nostre altre strade ad alta crescita come Gizio, Cami e Margaux. E stiamo riservando circa il 10% del nostro spazio per marchi più locali e autentici del Texas.

Aggiungete un po' di divertente F&B ad alto volume come Prince Street Pizza, Papa Bagels e Salt N’ Stir ice cream, e avrete gli ingredienti per una strada ben curata e percorribile. Quindi, in sintesi, il punto chiave è che, nonostante i livelli costantemente elevati di attività di leasing negli ultimi trimestri, continuiamo a vedere una significativa prospettiva futura, sia in termini di opportunità di aggiustamento di mercato che di continuo affitto delle nostre strade ad alta crescita, oltre a sfruttare mercati che hanno più recentemente iniziato a mostrare segni di una forte ripresa. Come sempre, vorrei ringraziare il team per il suo duro lavoro. E con questo, passo la parola a Reggie.

Reginald Livingston: Grazie, AJ, e buongiorno a tutti. Tratterò due cose: la nostra attività transazionale per il Q1 e fino ad aprile, e poi condividerò alcune prospettive su ciò che stiamo vedendo sul mercato. Sul fronte transazionale, siamo stati incredibilmente impegnati quest'anno. Abbiamo chiuso oltre 1 miliardo di dollari in acquisizioni e ricapitalizzazioni, abbiamo ottenuto posizioni su due dei principali corridoi del retail di lusso del paese, il tutto raggiungendo le nostre soglie di accrescimento e crescita e costruendo una pipeline che dovrebbe mantenere un alto livello di attività per il resto dell'anno. Quindi analizziamo alcuni dettagli. Iniziamo con le acquisizioni non precedentemente annunciate.

Alla fine del trimestre, all'interno del nostro portafoglio REIT, abbiamo effettuato il nostro investimento inaugurale su Worth Avenue a Palm Beach, con l'acquisizione di 225 Worth per 43 milioni di dollari. Questa strada è uno dei corridoi del retail di lusso più insostituibili del paese e ha tutti gli ingredienti per una continua crescita degli affitti, tra cui una forte performance degli inquilini, una clientela di alto livello e un'offerta limitata. L'asset contiene Gucci, Jay McLaughlin e G4, e possiede una significativa opportunità di aggiustamento di mercato che sfrutteremo nel prossimo futuro. La nostra convinzione su Worth va oltre questo singolo asset.

Abbiamo una pipeline attiva in quel corridoio e la nostra strategia lì rispecchia ciò che abbiamo eseguito in altri mercati: acquisire una posizione fondamentale, costruire scala e attivare i benefici della concentrazione per guidare i rendimenti nel tempo. Successivamente al trimestre, sempre nel nostro portafoglio REIT, abbiamo chiuso 4 e 28 Newbury per 109 milioni di dollari. Questi asset sono