Come Zillow Preview influisce sulla battaglia di Chicago sull'inventario pre-mercato

La battaglia sull'accesso alle inserzioni immobiliari e sulla scelta del venditore ha subito una svolta importante la scorsa settimana quando Zillow ha annunciato Zillow Preview, un programma di pre-marketing che consente agli agenti dei venditori di pubblicizzare le inserzioni prima che vengano inserite nel Multiple Listing Service.
A Chicago, il lancio avviene nel mezzo di una feroce guerra territoriale sul controllo dell'inventario iniziale. Zillow ha contestato il Private Listing Network di Midwest Real Estate Data, un'opzione MLS che consente agli agenti di pubblicizzare le inserzioni ad altri partecipanti MRED, ma le mantiene fuori dai canali pubblici come Zillow e Redfin.
Sebbene Zillow avesse precedentemente minacciato di bloccare le inserzioni dal suo sito se fossero apparse sulla rete privata di MRED prima di diventare pubbliche, il gigante della ricerca immobiliare non ha mai iniziato ad applicare i suoi standard nel mercato di Chicago. Ha dichiarato che stava lavorando con MRED per risolvere lo stallo. Non è immediatamente chiaro cosa significhi il nuovo approccio per i problemi di Zillow con il mercato privato di Chicago.
Gli standard di inserzione aggiornati di Zillow sembrano ancora proibire alle inserzioni che appaiono esclusivamente sul Private Listing Network — senza alcuna commercializzazione su un sito pubblico — di diventare pubbliche sui siti web di Zillow. Zillow e MRED non hanno risposto alle richieste di commento.
Per gli agenti che cercano di ottenere maggiore visibilità per la loro proprietà prima di un debutto completo, le due strategie di pre-marketing possono funzionare in tandem, ha affermato Joe Zimmerman, operating principal presso Keller Williams OneChicago. Keller Williams è una delle società iniziali con accesso a Zillow Preview, insieme a Re/Max, HomeServices of America, Side e United Real Estate, secondo il comunicato stampa di Zillow.
"Se vogliono la massima esposizione mentre sono su un'inserzione di tipo preview, probabilmente la via di fare entrambe le cose [Zillow Preview e il Private Listing Network] darà loro più visualizzazioni", ha detto Zimmerman.
Zimmerman ha affermato che tale strategia sarà un'altra opzione per i venditori che desiderano generare interesse per la loro proprietà e testare il mercato prima di aprire le visite.
"Si tratta di dare agli agenti, e soprattutto ai loro clienti, più opzioni su come entrare nel mercato, non di sostituire il sistema esistente", ha detto Zimmerman.
Il nuovo programma contiene anche un incentivo per gli agenti: gli agenti inserzionisti riceveranno un ulteriore 10% della commissione dell'acquirente, pagato da Zillow, se un accordo Zillow Preview si conclude con un agente Zillow Preferred che rappresenta l'acquirente.
Michael Rosenblum, un agente di Berkshire Hathaway HomeServices Chicago specializzato in condomini di lusso in centro, ha affermato di vedere Zillow Preview come un servizio con una funzione simile al Private Listing Network e alle reti nazionali esclusive per agenti, ma con una portata più ampia.
"Questi tipi di piattaforme esistono già in un modo o nell'altro, quindi perché le persone dovrebbero combatterlo? Lasciamo che le informazioni escano", ha detto. "Sappiamo che i nostri clienti sono online a guardare un milione di proprietà diverse, ma nel momento in cui vogliono vedere qualcosa, ci chiameranno perché apprezzano ciò che rappresentiamo."
Compass, gli alleati rivendicano la vittoria per la scelta del venditore
Per @properties Christie’s International Real Estate, con sede a Chicago, che fa parte della holding di Compass, l'adozione del pre-marketing da parte di Zillow serve come convalida dell'approccio che i suoi leader hanno pubblicizzato come "scelta del venditore".
"I venditori vogliono opzioni su come, quando e dove entrare nel mercato, e anche gli acquirenti vogliono opzioni", ha affermato in una nota il co-CEO di @properties Thad Wong. "La domanda è stata il filo conduttore. Ha guidato le nostre strategie aziendali, il successo del PLN, i cambiamenti nelle politiche della NAR, la partnership Compass/Redfin, e così via. La mossa di Zillow dimostra semplicemente che stanno iniziando ad ascoltare ciò che il mercato dice da sempre: 'Una taglia non va bene per tutti'."
Dopo l'annuncio di Zillow la scorsa settimana, Compass ha ritirato la sua causa contro le regole di inserzione di Zillow. L'agente di Compass Chicago Rafael Murillo ha affermato di non pensare che Zillow Preview minacci la strategia di marketing in tre fasi di Compass, ma piuttosto segnali un cambiamento nel settore verso il modello di marketing di Compass.
"Abbiamo reso questo approccio mainstream, e ora tutti salgono sul carro, posizionandosi come innovatori — nonostante abbiano precedentemente criticato Compass. E anche ora, molti stanno cercando di rimodellare la narrazione per adattarla alla loro posizione", ha detto Murillo in un messaggio di testo. "La realtà è che Zillow ha cambiato rotta."
Zillow, nel suo comunicato, ha affermato che il suo programma differisce dagli altri perché non richiede agli acquirenti di lavorare con una specifica agenzia, ma piuttosto pubblicizza le inserzioni in modo ampio sul sito di ricerca immobiliare dominante del paese.
Indipendente locale valuta la partecipazione
Sebbene Zillow stia lanciando Preview con cinque agenzie iniziali, ha dichiarato nel suo comunicato stampa che presto aprirà l'accesso ad altre società.
Baird & Warner, la più grande agenzia indipendente di Chicago, sta valutando se parteciperà al programma, ha detto Laura Ellis, chief strategy officer e presidente delle vendite residenziali di Baird & Warner.
Baird & Warner è stata critica nei confronti delle strategie di inserzione privata di Compass e di supporto a misure come la Clear Cooperation Policy che richiede che le inserzioni siano rese pubblicamente disponibili. Tuttavia, Ellis ha affermato di essere a favore del Private Listing Network di Chicago a causa dell'ampia visibilità per gli agenti immobiliari dell'area.
Ellis ha detto che sta aspettando di saperne di più sui dettagli di Zillow Preview, ma sarebbe aperta a partecipare se il programma non impedisse agli agenti di Baird & Warner di condividere inserzioni pre-mercato anche su altri canali.
"Saremo aperti mentalmente, ci daremo un'occhiata", ha detto. "Finché saremo in grado di operare come abbiamo operato, cioè in modo molto equo e trasparente, allora saremo a posto."