Digital Realty Trust Risultati Trimestrali Q1 Highlights

Digital Realty ha riportato un "inizio record" per il 2026 con il secondo miglior trimestre di prenotazioni, inclusa la più grande locazione iperscalare di IA da 200 MW della società a Charlotte e prenotazioni record di interconnessione da 0-1 MW, per un totale di oltre 700 milioni di dollari di nuovi contratti di locazione (423 milioni di dollari a carico di DLR) e 116 nuovi loghi di clienti.

Il Core FFO è salito a 2,04 dollari nel primo trimestre (in aumento del 15% YoY) e il management ha aumentato la guidance per il Core FFO del 2026 di 0,10 dollari a un intervallo di 8,00–8,10 dollari, mentre il NOI Cash su capitali comparabili è cresciuto del 7,9% (2,5% su base valutaria costante) nonostante le elevate spese operative.

La pipeline di sviluppo e il backlog sono aumentati notevolmente: 1,2 GW in costruzione (pre-affittati al 61%) e un backlog record di 1,8 miliardi di dollari (1,0 miliardo di dollari a carico di DLR), poiché la leva finanziaria è scesa a un minimo pluriennale del 4,7x e la società cita circa 10 miliardi di dollari di capacità per supportare lo sviluppo iperscalare, con una guidance di CapEx netto di 3,5–4,0 miliardi di dollari e 500 milioni–1 miliardo di dollari di dismissioni/capitale JV previsti.

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Digital Realty Trust (NYSE:DLR) ha riportato quello che i dirigenti hanno descritto come un "inizio record" per il 2026, guidato da forti locazioni sia nella co-locazione focalizzata sull'interconnessione che nei grandi dispiegamenti iperscalari. Durante la conference call sugli utili del primo trimestre 2026, il management ha evidenziato il secondo miglior trimestre di prenotazioni nella storia della società, un aumento record della pipeline di sviluppo e una prospettiva di Core FFO per l'intero anno più elevata.

Punti salienti delle locazioni: interconnessione record e un accordo iperscalare da 200 MW

Il Senior Vice President of Public and Private Investor Relations, Jordan Sadler, ha dichiarato che la società ha registrato il suo "secondo miglior trimestre di prenotazioni di sempre", inclusa "la più grande locazione di megawatt nella storia della società", stabilendo anche "un altro record trimestrale nell'interconnessione da 0-1 MW+".

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Il Presidente e CEO Andy Power ha affermato che il contesto della domanda rimane solido poiché i clienti navigano "requisiti di potenza, prestazioni e connettività sempre più complessi". Ha indicato vincoli tra cui "disponibilità di energia, rischi lavorativi e di catena di approvvigionamento, e preoccupazioni della comunità", che, a suo dire, stanno ampliando il divario tra "domanda teorica e capacità dispiegabile".

Nel trimestre, Digital Realty ha firmato contratti di locazione per oltre 700 milioni di dollari, o 423 milioni di dollari a suo carico, ha detto Power. La società ha registrato un record di 98 milioni di dollari di locazioni nella sua categoria di prodotto di interconnessione da 0-1 MW+ e ha aggiunto 116 nuovi loghi di clienti. Power ha notato che il 21% delle prenotazioni da 0-1 MW erano requisiti orientati all'IA.

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Nelle locazioni iperscalari, Power ha affermato che la società ha firmato il suo più grande singolo contratto di locazione di sempre: un dispiegamento orientato all'inferenza AI da 200 MW con un "hyperscaler con rating doppio A" a Charlotte. Lo ha descritto come il primo dispiegamento iperscalare di Digital Realty in quel mercato, a complemento di un hub di connettività che la società gestisce ed espande nell'Uptown di Charlotte. Power ha anche detto che Digital Realty ha firmato locazioni di oltre 10 MW a Dallas, San Paolo e Tokyo durante il trimestre.

