Highwoods (HIW) Trascrizione degli utili del Q1 2026

Immagine fonte: The Motley Fool.

DATA

29 aprile 2026

PARTECIPANTI ALLA CHIAMATA

- Presidente, Amministratore Delegato e Direttore — Theodore J. Klinck

- Vice Presidente Esecutivo e Capo Operazioni — Brian M. Leary

- Vice Presidente Esecutivo e Direttore Finanziario — Brendan Maiorana

È necessario un preventivo da un analista di Motley Fool? Invia un'e-mail a [email protected]

Trascrizione Completa della Chiamata di Conferenza

Theodore J. Klinck: Grazie, Brendan, e buongiorno a tutti. Abbiamo avuto un ottimo trimestre nell'attuazione delle nostre iniziative chiave. Il volume di locazione è stato forte nelle nostre proprietà in servizio e in sviluppo. Questo è evidente dall'aumento di 50 punti base del nostro tasso di locazione nel nostro portafoglio in servizio e da un aumento di 800 punti base del nostro tasso di locazione nei nostri sviluppi. Entrambi questi porteranno un significativo aumento di NOI, flusso di cassa e FFO nei prossimi anni man mano che l'occupazione aumenterà. Durante il trimestre, abbiamo investito 108 milioni di dollari in proprietà di prima classe, degne di pendolarismo, in posizioni BBD a Dallas e Raleigh attraverso joint venture, e abbiamo venduto 42 milioni di dollari di proprietà non principali a Richmond.

Tutta questa attività migliora il nostro portafoglio e rafforza ulteriormente le basi per spingere il nostro tasso di crescita e i nostri flussi di cassa in modo significativo, e si tradurrà nella creazione di valore a lungo termine per i nostri azionisti. Anche con le nostre solide performance nel trimestre, riconosciamo la narrazione più ampia secondo cui i progressi nell'AI potrebbero rimodellare la forza lavoro e quindi influire sulla domanda di uffici a lungo termine. L'intervallo di risultati potenziali è ampio e variegato e, in questo momento, ci sono molte incognite. Ciò che sappiamo, tuttavia, è che clienti e potenziali clienti non hanno diminuito la loro propensione per lo spazio e stanno prendendo impegni a lungo termine per le loro strategie di ufficio in sede, e l'attività attraverso il nostro portafoglio, i nostri mercati e i nostri BBD è forte. La locazione è stata solida nel trimestre.

La nostra pipeline di locazione rimane robusta. Lo spazio di alta qualità attraverso i nostri BBD sta diminuendo e c'è poca o nessuna nuova offerta prevista nel prossimo futuro. Questa dinamica di "flight-to-quality" crea un forte scenario per guadagni e crescita degli affitti, entrambi che abbiamo sperimentato nel primo trimestre. Inoltre, clienti con rating creditizio sono disposti a prendere impegni a lungo termine, come dimostrato dal nostro termine medio ponderato degli affitti sui volumi di locazione di seconda generazione di 7,5 anni, più di un anno più lungo della nostra recente media dei termini di locazione. Inoltre, le tendenze demografiche attraverso il nostro footprint sono favorevoli, con i trasferimenti e le espansioni aziendali che si stanno riaccelerando, guidando una sana crescita della popolazione e dell'occupazione.

Crediamo fermamente che le proprietà di alta qualità, degne di pendolarismo, in posizioni BBD, di proprietà di proprietari ben capitalizzati, siano nella posizione migliore per catturare la crescente domanda e il miglioramento dell'economia. Passando al trimestre, abbiamo ottenuto una solida performance finanziaria con un FFO di 0,84 dollari per azione e abbiamo mantenuto le nostre previsioni per l'anno. La nostra performance di locazione è stata eccellente. Abbiamo firmato 958.000 piedi quadrati di locazioni di seconda generazione, inclusi oltre 300.000 piedi quadrati di nuove locazioni. Abbiamo realizzato una crescita degli affitti GAAP del 19,4% e una crescita degli affitti in contanti del 4,8%. Gli affitti effettivi netti sono stati i secondi più alti nella storia della società e il 9% in più rispetto alla media dei precedenti cinque trimestri. Le espansioni, che includiamo come rinnovi, hanno superato le contrazioni in un rapporto di quasi due a uno.

