Un uomo dell'Arizona ha venduto due case per $744K — poi ha perso in tribunale e ha dovuto pagare tasse su $255K. Cosa devono sapere tutti i venditori

La vendita di una casa può comportare uno dei più generosi sgravi fiscali previsti dal codice fiscale degli Stati Uniti, ma una recente sentenza della Tax Court ricorda bruscamente che ciò non è vero in ogni situazione.
Nel caso Pesarik contro Commissioner, un gestore immobiliare ha venduto due proprietà nel 2020 per un totale di $743.800 (1) — proprietà che aveva originariamente acquistato per $424.750 e su cui riteneva di non dover pagare tasse sui guadagni, secondo un articolo del Wall Street Journal.
Il giudice capo della Tax Court, Patrick Urda, ha deciso diversamente: Jeffrey Pesarik doveva pagare tasse su $255.281 di reddito non dichiarato, più sanzioni e interessi. Non era riuscito a dimostrare che una casa fosse la sua residenza principale e non aveva nemmeno documentato gran parte del miglioramento del costo base rivendicato per l'altra.
Il caso mostra cosa può succedere quando i venditori presumono di qualificarsi per sgravi fiscali che non hanno effettivamente guadagnato o documentato.
Molti venditori "presumono che l'IRS non farà domande", ha detto il commercialista Eric Bronnenkant di Edelman Financial Engines al Wall Street Journal (2).
L'esclusione dalla vendita della casa ai sensi della Sezione 121 del codice fiscale consente ai venditori qualificati di escludere fino a $250.000 di profitto da una vendita di casa se presentano una dichiarazione singola, o fino a $500.000 per le coppie sposate che presentano una dichiarazione congiunta. È un importante sgravio, ma comporta condizioni rigorose (3).
Secondo l'IRS, per qualificarsi, devi aver posseduto e vissuto nella casa come tua residenza principale per almeno due dei cinque anni immediatamente precedenti la vendita. Puoi richiederla solo una volta ogni due anni. Se possiedi più di una casa, l'IRS specifica che l'esclusione si applica solo alla tua residenza principale, non a una casa vacanze, un affitto o una proprietà d'investimento (4).
Mentre Pesarik ha soddisfatto i tempi di possesso per la sua casa nel Massachusetts, il problema era dimostrare che fosse effettivamente la sua casa principale.
Il giudice ha notato che non aveva dichiarazioni fiscali del Massachusetts né una patente di guida dello stato, e le sue bollette delle carte di credito venivano inviate a una casella postale a New Hampshire. La patente di guida che usava come documento d'identità era dell'Arizona. L'uso delle utenze non stabiliva una residenza coerente nel Massachusetts. Pertanto, la corte ha negato l'esclusione, facendogli subire un guadagno imponibile di oltre $137.000 solo su quella proprietà (2).
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È qui che molti venditori si confondono. L'IRS non guarda semplicemente al rogito. La pubblicazione 523 dell'IRS espone un test "fatti e circostanze": la casa principale è generalmente dove trascorri più tempo, ma contano anche altri fattori, come il tuo indirizzo postale, la patente di guida, la registrazione elettorale, l'indirizzo del conto bancario e le iscrizioni a organizzazioni locali.
Se dividi il tempo tra due proprietà, devi essere in grado di dimostrare — con reali tracce cartacee — quale sia la tua residenza principale con registrazioni coerenti (5).
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Anche quando l'esclusione non si applica, o quando il guadagno supera il limite di esclusione, i venditori possono ridurre i guadagni imponibili aumentando il loro costo base rettificato.
L'IRS spiega che la tua base rettificata parte dal tuo prezzo di acquisto e aumenta con miglioramenti qualificati del capitale, come un tetto nuovo, metratura aggiunta, un seminterrato finito o sistemi aggiornati (6). Le riparazioni e la manutenzione di routine non contano, solo i lavori che aggiungono valore, prolungano la vita utile della casa o la adattano a un nuovo uso (7).
Pesarik ha cercato di utilizzarlo per la sua proprietà nel New Hampshire, rivendicando circa $82.000 di ristrutturazioni su una casa che aveva acquistato per $30.000 e venduto per $187.000. Ciò avrebbe ridotto sostanzialmente il suo guadagno imponibile. Ma la corte ha respinto gran parte della richiesta. I suoi registri, comprese le dichiarazioni delle carte di credito dei negozi di bricolage e un foglio di calcolo, non erano sufficienti a dimostrare quali lavori fossero stati eseguiti o se fossero qualificati (2).
La lezione: ogni miglioramento del capitale dovrebbe essere documentato con contratti, permessi, fatture e ricevute, organizzati in un fascicolo dedicato dal primo giorno di proprietà.
Le perdite di Pesarik non si sono fermate alle tasse arretrate.
La corte ha imposto una sanzione del 20% per accuratezza sul suo sotto-pagamento per negligenza e per aver sostanzialmente sottostimato la sua responsabilità fiscale. Ha sostenuto che una condizione medica limitava la sua capacità di conformarsi, ma la corte ha ritenuto che non avesse dimostrato che ciò avesse effettivamente influito sui suoi obblighi fiscali (2).
L'esclusione dalla vendita della casa è uno dei più preziosi sgravi fiscali. Il caso Pesarik non dovrebbe dissuaderti dal richiederlo se sei qualificato, ma serve come promemoria per farlo correttamente, con i registri a prova. Prima di vendere, assicurati di:
Conferma di qualificarti veramente
La casa che stai vendendo soddisfa il test di possesso e utilizzo di due anni su cinque? Riesci a dimostrarlo? Se dividi il tempo tra le proprietà, documenta la tua residenza principale in modo coerente, non solo quando una vendita è all'orizzonte.
Conosci i limiti
L'esclusione può essere utilizzata solo una volta ogni due anni, e qualsiasi guadagno superiore al tetto di $250.000 o $500.000 è tassabile. Per seconde case, affitti e proprietà d'investimento, l'esclusione non si applica (4).
Tieni traccia di ogni miglioramento qualificato
La tua base rettificata aumenta con i miglioramenti del capitale, e una base più alta significa un guadagno imponibile inferiore (6). Conserva ricevute datate, fatture dei contractor e registri dei permessi per ogni progetto.
Non dimenticare i costi di vendita
Commissioni, spese legali e altri costi di transazione possono anche ridurre il tuo guadagno imponibile — ma solo se li hai documentati (5).
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Tax Notes (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
Questo articolo fornisce solo informazioni e non deve essere interpretato come consulenza. Viene fornito senza alcuna garanzia.