Backlog e avvii supportano la visibilità a lungo termine

Il CFO Matt Mercier ha dichiarato che le locazioni firmate nel primo trimestre rappresentavano 707 milioni di dollari di affitto annualizzato al 100% di quota, o 423 milioni di dollari a quota Digital Realty. Il backlog totale della società ha raggiunto un record di 1,8 miliardi di dollari, o 1 miliardo di dollari a quota Digital Realty, poiché le nuove prenotazioni hanno superato i 204 milioni di dollari di avvii durante il trimestre.

Mercier ha delineato il programma di avvio che la società sta vedendo:

544 milioni di dollari di locazioni programmate per iniziare "in modo abbastanza uniforme durante quest'anno"

247 milioni di dollari programmati per iniziare nel 2027

242 milioni di dollari che iniziano nel 2028 e oltre

Alla domanda su un ritardo più lungo tra firma e avvio, Mercier ha detto che il cambiamento è stato in gran parte guidato dal record di locazione da 200 MW di Charlotte della società, che "è appena iniziato" e verrà consegnato "su un periodo di fasi, a partire dal prossimo anno fino al 2028".

Risultati finanziari: il Core FFO aumenta; il NOI su capitali comparabili è sotto pressione a causa delle spese operative

Sadler ha dichiarato che Digital Realty ha registrato un Core FFO di 2,04 dollari per azione nel primo trimestre. Mercier ha affermato che il Core FFO di 2,04 dollari per azione è aumentato del 15% anno su anno, riflettendo gli avvii dei contratti di locazione e "l'aumento delle commissioni associate alla crescita della nostra piattaforma di capitale privato strategico".

Mercier ha anche riportato una crescita del NOI Cash su capitali comparabili del 7,9% anno su anno. Su base valutaria costante, il NOI Cash su capitali comparabili è aumentato del 2,5%, che ha attribuito in gran parte alla crescita delle spese operative rispetto al periodo dell'anno precedente.

In risposta a una domanda su cosa abbia determinato le elevate spese operative, Mercier ha detto che è stato "in gran parte il risultato di un basso confronto delle spese operative" nel trimestre dell'anno precedente, guidato da riparazioni e manutenzione e manodopera. Ha detto che la società prevede che questo "inizierà a stabilizzarsi" nei prossimi tre trimestri e ha mantenuto la guidance per l'intero anno di una crescita del NOI Cash su capitali comparabili dal 4% al 5% su base valutaria costante.

Mercier ha anche affrontato l'esposizione energetica in un contesto di conflitto geopolitico, affermando che la società ha un'esposizione economica diretta limitata perché "circa il 90%" delle spese per le utenze è rimborsato dai clienti. Per la parte rimanente, ha detto che la maggior parte dell'elettricità è coperta a termine fino al 2026 e oltre e molti contratti consentono aggiustamenti dei prezzi.

La pipeline di sviluppo aumenta; il terreno si espande

Sadler ha dichiarato che la pipeline di sviluppo è aumentata di oltre il 50% sequenzialmente a 1,2 GW in costruzione, e la pipeline è pre-affittata al 61% con un rendimento medio atteso dell'11,4%. Mercier ha detto che la società ha consegnato 63 MW di nuova capacità nel trimestre, l'84% dei quali era pre-affittato, e ha avviato circa 464 MW di nuova capacità che era pre-affittata quasi al 50%.

Alla fine del trimestre, Mercier ha dichiarato che la pipeline lorda di data center in costruzione era di circa 16,5 miliardi di dollari, in aumento di oltre il 60% rispetto alla fine dell'anno, con quasi l'80% situato nelle Americhe. Ha aggiunto che Charlotte e Atlanta "hanno eclissato" Dallas e Chicago a causa di sviluppi di centinaia di megawatt attivati in quei mercati.

Il Chief Investment Officer Greg Wright ha discusso dell'espansione del terreno della società, inclusa una particella contigua "sopra gli 870 acri" nell'area metropolitana più ampia di Atlanta. Wright ha detto che la società sta ancora lavorando su alternative energetiche con l'utility e fornirà ulteriori indicazioni in seguito. Mercier ha anche citato un terreno di 30 acri a Hillsboro destinato a supportare 160 MW di capacità IT, aggiungendo a un assemblaggio di 85 MW annunciato in precedenza.