Inoltre, abbiamo firmato 107.000 piedi quadrati di locazioni di prima generazione attraverso le nostre proprietà in sviluppo. Clienti e potenziali clienti riconoscono che blocchi di spazio per uffici di alta qualità, situati in BBD, con proprietari ben capitalizzati stanno diminuendo attraverso il nostro footprint, il che ci dà un forte potere di determinazione dei prezzi nei sottosettori migliori. Abbiamo messo in servizio più di 200 milioni di dollari di proprietà in sviluppo con un tasso di locazione dell'87% durante il trimestre. GlenLake III, composta da 203.000 piedi quadrati di uffici e 15.000 piedi quadrati di negozi al dettaglio, è ora al 94% di locazione. Dalla strada, abbiamo consegnato GlenLake II Retail, che è al 100% di locazione a Crooked Hammock Brewery. L'aggiunta di 24.000 piedi quadrati di opzioni di ristorazione e bevande eleva l'offerta di GlenLake e complementa i quasi 1 milione di piedi quadrati di uffici che abbiamo qui.

Questo ha supportato la nostra capacità di spingere gli affitti in questo parco a West Raleigh. Abbiamo anche messo in servizio Granite Park 6 a Legacy BBD di Dallas. Questo immobile per uffici di prima classe di 422.000 piedi quadrati è al 80% di locazione. Abbiamo anche fatto progressi significativi nella locazione delle nostre due proprietà in sviluppo rimanenti. 23 Springs, il nostro progetto di sviluppo di 642.000 piedi quadrati a Uptown Dallas, continua a generare una forte attività con un tasso di locazione ora all'83%, rispetto al 75% nel trimestre precedente e al 62% dodici mesi fa. Abbiamo forti prospettive per portare il nostro tasso di locazione a 23 Springs negli anni '90. Nel BBD di Westshore a Tampa, il nostro sviluppo Midtown East di 143.000 piedi quadrati è ora al 95% di locazione, rispetto al 76% nel trimestre precedente e al 39% dodici mesi fa.

La componente ufficio a Midtown East è al 100% di locazione. Nel complesso, le proprietà messe in servizio durante il primo trimestre e nella nostra pipeline di sviluppo rimanente sono al 86% di locazione ma solo al 48% di occupazione. Man mano che i contratti di locazione iniziano, cattureremo una crescita significativa di NOI, flusso di cassa e FFO. Stiamo iniziando a ricevere interesse da potenziali progetti build-to-suit e anchor di grandi dimensioni per potenziali nuovi sviluppi. È ancora presto e non è facile dire se una qualsiasi di queste discussioni si tradurrà in nuovi progetti, ma l'aumento dell'interesse è incoraggiante e segnala una scarsità di inventario che le aziende affrontano quando cercano grandi blocchi di spazio per uffici di alta qualità. Sul fronte delle dismissioni, abbiamo venduto un portafoglio non principale a Richmond per 42 milioni di dollari.

Come riflette la nostra previsione, prevediamo di vendere circa 200 milioni di dollari di asset non principali entro la metà di quest'anno e stiamo commercializzando altri asset in vendita. Crediamo che saremo in grado di redistribuire il capitale dalle vendite di asset non principali e terreni su base neutrale per la leva finanziaria che rafforzerà ulteriormente i nostri flussi di cassa e si tradurrà in una crescita più elevata. Come annunciato la scorsa settimana, potremmo anche utilizzare i proventi delle dismissioni non principali per riacquistare fino a 250 milioni di dollari di azioni ordinarie in circolazione su base neutrale per la leva finanziaria. Continuiamo a valutare le opportunità di acquisizione e gli sviluppi altamente pre-locati; il riacquisto delle nostre azioni è un'altra opzione di allocazione del capitale che ora abbiamo nel nostro arsenale.

Prima di passare la chiamata a Brian, voglio ribadire le priorità che abbiamo evidenziato negli ultimi anni che guideranno la creazione di valore a lungo termine per i nostri azionisti. In primo luogo, continueremo a guidare l'occupazione verso livelli stabilizzati nel nostro portafoglio operativo. In secondo luogo, consegneremo e stabilizzeremo la nostra pipeline di sviluppo. In terzo luogo, miglioreremo la qualità del nostro portafoglio e il nostro tasso di crescita a lungo termine riciclando fuori dagli asset non principali, ad alta intensità di capitale, in posizioni non BBD e investendo in proprietà con flussi di cassa migliori e tassi di crescita a lungo termine più elevati. E quarto, faremo tutto questo mantenendo un bilancio forte e flessibile. Abbiamo fatto progressi significativi su ciascuna di queste priorità durante il primo trimestre.

Crediamo che la concentrazione su queste quattro aree, combinata con un solido scenario fondamentale nei nostri core BBD a causa della sana domanda e della limitata nuova offerta, guiderà una crescita significativa del flusso di cassa e del valore a lungo termine nei prossimi anni. Brian?

Brian M. Leary: Grazie, Ted, e buongiorno a tutti. I nostri risultati operativi continuano a riflettere il vantaggio di possedere asset con servizi di pendolarismo e amenità in grado di soddisfare i migliori distretti commerciali delle metropoli Sunbelt in rapida crescita. I fondamentali attraverso i nostri mercati continuano a migliorare, come dimostrato dal calo dei tassi di sfitto e dello spazio di sottoutilizzo. Gli affitti sono in aumento, il che, combinato con pacchetti di concessioni stabili, ha portato a una maggiore efficacia netta degli affitti. Per quanto riguarda l'offerta, il meglio del meglio e il meglio del resto sono molto richiesti. Con la costruzione di uffici ai minimi storici, o inesistente in molti mercati, la nuova offerta di uffici è scarsa.

Le demolizioni superano le consegne a livello nazionale, il "flight to quality" è diventato, in molti casi, una vera e propria corsa alla qualità, con gli utenti che si informano proattivamente per estensioni anticipate al fine di bloccare la posizione e i termini. Un tema comune attraverso i nostri mercati è che gli affitti per uffici sono modesti rispetto all'investimento che i clienti hanno nelle loro persone e che ambienti ed esperienze eccezionali producono risultati superiori quando le loro persone sono in ufficio e lavorano meglio insieme. I clienti stanno scegliendo edifici Class A ben posizionati, altamente attrezzati e con proprietari ben capitalizzati e sono disposti a pagare per questo. Stanno trasferendosi in meteo che continuano a vincere persone e aziende con la più alta qualità della vita e la prospettiva più favorevole per le imprese.

Questo è il portafoglio Highwoods Properties, Inc., questo è il team Highwoods Properties, Inc. e questi sono i nostri mercati e BBD Sunbelt. Iniziando con Dallas, la Metroplex rimane una delle destinazioni principali del paese per le sedi aziendali e le espansioni, il che non dovrebbe sorprendere considerando che è la città numero uno per i trasferimenti di sede secondo Site Selection Magazine ed è nello stato che Chief Executive Magazine ha definito come il migliore per le imprese per 21 anni consecutivi. Dal 2018 al 2024, Dallas ha ospitato circa 100 sedi aziendali, con 11 in più nel 2025.

La regione continua ad attrarre aziende diverse nei settori dei servizi finanziari e professionali, della produzione avanzata, della logistica e delle scienze della vita, alla ricerca di una posizione centrale, un ambiente favorevole alle imprese e un ampio bacino di manodopera. Questa macro storia è coerente con i fondamentali degli uffici che si vedono nei dati del primo trimestre di Dallas. Secondo Cushman & Wakefield, DFW ha registrato 117.000 piedi quadrati di assorbimento netto positivo nel 2026, il suo quinto trimestre positivo consecutivo, con quasi 340.000 piedi quadrati di assorbimento positivo di Classe A mentre la Classe B continua a perdere spazio. Il nostro portafoglio di Dallas si trova a Uptown, Legacy e Preston Center, che è il sottosettore più stretto della regione con meno del 6% di sfitto ed è la sede di una delle nostre ultime acquisizioni, The Terraces.

Questi BBD sono direttamente sul percorso della domanda. Il mark-to-market che stiamo realizzando tramite la locazione di seconda generazione, sia a McKinney & Olive che a The Terraces, è significativo, generando spread di affitto GAAP del 27%. Passando a Charlotte, la città è sempre più riconosciuta come un hub strategico che viene convalidato dalle decisioni aziendali di rilievo. Tra i 104 mercati che Cushman & Wakefield tiene traccia, Charlotte è stata al numero uno per la crescita dell'occupazione. A tal fine, e a seguito della nostra ultima earnings call di febbraio, tre istituzioni finanziarie globali hanno annunciato piani per nuove assunzioni a Charlotte’s SouthPark BBD.

Tra le 104 meteo che Cushman & Wakefield tiene traccia, Charlotte è stata al numero uno per la crescita dell'occupazione. A tal fine, e a seguito della nostra ultima earnings call di febbraio, tre istituzioni finanziarie globali hanno annunciato piani per nuove assunzioni a Charlotte’s SouthPark BBD. Già con una sede consolidata a Charlotte’s SouthPark BBD, dove abbiamo quasi 800.000 piedi quadrati, JPMorgan ha recentemente annunciato piani per un eventuale hub regionale di 1.000 posti di lavoro, con 400 di questi da assumere entro il 2028. Due nuovi ingressi nel mercato includono Capital Group’s nuovo quartier generale previsto a Uptown, con 600 nuovi dipendenti, e dopo una ricerca nazionale, Sumitomo Mitsui Banking Group, una delle più grandi banche del Giappone, ha selezionato Uptown anche per la loro seconda sede U.S., creando 2.000 posti di lavoro entro il 2032, con uno stipendio medio per questi 2.000 posti di lavoro previsto a oltre $ 165.000 all'anno.