In risposta a una domanda sulla capacità a lungo termine, Power ha detto che la società ha circa 3 GW operativi oggi e "altri 6 GW che possediamo oggi" oltre alla base operativa, con 1,2 GW attualmente in costruzione.

Strategia di capitale, leva finanziaria e guidance aggiornata per il 2026

Mercier ha detto che la leva finanziaria è scesa a 4,7x debito/EBITDA rettificato alla fine del trimestre, che ha definito un minimo pluriennale, supportata dalla crescita dell'EBITDA rettificato e dal capitale trattenuto poiché il rapporto di pagamento FFO è sceso al 64%. Ha detto che la società ha completato il suo fondo di data center iperscalare statunitense da 3,25 miliardi di dollari a marzo, e ha detto che Digital Realty ha "circa 10 miliardi di dollari per supportare lo sviluppo e gli investimenti in data center iperscalari", insieme a "sostanziale liquidità incrementale" all'interno della sua joint venture di sviluppo iperscalare da oltre 8 miliardi di dollari.

Per il 2026, Sadler e Mercier hanno detto che la società ha aumentato la sua guidance di Core FFO per azione di 0,10 dollari a un intervallo di 8,00–8,10 dollari, che Mercier ha detto riflette un'esecuzione migliore del previsto all'inizio dell'anno e implica una crescita del 9% al punto medio rispetto al 2025. Mercier ha anche detto che la società ha aumentato la sua prospettiva di spread di rinnovo del contante al 6,5%–8,5% e si aspetta un CapEx netto (dopo i contributi dei partner) di 3,5–4,0 miliardi di dollari. Ha anche ribadito le aspettative per il riciclo del capitale, con 500 milioni–1 miliardo di dollari di dismissioni e capitale JV più avanti nell'anno.

Nelle osservazioni conclusive, Power e il CTO Chris Sharp hanno discusso della domanda legata all'IA e dei cambiamenti nella progettazione dei data center. Power ha detto di non vedere "una differenza drammatica" nelle economie tra l'IA e i precedenti casi d'uso iperscalari, e ha detto che i contratti iperscalari sono tipicamente di 15 anni con aumenti "certamente del 3% o forse anche superiori". Sharp ha detto che la domanda si è "convertita da pilota a produzione", e ha enfatizzato il portafoglio "agnostico al carico di lavoro" dell'azienda, inclusa la densa interconnessione e la vicinanza metropolitana, per supportare carichi di lavoro orientati all'inferenza.

Nelle osservazioni conclusive, Power ha detto che i risultati del primo trimestre dell'azienda hanno migliorato la visibilità per la crescita a lungo termine, mentre Digital Realty ha anche ampliato la sua impronta connessa in parti del Mediterraneo e dell'APAC e ha aggiunto terreno per lo sviluppo iperscalare, "tutto... mentre portava la nostra leva finanziaria ai minimi pluriennali".

Informazioni su Digital Realty Trust (NYSE:DLR)

Digital Realty Trust, Inc (NYSE: DLR) è un fondo di investimento immobiliare che possiede, acquisisce e gestisce data center neutrali rispetto agli operatori e fornisce soluzioni di co-locazione e interconnessione correlate. La società si concentra su strutture su larga scala e mission-critical che supportano le esigenze infrastrutturali fisiche dei provider cloud, delle imprese, degli operatori di rete e delle società di contenuti. Le offerte di Digital Realty sono progettate per abilitare un'infrastruttura IT sicura, affidabile e altamente disponibile con un'enfasi sulla densità di potenza, sul raffreddamento e sulla sicurezza fisica.

La gamma di prodotti di Digital Realty comprende spazi per data center all'ingrosso, strutture chiavi in mano su misura e suite di co-locazione al dettaglio, completate da servizi di interconnessione che consentono ai clienti di stabilire connessioni private e pubbliche con reti, punti di accesso cloud e altri partner dell'ecosistema.