Questa macro prospettiva si allinea perfettamente con i fondamentali degli uffici del primo trimestre; CBRE ha rilevato circa 410.000 piedi quadrati di assorbimento netto positivo nel primo trimestre e un volume di locazione totale di circa 1,4 milioni di piedi quadrati, in aumento di quasi il 74% su base annua, con circa il 70% di quel volume in edifici di Classe A mentre gli edifici di Classe B continuano a perdere spazio. A Uptown, il denominatore si sta restringendo poiché milioni di piedi quadrati di spazio per uffici vengono rimossi dall'inventario per conversioni in residenze, hotel e negozi al dettaglio. Una forte domanda di spazio di alta qualità e una scarsa nuova offerta stanno generando un ambiente favorevole ai proprietari per guidare i fondamentali della locazione. I nostri asset di Charlotte stanno beneficiando direttamente di questa domanda, motivo per cui stiamo assistendo a forti roll-up di affitti e crescita degli affitti effettivi netti a Charlotte.

A Raleigh, la storia a lungo termine dell'in-migration e della crescita organica rimane intatta. Le recenti stime del censimento mostrano che la metro area di Raleigh è una delle 10 in più rapida crescita del paese tra il 2024 e il 2025 e, a livello statale, la Carolina del Nord si è classificata al primo posto per il netto migrazione domestica e al terzo per la crescita complessiva della popolazione per lo stesso periodo, aggiungendo una stima di 146.000 residenti. Il report tecnologico di CBRE ha rilevato anche che l'area di Raleigh produce quasi 5.000 laureati in tecnologia ogni anno, rafforzando una pipeline sostenibile di lavoratori qualificati. I fondamentali degli uffici riflettono quella forza nei migliori distretti commerciali e il nostro team è stato impegnato nel trimestre, firmando oltre 200.000 piedi quadrati di spazio di seconda generazione.

I nostri due nuovi sviluppi a GlenLake offrono un mix di usi e sono al 95% di locazione e Block 83, la nostra recente acquisizione di joint venture mista, che è al 97% di locazione a Raleigh’s CBD, è direttamente allineata con dove sia l’in-migration che la domanda aziendale sono più forti. Concludendo a Nashville, dove una forte crescita della popolazione e un'economia diversificata continuano ad attrarre datori di lavoro di marca, solo il mese scorso Starbucks ha annunciato un piano di 100 milioni di dollari per aprire un ufficio aziendale nel sud-est a Downtown Nashville per 2.000 dipendenti, con alcuni trasferiti da Seattle e il resto delle nuove assunzioni a Nashville.

I dati sugli uffici per il primo trimestre mostrano che la domanda è concentrata su nodi di Classe A più recenti o recentemente attrezzati e i nostri 287.000 piedi quadrati di locazione di seconda generazione del trimestre con un termine medio ponderato di locazione di 9,8 anni e spread di affitto in contanti e GAAP del 9,4% e 26,5% rispettivamente, testimoniano questi dati. In tutta la nostra impronta, stiamo allineando il capitale con le meteo e i sottosettori che continuano a vincere persone, posti di lavoro e investimenti aziendali. Stiamo facendo in modo che il nostro portafoglio e il nostro team siano preparati a fornire esperienze degne di pendolarismo ai nostri clienti e ai loro team. Il nostro successo in questo trimestre supporta questa strategia e siamo fiduciosi che continuerà a servirci bene. Brian?

Brendan Maiorana: Grazie, Brian. Nel primo trimestre, abbiamo registrato un reddito netto di 31,3 milioni di dollari, o 0,29 dollari per azione, e un FFO di 94 milioni di dollari, o 0,84 dollari per azione. Il trimestre ha incluso un guadagno di 17 milioni di dollari dalla vendita di immobili derivante dalla nostra dismissione a Richmond che è stato incluso nel reddito netto ma non incluso nel FFO. Durante il trimestre, abbiamo ricevuto una tariffa a termine presso una JV non consolidata per un netto di 2,2 milioni di dollari, o 0,02 dollari per azione, da un cliente che si trasferisce da McKinney & Olive a 23 Springs e abbiamo venduto la nostra partecipazione a un servizio di intermediazione di terze parti, con un guadagno di 1,4 milioni di dollari. Questi due elementi sono stati inclusi nel FFO e sono stati presi in considerazione nella nostra previsione originale del FFO.

Altrimenti, non ci sono stati elementi insoliti nel trimestre. Potresti aver notato alcune modifiche minori al nostro supplemento rilasciato ieri che riteniamo renderà più facile derivare la nostra quota di NOI della joint venture. Abbiamo anche suddiviso Dallas come suo mercato separato ora che abbiamo tre proprietà in servizio a Dallas, che aumenterà a quattro al momento della stabilizzazione.